【正文】 鄉(xiāng)具有重要意義。通過現代農業(yè)產業(yè)投資基地，完善農民配套基礎設施，提高農民生活水平，促進社會經濟全面、協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展。樹立以人為本，堅持全面、協(xié)調和可持續(xù)的發(fā)展觀是我國當前重要的發(fā)展戰(zhàn)略。項目實施將使寧鄉(xiāng)農村面貌、人民群眾生活環(huán)境、配套設施都更加優(yōu)化，讓更多的農民在經濟發(fā)展中得到利益。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略，以完善城鄉(xiāng)規(guī)劃為先導，以深化城鄉(xiāng)配套改革為動力，堅定不移地推進工業(yè)化、城市化和市場化，加快農業(yè)農村現代化，進一步優(yōu)化生產力和人口空間布局，推進城鄉(xiāng)資源要素合理流動，形成以工促農、以城帶鄉(xiāng)、以鄉(xiāng)促城發(fā)展的新格局。實現新世紀新階段的奮斗目標，必須突出加快城市化進程這條主線。民眾支持本項目集中整合農村土地資源，實施農業(yè)產業(yè)化、現代化、標準化，發(fā)展農村生產力；增加農民收入，提高農民生活水平；完善道路交通設施、供水、供電、綠化亮化等工程，改善農村基礎設施條件；增加各類衛(wèi)生設施等，促進農村社會事業(yè)發(fā)展等，得到了金洲新區(qū)新塘沖居民的積極支持。黨中央、國務院高度重視“三農”工作，把發(fā)展現代農業(yè)作為加快轉變經濟發(fā)展方式的重大任務，把同步推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現代化作為政策導向。探索現代農業(yè)產業(yè)化經營的需要近年來，我國食品安全事件頻繁發(fā)生，從三聚氰胺、瘦肉精到塑化劑，導致人們對吃得是否放心越來越重視。除土地信托外，家族信托、并購信托、公益信托以及高端客戶財富管理都是我司著力發(fā)展的新業(yè)務領域。建設高素質的員工隊伍的需要信托業(yè)是知識和資本密集型產業(yè)，信托公司最根本的核心競爭力是擁有高素質的員工隊伍。未來隨著金洲新區(qū)工業(yè)集中區(qū)的迅猛發(fā)展，土地升值潛力巨大。實現固有資產保值增值的需要寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)是寧鄉(xiāng)縣為提升區(qū)位交通優(yōu)勢，提升產業(yè)層級，加快東進融城步伐，在縣城東部新建的產業(yè)園區(qū)。土地流轉信托是指將農村土地使用權（包括農用地的土地承包經營權、集體建設用地使用權以及宅基地使用權）作為信托財產，委托給信托公司進行經營管理，然后通過貨幣化、證券化的方式實現信托財產的票據化和標準化設計，農民憑證定期領取收益。隨著經濟的快速增長和城市居民生活水平的大幅提高，消費能力的極大增強，居民對娛樂休閑等精神生活的需求也隨之急劇增長，給生態(tài)旅游的發(fā)展提供了巨大的契機。我國休閑旅游業(yè)在經歷以觀光為目的的初級發(fā)展階段后，休閑度假式旅游及其它商業(yè)性旅游將成為旅游消費的主流，休閑度假產業(yè)——掘金時代真正開始。這些品種都申請了專利保護,幾乎覆蓋了全球各大區(qū)域,不同時段,一下子將我國的柑橘品種水平提高了幾十年。這一切,為資本的進入鋪平了道路。目前,我國強農惠農政策和農業(yè)發(fā)展框架已經基本確立,但農業(yè)發(fā)展活力不足,土地,勞動力,資金三大要素外流問題依然突出。新建戶用沼氣池1927口，養(yǎng)殖小區(qū)聯(lián)戶沼氣工程15處。共有聯(lián)合收割機4182臺，大中型拖拉機1471臺，小型拖拉機7001臺，插秧機306臺,分別比上年增加316臺、60臺、898臺、33臺。 10年來，寧鄉(xiāng)致力于產業(yè)結構調整，種、養(yǎng)產業(yè)全面推進。而寧鄉(xiāng)作為傳統(tǒng)的農業(yè)大縣，縣委、縣政府始終對農業(yè)高度重視。本項目意在以“探索農村經濟發(fā)展新模式，實現農村土地流轉形式的成功嫁接，構建新農村建設光輝典范”為目標，廣拓渠道吸引投資，促進農村經濟騰飛與城市同步發(fā)展，提高農民生活水平，進而形成“農民增收、投資方盈利、政府創(chuàng)收、縣域經濟發(fā)展”的多贏格局。鼓勵結合優(yōu)勢特色產業(yè)、主導產業(yè)，成片集中流轉承包地，發(fā)展農業(yè)適度規(guī)模經營。鼓勵各類規(guī)模經營主體承租、經營撂荒土地。村組集體組織要切實加強對農村土地承包經營權流轉的組織、引導、協(xié)調和服務。外出務工農民可以將承包土地委托給村組集體組織或土地流轉服務組織，并由其代為組織流轉。支持農民以土地承包經營權入股組建農村土地股份合作社。建立農村土地承包經營權登記制度，因農村土地被依法征收或征用、農戶土地承包經營權被依法收回或調整等，導致農戶承包地發(fā)生異動的，發(fā)包方應根據管理權限到縣級農村經營管理部門或林業(yè)行政主管部門辦理土地承包經營權證或林權證變更登記，變更情況應及時張榜公布。堅持因地制宜，從實際出發(fā)，既要積極穩(wěn)妥有序推進，又要加強管理、指導和服務。第三，有償協(xié)商原則。鼓勵創(chuàng)新農村土地承包經營權流轉機制，進一步放活農村土地承包經營權，探索農業(yè)生產經營新形式。全面貫徹落實黨的十七屆三中全會和省委九屆六次全會精神，以科學發(fā)展觀為指導，以農村土地法律法規(guī)為依據，以維護農民土地承包權益為核心，以穩(wěn)定并長久保持農村土地承包關系不變?yōu)榛A，以合理配置農村土地資源、促進農業(yè)產業(yè)發(fā)展和農民增收為目標，建立“政府引導、市場調節(jié)、農民自愿、依法有償”的流轉機制，健全農村土地承包經營權流轉市場，加強農村土地承包經營權流轉管理服務，不斷創(chuàng)新農業(yè)生產經營方式，進一步提升農業(yè)適度規(guī)模經營水平。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展中同步推進農業(yè)現代化是“十二五”時期的一項重大任務，必須按照高產、優(yōu)質、高效、生態(tài)、安全的要求，加快轉變農業(yè)發(fā)展方式，深入實施科教興農和人才強農戰(zhàn)略，強化基礎設施和物質裝備條件建設，促進農業(yè)生產經營專業(yè)化、標準化、規(guī)?；?、集約化，提高農業(yè)綜合生產能力、抗風險能力和市場競爭能力。二是農村生產要素流失嚴重。四是農村改革深入推進，體制機制不斷完善，農業(yè)和農村經濟發(fā)展的制度基礎更加堅實，發(fā)展活力將進一步增強。黨中央、國務院高度重視“三農”工作，把發(fā)展現代農業(yè)作為加快轉變經濟發(fā)展方式的重大任務，把同步推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現代化作為政策導向，把統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展作為全面建設小康社會的根本要求，全社會關心農民、支持農業(yè)、關注農村的氛圍更加濃厚，農業(yè)和農村經濟發(fā)展的環(huán)境條件更加有利。農業(yè)和農村經濟發(fā)展取得的巨大成就，為我國成功應對各種困難和風險，保持經濟社會平穩(wěn)較快發(fā)展奠定了堅實基礎。農業(yè)物質技術裝備條件明顯改善，農業(yè)科技進步貢獻率和農作物耕種收綜合機械化水平均達到52%，分別增長4個和16個百分點，標志著科技已成為我國農業(yè)發(fā)展的主要推動力量，農業(yè)生產方式正由千百年來人力畜力為主轉入以機械作業(yè)為主的新階段。“十一五”以來，中央堅持把“三農”工作作為全黨工作的重中之重，不斷完善強農惠農政策，加大“三農”投入力度，在各級各部門和億萬農民群眾的共同努力下，農業(yè)和農村經濟克服嚴重自然災害和國際金融危機等影響，實現了持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，完成了“十一五”規(guī)劃確定的主要目標和任務。與此同時，城鎮(zhèn)居民收入的增加，人們生活水平的不斷提高，在飲食方面，不再單單只為吃飽，而是更加注重食品的衛(wèi)生性、安全性、保健性。建議完善細化項目合作條件，盡快落實土地開發(fā)法律文件，加強資金籌措，抓緊加快前期準備工作，爭取政府優(yōu)惠政策。我公司在簽定合同后，成立了專門的研究小組，立即開展工作，首先在地形圖上進行了方案研究，并組織人員開展一系列的社會、經濟、市場調查及工程勘察工作，對區(qū)域地形、地質、水文、環(huán)境進行了全面的調查，比較詳盡地收集了有關資料，對規(guī)劃思路、建設方案、建設規(guī)模和技術標準進行了反復論證，在充分掌握定性、定量資料的基礎上，于2013年11月完成了本報告的編制工作。因地制宜原則尊重自然，師法自然，充分尊重和利用現有自然景觀，保持主要特征，充分發(fā)揮其自然潛力，達到功能與自然相結合，構筑產業(yè)與自然、建筑與自然渾然一體的生態(tài)空間。五、研究范圍根據項目建設單位的委托，項目可行性研究的范圍包括：對項目提出的背景、必要性、可行性、項目建設的意義等進行分析；對地區(qū)社會經濟、建設規(guī)模、建設條件等的研究；對項目工程建設方案等的研究；對項目節(jié)能、環(huán)境影響、衛(wèi)生、安全等方面的分析；對項目實施進度計劃等的確定；對項目投資費用估算及技術經濟進行綜合評價；提出項目的可行性研究工作結論。三、建設單位基本情況公司名稱：某農業(yè)投資有限責任公司公司地址：寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)金洲大道東288號法定代表人姓名：周小莉注冊資本：人民幣壹仟萬元整實收資本：人民幣伍佰萬元證公司類型：有限責任公司經營范圍：農業(yè)投資；蔬菜、水果種植，家禽、家畜、魚的養(yǎng)殖；會務服務。三是促進農民持續(xù)較快增收難度增大。一是農業(yè)發(fā)展的基礎尚不穩(wěn)固。二是我國工業(yè)化已進入中期階段，“十二五”時期城鎮(zhèn)化率將超過50%，對農業(yè)和農村經濟發(fā)展的拉動作用將更加明顯。項目實施進度計劃根據建設規(guī)模和資金籌措方案，項目從2014年1月開始建設，2014年12月建設完成，工期12個月。投資規(guī)模。項目建設內容根據本項目的總體規(guī)劃，該項目建設內容包括基礎設施、公共服務設施、房屋、綠色有機農業(yè)基地等。區(qū)域優(yōu)勢明顯，交通便利。具體建設內容和建設規(guī)模詳見第四章。建設目標本項目旨在：實施農業(yè)產業(yè)化、現代化、標準化，發(fā)展農村生產力；增加農民收入，提高農民生活水平；完善道路交通設施、供水、供電、綠化亮化等工程，改善農村基礎設施條件；增加各類衛(wèi)生設施等，促進農村社會事業(yè)發(fā)展。一是我國已進入以工補農、以城帶鄉(xiāng)的發(fā)展階段，2010年國內生產總值超過39萬億元，財政收入突破8萬億元，綜合國力和財政實力不斷增強，強農惠農力度將持續(xù)加大。但是，我國農業(yè)現代化滯后于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的問題相當突出，農村發(fā)展滯后、城鄉(xiāng)發(fā)展不協(xié)調越來越成為我國現代化建設的關鍵制約。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展中存在著耕地占多補少、占優(yōu)補劣和非農化、非糧化現象；隨著農村勞動力大量轉移，農村勞動力已進入總量過剩與結構性短缺并存階段，關鍵農時缺人手、現代農業(yè)發(fā)展缺人才、新農村建設缺人力問題凸顯；農村資金外流、金融服務供給不足問題依然突出，加快建立城鄉(xiāng)要素平等交換和合理補償機制的要求更加迫切。在政府堅持把加快推進農業(yè)現代化作為主攻方向這個大背景下，某農業(yè)投資有限責任公司依托強大的經營管理能力和雄厚的資金實力，借助金洲新區(qū)經濟的高速發(fā)展，充分挖掘寧鄉(xiāng)金洲新區(qū)夏鐸鋪鎮(zhèn)新塘沖的自然資源優(yōu)勢和地理優(yōu)勢，以現代農業(yè)產業(yè)投資為重點，將農業(yè)投資研究、農業(yè)種植、農業(yè)養(yǎng)殖等融為一體，探索土地流轉信托，開展現代農業(yè)產業(yè)化經營，實現繁榮農村經濟，帶領農民致富。公司注冊資本1000萬元，實收資本500萬元，具體出資情況如下：姓名或名稱繳的注冊資本認實繳出資額出資比例出資時間余額繳付期湖南省信托有限責任公司900萬元450 萬元90%2013112015114長沙德恒投資管理咨詢有限公司100萬元50 萬元10%2013112015114四、研究依據《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國農村土地承包法》；《中華人民共和國國土管理法實施條例》；《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》；《國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《全國農業(yè)和農村經濟發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；《中共中央國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見》；《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》；《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知（國辦發(fā)〔2007〕71號）》；《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)〔2008〕3號）》；《農村土地承包經營權流轉管理辦法（中華人民共和國農業(yè)部令 第47號）》；《中共湖南省委辦公廳、湖南省人民政府辦公廳關于進一步穩(wěn)定和完善農村土地承包經營制度的意見（2006年1月18日　湘辦發(fā)〔2006〕2號）》；《關于積極推進農村土地承包經營權流轉促進農業(yè)適度規(guī)模經營的意見（湘辦發(fā)[2009]15號）》；《關于公布湖南省征地補償標準的通知（湘政發(fā)[2012]46號）》；《國土資源部發(fā)布支持社會主義新農村建設的通知》（國土資發(fā)〔2006〕52號）；《寧鄉(xiāng)縣社會主義新農村建設總體規(guī)劃》；《湖南省耕地占用稅實施辦法》；《湖南省基本農田保護條例》；《湖南省實施中華人民共和國土地管理法辦法》；《湖南省實施中華人民共和國農村土地承包法辦法》；《湖南省土地利用總體規(guī)劃條例》；《長沙市委關于推進農村改革發(fā)展的實施意見》(2008年12月9日中國共產黨長沙市第十一屆委員會第七次全體會議通過)；《長沙市總體城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（20102020）》；《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》；《長沙市控制性詳細規(guī)劃成果標準》；《寧鄉(xiāng)縣城總體規(guī)劃修編》（20102030）；《長沙市征地補償安置條例》；《長沙市征地補償實施辦法》(長沙市人民政府第103號令）；《長沙市人民政府關于執(zhí)行征地補償標準的通知》（長政函【2010】96號）《投資項目可行性研究指南》；國家發(fā)改委、建設部2006年7月聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；其他有關專業(yè)設計規(guī)范；項目單位提供的其他各項基礎資料?；負碛械锰飒毢竦淖匀画h(huán)境，大面積的水域、原生態(tài)的農田、生態(tài)自然的山體為建設基地提供優(yōu)越的自然條件，也是各項綠色有機農業(yè)開發(fā)的承載體，規(guī)劃中堅持保護與利用相結合，采取嚴格保護，適度利用的方針。表11 主要技術經濟指標一覽表 序號指標名稱單位數 據備 注1總用地面積m2道路、廣場m2綠化景觀（不含自然山體）m2游步道m(xù)2建筑占地面積m2綠色有機農業(yè)基地m22總建筑面積m2辦公宿舍樓m2專家宿舍樓m2門亭m2休息亭m2其他m23建設周期月124主要經濟指標總投資萬元收入總額萬元總成本費用萬元利潤總額萬元所得稅萬元稅后利潤萬元稅后經濟凈現值萬元稅后全部投資財務內部收益率%稅后投資回收期（含建設期）年八、項目進展情況2013年10月