《房地產(chǎn)法學(xué)》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 或使用人提供相應(yīng)的救濟(jì)途徑 （五）如何認(rèn)識(shí)土地使用成本的提高 四、如何解決宅基地利用中存在的問題 （一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)有償使用 四、如何解決宅基地利用中存在的問題 （一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)逐步實(shí)現(xiàn)有償使用 （二）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度 《 土地管理法 》 第 62條第四款規(guī)定： “ 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題 （一）農(nóng)村宅基地基本制度 ? 權(quán)利主體：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民（主要是已經(jīng)取得城鎮(zhèn)戶口的原集體經(jīng)濟(jì)組織的成員） ? 宅基地使用權(quán)的性質(zhì)：建設(shè)用地使用權(quán)；用益物權(quán) ? 取得：農(nóng)村村民住宅用地，應(yīng)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依法辦理審批手續(xù)。 ” 二、土地征用中存在的問題 ? 對(duì) “ 公共利益 ” 概念的界定存在誤區(qū) ? 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 ? 補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重 ? 補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì) ? 導(dǎo)致耕地大量流失 二、土地征用中存在的問題 ? 導(dǎo)致耕地大量流失 《 土地管理法 》 第四十五條第三款規(guī)定： “ 征用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。 ” 二、土地征用中存在的問題 ? 對(duì) “ 公共利益 ” 概念的界定存在誤區(qū) ? 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 ? 補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重 ? 補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì) 二、土地征用中存在的問題 ? 對(duì) “ 公共利益 ” 概念的界定存在誤區(qū) ? 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 ? 補(bǔ)償收益主體不明確，補(bǔ)償截留現(xiàn)象嚴(yán)重 ? 補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì) 二、土地征用中存在的問題 ? 補(bǔ)償程序不完善、欠缺司法救濟(jì) 《 土地管理法 》 第 16條規(guī)定： “ 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。 二、土地征用中存在的問題 ? 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 美國的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)： 補(bǔ)償范圍包括：土地所有者的財(cái)產(chǎn)損失以及因征收而導(dǎo)致的鄰近土地經(jīng)營者的損失。 二、土地征用中存在的問題 ? 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理 德國的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)： 補(bǔ)償范圍包括：土地和其他標(biāo)的物的權(quán)利損失、營業(yè)損失以及征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。據(jù)十個(gè)?。ㄊ袇^(qū)）的統(tǒng)計(jì)，在 萬畝園區(qū)實(shí)際用地中，未經(jīng)依法批準(zhǔn)的用地占 % 。 一、集體土地所有權(quán)存在缺陷 ? 集體土地使用權(quán)不能有償出讓 ? 現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成 ? 允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致耕地流失？ ? 允許土地使用權(quán)自由出讓是否會(huì)導(dǎo)致土地兼并？ ? 農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)民生存發(fā)展 ? 賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例 二、土地征用中存在的問題 ? 對(duì) “ 公共利益 ” 概念的界定存在誤區(qū) 《 土地管理法 》 第 2條第四款規(guī)定： “ 國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償 ” 。 一、集體土地所有權(quán)存在缺陷 ? 集體土地使用權(quán)不能有償出讓 ? 現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成 1998年對(duì) 《 土地管理法 》 的修訂： 刪除了原第二條第四款（即國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓），改為 “ 國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。 ” ? 《 憲法 》 第 39條規(guī)定： “ 中華人民共和國公民的住宅不受侵犯 。 任何組織或者個(gè)人不得侵占 、 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地 。 ? 房地產(chǎn)法與物權(quán)法之間存在交叉關(guān)系。 建設(shè)用地 是指直接用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地。 ? 房地分離 vs. 房地一體 三、房地產(chǎn)的特征 ? 永久性 三、房地產(chǎn)的特征 ? 永久性 ? 固定性和安全性 三、房地產(chǎn)的特征 ? 永久性 ? 固定性和安全性 ? 特定性 三、房地產(chǎn)的特征 ? 永久性 ? 固定性和安全性 ? 特定性 ? 必要性和供給有限性 三、房地產(chǎn)的特征 ? 永久性 ? 固定性和安全性 ? 特定性 ? 必要性和供給有限性 ? 資本價(jià)值 四、土地的基本問題 ? 土地的分類 《 土地管理法 》 第 4條規(guī)定： “ 國家實(shí)行土地用途管制制度。 二、房地關(guān)系 ? 房屋與土地為兩個(gè)獨(dú)立的物 ? 房屋與土地之間存在著密不可分的關(guān)系 從實(shí)物形態(tài)看； 從
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