【正文】 一，也是北京市唯一一個“航空——公路”一體化的物流基地。6） 通過多種媒體的立體式組合推廣，采取雙向溝通式的廣告宣傳，在市場中起到強強聯(lián)合的推廣效果。2） 有效組合媒體的相應(yīng)特點和本項目自身的特質(zhì)，通過遞進式、立體式的媒體組合，產(chǎn)生良好的廣告覆蓋率的效果。項目推廣的最終目標(biāo)：打造品牌之路品牌是硬道理，是提升項目價值的最好方法，對于本案來說，我們的品牌推廣主要有以下三方面組成：一是項目品牌打造，通過對項目進行包裝和推廣，打造區(qū)域內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)高檔次的品牌項目，沖擊市場，同時使開發(fā)商的收益最大化。通過在前期的市場推廣為后續(xù)的開發(fā)活動吸引一些潛在客戶的心理預(yù)期，達到吸引更多潛在消費者的目的。天氣氣候天氣的好壞會直接影響到人們的心情，天氣太冷或太熱都會影響項目銷售工作的順利展開，開發(fā)商應(yīng)考慮到天氣對項目銷售的影響。注：本實例數(shù)據(jù)來源于北京市二手房交易市場四 銷售時機選擇客觀原因政治經(jīng)濟因素國家政治經(jīng)濟因素的穩(wěn)定與否對居民消費，特別是大額消費有很大影響?？梢耘c各大數(shù)據(jù)庫機構(gòu)充分各作，尋找各種數(shù)據(jù)名單，利用中國移動和中國聯(lián)通系統(tǒng)平臺進行短信群發(fā)手段多元營銷策略:坐銷和行銷相結(jié)合模式，這樣有利于更全面的把項目樓盤信息更全面的鋪開，創(chuàng)造立體營銷體系，開拓項目的多元化渠道，主動出擊地找到目標(biāo)客群關(guān)系營銷策略：關(guān)系營銷是目前最有力度的營銷手段，也是最實用的手段，以較少的投入獲得最好的銷售效果，充分利用關(guān)系營銷手段，可以達到事半功倍的效果，我們可以充分利用以老帶新、口碑傳播等方式充分擴展客群事件營銷策略：事件營銷是創(chuàng)造新聞事件以達到大眾的關(guān)注，提高知名度，通過創(chuàng)造事件來吸引各大媒體的報道。現(xiàn)場策略——注重現(xiàn)場包裝，通過體驗式銷售氛圍來打動客戶從而達到銷售產(chǎn)品提升產(chǎn)品層次的目的。投資回報率賣點——酒店式公寓作為新興的物業(yè)形態(tài)成為京城投資人士的新寵，無論是出租回收租金還是二次出售回收利潤，都是各種不動產(chǎn)物業(yè)形態(tài)中回報率最高的一種，隨著理性投資的發(fā)展和國內(nèi)外經(jīng)濟的聯(lián)系更加緊密，其投資上升空間還會有進一步的發(fā)展。智能化賣點——最大限度地保證居者的安全和私密。交通優(yōu)勢賣點——本區(qū)域作為北京交通最為便利的地域，空中有首都國際機場、鐵路有大秦、京承鐵路貫穿、水路離北方最大的港口——天津港僅90公里、高速公路有機場高速公路、京承高速公路、京平高速公路、101國道等、輕軌有機場快速線等縱橫往來，無論哪種形式，無論什么時間都能來去自如。商業(yè)服務(wù)以及設(shè)施：時尚吧、健康食品專賣店、體育用品專賣店、旅游服務(wù)社、書店、影音店、理發(fā)店、干洗店、診所、銀行柜員機、特色餐飲等商務(wù)服務(wù)設(shè)施：商務(wù)中心、小型商務(wù)洽談室、小型商務(wù)會廳、商務(wù)多功能廳、商務(wù)秘書、車船機票代購、郵政、快遞等物業(yè)管理服務(wù)建議由于本項目定位因素和未來入住房客的檔次特點等原因，本項目必須選擇有酒店運營經(jīng)驗的知名物業(yè)管理公司進駐，最大限度實現(xiàn)強強聯(lián)合的目的，成為本項目未來形象的一個亮點、銷售中的一個賣點。 通訊系統(tǒng)：各個房間預(yù)留多個電話接口，寬帶光纖接入戶。 綜合布線系統(tǒng)：實現(xiàn)數(shù)據(jù)通訊功能，方便與外界實行數(shù)據(jù)通訊，任一信息點可自由連接如計算機、打印機終端、電話、傳真機等，實現(xiàn)快速上網(wǎng)、自由連通世界。216。216。216。本項目目前設(shè)計共186個停車位，在建設(shè)過程中必須強調(diào)方便實用，在停車場的經(jīng)營問題上本公司建議分為出售和出租兩種方式。注意：大廳設(shè)計時盡量給人以寬敞明亮的感覺，切忌不要太奢華，給人以暴發(fā)戶形象，在增加成本的基礎(chǔ)上妨礙項目內(nèi)在品質(zhì)的提升。對于本項目我們給出的定位是：值得珍藏的永恒的建筑經(jīng)典，為居者締造家庭化、貴族化的生活方式，成為居者彰顯身份、品位、地位的象征。每種戶型均考慮玄關(guān)的設(shè)計。這就要求我們在提高產(chǎn)品檔次的前提下，對產(chǎn)品細節(jié)進行精雕細琢，在彰顯尊貴氣質(zhì)的基礎(chǔ)上努力做到讓未來的房主感到投資行為物超所值。順義周圍普通住宅銷售平均價格在6500元/平方米四星級酒店式公寓服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平方米項目產(chǎn)品價格可以達到：8500元/平方米通過我司對項目營銷包裝，帶動品牌效應(yīng)，可拉升項目銷售價格：500元/平方米所以本案的銷售價格可以定為：9000元/平方米四 付款方式定位付款方式的設(shè)計旨在最大程度地調(diào)動購買者和擴大購買者層面，為體現(xiàn)“輕松入住”的特點，建議采取靈活的資金轉(zhuǎn)化方式，使付款方式成為本項目一大賣點，具體付款方式我司將在銷售執(zhí)行報告予以詳細說明。消費觀念比較超前項目的目標(biāo)客戶群體因為職業(yè)的原因接觸外來事物比較方便 ，因此這些人基本上是引領(lǐng)流行消費的群體，加上他們有很好的消費收入做后盾，有同樣屬于同一階層的同事和朋友以及同學(xué)，因此他們很容易在某種消費上形成規(guī)模，從而引領(lǐng)社會風(fēng)尚的發(fā)展。投資置業(yè)消費的理性化這部分客戶群體因為有很好的收入，對先進信息的接收能力遠遠超過其他客戶群體，對國內(nèi)其他人還很模糊的理財投資等概念更是別有心得，因此他們在進行投資之前會進行反復(fù)論證比較，力求取得最大的投資回報，力求把風(fēng)險降到最低，因此對各類理財產(chǎn)品也表現(xiàn)的最挑剔。 背景：進入社會不久，比較年輕，剛剛組織家庭或者即將組織家庭，沒有多少積蓄，需要靠父母資助購房，有比較好的工作和收入，未來的收入預(yù)期也比較理想和可靠。 背景：有相當(dāng)強的消費能力和信息接收能力，對外來的消費理念和消費習(xí)慣有相當(dāng)強的接受能力，非常精明，對項目未來的保值增值抱有很大的期望中等收入者：178。中高收入者：178。 年齡：40歲以上178。 認同本產(chǎn)品戶型、功能、價格以及認為本產(chǎn)品性價比比較合理216。 首都國際機場員工、216。房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個動態(tài)過程，因此我們的策劃案有個很重要的假設(shè)，那就是以現(xiàn)有的政策環(huán)境為基準(zhǔn)，但是隨著政策的改善，開發(fā)進程和策略也必須做出相應(yīng)的調(diào)整。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對集中的客戶群——投資客戶而言，如果有更佳的投資途徑，可能會轉(zhuǎn)移目標(biāo)。本項目發(fā)展的威脅分析（T）正是由于北京市酒店式公寓的高回報率引發(fā)投資者的短線炒作，希望賺上一筆就走，這造成酒店式公寓的價格一路飆升，出現(xiàn)泡沫的征兆。政府發(fā)展規(guī)劃中的區(qū)位優(yōu)勢：2000年，順義區(qū)提出“空港國際化、全區(qū)空港化、發(fā)展融合化”的運行機制，在首都國際機場北側(cè)也就是本項目的周圍規(guī)劃建設(shè)了以航空物流為主的北京空港物流基地，大力發(fā)展臨空經(jīng)濟。在順義區(qū)未來的規(guī)劃中，將會擴大物流園區(qū)的規(guī)模，本區(qū)域未來成為新城的中心，對劉家河村將進行拆遷，宣傳置業(yè)者應(yīng)該用具有前瞻性的眼光進行投資活動我們在推廣中只能弱化機場噪音這點，而不能從根本上加以解決。本項目位于劉家河村的邊緣，村民住宅基本上還停留在平房階段，同本項目相近的片區(qū)都是紅磚瓦房，府前街上的商業(yè)形態(tài)都是臨街店鋪形式，風(fēng)格沒有形成統(tǒng)一，經(jīng)營項目也各不相同，這在很大程度上會影響本項目的外在形象；同時，因為村民文化水平方面的限制，其整體素質(zhì)還有待很高， 這也在很大程度上會影響本項目內(nèi)在檔次的提升。源于產(chǎn)品的希缺性和高標(biāo)準(zhǔn)的酒店服務(wù)，以及區(qū)域內(nèi)良好的涉外氛圍，讓酒店式公寓具備了投資、保值、收益、租住、無風(fēng)險的五大投資特色。小中河和減河兩側(cè)建設(shè)30——40米的綠化隔離帶，潮白河和溫榆河兩岸的綠化隔離帶在100200米，可以說，這為本案提供了很好的外部自然環(huán)境支撐。 本地出發(fā)到達其他地區(qū)需要時間順義中心城區(qū)5分鐘首都機場10分鐘中央酒店區(qū)（三元橋）20分鐘CBD商務(wù)區(qū)20分鐘懷柔、平谷、昌平等其他區(qū)縣40分鐘項目周圍經(jīng)濟環(huán)境的優(yōu)勢：在順義區(qū)的新城規(guī)劃（2005—2020）中，順義區(qū)要構(gòu)建“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的區(qū)域空間總體布局，形成“一港”即首都國際機場及臨空經(jīng)濟核心區(qū)為發(fā)展樞紐核心的新城規(guī)劃局面，位于潮白河風(fēng)景區(qū)和溫榆河綠色生態(tài)走廊之間的南法信空港區(qū)成為順義新城的主要載體。本項目附屬配套設(shè)施：本項目周邊教育設(shè)施幼兒園南法信鎮(zhèn)中心幼兒園、區(qū)社幼兒園等小學(xué)南法信鎮(zhèn)中心小學(xué)、順義回民小學(xué)、東風(fēng)小學(xué)等中學(xué)南法信中學(xué)、順義二中、順義一中、順義三中等本項目周邊醫(yī)療設(shè)施社區(qū)衛(wèi)生中心南法信鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、中奧肝病醫(yī)院等醫(yī)院鐵道十六局醫(yī)院、順義區(qū)醫(yī)院等項目周邊生活娛樂設(shè)施娛樂設(shè)施北京高爾夫俱樂部、天竺高爾夫俱樂部、鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部等體育設(shè)施國家奧林匹克水上運動中心、順義體育場等商業(yè)設(shè)施順義西單商場、國泰廣場、隆華購物中心等本項目周邊道路交通： 高速公路：機場高速公路、京承高速公路、六環(huán)路 地鐵輕軌：正在建設(shè)中的機場輕軌和順義支線 國道：101國道 公共交通：915路：東直門外——南彩汽車站 918路：東直門外——平谷汽車站 918支：東直門外——金海湖 923路：東直門外——吳雄寺 934路：東直門外——焦莊戶 955路：東直門外——公房太陽城 970路：東直門外——密云汽車站 順義16路：順義汽車站——順義車管所 順義16路支：順義董各莊——順義臨河村 順義18路：順義李遂——吉祥莊 順義2路：馮家營——沿河二 項目SWOT分析項目發(fā)展優(yōu)勢分析（S）交通優(yōu)勢：本項目所在區(qū)域具有發(fā)達完善的交通通道，各種交通形態(tài)在此地交流融會，構(gòu)成四通八達的立體交通網(wǎng)絡(luò)。在順義區(qū)的2005年——2020年規(guī)劃中，南法信鎮(zhèn)將成為順義新城區(qū)的中心地帶，同時隨著空港物流園的擴大，在未來的不久的時間里，劉家河村將要進行拆遷。各個項目前期認購時間都比較長，基本上在準(zhǔn)現(xiàn)房階段才開始開盤銷售，在開盤之前最大限度的積攢人氣，以達到開盤后熱銷、實現(xiàn)開發(fā)商收益最大化的目的。推廣方案地實行必須與項目的工程進度緊密結(jié)合，工程進度以及準(zhǔn)備配合工作的進展將會直接影響本項目的推廣節(jié)奏，因此在實踐推廣銷售中，本策劃案將會隨著工程進度以及銷售準(zhǔn)備工作的完成情況隨時做出調(diào)整。本報告要闡述的內(nèi)容主要以下三個問題：我們到底要做什么樣的產(chǎn)品？我們的產(chǎn)品到底要銷售給誰？我們的產(chǎn)品如何能銷售出去？在對項目的周邊地塊進行詳細的考察、對市場上同類產(chǎn)品進行詳盡的調(diào)查并在所做分析的基礎(chǔ)上，形成現(xiàn)在這個方案。項目的交房標(biāo)準(zhǔn)都是精裝、精配，但是除了MASTER領(lǐng)寓外都不約而同的把電視刨除在統(tǒng)一配套之外；各個項目的裝修基本上都使用外國或者國產(chǎn)名牌產(chǎn)品；各個項目都非常注重對廚房的包裝，力圖在品質(zhì)上把自己的項目建成精品。第二部分 項目的區(qū)域