【正文】 則　　崗位職責(zé)及工作流程　　財(cái)務(wù)制度　　采購及招標(biāo)程序　　員工考核標(biāo)準(zhǔn)　　業(yè)主委員會章程　　各配套功能管理規(guī)定　　文件管理規(guī)定　　辦公設(shè)備使用制度　　值班管理制度　　1消防責(zé)任制　　1消防管理規(guī)定　　1對外服務(wù)工作管理規(guī)定　　1裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書　　1停車場管理規(guī)定　　1非機(jī)動車管理規(guī)定　　1出租屋及暫住人員管理規(guī)定　　1進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書　　1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定　　　　六項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料　　　　樓宇質(zhì)量保證書　　樓宇使用說明書　　業(yè)主公約　　用戶手冊　　樓宇交收流程　　入伙通知書　　入伙手續(xù)書　　收樓書　　承諾書　　業(yè)主/用戶聯(lián)系表　　1遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書　　1遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表　　1裝修手冊和裝修申請表　　　　二延展及運(yùn)用部分　　　　工地環(huán)境包裝視覺　　.建筑物主體　　.工地圍墻　　.主路網(wǎng)及參觀路線　　.環(huán)境綠化　　營銷中心包裝設(shè)計(jì)　　.營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)　　.營銷中心功能分區(qū)提示　　.營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì)　　.營銷中心形象墻設(shè)計(jì)　　.臺面設(shè)計(jì)　　.展板設(shè)計(jì)　　.營銷中心導(dǎo)視牌　　.銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示　　.銷售用品系列設(shè)計(jì)　　.示范單位導(dǎo)視牌　　.示范單位樣板房說明牌　　公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)　　.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)　　.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)　　　　　　　　　　　第七章其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對質(zhì)量、成本、價格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個接點(diǎn)都能按時、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，從而保證品牌的延伸。二、品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn)制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的CIS戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹立品牌。一、以樹品牌為主導(dǎo)靈魂定位：第一節(jié)　　　　二　　　　一　　　　　　　　　　　　　　　　　第八章上述區(qū)域中，機(jī)動車在遇緊急事故或服務(wù)需要時（如消防、急救等）才可通行車輛。在居住小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動車道，機(jī)動車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。充分利用從小區(qū)穿過的五斗渠及灌溉渠，營造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心,向小區(qū)四周進(jìn)行輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色。本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。商鋪的銷售不但會為開發(fā)商帶來較高的利潤回報(bào)，還可以促進(jìn)住宅樓盤的銷售。兒童活動中心、老人活動中心、托兒所都是在中心休閑廣場、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對其它居民帶來的干擾。游泳池素質(zhì)直接體現(xiàn)物業(yè)的檔次。 目前生活中心普遍設(shè)計(jì)成街道購物中心（strip center）的模式，但有一大把新選擇等著打破這種單調(diào)的模式。最主要的新生競爭者要數(shù)“生活中心”（lifestyle center）了。我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。M2其它:350M2（二）建筑面積規(guī)劃用地總面積：125674我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否還能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)那份恬靜？是否還會擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否還能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？人與人是否還會心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？在本項(xiàng)目中，力求營造一個這樣的居家環(huán)境，這一切將會成為本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。建議開發(fā)商在促銷期按平層1420元／M2，錯層1560元／M2的均價公開銷售。是為開發(fā)投資風(fēng)險降低的一種分析，但實(shí)際上按市場調(diào)研分析，我們的定價因素和比較還是參照煙臺開發(fā)區(qū)場價格因素比較多，目的在通過整體市場的理論分析,對市場風(fēng)險有足夠的認(rèn)識，并使開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目的市場回報(bào)有一個理性的認(rèn)識。在這個區(qū)間按煙臺開發(fā)區(qū)的建筑成本基礎(chǔ)上提升10％—15％來開發(fā)本項(xiàng)目。（3）較適合（3）一般（3）無影響（3）相當(dāng)（2）差不多（2）一般（2）一般因此，對項(xiàng)目價格定位的安全性進(jìn)行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項(xiàng)目的基本價位。成本價值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。M23875元/M24500元/1460元/　第九節(jié)因此，該群族也是我們項(xiàng)目的主力目標(biāo)客戶。外企、合資企業(yè)高級職員在青島市雖然這一群族人數(shù)并不太多，但煙臺開發(fā)區(qū)發(fā)達(dá)的工業(yè)重地及便利的外貿(mào)港口，對他們還是具有很大的誘惑力。且在長期的經(jīng)營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認(rèn)識，文化方面都有一定修養(yǎng)，對“居住+度假+投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士。因此，我們把目標(biāo)客戶鎖定在煙臺開發(fā)區(qū)。一、產(chǎn)品—目標(biāo)客戶廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。一、墻地面部分客廳地面為?；卮u，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。戶型的裝修定位建議基于本項(xiàng)目的“假日住宅”概念，“產(chǎn)品—需求”使用過程的產(chǎn)品附加值對消費(fèi)心理的影響因素購買之前的產(chǎn)品附加值對消費(fèi)心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝?圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費(fèi)者在購買前對產(chǎn)品附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費(fèi)欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。（四）延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象防火報(bào)警系統(tǒng)※智能化配套系統(tǒng)：“假日住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。由通往各組團(tuán)的架空層車庫，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級道路。綠化的特點(diǎn)是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。（三）形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。（3）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。M23M28M2，廚房空間建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在：M2的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的21%。M2150“住宅”，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念。此手法意在吸引顧客，實(shí)際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過提高總價的方法，一次性送10萬元創(chuàng)業(yè)基金，總底價仍保持在預(yù)售價格水平。目前，項(xiàng)目周邊市場仍無一家大超市，百貨店之類商家進(jìn)駐為該項(xiàng)目周圍各片區(qū)居民所不便。即業(yè)主首期交2萬元即可。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險性。針對目前煙臺開發(fā)區(qū)單一的營銷模式，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)劣勢，建議開發(fā)商考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動，本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的正常銷售，帶動住宅樓的銷售，以達(dá)到資金快速回籠。建議各階段價格上、下幅度，同住宅樓價格一般。M22002年5月25日—至今　　　均價為3330元/防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會為進(jìn)出貨帶來不方便，另外市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。劣勢：作為本項(xiàng)目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。可能導(dǎo)致商家對尾端人浪量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。M2范圍內(nèi)，據(jù)市場調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá)90%，銜接銷售過程中的廣告效應(yīng)樹立該項(xiàng)目的品牌形象已見扎實(shí)的基礎(chǔ)。劣勢：雖該區(qū)附近為煙臺開發(fā)區(qū)成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等?？偨ㄖ娣e約1000不宜做大百貨，而適合小開間商鋪。本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。在消費(fèi)者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。第四節(jié)第三節(jié)其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財(cái)富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。產(chǎn)品定位定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性定仁：人情味。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所。自然第二節(jié)四、目標(biāo)購房群　　 年齡在35——60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕或有固定資產(chǎn)投資看中黃江置業(yè)位置的香港中老年人 　　家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年　　　　 　　年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在5000元以上時尚、享受在莞工作的臺灣老板、管理者或內(nèi)地老板、管理者 　　家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年　　 　　年齡在28——40歲之間 　　　 月收入5000元以上 　　　 時尚、享受在田美工業(yè)園、黃金工業(yè)園、裕元高科技工業(yè)園工作的管理階層　第二章 　　室外設(shè)施：25米露天歐陸式園林泳池、兒童嬉水池、全天候網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場等； 　　室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞廳及卡拉OK酒廊等。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。四、風(fēng)險T市場因素從目前煙臺開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場看，項(xiàng)目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重（左一個花園，右一個花園），已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。交通狀況雖然煙臺汽車西站距我們僅1公里，但小區(qū)門前沒有公交車，造成出行不便，目前來講是制約銷售的一個重要的因素（交通不便）。地理位置從開發(fā)區(qū)整體來看，福鑫家園的位置較偏，但由于其周邊工業(yè)區(qū)林立，所以對于這部分目標(biāo)消費(fèi)者來講，恰恰占據(jù)了地利的優(yōu)勢；目前已建成的商業(yè)一條街，在進(jìn)行一定的包裝啟動之后可以解決小區(qū)居民的生活配套工程問題，如策劃啟動好的話，不僅會使商業(yè)街起死回生，更能使之成為開發(fā)區(qū)的一個亮點(diǎn)（另案呈送）；小學(xué)近在咫尺，可以解決業(yè)戶孩子上學(xué)的后顧之憂，本項(xiàng)目的區(qū)位恰好處于這個特殊的地理環(huán)境之中，項(xiàng)目規(guī)模適中，具有較好的物業(yè)升值潛力。目福鑫家園的形象推廣方案（包括LOGO、POP等）將在福鑫家園的最終定位確定之后另冊呈送。本方案將以“擬人”的角度去闡述福鑫家園開發(fā)過程中的一些方面，限于本人的水平有限，不足之處敬請見諒。項(xiàng)地處開發(fā)區(qū)、福山高新區(qū)、芝罘區(qū)三區(qū)交界處，東臨五指山路，舒朗時裝、大宇重工、霍富汽車鎖等一批大型工業(yè)企業(yè)集聚于此，距夾河公園1000米左右；南距疏港高速公路300米，其間也于近期興建數(shù)個大型工業(yè)企業(yè)；西臨海通工業(yè)園、勝地汽車零部件的大型工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，距煙臺汽車西站僅1公里；北倚柳子河，海生印染、叢林縫紉等企業(yè)也近在咫尺。柳子河就在小區(qū)門前流淌，河中流水潺潺，兩岸柳樹成蔭，或釣魚、或泛舟，閑暇時亦可閑庭信步；東行1000米左右，可至夾河公園，為煙臺市2004年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，可成為居民日后休閑娛樂的良好場所。福鑫家園的開發(fā)商品牌尚未樹立起來，缺乏知名度和品牌形象，未能獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，這在銷售的過程中應(yīng)是一個值得注意的問題。購房戶資源充足由于地處工業(yè)區(qū)，大量的工薪階層集聚于此，再加上開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)引起大量外來人口的加入，同時由于目前尚無明確提出為工薪族打造的房產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)，為本項(xiàng)目積累了大量的客戶資源。五、綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。 　　區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 　　錦繡花園大型豪華會所，占地逾萬平方尺。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求） 　　物業(yè)管理缺乏特色服務(wù) 　　物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使錦繡花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。來填補(bǔ)膠州房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報(bào)的風(fēng)險將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求供給理論?！熬G色家園“綠野與住宅的對話綠色細(xì)胞組織生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”民風(fēng)以中國傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。里：居住區(qū)?！叭省钡摹叭饲槲丁卑▋蓚€方面：首先居所應(yīng)具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。二、居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。四、產(chǎn)品檔次定位可行性本項(xiàng)目的檔次定位為“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。位：人與自然環(huán)境相融合綠野與住宅的對話東方文化與西方文化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相