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上海某私募權(quán)投資項目可行性研究報告(已修改)

2025-05-26 22:39 本頁面
 

【正文】 上海某私募權(quán)投資項目 [——產(chǎn)品SWOT分析——] S 優(yōu)勢點W劣勢點? 城建集團品牌優(yōu)勢? 暢通的道路、交通優(yōu)勢? 低密度、高綠化的居住環(huán)境? 基地沿街面長,將成為浦興路亮點? 浦東新區(qū)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)與人才進駐? 道路噪音、安全問題? 區(qū)域缺商業(yè)氣息及完善機能配套? 周邊區(qū)域競爭壓力巨大? 公交站點離小區(qū)較遠? 社區(qū)受地塊影響缺乏整體感 ? 難以集中綠化及拉開棟距O 機會點T 威脅點? 浦東最具升值潛力的地區(qū)之一? 景觀道路、景觀住宅,景觀社區(qū)。? 入世后新興客源層的選擇? 政府利多政策支持? 公房補貼改制為貨幣補貼? 未來多項交通及捷運計劃? 未來樓市持續(xù)供需兩旺,“不動產(chǎn)”投資理念已開始興起? 激烈的競爭市場,相同單價的個案量體大,客戶選擇性多? 競爭個案的規(guī)劃品質(zhì)提升? 本產(chǎn)品差異化方面的難度大? 未來區(qū)域競爭激烈? 綠化集中在二期不利于一期銷售? 藍印戶口政策不明朗 [——項目“立地條件”分析——]地塊四至本地塊處于浦東金橋地區(qū),具體位于張楊路北側(cè),長島路以東,西側(cè)至五蓮路,屬于浦東滬東新村地區(qū)。 基地形狀呈狹長形,小區(qū)三面臨街,南面緊臨浦東新區(qū)交通要道——張楊路,北面為滬東新村的老式公房,與本案僅一墻之隔,目前基地已規(guī)劃平整。交通動線? 基地出入的主要干道——浦興路是一條貫穿浦東新區(qū)東西向的重要交通樞紐,由基地沿張楊路可直達浦東的金融商貿(mào)中心——陸家嘴商業(yè)中心。向東可至金橋外高橋保稅區(qū),向南到聯(lián)洋生活園區(qū)。浦興路與浦東的眾多交通主干道如:張楊路、金橋路、羅山路相接,經(jīng)過這些交通干道和相連的越江橋梁,可迅速到達浦西市中心人民廣場、楊浦的北外灘地區(qū)、浦東金橋進口加工區(qū)等地。? 本地塊周圍常規(guī)公交線路分布眾多,但站點普遍距基地較遠,大多分布在長島路,浦興路,但班次的間隔較長。線路主要有77787177791等,經(jīng)過這些線路可迅速直達人民廣場、外灘、淮海路、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等地區(qū)。另外,規(guī)劃中輕軌PD—A、B線將緊臨基地,為居民的出行提供現(xiàn)代化交通工具。生活機能? 就環(huán)境和生活配套來講本地塊目前在整個浦東地區(qū)顯得相對較為落后,項目基地四周幾乎沒有象樣的生活配套,雖已新建了大量居民住宅,但相關(guān)的生活配套、商業(yè)設(shè)施檔次較低,不能較好的滿足當?shù)鼐用竦男枰?。區(qū)域發(fā)展? 本地塊所毗臨的金橋地區(qū)(根據(jù)市政府的規(guī)劃,金橋地區(qū)專門規(guī)劃了毗鄰工業(yè)園區(qū)的四平方公里國際社區(qū))將在區(qū)域內(nèi)建設(shè):高檔別墅和酒店式公寓、從幼兒園到研究生院的著名教學機構(gòu)、五蓮路上亞洲最大購物中心、醫(yī)療中心,以及高爾夫球場和橄欖球體育場等健身休閑中心,舒適、便捷的服務(wù)將會讓這里的投資環(huán)境更趨完善。附:滬東地區(qū)主要交通線路及生活配套783路臺兒莊路——淮海東路815路德州新村——外高橋638路東陸新村——周家渡716路鳳城新村——張橋785路臺兒莊路——上鋼新村639路周浦鎮(zhèn)——長島路191路第一八百伴——榕橋774路嶗山東路——外高橋776路永業(yè)路——泰東路85路博興路——東昌路東周線東陸新村——周浦醫(yī)院川歇線歇浦路——川沙購物生活家樂福超市、OBI建材超市、聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市、家得利超市休閑生活金橋公園、名人苑花園醫(yī)療保健瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院,公利醫(yī)院教育培訓中福會幼兒園、平和雙語學校、協(xié)和國際學校、中歐國際工商學校、浦興中學、金橋中學、杉達大學。 [——項目“立地條件”優(yōu)劣分析——]利多因素? 張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構(gòu)成了通暢便捷的交通網(wǎng)絡(luò),為本案業(yè)主出入市級商業(yè)中心區(qū)域提供了有利的條件,多條公交站點的設(shè)立,為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。? 金橋地區(qū)為浦東新區(qū)發(fā)展重點區(qū)域,其購買力強,日益聚增的居住人氣,使得當?shù)氐牟惋?、農(nóng)貿(mào)、金融等配套漸漸完善。 ? 基地附近的金橋公園、名人苑花園、以及金橋進出口區(qū)域內(nèi)的橄欖球場,成為住戶良好的就近休閑、娛樂、健身的理想場所。? 基地四周的文化教育和醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施較為完善,附近分布了中福會幼兒園、浦興中學、平和雙語學校、金橋小學、金貿(mào)小學等眾多教育培訓學校。瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院也為居民健康、就醫(yī)提供保障。? ,具有一定規(guī)模,建筑容積率較低,產(chǎn)品類型多樣。? 加上規(guī)劃良好的小區(qū)環(huán)境,優(yōu)美的景觀道路和較高的社區(qū)綠化率,讓住戶遠離生活空間的壓抑,完全感受大自然的意境。? 發(fā)展商以往塑造的成功案例,所創(chuàng)造的品牌效應(yīng),成為業(yè)主購房的信心保障。? 本項目房型較好(板式結(jié)構(gòu),南北通風,全明無暗間),建筑面積控制合理,總價較低,極符合該區(qū)域居民承受能力。利空因素? 基地南側(cè)的浦興路,作為重要的交通干道,在給居民出行帶來方便的同時,也使得生活的安寧被其打破,噪音、塵土、交通安全成為產(chǎn)品最大的不利點。 ? 目前基地四周的商業(yè)配套相當不完善,即使現(xiàn)存的商業(yè)配套也存在消費檔次較低,繁榮度不夠的問題,這一切都阻礙了居住地的人氣的進一步旺盛。? 基地相臨的公交站點大多聚集在距基地較遠的張楊路或長島路上,居民出行,特別是夜間較有不便。? 基地處于浦興路(張楊路的邊緣地帶),四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)人員的流動,夜間基地周邊除了川流不息的車輛,毫無人影。? 項目周邊近年來開發(fā)的大量新建住宅社區(qū)如:龍陽、塘東小區(qū)和萬邦、東方都市社區(qū),給本項目造成了極大的競爭壓力。? 項目小區(qū)呈狹長形,分兩期開發(fā),一期與二期之間被博興路“攔腰截斷”,不利于本案整體布局規(guī)劃,致使社區(qū)缺乏整體感。? 金橋作為浦東新區(qū)住宅發(fā)展的重點區(qū)域,區(qū)域周邊競爭個案林立,且已逐漸向高品質(zhì)、高標準的目標發(fā)展,使本案規(guī)劃產(chǎn)品差異化難度加大。? 受技術(shù)經(jīng)濟指標的限制,、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想,較小的浴室面積,使住戶缺少空間享受。? 一期較小的綠化率,將使小區(qū)缺少庭園陪襯,也是本案另一點將有可能對未來銷售去化產(chǎn)生影響的因素。? ,開發(fā)量大,區(qū)內(nèi)居民戶數(shù)相對較多,由此對未來物業(yè)管理的要求相對較高。項目產(chǎn)品“定位依據(jù)” (目標市場需求)——?周邊競爭個案目標市場需求 鑒于周邊競爭個案客源客層的消費行為,推測其目標市場需求大致如下:? 出于對上下班和日常生活出行動線的考量,購房者普遍考慮到其目前或未來,在浦東生活辦公的便捷性。? 有浦東主軸線——張楊路的依托,精明的購房者從市政規(guī)劃、建設(shè)的傾斜中意識到這一“黃金道路”沿線物業(yè)有令人欣慰的升值空間。? 隨著金橋樓市板塊的日益崛起,廣義范疇上響亮的“新金楊,新生活”概念愈發(fā)深入人心,從最大程度上吸引了來自本市乃至更大空間的關(guān)注目光。? 目前區(qū)域內(nèi)的已建社區(qū)由于規(guī)模適中,且在產(chǎn)品力塑造和推廣宣傳方面均有著不俗表現(xiàn),因而市場接受度普遍較高。? 對總價的關(guān)注程度較高,其中二房約40萬元/套、三房5055萬元/套總價的房源市場去化最快。? 結(jié)合目前的市場行情均價,區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)青睞于100~110平方米的二房以及120~130平方米的三房。? 功能分割合理、設(shè)計新穎的房型,是絕大多數(shù)購房者所追求的。? 區(qū)域內(nèi)大部分個案的建筑設(shè)計和庭園景觀設(shè)計均聘請了專業(yè)的設(shè)計公司,各類風格迥異而立意新穎的社區(qū)建筑和庭院景觀對應(yīng)了不同心理消費者的追求。? 一梯二戶、板式小高層的建筑規(guī)劃普遍被區(qū)域內(nèi)個案采用,市場反映良好? 隨著區(qū)域內(nèi)環(huán)境面貌和市政配套工程的日趨完善,又獨具“全市唯一空氣質(zhì)量指標達到國家一級標準地區(qū)”的先天優(yōu)勢,目前區(qū)域內(nèi)物業(yè)已受到越來越多帶有投資、環(huán)保意識的購房者青睞。上海市場同質(zhì)產(chǎn)品分析上海市房地產(chǎn)市場上與本項目價格、地段相似的同類產(chǎn)品眾多,如:虹口區(qū)涼城新村附近的 “中虹麗都苑”,長寧區(qū)天山路的“南洋新都”,楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文化佳園”,距離本案很近的“碧云新天地”等,其目標市場需求大致如下:發(fā)展商都在一定程度上植根于本區(qū)域,深諳區(qū)域市場動態(tài),所開發(fā)產(chǎn)品市場 定位準確,去化良好。如:“文化佳園”、“南洋新都”。擁有各自區(qū)域內(nèi)獨特的地理位置優(yōu)勢。如“南洋新都” ,依托天山商圈、虹橋開發(fā)區(qū)并具有地鐵2號線虹橋機場延伸段的便捷性;“文化佳園”則依托黃興綠地的建設(shè)以及五角場的復興計劃。在各自所在的區(qū)域內(nèi)突出個性鮮明的社區(qū)主題風格與建筑外觀。項目周邊擁有一般擁有配合大型生活社區(qū)的大型超市、賣場,如“大潤發(fā)”、“家樂?!?、“樂購”等。完善的公交、地鐵、輕軌網(wǎng)絡(luò)及便利的出行道路動線。良好的區(qū)域位優(yōu)勢。如虹口區(qū)的“中虹麗都苑”、位于廣靈四路、涼城路上,交通便利,在擁有虹口優(yōu)良人文傳統(tǒng)的同時又坐享曲陽地區(qū)的便利及完善的商業(yè)生活機能,其售價創(chuàng)下這個區(qū)域的最高單價,自從開盤后價格不斷走高。從4000元/m2~飚升至5000元/ m2。累計漲幅超過25%。一梯二戶、南北通風、動靜分離、觀景陽臺、落地窗等以人為本的房型設(shè)計 規(guī)劃。 大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)。國家康居工程示范小區(qū);“無滲漏”、“無質(zhì)量通病”示范小區(qū)申請;以及白玉蘭施工質(zhì)量獎的獲得。 [——項目產(chǎn)品“附加值”建議——]目 的內(nèi) 容可行性加強可行性? 為了彌補周邊暫時相對匱乏的生活機能現(xiàn)狀? 公共事業(yè)項目(例如郵局、銀行等)? 項目周邊多為新建住宅區(qū),人氣較旺,具備一定招商引力? 建議與住宅建筑外觀相協(xié)調(diào),外觀風格統(tǒng)一? 提升本項目地段居住品質(zhì)? 商業(yè)服務(wù)項目(例如24H超市、餐廳等)? 商鋪有相當升值空間? 建議燈光工程,避免客戶有地偏人稀之感? 極力完善小區(qū)配套? 配合五蓮路上即將興建亞洲最大超市這一利好消息及時準備,推出社區(qū)巴士免費往返接送等服務(wù)? 小區(qū)浦興路口直達五蓮路僅3分鐘車程? 借社區(qū)小巴車身達到流動廣告效果? 由此提高與浦西的運行,做到真正意義上的交通便捷? 小區(qū)地鐵巴士? 與各類交通工具連網(wǎng)? 方便業(yè)主出行之余,加大客戶引流效果[——社區(qū)生活主題建議——] 由于地段因素,本案及周邊個案,毫無地段方面的吸引力,故周邊個案,尤其“連城”、“碧云新天地”均在小區(qū)的小環(huán)境及產(chǎn)品的方面營造賣點,而本案由于受基地限制,較難在產(chǎn)品力方面發(fā)掘賣點,故建議脫離產(chǎn)品運用軟體配套手段,提升產(chǎn)品附加值。[…提出新生活口號…]為了成功地將一、二期產(chǎn)品去化,因此在“一期”銷售階段,就要求在做足各方面文章,完成市場造勢,提升產(chǎn)品品質(zhì),樹立市場品牌形象,為“二期”銷售打好良好的鋪墊。建議提出新生活口號,用此在市場上突顯本案特殊性。? 結(jié)合案名及面積配比,提出“可以居”,闡述可以居口號,以網(wǎng)絡(luò)最大的客源客層。? 利用商業(yè)街,提出“完整社區(qū),衛(wèi)星社區(qū)”,顯示本案在生活各方面的獨立面,完整性。? 提出“新鄰里關(guān)系”口號,顯示發(fā)展商人性的一面,創(chuàng)辦一些聯(lián)誼活動,令小區(qū)生活充滿人情味。 […環(huán)境設(shè)計附加值…]針對本案地形特性及競爭個案賣點,本案需在景觀設(shè)計部分加強,建議遵循“小而精,獨具匠心”的原則一期銷售? 利用間距空間,創(chuàng)造不同風格,小型點景造型,作到戶戶推窗見景? “化零為整”把一期整個基地,作為一大型景觀主題,建筑也成為景觀中的一部分二期銷售? 二期地形有較多空間表現(xiàn)景觀,可進一步突出與一期的景觀品質(zhì)差距商業(yè)街? 燈光工程:建議店面設(shè)計工程,為本案鑲嵌一條“金邊”? 外立面:統(tǒng)一外立面,與小區(qū)協(xié)調(diào)統(tǒng)一,成為景觀的點睛之筆[——項目“產(chǎn)品力加強”建議——] 本案所屬的滬東新區(qū)位于浦東新區(qū)近期發(fā)展迅速的金橋出口加工區(qū)。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應(yīng)以“現(xiàn)代生活社區(qū)”為其特點,并結(jié)合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢,及居住人氣和將產(chǎn)品塑造成為浦東新區(qū)內(nèi)“具品質(zhì)、品味和價值的景觀社區(qū)”。建筑規(guī)劃? 面磚方案:配合設(shè)計師的設(shè)計方案,定量定制面磚。在燒制的次數(shù)、時間段的長短、配色的選擇、外形的設(shè)計等方面加以控制,提出我們的要求,極有可能燒制出世上獨一無二的“立面”。這也可以成為本項目的一個賣點? 面磚對線對縫計劃:在鋪設(shè)面磚之前,必須有設(shè)計周密的施工方案,保障建筑外立面上的縫隙限定在一定的范圍內(nèi)? 結(jié)構(gòu):采用鋼筋混凝土樁基、現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系。? 底層大堂——花崗巖地面、大理石墻面到頂,另設(shè)藝術(shù)頂燈及豪華裝飾吊頂,中央空調(diào)。? 各樓大門——智能“一卡通”、可視對講、密碼門禁系統(tǒng)、并配以高級彩色粉噴金屬玻璃大門。? 各層大堂、走廊及電梯廳——大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂;各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻;樓梯扶手采用高級硬木扶手。? 電梯——采用日立/三菱/OTIS/迅達/LG/其他品牌高級自動(3VF、800KG、)(小機房/無機房)電梯直達各層。? 信箱——各住宅大堂設(shè)華麗不銹鋼信箱。? 消防裝置——各層設(shè)置消防栓、火災報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)。智能化配置建議 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū): 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置,本項目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實、在家庭智能化上有所突破,且在環(huán)保上有建樹。真正鋪就未來數(shù)字生活之路,與目標客戶的現(xiàn)代觀、未來觀融合起來。? 社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合:a:寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽;b:通過社區(qū)的BBS增進住家的交流,增強業(yè)主溝通;c:網(wǎng)上點擊
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