【正文】 競爭力意味著企業(yè)產(chǎn)品附加值大小和企業(yè)議價能力的高低 產(chǎn)品競爭力 15 產(chǎn)品始終是最具發(fā)言權(quán)的 “ 硬實力 ” ，包括產(chǎn)品創(chuàng)新能力和標準化產(chǎn)品（產(chǎn)品線）連鎖開發(fā)能力、工程組織建設(shè)能力、成本控制能力等 管理競爭力 15 只有優(yōu)良的經(jīng)營管理能力才能最大程度地 “ 釋放 ” 其它競爭力，其包括體制及法人治理、管理模式、風險管理能力等 企業(yè)文化力 5 企業(yè)文化是與制度建設(shè)互為補充的，企業(yè)要 “ 文化起來 ” ，但脫離產(chǎn)品、管理等業(yè)績支持而空談文化是沒有意義的 公共關(guān)系力 5 隨著市場化程度不斷提高和政策環(huán)境不斷完善，公共關(guān)系力的作用越來越弱，但做不好，肯定寸步難行 客戶服務(wù)力 5 具備了以上競爭力，永遠有 “ 賣方市場 ” ，但如何發(fā)掘作為終端資源的客戶持續(xù)價值卻體現(xiàn)著企業(yè)的持續(xù)競爭力 資源配置力 5 隨著專業(yè)化分工越來越細，可以整合的資源也是越來越多。住宅客戶滿意度超過 90%，連續(xù)五年全行業(yè)領(lǐng)先。 恒大 大規(guī)?？焖匍_發(fā)能力 在判斷廉價而具有增值潛力的二三線城市大規(guī)模、低價拿地后，采用快速開發(fā)、快速銷售的雙快模式以及以薄利多銷的方式，能夠迅速提高市場占有率。 投資管理能力 綠城與境內(nèi)外各類機構(gòu)均有著廣泛而良好的合作， 2022年所推行的代建模式更是走在了行業(yè)最前沿。 法人治理能力 多元化的股權(quán)結(jié)構(gòu)，加上公開、透明的法人治理，形成了 “ 陽光照亮的體制 ” 這一核心競爭力。 ◎ 四個要素（ 4P模型） 企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)項目（ Project）、產(chǎn)品（ Product）、流程（ Process）、人（ People）四項基本保障。簡單地說，房地產(chǎn)企業(yè)運用反周期規(guī)律就是要 “ 逆市場風向行事 ” ，也就是企業(yè)的戰(zhàn)略行為要與市場波動規(guī)律相呼應(yīng)，盡可能地做到逆市拿地，旺市買房。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 15 發(fā)展理念、模式不同，盈利能力不同 3287 4 . 74 8 8 . 75 3 . 34 4 3 . 11 2 3 . 75 0 7 . 17 2 . 80100200300400500600中海 萬科 中海 萬科營業(yè)收入凈利潤2022年 2022年 注：中海是億港元，萬科是人民幣億元 2022年 2022年 中海 凈利率 % 相差 % 凈利率 %（增 %） 相差 % 萬科 凈利率 % 凈利率 %（增 %） 蘭德 一是通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目運營，介入土地一級開發(fā)，實行一二三級聯(lián)動開發(fā)，實現(xiàn)多重疊加效益。 蘭德 然后是付諸行動。 因為 中國城市住宅總體供應(yīng)趨緊的狀況沒有改變；中國高速城市化的方向沒有改變；人口紅利和 人口遷徙的態(tài)勢 沒有改變；國民財富積累和投資理財需求的升級沒有改變；人民幣和資本品升值的預期沒有改變，因此，行業(yè)長期的繁榮前景仍可期待。與住商品房人口的大致比例是 1:4。按照 100㎡ /套計算，供應(yīng)套數(shù)是 4000萬套。按 50㎡ /套計算，計 18億㎡，年均 ㎡。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 8 原因 被忽視的四重阻力 目前的房地產(chǎn)市場之所以呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，除了調(diào)控目的、調(diào)控方式有待改進外，還有四重被忽視的阻力： （ 1）開發(fā)商的抗擊打能力 （ 2）地方政府視房價為 “ 名片 ” （ 3）中央政府對房價下降的結(jié)果估測不準 （ 4）政府官員參股地方中小企業(yè)的比例很大 蘭德 并計劃， ——出讓金收益的 10%用于教育投入； ——出讓金收益的 10%用于保障房建設(shè)。 中央和地方財權(quán)、事權(quán)不對等是導致 “ 土地財政 ” 的主因之一。這一輪的 “ 史上最嚴厲調(diào)控 ” ，更是不惜以監(jiān)察、約談、問責等行政手段。 2022年，土地開始實施招拍掛，使中國房地產(chǎn)開始真正走向市場化。 從美國債務(wù)協(xié)議，到中國房市調(diào)控，國家利益中無不裹挾著政治家的個人利益。 01000020220300004000050000600002 0 0 2 2 0 1 0 年房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況房地產(chǎn)開發(fā)投資 7791 10106 13154 15757 19416 25280 31207 36232 48267商品房銷售額 6032 7671 14247 18080 20516 29604 25068 43995 525002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022蘭德 “ 史上最嚴厲調(diào)控 ” 已歷時整整一年半。 —— 被業(yè)內(nèi)廣泛推崇的快速周轉(zhuǎn)模式是否不可持續(xù)？ 事實證明，過去所有消逝的開發(fā)商幾乎沒有幾個是因為調(diào)控而出局的，大都是因為戰(zhàn)略失誤、股東不和、管理失控等內(nèi)因；過去所有預言“將有一批開發(fā)商倒閉”的預言也都落空了。如果再進一步拉長時間軸，我們更會發(fā)現(xiàn)，過去六年里，萬科銷售額增長了 10倍多，而凈利潤只增長了 6倍。蘭德 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 1 思考兩個問題 萬科上半年的凈利潤接近 30億，同比增長 %，而 ，增長率高達 %。僅就凈利潤而言，萬科甚至比不上一個小企業(yè)的小項目，比不上 SOHO中國一個樓。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 3 一、市場形勢和企業(yè)競爭格局的變化 我們面臨著一個前所未有的市場，各種因素在其中復雜對沖著。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 4 最可能的調(diào)控結(jié)果 最可能的結(jié)果之一：盡管在調(diào)控方向、目的存在偏差，在具體方式上也非治本之策，但“ 強壓 ” 態(tài)勢極有可能延續(xù)下去（調(diào)控常態(tài)化），這足以使一部分企業(yè)被洗牌出局。當看到房價有所回落后，現(xiàn)在又增加了一句 “ 促進房價合理回歸 ” 。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 6 原因 調(diào)控方式：逆市場化的政策安排 1998年我國開始住房改革，拉開了房地產(chǎn)市場化的序幕； 2022年 7月 1日，國土資源部頒布 《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 （ 11號令） 2022年，在 《 國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （ 71號令）中，第一次明確房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。 2022年 “ 救市 ” 也極具計劃色彩。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 7 以“土地財政”為例： “ 土地財政 ” 是導致房價上漲的主因之一。 在這種情況下，不擴大地方增值稅分成比重（目前增值稅的 75%及所得稅的 50%歸中央所有），比培養(yǎng)地方主體稅種（如物業(yè)稅），卻要充分土地出讓金： ——“1號文件 ” 提出 10%出讓金收益用于農(nóng)田水利建設(shè)。 蘭德 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 10 但如果“強壓”政策持續(xù)下去，或?qū)⒂腥种坏钠髽I(yè)出局 ——國家 2022年前完成 3600萬套保障房。預計未來五年內(nèi)商品房供應(yīng)面積不會超過 40億㎡。這意味著有 :=23%的人住保障房。 中國房地產(chǎn)管理咨詢的先驅(qū)與領(lǐng)導者 創(chuàng)新、傳承與逆市發(fā)展 11 最可能的調(diào)控結(jié)果之二：部分企業(yè)將會逆勢飛揚 部分企業(yè)的出局只會為優(yōu)秀企業(yè)騰出更大的發(fā)展空間！ 兩個 “ 不會改變 ” 長期來看，行業(yè)發(fā)展的基本趨勢是不會改變的。 ——回歸理性、回歸常態(tài)后，不必去預測政策會怎么樣，只會想在常態(tài)化波動中，什么變化最小，什么是可以左右或可為的。 ——哪怕是一塊石頭，只要去思、去想、去雕、去刻，也能變成一件藝術(shù)品，企業(yè)亦然！ 最重要的是做好該做的 —— 明確使命、目標，明確發(fā)展戰(zhàn)略， 積極尋求并盡快實現(xiàn)體制轉(zhuǎn)型、機制及運營模式轉(zhuǎn)型，特別是要