【正文】 素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。二二n 北京地區(qū)對普通住宅的層高要求最低為北京地區(qū)對普通住宅的層高要求最低為 米，適當提高層高，對使用者都有利，特米，適當提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。n 選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗部各使用功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不之中，依靠人工照明，對人的身心健康都不 一一n 住宅的通風要滿足對空氣流動的基本要求住宅的通風要滿足對空氣流動的基本要求，開啟門窗時保證室內外空氣順利流動，開啟門窗時保證室內外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季要有穿堂風。 層次：選擇層次要考慮以下幾個因素層次：選擇層次要考慮以下幾個因素 n 遮擋及采光情況遮擋及采光情況n 生活的便利程度生活的便利程度n 環(huán)境要求環(huán)境要求n 家庭人口年齡構成及健康情況家庭人口年齡構成及健康情況n 住宅樓的總層數(shù)住宅樓的總層數(shù)n 一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的樓在總層數(shù)的 1/3以上，以上， 2/3以下為較好的層次以下為較好的層次，此外對層次的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽，此外對層次的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽偏好有關。通常認為，住宅朝向以的正南最佳，東西次之，朝北最次。n 良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內環(huán)境，對居住者的身心非常有利。使用效果的面積指標。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：功能要求。四明結構，食寢分離，問題，而要求住得好，住得舒服。使用效果的面積指標。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：功能要求。四明結構，食寢分離，問題，而要求住得好，住得舒服。因工作需要經常出差的人員，最好考慮住房與。照物的。件許可，總是率先選擇市中心住宅。調整面積比例。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能、面積標準。n 使用面積。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。目前，購房者經常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標。面積面積n 購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。雖然買樓時普遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶遍進行公積金、銀行按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經濟實力作后盾，普通的消費者是息還上的，沒有一定的經濟實力作后盾，普通的消費者是不敢問津的。另一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看，價格相對人們的收入太高，從整體上看， 我國城鎮(zhèn)居民我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。挑房應考慮的問題挑房應考慮的問題價格價格購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費者自己的經濟條件是否適應來取決買與不買。另一種情況是商品房的價值而言，有的價格背離了價值。雖然買樓時普的將是價格問題，即其經濟承受能力問題。商品房，而中低收入者，則對平價房、微利房感興趣。目前，購小又與購房總價款直接有關，因此必須搞清楚。指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣、建筑面積。權登記時作為計量標準。n 面積標準。n 購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關系時，之間的比例關系時， 一定要在對使用功能分析的一定要在對使用功能分析的基礎上進行經濟分析，基本方法是：基礎上進行經濟分析，基本方法是：n 總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增、總價不變時，因某種功能面積增加導致效用增加數(shù)，應大于其他功能因面積變小而導致的效用加數(shù)，應大于其他功能因面積變小而導致的效用使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應使用減少數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應調整面積比例。地段地段n 開發(fā)商品建筑的標準、檔次與地段的等級開發(fā)商品建筑的標準、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經濟條一般檔次，很多人在購房時，只要經濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。交通交通n 評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。房型房型 n 隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。n 功能要求。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標。房型房型 n 隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的隨著生活水平的提高，購房時應不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。n 功能要求。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標?，F(xiàn)代住宅戶型設計發(fā)生一些變化現(xiàn)代住宅戶型設計發(fā)生一些變化 n 戶型逐步擴大戶型逐步擴大n 強調廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳強調廳的重要性，擴大廳的使用面積，變暗廳為明廳，減少廳的內部交通功能為明廳，減少廳的內部交通功能n 適當增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內部適當增加廚房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內部功能，提高舒服性功能，提高舒服性n 居室外的面積不求大，要求面積指標適當，大居室外的面積不求大，要求面積指標適當，大小臥室外比例合適，嚴格區(qū)分主臥、次臥小臥室外比例合適，嚴格區(qū)分主臥、次臥n 高級住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設置衛(wèi)高級住宅增加了衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設置衛(wèi)生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間生間，別墅基本上每層都有有衛(wèi)生間 朝向與樓層朝向與樓層 n 住宅位置已經固定，不存在質量問題的情況下，房子用著住宅位置已經固定，不存在質量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：是否舒服，將取決于以下因素：n 1 、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響人的生活。通常認為，住宅朝向以的正房間為正房，是位尊的表示。時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應趨利避害，趨優(yōu)避劣。同間接采光。井及機械裝置通風。響。住房最好不要選在工廠特別是污