金山項目分析報告19-全文預覽
【正文】 13,043,865 83 157,155 其他前期費用3,928,875 25 157,155 三、建安工程172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修125,724,000 800 157,155 設備及安裝工程47,146,500300157,155 財務費用按照建設總成本的60%的貸款額度，貸款利率8%，貸款一年計算。因此，本項目的風險性較大。從敏感度分析來看，本項目風險性較大。損益表19 / 19。銷售價格（元/m2）4680429035103120銷售收入(元）+20%+10%10%20%稅后利潤(元）127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率%%%% 不確定性分析敏感度分析采取銷售價格和銷售成本在分別變動10%和20%情況下的項目收益情況。五、財務效益 銷售收入測算u u比較內(nèi)容權(quán)重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%外部環(huán)境25%社區(qū)環(huán)境10%11發(fā)展規(guī)劃20%1房型設計10%11生活配套15%1主題提煉5%1合計100%/// 216。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍；216。 216。周邊別墅僅有藍堡愛琴海，以獨立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。強調(diào)本案產(chǎn)品理念的領先性和公司實力的雄厚性。 緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對目標客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。 嶄新生活模式擺脫目前許多個案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方式。四、項目定位 總體定位 引領住宅時尚、開創(chuàng)新生活模式銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復式單元，而有著觀景賣點，售價較高的小高層也有剩余。其中，與本項目可比性較強的有藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。 北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景n n 交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成n n規(guī)劃中的中央大道將建設成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。再從橫向比較看，相差20億元；。這說明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。 未來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對較低。該板塊的市場價格在30004200元/平方米，均價在3500元/平方米左右。該板塊內(nèi)市場價格在35004500元/平方米，均價在4000元/平方米左右。 板塊特征根據(jù)一手市場樓盤供應情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。％。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢頭，從今年19月統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映，新開工項目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍
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