【正文】 為12米外，其余均為24米寬。其平面外形面向交叉口凹進，寓意廣納四方網(wǎng)商；大樓前方留入口廣場，便于人流組織。上述建筑面積為37644平方米。設(shè)地埋儲油罐5座，總罐容200立方米。單幢面積約6512平方米，兩幢面積為13025平方米。在局部三層部位設(shè)管理、配送、分揀等功能用房。地塊內(nèi)部結(jié)合建筑布置和出入口設(shè)置，合理布置道路，實行貨流、人流分離，保證項目安全、高效運行。為充分利用道路營造商業(yè)氛圍，本地塊擬臨東側(cè)規(guī)劃路、南側(cè)S301省道（蕭桃路）和西側(cè)外環(huán)路布置商住樓；在東側(cè)S301省道改線與南側(cè)S301省道（蕭桃路）交叉口位置電商總部辦公樓；地塊內(nèi)部沿用地紅線布置倉儲、分撥、配送、檢測、包裝等物流功能用房，其側(cè)面按規(guī)定設(shè)置裝卸車位；物流倉儲配送功能用房與臨路商住建筑圍合區(qū)域內(nèi)布置O2O商品經(jīng)營展示區(qū)以及電商培訓(xùn)用房。（5）物流園區(qū)進出口位置，建筑物的位置、形式等方面，要符合城區(qū)總體規(guī)劃與公路景觀設(shè)計要求，并充分考慮消防安全與環(huán)境保護、綠化等方面要求。（2）物流園區(qū)作業(yè)場內(nèi)交通組織盡量采用雙向環(huán)形運輸通道，車流、人流盡量減少交叉干擾，使生產(chǎn)作業(yè)順暢、安全進行，保證正常的生產(chǎn)秩序。結(jié)合地塊情況，本項目擬建設(shè)集物流倉儲、配送、總部辦公、O2O商品經(jīng)營展示、電商培訓(xùn)服務(wù)，以及配套商住等為一體的商貿(mào)物流園。強調(diào)規(guī)劃、建設(shè)、安置和管理的高度統(tǒng)一，以保證項目建設(shè)的順利實施。，結(jié)合環(huán)境，綜合考慮物流設(shè)施的布點和今后的需求發(fā)展，達到布局合理，功能完善之目的。被文化部命名的“中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”，全縣擅長丹青者2萬余人，其中劉開渠、蕭龍士、吳燃等為國內(nèi)外著名的藝術(shù)大師，成為一道獨特的人文景觀。在發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的同時, 蕭縣還著力抓好現(xiàn)代服務(wù)業(yè),通過調(diào)結(jié)構(gòu)、求創(chuàng)新等多項措施促進第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。市級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)57家，實現(xiàn)產(chǎn)值110億元。蕭縣是國家商口品糧基地縣、國家優(yōu)質(zhì)棉基地縣、國家重點肉類生縣，是XX省水果生產(chǎn)大縣。通信設(shè)施齊全，固定電話、G網(wǎng)、C網(wǎng)全面覆蓋；有線電視、數(shù)字電視也已接通。本項目所在地地處蕭縣縣城東部，電力由110kV黃橋變供應(yīng)，電力供應(yīng)充裕。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，3311國道，3010202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運動較為緩慢。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量1915mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、%、堿解氮含量60mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75mg/kg、。因此總體位置較優(yōu)。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。圖31 項目位置圖該地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)（物流）用地，符合蕭縣縣城總體規(guī)劃和蕭縣土地利用總體規(guī)劃的要求。為集約利用土地，則約需用地33900平方米，約合50畝。該部分作為前兩部分的生活、商業(yè)配套設(shè)施，擬出售給相關(guān)商家、引進人才和員工?？紤]物流倉儲等用房貨重情況，宜以單層或兩層為主，并考慮物流車輛停放因素，容積率不應(yīng)過高，則約需用地81000平方米，約合121畝。根據(jù)其功能定位，還應(yīng)考慮配送、分撥、轉(zhuǎn)運、檢測等生產(chǎn)用房，按倉儲面積的18%計，約7020平方米。三是配套部分，主要為引進的商家、人才、員工提供住宿、商業(yè)等服務(wù)，促進人才落戶。（2）延伸服務(wù)功能?貨物調(diào)劑中心（庫存物資處理）； ?包裝、加工； ?金融保管；?信息中心。兩平臺：即打造物流網(wǎng)上交易平臺和電子商務(wù)網(wǎng)上交易平臺。充分利用其電子商務(wù)低成本高效率，無區(qū)域限制的特點，匯集優(yōu)質(zhì)品牌貨源，建立完整的供應(yīng)鏈體系，拓展供應(yīng)商銷售渠道，解決分銷商的貨源難、質(zhì)量差、價格高的問題，依托XX捷品專業(yè)數(shù)據(jù)化運營，將優(yōu)質(zhì)商品信息推送給淘寶、拍拍等店鋪賣家，建立廠家與賣家的溝通機制，減少流通環(huán)節(jié)，降低流通成本，提高的流通效率，最大限度讓利給千萬消費者。本項目經(jīng)浙江XX物流投資集團有限公司努力，被引入本產(chǎn)業(yè)園。目標是成為縣城商貿(mào)業(yè)倉儲配送基地之一。目標是依托蕭縣獨特的地理位置和良好的商貿(mào)基礎(chǔ)，發(fā)展O2O商品經(jīng)營展示區(qū)和倉儲配送及分撥轉(zhuǎn)運中心，輻射長三角周邊地區(qū)的產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)。一是線上線下結(jié)合的電商產(chǎn)業(yè)園對貨物倉儲具有較大需求；二是高頻度的電商交易活動需要多方位的物流服務(wù)做支撐。由于包裹數(shù)量的急劇增加，大電商陷入“一庫難求”境地。 表32 蕭縣規(guī)劃的物流項目表物流區(qū)域依 托內(nèi) 容黃口鎮(zhèn) 310國道和隴海鐵路 提升檔次、擴大規(guī)模 丁里鎮(zhèn) 311國道、連霍高速公路 農(nóng)貿(mào)物流基地 白土鎮(zhèn) 合徐高速公路和符夾鐵路 工業(yè)品物流基地 銀海、皖王、新錦豐、金鴿、金玉米、淮海 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 糧食產(chǎn)業(yè)物流園區(qū) 振遠信息化物流中心、恒通食品物流配送中心、皖北農(nóng)資農(nóng)產(chǎn)品配送中心 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 物流中心 （2）基于電子商務(wù)的物流服務(wù)從電子商務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈分析，產(chǎn)品經(jīng)生產(chǎn)企業(yè)制造出來后，往往要經(jīng)過產(chǎn)品供應(yīng)商（代理商）、各類電子商務(wù)商家，最后到達終端消費者手中。圖32 20092015中國電子商務(wù)比例結(jié)構(gòu)結(jié)合上述產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況分析，本項目物流產(chǎn)業(yè)在細分的時候，一方面需要服務(wù)本地的產(chǎn)業(yè)，同時更需要與周邊的物流項目差異化競爭，打造電子商務(wù)云倉儲服務(wù)，全面提升蕭縣物流檔次。近年來，傳統(tǒng)零售商加速觸電腳步，移動網(wǎng)購的快速發(fā)展，使中國網(wǎng)購市場整體保持迅速增長。近年來，伴隨著信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，中國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟增速遠高于實體經(jīng)濟，電子商務(wù)延續(xù)了整體高速發(fā)展的趨勢，網(wǎng)絡(luò)購物應(yīng)用呈現(xiàn)迅猛增長勢頭。日日順電器連鎖、海爾專賣店、全友、東方明珠家具、巴萊之星等成為蕭縣一道亮麗的風(fēng)景線，銷售網(wǎng)絡(luò)健全，營銷理念先進，市場競爭力顯著增強。蕭國商貿(mào)城、新聯(lián)華超市、萬德福購物中心、鳳山國際大酒店等商貿(mào)流通領(lǐng)域的亮點逐步增多，消費環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)、消費檔次不斷提高。目前，蕭縣完成了《蕭縣陶瓷產(chǎn)業(yè)發(fā)展十年規(guī)劃》，規(guī)劃先用3年時間即到2012年，建設(shè)60條以上建筑陶瓷生產(chǎn)線，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值90億元左右，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值210億元左右?；拘纬闪水a(chǎn)業(yè)互動、市場對接的城鄉(xiāng)一體化現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。圖31 蕭縣特色產(chǎn)業(yè)集群分布圖表編號工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群1蕭縣圣泉循環(huán)工業(yè)園2永堌化輕工業(yè)園3龍城食品工業(yè)園4青龍皮革工業(yè)園5姬村電子機械工業(yè)園6經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)下面以農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、陶瓷業(yè)為例作初步分析。目前，蕭縣水果種植面積達到了50萬畝,年總產(chǎn)量超過5億公斤,年產(chǎn)值達16億元以上,水果產(chǎn)業(yè)已成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。涌現(xiàn)了黃河故道水品梨、園藝總場釀酒葡萄、鄭腰莊蕭國圣桃、姬村石榴、徐里巴斗杏、單莊加工品種桃，莊里、白土、永堌的鮮食葡萄等特色水果產(chǎn)區(qū)。 2012年蔬菜種植面積42萬畝，其中棚式蔬菜面積10萬畝，地膜蔬菜面積16萬畝、露地蔬菜面積16萬畝，蔬菜總產(chǎn)量達48萬畝，總產(chǎn)值11億元。下面以種植、林果業(yè)為例作初步分析。而項目建成后，將集聚人流、物流、信息流、資金流，成為華東重要的生產(chǎn)物資儲運中心，皖北領(lǐng)先的線上線下商貿(mào)平臺，蕭縣最具影響力的網(wǎng)商采購配送中心，從而有利于增強蕭縣縣城的輻射能力，提高蕭縣的知名度。到2030年，城市人口規(guī)模50萬人，建設(shè)用地規(guī)模控制在55平方公里以內(nèi)。構(gòu)建物流信息平臺，建設(shè)資源共享、統(tǒng)一規(guī)范的行業(yè)和區(qū)域物流公共信息平臺”的目標，故本項目的建設(shè)也是符合蕭縣“十二五”發(fā)展規(guī)劃?，F(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，改善了工業(yè)生產(chǎn)的外部環(huán)境，有利于吸引外部投資，激勵內(nèi)部投資，為蕭縣帶來商流、資金流、信息流、技術(shù)流的集聚，實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴大和轉(zhuǎn)型升級；同時，現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，將推動交通運輸業(yè)、商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)、信息業(yè)和旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將有助于進一步蕭縣優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快產(chǎn)業(yè)升級。依托蕭縣良好的地理位置優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以平臺運營為理念，集聚大宗物資集散、供應(yīng)商、網(wǎng)商、物流服務(wù)商、電子商務(wù)服務(wù)商等產(chǎn)業(yè)資源，打造集倉儲配送、交易展示、物流總部辦公、信息交流、金融服務(wù)等服務(wù)于一體的XX商貿(mào)物流園項目的建設(shè)運營，必將促進蕭縣的經(jīng)濟發(fā)展?！弊鳛閿M主要以工業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應(yīng)鏈運作和大宗商品城鄉(xiāng)配送作為基本業(yè)務(wù)，以電子商務(wù)總部經(jīng)濟為特色運作模式作為其快速發(fā)展的支撐手段，輔助發(fā)展大型批發(fā)零售商貿(mào)專業(yè)市場的XX商貿(mào)物流園項目就此提出。蕭縣是農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量大、產(chǎn)值高；蕭縣也是個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出的縣級行政區(qū)域，原材料和產(chǎn)成品進出量大；隨著居民收入的不斷增長，居民消費水平日益提高，對各類商品的需求日漸旺盛，特別是隨著現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的融入，便捷的網(wǎng)上交易的興起，更是放大了這種需求。在旅游、商貿(mào)、金融等方面成效顯著。2012年，%左右。2013年糧食、果蔬、畜牧、林木四大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和加工產(chǎn)值分別達80億元、157億元。2013年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成186億元，城鎮(zhèn)在崗職工平均工資38800元，農(nóng)民人均純收入8063元。古為蕭國，春秋時附屬于宋，秦置蕭縣，隋唐至清至中華人民共和國初期屬江蘇省徐州，1955年由江蘇省劃歸XX省，沿革至今。加強大型商貿(mào)中心、配送中心和綜合性商品交易市場建設(shè)，……依托交通區(qū)位優(yōu)勢，做大做強骨干流通企業(yè)，推動營銷網(wǎng)、物流網(wǎng)、信息網(wǎng)有機融合，開工建設(shè)林安物流，新增限上商貿(mào)流通企業(yè)40家。并同時制訂了配套的《宿州市人民政府關(guān)于印發(fā)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展若干政策的通知》（宿政發(fā)〔2012〕41號），對達到一定規(guī)模上的項目或企業(yè)予以獎勵扶持。注重區(qū)域物流協(xié)調(diào)發(fā)展，支持各縣區(qū)圍繞交通節(jié)點謀劃建設(shè)一批物流園區(qū)，完善區(qū)域物流系統(tǒng)，提高重點區(qū)域物流組織化水平。按照土地利用和城市總體規(guī)劃，在物流樞紐城市、特色物流中心城市、地區(qū)性物流節(jié)點城市，規(guī)劃建設(shè)一批用地節(jié)約、產(chǎn)業(yè)集聚、功能集成、經(jīng)營集約的物流園區(qū)。提出建設(shè)五大特色物流中心。 2014年9月，國務(wù)院發(fā)布《物流業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃(2014—2020年)》，提出到2020年，基本建立布局合理、技術(shù)先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序的現(xiàn)代物流服務(wù)體系，實施包括物流園區(qū)工程在內(nèi)的12項重點工程。早在2001年，國家經(jīng)貿(mào)委牽頭的六部委就出臺了《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》（國經(jīng)貿(mào)運行[2001]189號）,在認識物流發(fā)展意義的基礎(chǔ)上，首次提出了物流業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想和總體目標，并從市場培育、環(huán)境優(yōu)化、設(shè)施建設(shè)、國外借鑒、人才培養(yǎng)等方面提出了具體意見。因此，與發(fā)達國家相比，我們國家降低物流成本的空間非常巨大。全社會物流成本占GDP的比重已經(jīng)降到9％左右，依靠現(xiàn)代物流所節(jié)省的社會經(jīng)濟運行成本、增加的社會經(jīng)濟效益極為可觀。二、項目建設(shè)背景及建設(shè)必要性隨著經(jīng)濟全球化和信息技術(shù)的迅速發(fā)展，企業(yè)生產(chǎn)資料的獲取與產(chǎn)品營銷范圍日趨擴大，社會生產(chǎn)、物資流通、商品交易及其管理方式正在并將繼續(xù)發(fā)生深刻的變革。 項目總投資本項目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金組成，項目建設(shè)投資為40482萬元，建設(shè)期利息為2330萬元，流動資金為171萬元，項目總投資估算為42983萬元。其中物流用地121畝，建筑面積54319平方米，含物流倉儲用房面積45953平方米，配套后勤用房面積7030平方米，加油站面積1336平方米，另建物資堆場33334平方米。工程設(shè)計中嚴格按照國家有關(guān)規(guī)范標準執(zhí)行，充分考慮節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、安全等設(shè)計。依據(jù)蕭縣縣城總體規(guī)劃，項目區(qū)域西鄰中心城區(qū)，東接經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地處物流需求的關(guān)鍵節(jié)點。（3）增強縣城輻射能力的需要。在此基礎(chǔ)上本工程可行性研究報告分別對以下內(nèi)容進行了研究：本項目所涉及的建設(shè)背景和項目建設(shè)的必要性；物流需求量預(yù)測和建設(shè)規(guī)模確定；工程建設(shè)方案；環(huán)境評價和水土保持分析；節(jié)能評價；項目建設(shè)進度安排、招標方式選擇；項目投資估算和資金來源分析；項目經(jīng)濟效益評價。在物流行業(yè)，公司積累了豐富的運營經(jīng)驗。XX集團始創(chuàng)于1996年，為浙江省溫嶺市物流協(xié)會會長單位,目前公司主要經(jīng)營范圍涉及現(xiàn)代物流、投資、典當(dāng)、工程咨詢、成品油銷售等領(lǐng)域的多元化企業(yè)。本報告根據(jù)業(yè)主的委托，首先調(diào)查了建設(shè)區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展情況和現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，然后分析了存在的問題，提出了解決區(qū)域物流效率的方案。（2）優(yōu)化蕭縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要。（2）地理位置優(yōu)越，配套條件完善本項目位于蕭縣縣城的東大門二莊村附近，S301省道北側(cè)的規(guī)劃地塊內(nèi)。項目投產(chǎn)后，能夠充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進企業(yè)經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 項目建設(shè)的主要內(nèi)容項目規(guī)劃總用地140680平方米（合211畝），規(guī)劃總建筑面積147751平方米，建設(shè)集物流倉儲、配送、總部辦公、O2O商品經(jīng)營展示、電商培訓(xùn)服務(wù)，以及配套商住等為一體的物流園。 項目擬建地點宿州市蕭縣二莊村附近，S301省道北側(cè)的規(guī)劃地塊內(nèi)。（2）建議建設(shè)單位在下一階段的設(shè)計、設(shè)備采購等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可采用邀請招標的方式，通過多家方案的比選，擇優(yōu)選擇中標方案及單位。美、日、歐等發(fā)達國家和地區(qū)已經(jīng)形成了由完善的物流基礎(chǔ)設(shè)施、高效的物流信息平臺和比較發(fā)達的第三方物流企業(yè)組成的社會化物流服務(wù)體系。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2013年，占 GDP的比重為18%左右。認為加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展，對于優(yōu)化資源配置，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，改善投資環(huán)境，增強綜合國力和企業(yè)競爭能力，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量與效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，推進我國經(jīng)濟體制與經(jīng)濟增長方式的根本性轉(zhuǎn)變，具有非常重要而深遠的意義。2010年10月18日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個