【正文】 析 廊坊發(fā)展商谷項目的優(yōu)劣勢分析 ? 獨特的地理位置： 廊坊市是河北省轄市，位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈、京津都市圈的中心地帶，驅(qū)車半小時可達北京、天津市 區(qū) , 一小時可達首都機場、天津新港 ,形成了依托中心城市和空港、海港發(fā)展經(jīng)濟的獨特區(qū)位優(yōu)勢。 ? 生態(tài)園林設計： 突出整個會所群的生態(tài)園林特征，營造區(qū)域內(nèi)獨一無二的生態(tài)環(huán)境。 ? 提升需求階段：當起步階段帶來的人流基本需求被滿足和環(huán)境完善后，通過營造特色消費模式，深度挖掘潛在需求，進一步吸引人流： ? 特色商業(yè)：諸如名牌折扣店等特殊商業(yè)模式 ? 醫(yī)療保健：類似于九華山莊的個性化醫(yī)療保健咨詢機構(gòu) ? 體育設施：高爾夫球場、馬術(shù)俱樂部等高檔次體育場所 ? 主題娛樂：個性化、互動式主題公園等 兩極起步后吸引的大量人流引發(fā)的需求消費，需要完善的中間支撐體系提供服務和場所。 兩極起步 商谷項目開發(fā)的三大階段 ? 會展產(chǎn)業(yè)嫁接 “ 商谷 ” 的有利條件分析： ? 海陸空交通便利 ? 北京豐富的文化旅游資源 ? 經(jīng)濟較為發(fā)達的區(qū)域 ? 北京在中國會展產(chǎn)業(yè)的領導地位 ? 大規(guī)模低價土地資源 ? 中國貿(mào)促會在北京及周邊地區(qū)發(fā)展會展產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，與商谷項目具有很強的結(jié)合可能。 ? 關(guān)注高端客戶的需求：東方大學城一期的失敗案例表明 ， 以低端客戶為主要目標客戶群的市場定位決定了項目收入空間有限 ， 而大規(guī)模的基礎設施改建和校舍 、 公共設施的投資 ， 需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報和較高的投資回報支撐 ， 因此關(guān)注高端客戶的需求 ， 是實現(xiàn)穩(wěn)定高收益的關(guān)鍵； ? 引入穩(wěn)定增長的資源：新東方作為高速增長的新興特種教育形式 ， 擁有大批持續(xù)增長的學院群體 。而以上兩種能力，恰恰是華夏房地產(chǎn)公司的劣勢，因此，資本啟動型的 “ 商谷 ” 開發(fā)模式，不適合華夏房地產(chǎn)公司運作； ? 主題啟動型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，其實質(zhì)并非房地產(chǎn)業(yè)，而是外產(chǎn)業(yè)的注入帶動了房地產(chǎn)熱，因此外產(chǎn)業(yè)的資源和概念至關(guān)重要。 第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的升級，推動廊坊完成了城市化的初始階段。奧蘭多旅游業(yè)繁榮的關(guān)鍵原因在于為數(shù)眾多的主題公園，除了迪斯尼世界外，還有海洋世界、環(huán)球影城等馳名世界的主題公園，各類規(guī)模的主題公園數(shù)量累計達到 80多家。海埂真正的興起得益于海埂體育訓練基地的建立。隨后由于修筑胡佛水壩，人流逐漸聚集，但由于偏僻的地理位置和惡劣的自然環(huán)境，拉斯維加斯歷史上一直為人所忽視。通過這一組織形式，將分散在原市區(qū)的工業(yè)企業(yè)組織起來，遷移到市郊指定地區(qū)，集中在一起建設現(xiàn)代化的生產(chǎn)和生活設施，從而造就了新興城市的誕生。此外，交通革命在美國城鎮(zhèn)化進程中發(fā)揮著巨大作用。 國際新興城市發(fā)展模式 產(chǎn)業(yè)升級推動模式 核心城市輻射模式 新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 資本啟動型 主題啟動型 熱點啟動型 三大模式開發(fā)模式對 “ 商谷 ” 的借鑒 商谷項目開發(fā)的三大階段 兩極起步 中間支撐 會所盈利 廊坊發(fā)展商谷項目的優(yōu)劣勢分析 從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動方式 國際新興城市發(fā)展模式 ? 農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化的升級，是國際新興城市發(fā)展的最基本模式： 產(chǎn)業(yè)升級推動模式 工業(yè)化程度 農(nóng)業(yè)人口比例 高 低 低 高 鄉(xiāng)村 城鎮(zhèn) 城市 ? 英國城市演變模式：英國是最早工業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家，在工業(yè)化過程中，鄉(xiāng)村工業(yè)逐漸取代傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)化逐漸演變，伴隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程加快，鄉(xiāng)村工業(yè)向現(xiàn)代規(guī)?；I(yè)發(fā)展，城鎮(zhèn)進而向大城市演變。 商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念 廊坊發(fā)展商務休閑的優(yōu)勢 ? 大批企事業(yè)單位的聚集形成了商務休閑的巨大消費群：北京作為中國政治文化中心，聚集了大批國內(nèi)外企業(yè)總部和外省市駐京機構(gòu)，集團消費能力強。以吸引京津集團消費和投資為主的 “ 請進來 ” 戰(zhàn)略的實施，取得一定的成效： 商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念 商務休閑－－休閑旅游衍生新概念 觀光旅游 娛樂 文化 休閑旅游 傳統(tǒng)商務辦公 商務辦公 公關(guān) 培訓 內(nèi)部福利 外部宣傳 商務休閑 ? 觀光旅游向休閑旅游的演變趨勢，弱化了旅游三大要素資源（自然、人文、建設）在旅游價值創(chuàng)造中的作用；以娛樂、文化為概念的休閑旅游，因強調(diào)高附加值的服務功能，成為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢。 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 “請進來 ” 階段 ? 企業(yè)培訓基地：廊坊已有一批初具規(guī)模的各類企業(yè)培訓中心，如北京外企服務中心、中棉、中糖、中石、中國工行、農(nóng)業(yè)部、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國稅務、中國建行、中信、華北石油等均在此設置了自己企業(yè)的培訓中心。盡管早期的 “ 送出去 ” 戰(zhàn)略填補了京津兩大消費圈的農(nóng)產(chǎn)品需求，但是第一產(chǎn)業(yè)的低附加值的特性，難以滿足廊坊跳躍式發(fā)展的需求： 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 “引過來 ” 階段 廊坊通過不斷完善城市基礎設施和環(huán)境建設，創(chuàng)造吸引京津個體人流的消費產(chǎn)品，試圖通過由 “ 送出去 ”向 “ 引進來 ” 的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，完成城市的二次騰飛。同時，伴隨著全球一體化的進程加快，日本－韓國釜山－朝鮮－中國山東所構(gòu)成的東亞區(qū)域經(jīng)濟帶正逐漸形成，大北京區(qū)域的成熟發(fā)展，必將帶動整個環(huán)渤海區(qū)域的大發(fā)展，進而促進整個東亞經(jīng)濟圈的形成，最終帶動我國北方和西部經(jīng)濟。 ? 兩極生長： 突出北京和天津的產(chǎn)業(yè)功能特征，最終形成兩大城市產(chǎn)業(yè)功能的差異化和互補性：進一步調(diào)整北京的產(chǎn)業(yè)功能結(jié)構(gòu)，突出高附加值、高科技含量工業(yè)在第二產(chǎn)業(yè)中的比重，退出資本密集型重工業(yè)，實現(xiàn)重工業(yè)向周邊地區(qū)的外移，同時，大力發(fā)展高附加值第三產(chǎn)業(yè)，諸如金融產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等等；天津?qū)⑦M一步發(fā)揮臨港工業(yè)的特征，提升第二產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量，形成以外向型、出口加工和高附加值生產(chǎn)為主要特征的工業(yè)體系，同時利用天津港的獨特自然優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。 7% 6% 6% 6% 5% 5%55%53% 52%49% 49% 50%39% 41%42%45% 46% 46%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1995 1996 1997 1998 1999 2022第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)在傳統(tǒng)工業(yè)走向衰退的同時，天津經(jīng)濟正積極推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級和尋找新的產(chǎn)業(yè)突破點。主要表現(xiàn)為： 大北京城市功能演變與趨勢 市場經(jīng)濟下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 在 20世紀 90年代后半期，工業(yè)產(chǎn)品主要由上海和天津南北分治供應 的 市場 體系逐漸瓦解 ， 作為傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下發(fā)展起來的城市，天津在市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，歷史形成的某些優(yōu)勢逐漸轉(zhuǎn)化為制約城市發(fā)展的主要瓶頸： ? 國有經(jīng)濟在整個所有制結(jié)構(gòu)中的絕對控制比例，限制了整個城市經(jīng)濟的活力： 天津的個體、私營經(jīng)濟占全市ＧＤＰ的比例在2022年僅為１６％，而在 廣東等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū) ，這一比重高達４０－５０％ 。 10% 9% 6% 8%59% 64%71% 65%31% 27%23% 27%0%20%40%60%80%100%五十年代 六十年代 七十年代 八十年代第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 大北京城市功能演變與趨勢 市場經(jīng)濟下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整 ? 繼續(xù)提高第三產(chǎn)業(yè)比重：第三產(chǎn)業(yè)比重的提高， 象征著城市發(fā)展的成熟度和發(fā)達程度。 大北京城市功能演變與趨勢 計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史 ? 作為中國早期的國際通商口岸 ，天津的興旺和發(fā)展始于近代。 “商谷”項目總結(jié)性報告 目 錄 從區(qū)域經(jīng)濟格局看廊坊經(jīng)濟發(fā)展模式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 2 大北京城市功能演變與趨勢 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念 從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動方式－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 14 國際新興城市發(fā)展模式 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 “商谷 ” 項目開發(fā)的三大階段 廊坊發(fā)展 “ 商谷 ” 項目的優(yōu)劣勢分析 從華夏房地產(chǎn)公司的能力看大北京 “ 商谷 ” 的操作步驟－－－－－－－－－－－－－－－－－ 30 華夏房地產(chǎn)公司的歷史與能力 制約華夏房地產(chǎn)公司的瓶頸 “商谷 ” 項目操作方案與步驟 附件－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 36 大北京城市功能演變與趨勢 計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史 市場經(jīng)濟下北京、天津的結(jié)構(gòu)調(diào)整 未來大北京概念布局的三大特征 廊坊經(jīng)濟發(fā)展的三大階段 “送出去 ” 階段 “引過來 ” 階段 “請進來 ” 階段 商務休閑－－啟動廊坊經(jīng)濟的新概念 商務休閑－－休閑旅游衍生新概念 廊坊發(fā)展商務休閑的優(yōu)勢 商谷－－實現(xiàn)商務休閑的載體 從區(qū)域經(jīng)濟格局看廊坊經(jīng)濟發(fā)展模式 大北京城市功能演變與趨勢 計劃經(jīng)濟下北京、天津的演變歷史 工業(yè)增加值占GDP比重0%10%20%30%40%50%60%70%80%1952 1955 1958 1961 1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988北京在近四十年的計劃經(jīng)濟發(fā)展階段，城市經(jīng)歷了工業(yè)體系興盛、成熟和衰退的三個歷史階段： ? 工業(yè)興盛期：五十年代，北京處于百廢待興階段，大力發(fā)展工業(yè)成為振興這一歷史文化名城的主要發(fā)展戰(zhàn)略。 ? 工業(yè)衰退期：進入八十年代，工業(yè) 比重明顯處于下降階段，一方面， 隨著首都經(jīng)濟功能的弱化，以文化 、旅游為代表的第三產(chǎn)業(yè)開始興起； 另一方面，北京市政府開始調(diào)整產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略，部分重污染、低效益 的工業(yè)產(chǎn)業(yè)開始外遷。 天津市在計劃經(jīng)濟時期，由于國家政策的傾斜，發(fā)展健全了以輕工業(yè)為代表的第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系，形成了完善成熟的輕工產(chǎn)業(yè)制造和加工基地。 北京經(jīng)濟的發(fā)展戰(zhàn)略已定位于到 21世紀中葉把北京市建設成現(xiàn)代國際化大都市的戰(zhàn)略高度， 充分體現(xiàn) 都市國際化、經(jīng)濟服務化、區(qū)域一體化和產(chǎn)業(yè)輕型化的 四大特征 。 ? 天津市政府在十五規(guī)劃中已經(jīng)明確了以港口物流、 高科技產(chǎn)業(yè)和開發(fā)區(qū)加工業(yè)三頭并進的經(jīng)濟發(fā)展 路徑，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于調(diào)整階段。因此大北京概念的核心是要突出北京作為區(qū)域內(nèi)核的凝聚功能和輻射效應，弱化天津在區(qū)域內(nèi)的影響，實現(xiàn)以北京為主體，以天津為輔體的運作模式。通過大北京概念的實施，形成區(qū)域內(nèi)部的分工協(xié)作體系和資源分配系統(tǒng)，利用京津兩極的發(fā)展，帶動區(qū)域內(nèi)中小城市和農(nóng)村的發(fā)展。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1978 1988 1989 1992 1995 1996 1997 1998 1999農(nóng)業(yè) 牧業(yè) 林業(yè) 漁業(yè)廊坊市早期的發(fā)展思路以 “ 送出去 ” 為主，即依托毗鄰京津的獨特地理優(yōu)勢，大力發(fā)展高附加值農(nóng)業(yè)，提供京津兩大市場。盡管該項目立意是吸引京津人流為主，然而無論是招商還是日常顧客，均以廊坊本地商家和個人為主： ? 任何商業(yè)設施都有其輻射半徑，作為通常意義上的步行街－第五大街，輻射范圍相當有限； ? 京津地區(qū)商業(yè)發(fā)展已相當完善，第五大街未具備獨特而壟斷的資源優(yōu)勢或商業(yè)模式。 ? 大學城：雖然大學城一期經(jīng)營慘淡，但是從校舍和公建設施的出租狀況看，需求旺盛，因此剔除商業(yè)模式和金融模式的錯誤因素看，廊坊大學城的規(guī)劃具有前瞻性： ? 低廉的土地價格滿足了因大學擴招而擴張校舍的需求 ? 便利的交通將大學本部和分部有效結(jié)合 ? 相對封閉的環(huán)境滿足了教育對環(huán)境的需求 以吸引京津個人消費為主要思想的 “ 引過來 ” 戰(zhàn)略的失敗，使廊坊市政府重新考慮城市的戰(zhàn)略定位。 商務休閑概念是華夏房地產(chǎn)公司在國內(nèi)率先提出的新興集團消費理念，作為新興業(yè)態(tài)的消費形式，其實質(zhì)是通過休閑的方式實現(xiàn)商務的某種目的 ， 因此商務休閑從本質(zhì)而言屬于集團消費。 ? 功能定位： 以集團個性化會所為核心，以會展中心和培訓測評中心為啟動極點，融合相關(guān)集團消費和集團內(nèi)個人化消費的配套功能： 集團個性化會所 會展中心 培訓測評中心 體育設施 商業(yè)網(wǎng)點 賓館酒店 醫(yī)療保健 室內(nèi)娛樂 主題娛樂 作為商務休閑概念載體的商谷項目，其目標客戶和功能配置應充分考慮商務休閑需求的主體特征。美國與英國城鎮(zhèn)化道路最大的不同點在于，美國是在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的同時實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的。 “ 工業(yè)小區(qū) ” 是日本政府推動大都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展新興中小城市的重要舉措。 ? 娛樂博彩與美國拉斯維加斯：拉斯維加斯位于內(nèi)華達州荒涼的沙漠中央，由于早期美國開發(fā)為修筑鐵路及維護的需要，出現(xiàn)了當?shù)刈钤绲木幼〔柯洹? 新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式 國際新興城市發(fā)展模式 ? 特殊新興產(chǎn)業(yè)的注入，是新興城市發(fā)展的第三大模式（續(xù)）： ? 體育產(chǎn)業(yè)與中國海埂：昆明海埂坐落于滇池之濱，擁有豐富的自然旅游資源，然而歷史上海埂的旅游資源一直處于待開發(fā)階段：一