【正文】 素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。二二n 北京地區(qū)對(duì)普通住宅的層高要求最低為北京地區(qū)對(duì)普通住宅的層高要求最低為 米，適當(dāng)提高層高，對(duì)使用者都有利，特米，適當(dāng)提高層高，對(duì)使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。n 選購(gòu)住宅時(shí)，其主要房間朝向陽面，采光良好的選購(gòu)住宅時(shí)，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用功能的布置，否則將會(huì)長(zhǎng)期生活在昏暗部各使用功能的布置，否則將會(huì)長(zhǎng)期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對(duì)人的身心健康都不之中，依靠人工照明，對(duì)人的身心健康都不 一一n 住宅的通風(fēng)要滿足對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求住宅的通風(fēng)要滿足對(duì)空氣流動(dòng)的基本要求，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流動(dòng)，開啟門窗時(shí)保證室內(nèi)外空氣順利流動(dòng)，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風(fēng)。 層次：選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素層次：選擇層次要考慮以下幾個(gè)因素 n 遮擋及采光情況遮擋及采光情況n 生活的便利程度生活的便利程度n 環(huán)境要求環(huán)境要求n 家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況n 住宅樓的總層數(shù)住宅樓的總層數(shù)n 一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的樓在總層數(shù)的 1/3以上，以上， 2/3以下為較好的層次以下為較好的層次，此外對(duì)層次的選擇還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏聽，此外對(duì)層次的選擇還與購(gòu)房者對(duì)數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。n 良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對(duì)居住者的身心非常有利。使用效果的面積指標(biāo)。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：功能要求。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，問題，而要求住得好，住得舒服。使用效果的面積指標(biāo)。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：功能要求。四明結(jié)構(gòu)，食寢分離，問題，而要求住得好，住得舒服。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與。照物的。件許可，總是率先選擇市中心住宅。調(diào)整面積比例。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能、面積標(biāo)準(zhǔn)。n 使用面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。目前，購(gòu)房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標(biāo)。面積面積n 購(gòu)買商品房時(shí)，面積是一個(gè)復(fù)雜而又敏感的問題。雖然買樓時(shí)普遍進(jìn)行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶遍進(jìn)行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消費(fèi)者是息還上的，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消費(fèi)者是不敢問津的。另一種情況是商品房的價(jià)格相對(duì)人們的收入太高，從整體上看，價(jià)格相對(duì)人們的收入太高，從整體上看， 我國(guó)城鎮(zhèn)居民我國(guó)城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。挑房應(yīng)考慮的問題挑房應(yīng)考慮的問題價(jià)格價(jià)格購(gòu)買商品房時(shí)，第一因素是價(jià)格，購(gòu)房最終將以消費(fèi)者自己購(gòu)買商品房時(shí)，第一因素是價(jià)格，購(gòu)房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件是否適應(yīng)來取決買與不買。另一種情況是商品房的價(jià)值而言，有的價(jià)格背離了價(jià)值。雖然買樓時(shí)普的將是價(jià)格問題，即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。商品房，而中低收入者，則對(duì)平價(jià)房、微利房感興趣。目前，購(gòu)小又與購(gòu)房總價(jià)款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣、建筑面積。權(quán)登記時(shí)作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。n 面積標(biāo)準(zhǔn)。n 購(gòu)房者在購(gòu)房中考慮各使用功能面積大小及相互購(gòu)房者在購(gòu)房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時(shí)，之間的比例關(guān)系時(shí)， 一定要在對(duì)使用功能分析的一定要在對(duì)使用功能分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法是：基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法是：n 總價(jià)不變時(shí)，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增、總價(jià)不變時(shí)，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。地段地段n 開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級(jí)開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級(jí)成正比，即好的地段檔次高，一般地段為成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購(gòu)房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條一般檔次，很多人在購(gòu)房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。交通交通n 評(píng)定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參評(píng)定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好，如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地近越好，如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購(gòu)房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或點(diǎn)的地段購(gòu)房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的將來將會(huì)得到緩解者目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的將來將會(huì)得到緩解。房型房型 n 隨著生活水平的提高，購(gòu)房時(shí)應(yīng)不再單純地考慮住得下的隨著生活水平的提高，購(gòu)房時(shí)應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。n 功能要求。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)。房型房型 n 隨著生活水平的提高，購(gòu)房時(shí)應(yīng)不再單純地考慮住得下的隨著生活水平的提高，購(gòu)房時(shí)應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。n 功能要求。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)?，F(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生一些變化現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生一些變化 n 戶型逐步擴(kuò)大戶型逐步擴(kuò)大n 強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的使用面積，變暗廳強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少?gòu)d的內(nèi)部交通功能為明廳，減少?gòu)d的內(nèi)部交通功能n 適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提高舒服性功能，提高舒服性n 居室外的面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大居室外的面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小臥室外比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥小臥室外比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥n 高級(jí)住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)高級(jí)住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間 朝向與樓層朝向與樓層 n 住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：是否舒服，將取決于以下因素：n 1 、朝向：任何一個(gè)購(gòu)房者在選取房過程中，都有會(huì)注意、朝向：任何一個(gè)購(gòu)房者在選取房過程中，都有會(huì)注意到的到所購(gòu)住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活到的到所購(gòu)住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正房間為正房，是位尊的表示。時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。同間接采光。井及機(jī)械裝置通風(fēng)。響。住房最好不要選在工廠特別是污