【正文】 慮自己的市場定位，而且還促使其在服務(wù)質(zhì)量、硬件設(shè)施等方面進行提升，突出其自身的特色。因此，現(xiàn)階段杭州旅游市場仍以觀光游覽、休閑度假旅游為主導，但商務(wù)、會議旅游已呈現(xiàn)良好的發(fā)展的前景，不僅發(fā)展比較快，而且對于飯店業(yè)來說，也存在比較大的營利空間。2003年由于受非典影響，上述三種類型的游客都有所停滯，但2004年除了會議游客，其它兩種類型的游客恢復(fù)迅速。杭州的國內(nèi)旅游市場是非常龐大的。C．旅游經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭表10 19952004年杭州市旅游人次及收入指標年份入境旅游人數(shù)（萬人次）旅游外匯收入（萬美元）國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次）國內(nèi)旅游收入（億元）1995年145191996年1673920091381997年2008021001421998年2100221211451999年237032000年2924423051902001年380572002年477102003年4222127762902004年597343016資料來源：《浙江旅游概覽》由以下兩個圖表可以看出，杭州市入境旅游者人次和外匯收入自1995年開始逐年遞增，并且增加幅度越來越大。西湖博覽會分活動、展覽、會議三大板塊，把展示、交流、貿(mào)易、研討、旅游和文化活動有機地結(jié)合在一起。杭州還有全國重點文物保護單位14個、國家級博物館5個。環(huán)境是旅游業(yè)核心競爭力所在，杭州在旅游業(yè)大力發(fā)展方面具備了基礎(chǔ)性因素。B．客源市場發(fā)展思路據(jù)杭州的實際情況，杭州旅游客源市場開發(fā)的總方針是：以國內(nèi)旅游客源市場為基礎(chǔ)，以入境旅游客源市場為重點，逐步發(fā)展出境旅游客源市場，讓杭州走向世界，讓世界了解杭州，使杭州成為亞太地區(qū)重要的旅游勝地。通過藝術(shù)演出、文化休閑會議以及特色文化氛圍的營造來豐富杭州參與性、體驗性旅游產(chǎn)品的內(nèi)容。為進一步提高杭州會展游的含金量，杭州成功申請并積極籌辦2006世界休閑博覽會 ，會期將歷時184天，力爭吸引入境游客100萬人次，國內(nèi)游客1500萬人次。杭州市市委市政府堅持“經(jīng)營杭州必須經(jīng)營西湖”的理念，通過實施西湖綜合保護工程，不斷提升城市核心競爭力。其中，“旅游西進”是旅游業(yè)總戰(zhàn)略，而后二者是子戰(zhàn)略，“三大戰(zhàn)略”相互支撐，協(xié)調(diào)發(fā)展，成為打造“東方休閑之都”三把“金鑰匙”。為杭州旅游業(yè)發(fā)展質(zhì)量的提升創(chuàng)造條件目前杭州的旅游業(yè)，觀光游覽仍然是大頭，但是休閑度假、商務(wù)及會展的比重在逐年擴大，%，%，也高于地區(qū)內(nèi)其它主要競爭城市。另外，上海是各國使館和跨國企業(yè)的聚集地，外國常駐人口眾多，國際交流十分普遍和頻繁，從而可以作為杭州的“國內(nèi)入境旅游”客源地。浙江在飯店房間出租率和職工人數(shù)方面較江蘇和上海多，其它各項指標都高出江蘇而略低于上海。長三角地區(qū)的飯店業(yè)發(fā)展總體情況截止到2002年，上海、江蘇和浙江共有1682家星級飯店，其中五星級41家，四星級131家，%；同期全國擁有五星級飯店175家，四星級635家，%%。）199920002001200220032004南京201002210024400323003170051000杭州237002920038000477004220059700蘇州173002010023400278002910048600從區(qū)域管理的角度看，“長三角”旅游一體化發(fā)展為該區(qū)域吸引更多的國內(nèi)外旅游者提供了機遇。杭州與南京、蘇州、無錫、寧波及嘉興一起構(gòu)成了入境旅游第二集團，且處于領(lǐng)先和優(yōu)勢地位。除了上海，杭州在絕大多數(shù)指標上都處于比較領(lǐng)先的位置。表4 2002年“長三角”15城市旅游業(yè)發(fā)展情況市城標指入境旅游人數(shù)（萬人次）旅游創(chuàng)匯（萬美元）國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次）旅游總收入（億元）總收入占GDP比重（%）上海227500南京32300蘇州27800無錫15000常州6099南通6885揚州4770鎮(zhèn)江6713杭州47700溫州4973紹興3569寧波8835嘉興7222湖州1200舟山4000總量404566平均26971數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計公報、年鑒。結(jié)合宏觀調(diào)控、土地投放、需求等諸多因素，從總體上看，杭州樓市比較大的可能走向平穩(wěn)。估計到明年，調(diào)控“組合拳”對樓市的影響會達到頂點。數(shù)據(jù)顯示，對酒店式公寓的市場需求是在穩(wěn)步提升。同時，甲級寫字樓的空置率達到近10年來的新低。事實上，這四家房產(chǎn)企業(yè)在浙江都并非小型開發(fā)企業(yè)，其抱團合作透露出一個信息：房產(chǎn)開發(fā)商欲通過合作來分散投資風險。土地供應(yīng)放量：05年杭州市計劃再推4500畝商品房用地，土地投放量將達到一個高峰，這批土地大都是五類以外近郊地塊，集中上市后，2－3年內(nèi)將建成房產(chǎn)投放市場。購房者觀望心態(tài)嚴重：本公司本月的杭州購房者觀望心態(tài)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，認為樓市還不明朗，決定先觀望一段時間再購買的人群占了65%。分析供求關(guān)系可以判斷，2005年仍將保持上升的趨勢，但增幅將減緩。2004年停止拆遷、集中解決拆遷問題，說明中央十分關(guān)注拆遷的負面效應(yīng)，2005年政府將繼續(xù)慎重對待拆遷問題。預(yù)計2005年房地產(chǎn)投資增速將進一步放緩，低于2004年增長速度，但估計不會低于20%。（易憲榮）厲以寧認為我國房價上漲是由需求和供給兩方面引起的，今后主要的調(diào)控方向是調(diào)整供給的結(jié)構(gòu)，解決好中低收入家庭的住房問題?？偟膩碚f，政府會根據(jù)政策出臺后市場的反應(yīng)和調(diào)控的效果，再決定進一步的調(diào)控方向和措施。5月２７日建設(shè)部向社會公布６個工作時間表。4月初銀監(jiān)會選擇天津、沈陽、上海、南京、杭州、寧波、青島、重慶8個城市，對4家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進行了檢查。三、宏觀調(diào)控對杭州樓市的影響從2003年底開始的此次房地產(chǎn)調(diào)控至今仍重在微觀的行政調(diào)控上面，尚未大手筆的動用宏觀調(diào)控中常用的貨幣政策和財政政策。因此，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除了要積攢實力外，還得做好“精耕細作”的思想準備。可通過商業(yè)與地產(chǎn)商強強聯(lián)手，通過各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，又有效控制和降低了經(jīng)營風險；其次, 商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。2004年以來,商業(yè)用地量已大量增加,但總體仍呈現(xiàn)量少價低狀。城北29文一、德勝路以北汽車4S企業(yè)用地最多:政府著力打造”城北汽車一條街”,并推出多宗專為汽車企業(yè)設(shè)計的商業(yè)用地。整體呈現(xiàn)中心火爆、熱點閃耀、周邊快速升溫的態(tài)勢,這與杭州商業(yè)正擺脫單一商業(yè)中心格局的發(fā)展是一致的。增量空間尚有一定余地。這主要是因為，一方面中國加入世貿(mào)組織以后，許多國際零售、娛樂餐飲業(yè)商業(yè)巨頭，都在加快進入中國市場，特別是2004年12月11號，隨著零售業(yè)的全面開放，現(xiàn)在基本已經(jīng)全面開放了，外資零售業(yè)擴大了在我國的擴張區(qū)域，加快了發(fā)展步伐，使商業(yè)地產(chǎn)需求量進一步加大；另一方面若該商業(yè)地產(chǎn)屬于品牌物業(yè)，開發(fā)商會在商業(yè)地產(chǎn)的選擇上，租金價格的談判中，占據(jù)主動權(quán)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營周期很長，不可預(yù)見性因素很多，受相關(guān)政策的影響相對較大，因此，商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)政策的制定應(yīng)該是息息相關(guān)的。其開發(fā)模式、融資模式、功能用途都有利于住宅、公寓、寫字樓等等房地產(chǎn)形式。其實早在5月25日起，陽光顧問信息研究部已連續(xù)數(shù)天統(tǒng)計了杭州透明網(wǎng)上公布的成交數(shù)據(jù)，杭州市公建、商業(yè)類物業(yè)的成交量始終沒有出現(xiàn)象住宅物業(yè)那樣的明顯下滑趨勢，保持著穩(wěn)定的成交量，還時有上升趨勢。但在這略顯頹勢的市場中，一類房產(chǎn)的成交卻攪得表面波瀾不驚的房海暗流涌動。首次宏觀調(diào)控的一系列的房產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后，各地房產(chǎn)市場均有一定程度的反應(yīng)，尤其是最近幾年房價上漲幅度較高的幾個城市。深入分析政府自3月17日加息以來采取的種種調(diào)控措施，我們認為上次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的有以下幾點：穩(wěn)定房價，保持房價的上漲在一定的幅度之內(nèi)；抑制房價遠離價值的不合理上漲，防止出現(xiàn)價格暴漲的“泡沫”。通過上述對浙江省宏觀經(jīng)濟尤其是在固定資產(chǎn)投資方面的總體及結(jié)構(gòu)性分析,我們可以看出:長三角地區(qū)已成為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的火車頭, 在各方面都具有其他經(jīng)濟區(qū)塊無法比擬的強勢,而浙江省地處長三角較為富庶的南翼,地理位置得天獨厚,經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進,已成為重要的經(jīng)濟引擎。這一梯隊的特點便是投資總額普遍高于其他地區(qū),而同比增長也在兩位數(shù),%而寧波更是達到16%?？梢钥闯?在保持較快的增長幅度(20%)的同時,住宅在商品房施工總面積中仍然占有較合理的比重, 體現(xiàn)了浙江省通過調(diào)整住房建設(shè)的結(jié)構(gòu)，滿足不同層次居民的住房要求，為中低收入者供應(yīng)更多的低價位住房,及通過增強房地產(chǎn)市場的信息透明化、穩(wěn)定房價來促進整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)統(tǒng)計,今年1至5月,%；,%,%。因此，認為這次全國性的宏觀調(diào)控主要是房地產(chǎn)引起、調(diào)控的主要目的是降低房產(chǎn)價格的觀點是不確切的。作為浙江省省會城市的杭州，其經(jīng)濟實力及發(fā)展勢頭也不容小覷，杭州GDP已經(jīng)連續(xù)十四年保持兩位數(shù)的增長，2004年達到2515億元，人均GDP達到38858元（4242美元），%。2001～%，%高出 。工業(yè)立市戰(zhàn)略和國際性旅游休閑城市定位并舉的“雙市戰(zhàn)略”是杭州城市定位的核心：首先，杭州是“浙江制造”的重要基地，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工與配套能力極強，已呈塊狀的制造業(yè)格局需進一步做大、做強，與整個長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)有效互融、積極競爭；而國際性旅游休閑城市的定位則給予杭州未來更大的產(chǎn)業(yè)延伸空間，并打造其在整個長三角地區(qū)獨一無二的城市品牌。第二產(chǎn)業(yè)持續(xù)強勢，第三產(chǎn)業(yè)將得到強力的發(fā)展。四、杭州所處宏觀背景研究小結(jié)宏觀經(jīng)濟發(fā)展大勢中國經(jīng)濟正處于改革開放以來第三個增長周期之中，整體的經(jīng)濟素質(zhì)和當局的掌控能力都有較大的提升，預(yù)計這一健康的增長周期將延續(xù)至2010年之后。（2）大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：杭州市委、市政府明確地把“構(gòu)筑數(shù)字杭州，建設(shè)天堂硅谷”作為新世紀初和今后一個時期的“一號工程”。杭州缺乏傳統(tǒng)資源，但卻是一個環(huán)境資源大市，環(huán)境資源是杭州最重要的城市綜合競爭力所在。以旅游休閑為主體的杭州第三產(chǎn)業(yè)，還遠不能支撐住21世紀的杭州。三、杭州的城市發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略本世紀初,杭州市政府提出兩個并列的城市發(fā)展戰(zhàn)略：戰(zhàn)略一，工業(yè)立市；戰(zhàn)略二，致力于國際性旅游休閑城市的發(fā)展建設(shè)定位。%，%、%；%，%，%。表2 浙江省主要經(jīng)濟指標四年數(shù)據(jù)對比【8】生產(chǎn)總值（億）人均GDP（元）GDP增長速度全社會固定資產(chǎn)資（億元）2001674817773％2002779619730％2003939532700％20041124323942％5945表3 杭州市主要經(jīng)濟指標四年數(shù)據(jù)對比【9】生產(chǎn)總值（億）人均GDP（元）GDP增長速度全社會固定資產(chǎn)資（億元）2001156825074％2002178128150％200320993270015％200425153885815％從表中可以看到，杭州市生產(chǎn)總值占浙江省生產(chǎn)總值的比重超過20%，近年沒有發(fā)生很大變化。今后10年～20年，浙江經(jīng)濟增長率仍將高于全國平均速度。從數(shù)據(jù)上看，寧波是長三角南翼唯一能在經(jīng)濟總量上與杭州抗衡的城市，因而寧波一貫以來表現(xiàn)出“脫杭入滬”的傾向，規(guī)劃中的杭州灣大橋建成將進一步推動這一趨勢，使滬杭甬之間的關(guān)系有向滬寧蘇靠攏的趨勢。也就是說，杭州所輻射的是一片普遍富庶的黃金熱土。%累計177。更多國際知名企業(yè)的入駐將會進一步提高上海的國際中心城市的地位。（3）有望成為世界制造業(yè)中心：長三角正在從國際制造基地向國際制造中心轉(zhuǎn)變。主要表現(xiàn)在兩方面，第一，推進一體化的理念、機制不斷深化和完善。另據(jù)法國地理學者戈德曼預(yù)測，“長三角”將會形成世界上的第六大都市圈[4]。第一章 宏觀經(jīng)濟與政策面分析第一節(jié)：杭州宏觀經(jīng)濟概況分析一、“長三角”中的杭州“長三角”地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及前景長江三角洲地區(qū)是由上海市、浙江省(具體包括杭州、溫州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山7 市) 和江蘇省(包括南京、鎮(zhèn)江、揚州、常州、無錫、蘇州、南通7 市) 共計15 個城市所組成的城市帶。第九章，針對第五、六、七、八章結(jié)論，對復(fù)合業(yè)態(tài)提出三種方案建議。從五星級酒店競爭狀況、需求狀況分析五星級酒店的可行性方面，其次從未來酒店客房、餐飲和會所等需要改善的方面做了比較深入的研究。從本項目的地理位置、交通狀況及周邊商業(yè)情況、旅游資源四個方面全面考察了本項目的地塊發(fā)展狀況。對杭州市經(jīng)濟概況、杭州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及宏觀調(diào)控影響做出較為細致的背景分析；由于涉及到未來酒店經(jīng)營方面，本部分也對長三角酒店業(yè)的發(fā)展狀況、長三角旅游業(yè)的現(xiàn)狀結(jié)合案例分析，闡明本項目的研究背景。第一章，闡明研究問題的宏觀背景。第三章，地塊分析。第五章，五星級酒店可行性分析。第七章，從杭州市寫字樓的供應(yīng)狀況和需求分析討論未來開發(fā)酒店式寫字樓的可性性；第八章，通過杭州市商圈分布狀況結(jié)合商鋪需求，了解未來******商鋪規(guī)模、定位以及經(jīng)營的品類。最后一章，對本項目可行性的宏觀背景總結(jié)、復(fù)合業(yè)態(tài)的具體建議和最終業(yè)態(tài)的財務(wù)分析和資金籌措安排三個方面的做了全面的總結(jié)。2004年，“長三角”地區(qū)的GDP總量達到28775億元，%；人均GDP和人均可支配收入分別為35147元和13481元[3]，大大高于環(huán)渤海經(jīng)濟圈，也高