【正文】 間的建設。年終返款年限投資 投資5萬元，委托10年，返款10%投資5萬元，委托15年，返款12%投資5萬元，委托20年，返款15%到期原價回購。三層：6200元經(jīng)營規(guī)劃家具廣場開業(yè)時間2004年12月運營商金潤達家具有限公司推廣賣點搶占南城財富極點項目主題投資高點賺的歡項目配套門前停車場投資方式及返款和稅金基本投資 投資最小金額為5萬元，最大不限。3層為女裝，4層為男裝，5層為床上用品生活品。因此雖然沒有獨特的銷售方式卻出現(xiàn)了良好的銷售業(yè)績。簽訂合同當日起，開始返款。 20萬元基本投資額度，占此百貨商場投資的40左右。并且公攤小鋪位密集是否適合中高檔產(chǎn)品的經(jīng)營還有待考察。期到后開發(fā)商原價收回。如出現(xiàn)稅務機關追繳，開發(fā)商代為交納。大型服裝批發(fā)市場）宗江川菜酒樓陜西廣濟大藥房超市匯科電腦超市海星超市（一引分店500平方米，百貨、副食）秋林第五連鎖店（安東街，200平方米，副食、日用、文具）三棵樹超市，300平方米、經(jīng)營百貨、小食品紅光電影院老孫家飯莊紅珊瑚市場；食品、洗滌、煙酒黃河健身中心金花飯店輕工市場萬年飯店義烏小商品城皇后大酒店人和服裝城國賓飯店華東服裝城聞天大酒店康復路市場神州明珠酒店長樂果品批發(fā)市場朝陽門工業(yè)品批發(fā)市場C、地產(chǎn)項目名稱規(guī)模均價亞曦華業(yè)大廈建設中凱來大廈30層，即將竣工中鐵十一局集團大樓陜西地方鐵路辦公大樓15層辦公用，未竣工11層建設中城南錦繡華廳大型純住宅，2960元\㎡人民日報西北新聞大樓7萬平米 2005年竣工2960元\㎡鐵一局基地測繪實驗大樓24層商用都市遠景24層辦公，建設中3250元\㎡佳友大廈25層秦晉商務中心建設中22層3650元\㎡麗苑大型3100元\㎡紫荊苑大型3100元\㎡京潤花園大型人華大廈13800平方米3480元\㎡東方星座2500元\㎡世貿(mào)大廈商用樓D、 公共設施公交基礎教育銀行公共休閑醫(yī)院4鐵路局一小商業(yè)銀行雁塔北路支行興慶公元園11安東街小學八仙庵鐵一局中心醫(yī)院105西安高級中學分校建設銀行西影路儲蓄所青龍寺323醫(yī)院511西鐵警校451醫(yī)院710西光子校鄭和醫(yī)院303黃河子校工行萬壽路分理處解放軍35醫(yī)院42西工院附中工行胡家廟支行東取分理處232東關小學工行四醫(yī)大分理處72522中工行鐵路局分理處7093中20390中240中興路小學13鐵4中209電機廠小學604昆侖子校605E、 大中專院校名稱教職工人數(shù)學生人數(shù)西安建筑科技大學220022000西安科技大學148010000長安大學130030000西北工程技術學校10689000西安工業(yè)學校12001600西安市體育運動學校1500200西安市物資中專100200西安電力中專3621738F、 大型企業(yè)事業(yè)單位名稱規(guī)模地質(zhì)礦類研究院中等西安建設第三公司中型西安石油儀器一分廠大型鄭州鐵路局西安分局大型西安第一印刷廠大型西安美術廣告公司廣告、裝飾中型西安測繪研究院地質(zhì)測繪、中型陜西日報社報紙出版、中型陜西省電力設計院電力規(guī)劃設計、中型一機部第七設計院機械設計研究、中型西安話劇院話劇表演、研究、中型陜西社會保障局主管社會保險事業(yè)陜西省公安廳消防局消防、治安陜西省省委、紀檢委大型省科技信息研究院信息采編、研究、小型鐵一局第一測繪院規(guī)劃、大型陜西微生物研究所中小型西安正大制藥有限公司中型西安有色金屬勘測設計研究院中型省核工業(yè)研究所中型西北地質(zhì)研究所中型陜西鋼廠大型國有、經(jīng)營狀況不良新城區(qū)人民檢查院華山機械廠幸福制藥廠黃河中游管理局省城市規(guī)劃設計院西安熱工研究院假肢廠省藥材公司西北光電儀器廠西北電力設計院搪瓷廠(三)東郊樓商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查對比表項目名稱98金光大道項目類型商場項目位置解放路98號（人人樂對面）聯(lián)系電話82106777發(fā)展商丹尼爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周遍商業(yè)人人樂、民生、百盛按揭銀行建行付款方式一次性優(yōu)惠點98折總建筑面積按揭優(yōu)惠點無公攤樓層價格一層：20000元、二層：17500三層：16300四五層：9860經(jīng)營規(guī)劃為中檔服裝，劃分形式參照康復路開業(yè)時間2004年10月 運營商丹尼爾康復路商城 推廣賣點優(yōu)越的地理環(huán)境、托管十年，康復路的經(jīng)營模式 項目主題 致富的金光大道項目配套 無資產(chǎn)投資方式 委托十年 最低單位面積為5000元/㎡，最高價格為20000元/㎡。東方大酒店西影路紅星商業(yè)街（蔬菜、百貨）上海如海超市1000平方米，內(nèi)衣，日用、小家電。駐地單位有第四軍醫(yī)大學、西安供電局、金花飯店、西北電建總公司等國內(nèi)外知名單位。西安長樂中路街道辦事處地處東郊城鄉(xiāng)結合部，；駐地有華山、西光、昆侖、黃河、陜汽等國有軍工企業(yè)及輕工等大型室內(nèi)市場9個。位于和平門外。位于東門外。位于小東門。（后附“東方MALL”市場調(diào)研相關資料）附件目錄：一、東郊項目周遍市場調(diào)查狀況根據(jù)信號廠項目的所處位置，我們將信號廠項目的調(diào)研基本確定在：以信號廠項目為圓點，四公里為半徑的范圍內(nèi)。此項風險為各項之最。因而，必須時刻關注國內(nèi)外商家及本地投資商的投資建設動態(tài)，及時了解其經(jīng)營定位，經(jīng)營模式和經(jīng)營內(nèi)容，作到知己知彼，揚長避短，在競爭中做大做強。第六章 財務評價沃爾瑪商場出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元年數(shù)年租金/平米面積（萬）租金收入折算到年初時折算到年初時的資金系數(shù)的租金1300 450 424 美國時代華納出租收入折現(xiàn)表 單位：萬元年數(shù)年租金/平米面積（萬）租金收入折算到年初時折算到年初時的資金系數(shù)6%的租金1480 240 226 2480 240 213 3480 240 200 4480 240 188 5480 240 177 6480 240 166 7480 240 156 8480 240 147 9480 240 138 10480 240 130 11480 240 122 12480 240 115 13480 240 108 14480 240 101 15480 240 95 16480 240 89 17480 240 84 18480 240 79 19480 240 74 20480 240 70 合計9600 4800 2678 車場利潤表第二節(jié) 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析第三節(jié) 資金來源及運用表的貸款償還能力分析本項目有較強的貸款償還能力及資金自身平衡能力，詳見下表：資金來源與運用表單位:萬元項目第16月第712月第1318月第1924月合計期初現(xiàn)金結余現(xiàn)金流入自有資金借貸資金銷售現(xiàn)金車場收現(xiàn)現(xiàn)金流入小計現(xiàn)金流出付現(xiàn)土地成本前期工程費建安工程費設備費城市建設綜合配套費管理費銷售費用貸款利息銷售稅金及附加1還貸款本金現(xiàn)金流出小計期末現(xiàn)金余額第七章 風險控制 “東方MALL”建設項目的風險首先來自商貿(mào)零售市場發(fā)展變化與項目預測的偏離。第二節(jié) 項目推介項目推介是項目建設必不可少的基礎性工作，是提高建設項目影響力，招商引進、吸引消費的重要方法。第三節(jié) 項目規(guī)劃內(nèi)容一、核心主力店：百貨零售、綜合超市二、輔助主力店：娛樂：動感影院、歌城；餐飲：快餐店、咖啡、休閑茶吧等；書城、音像店。效益條件：效益條件是整個“東方MALL”建設項目和商業(yè)規(guī)劃的核心。揚長避短：本建設項目在對優(yōu)劣勢認真分析的基礎上，將積極發(fā)揮自身的規(guī)模優(yōu)勢，品牌優(yōu)勢、特色優(yōu)勢和管理服務優(yōu)勢，努力克服交通站點缺乏等不利因素，使之成為市場矚目的焦點。本建設項目已得到政府相關的認可，將在項目實施過程中給予大力支持，無政策障礙。該區(qū)域單位人員基本屬于高等院校和國有大中型企業(yè)，文化水平和道德素質(zhì)均較高，符合“東方MALL”人文環(huán)境要求。第三章 項目環(huán)境分析第一節(jié) 自然地理及交通環(huán)境“東方MALL”建設項目位于西安市東郊金花南路39號院內(nèi)，東臨西安高新技術東開發(fā)區(qū)，北臨西安微波設備廠，是今后幾年西安市重點發(fā)展地帶。市場波動風險。隨著西安市對開放力度的進一步加大和西部大開發(fā)步伐的加快，西安市作為西部開發(fā)的橋頭堡，必然成為國內(nèi)外商家的必爭之地?！皷|方MALL”選址地處西安市東二環(huán)與南二環(huán)路口交叉東北角，目前，有12 條公交車輛經(jīng)過該地段，最近站點距購物中心步行5—10分鐘左右，目前尚無公交車在項目建設地點設立站點，對吸引普通消費者購物消費不利。“東方MALL”建設項目充分考慮當今消費者對購物及消費環(huán)境的要求，從外場地規(guī)劃到店堂設計， 消費區(qū)域劃分到商品陳列，均使消費者體會輕松、優(yōu)雅、舒適的感覺，避免了一般消費場所擁擠，嘈雜，購物活動空間狹窄的弊端，從而使消費者“輕松購物”、“輕松消費”，使其他店家無可比擬。在此基礎上以特色環(huán)境、特色商品、特色服務、特色消費等將影響力擴大到整個西安市地區(qū)。如果人民幣存款利率不出現(xiàn)大的變動，消費市場若引導的好，這一潛在數(shù)字還將會加大。到2002年末全市共有人口703萬人，其中市區(qū)人口536萬人；流動人口約100萬人，暫住人口約30萬人，近年來，西安經(jīng)濟始終保持13%以上的增長速度。但目前西安商貿(mào)業(yè)也存在著許多問題，主要表現(xiàn)在：商業(yè)網(wǎng)點過于集中，主要分布在市中心地帶；要素市場發(fā)展緩慢，傳統(tǒng)百貨業(yè)仍占主體；新型商貿(mào)業(yè)態(tài)規(guī)范化和規(guī)?；讲桓?；缺乏現(xiàn)代營銷理念，營銷方式和經(jīng)營手段落后，商業(yè)科技含量低，管理滯后；流通法制建設尚不完善，在某種程度上制約了商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。商貿(mào)市場設施發(fā)展速度，新型業(yè)態(tài)及營銷方式發(fā)展勢頭良好，市場潛力巨大?？茖W化管理使物流、商流、信息流通通過配送中心實現(xiàn)統(tǒng)一，大幅度提高效率，降低經(jīng)營成本，增加銷售收入。企業(yè)規(guī)模化主要特征包括：經(jīng)營網(wǎng)點廣、營業(yè)面積大、商品種類多、營業(yè)收入高。由于大多數(shù)零售業(yè)態(tài)都可以以連鎖經(jīng)營的形式存在，因此連鎖業(yè)的空前發(fā)展使其成為零售業(yè)