【正文】 況，地點選在具有檔次的賓館酒店。戰(zhàn)術(shù)安排：短兵相接有品位售樓處的布置、精美宣傳資料、氣派的戶外廣告、吸引路過目標(biāo)對象，形成對參觀客深度的感動力。，給消費者帶來一份期待的心情，為正式公開積累充裕的客源（蓄水）。b. 首創(chuàng)健康護(hù)理中心，設(shè)有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水療美容按摩床、健康推拿按摩椅、腳底穴位按摩器。綠化景點的設(shè)計固然重要，但燈飾的布置也是非常重要，特別是在晚上小區(qū)的燈光從不同的角度不同的景點自然發(fā)放，會讓客戶置身于大自然的感覺，所以建議小區(qū)內(nèi)部的燈光擺設(shè)位置要自然，如在花草叢中、水底下、樹干或樹傘上，水景和噴泉用多彩燈光映射。消費者活動：利用活動促進(jìn)，將戰(zhàn)場縮小，“在巷子里打殲滅戰(zhàn)”。即鮮明主題統(tǒng)領(lǐng)，項目賣點支撐。健康生活——品質(zhì)人文生活館——推廣思路：差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式是本案成功關(guān)鍵所在推廣目標(biāo)：推廣戰(zhàn)術(shù)組團：主題統(tǒng)領(lǐng)的立體框架擁擠的樓市需要鮮明的信息傳達(dá)，平庸的市場推廣將淹沒在項目廣告中。品質(zhì)生活典范”的主體概念進(jìn)行細(xì)化和深入，刻意營造居住氛圍與居住環(huán)境。品質(zhì)生活典范 產(chǎn)品概念塑造的依據(jù)產(chǎn)品定位：科學(xué)的建筑設(shè)計、山水石景觀、品質(zhì)化的施工、品質(zhì)化的建材用料所營造的人文的、生態(tài)的、休閑的、健康的高品質(zhì)社區(qū)。首席***文化社區(qū)整盤概念的導(dǎo)入＆塑造項目概念設(shè)計作為主概念是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)運作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。外地外地項目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 因此結(jié)合***文化園別墅成本，我們給出別墅均價在2500元－3500元/平方米之間，根據(jù)不同戶型、景觀、及配套再制定相應(yīng)的內(nèi)部差異系數(shù)。3） 對比較樓盤和評估樓盤進(jìn)行評估4） 對其評估數(shù)進(jìn)行處理，得出本項目均價1． 成本法1） 根據(jù)上述影響因素，分別計算其成本。市場比較法用評估項目均價時，應(yīng)考慮如下一些因素，分別為：推售時機、區(qū)位因素、自然環(huán)境、生活環(huán)境、升值潛力、交通（通達(dá)程度、道路狀況）、配套（文化設(shè)施、學(xué)校、生活配套）、物業(yè)因素（規(guī)劃戶型、項目規(guī)模、園林設(shè)計、外觀設(shè)計、獨立花園、容積率）、景觀（開闊性、園林景觀、水景）、設(shè)備（智能化、小區(qū)配套、車位、活動場所、會所設(shè)施、設(shè)施檔次）。擴大媒體的范圍，增加投放力度。展示**公司品牌，樹立別墅形象。別墅的賣點有如下幾方面：首創(chuàng)***文化社區(qū)會所、山水石園林景觀、首創(chuàng)健康生活中心、開發(fā)商品牌、旅游度假圣地、田園風(fēng)光、智能化物業(yè)配備、一體劃的配套。（2）.橫梁支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，南京三城九鎮(zhèn)，全國小康示范城鎮(zhèn)、沿江開發(fā)、長江四橋規(guī)劃為項目市場提供更多機會。2. 項目整體的發(fā)展戰(zhàn)略不清晰，求大求全，項目生活居住和商業(yè)運營混雜，如果項目整體規(guī)劃、商業(yè)運營思路沒有改變，較易形成四不象的產(chǎn)品。5. 項目位于橫梁新城中心，規(guī)模龐大、配套齊全、交通便利、智能化物業(yè)管理，是橫梁首屈一指的大型小區(qū)，對橫梁鎮(zhèn)上讀書、工作的村集人具有一定吸引力。400米內(nèi)有農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社，郵局、電信、移動等，給你的生活購物帶來無限的方便。方山、橫山、奶山等優(yōu)質(zhì)礦泉水資源豐富，具有很高的開發(fā)價值。項目周邊情況：橫梁位于橫梁鎮(zhèn)地處六合區(qū)東大門，東臨儀征化纖，西接揚子乙烯，寧通高速公路和寧啟鐵路穿鎮(zhèn)而過，是聞名遐邇的***之鄉(xiāng)，旅游資源十分豐富，橫梁明山秀水眾多，鎮(zhèn)東南的方山，是當(dāng)今世界上保存最完好的古火山口，擁有仙人洞、紫竹園、王子石等八大奇景，一年四季吸引眾多游客。項目內(nèi)部配套設(shè)施齊全，包括停車場、兒童樂園、健身器材、水景、綠地、網(wǎng)球場、園林小品、觀賞石等。該項目總占地面積約為250畝，總建筑面積約為23萬平方米，總戶數(shù)約為1700戶，綠地率為35%左右。項目基本情況：六合***文化園坐落于六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)，是國家發(fā)改委立項項目。六合橫梁鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場以自建房為主，近年來自建的商住樓新增約1600多幢，29萬平方米，自建房以本地人消化為主，供大于求，成交價約9001200元/㎡左右，近幾年售價緩慢增長200元/㎡左右。南京**置業(yè)有限公司秉承集團“不斷改進(jìn)，永不滿足”的企業(yè)精神，堅持質(zhì)量立企、品牌興企的發(fā)展戰(zhàn)略，以“弘揚***文化，建設(shè)新城鎮(zhèn)”，傾力打造文化地產(chǎn)品牌為己任。項目保留了原生態(tài)的池塘、坡地，使得整個小區(qū)自然生態(tài)、移步換景，空氣清新，通過一條橢圓型的道路（***象征）以及中心區(qū)的***廣場將小區(qū)各個組團自然分割。新建的橫梁鎮(zhèn)醫(yī)院、規(guī)劃中的政府辦公大樓與該項目相毗鄰，長江四橋?qū)脑擁椖扛浇┻^，六城區(qū)通往城區(qū)以東的橫梁鎮(zhèn)主干道拓寬工程已經(jīng)啟動，該項目建成后將會帶動雨花產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)橫梁鎮(zhèn)的經(jīng)濟快速發(fā)展，將是橫梁鎮(zhèn)未來的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心。既可供建筑之用，又具觀賞價值的石英砂、紅砂、建筑石、五彩石等儲量豐富，尤其是雨花瑪瑙石為中華一絕，是觀賞、收藏、饋贈的佳品。該項目的生活配套十分齊全，距項目300米為橫梁最大的上海華聯(lián)超市，蘇果超市、菜場、橫梁中心衛(wèi)生院也距離項目500米范圍內(nèi)，300米遠(yuǎn)有橫梁鎮(zhèn)中心小學(xué)，緊鄰的橫梁初級中學(xué)及高級中學(xué)為您子女的上學(xué)帶來便利。4. 全國首席***產(chǎn)業(yè)園區(qū)，運營之后將成為全國乃至國際最大最主要的***集散地和活動中心和最大的***交易平臺，具備強大的名片效應(yīng)。3. 項目位于橫梁規(guī)劃新城，屬于待發(fā)展區(qū)，有待周邊生活配套的完善，在當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)時觀念中，項目地段優(yōu)勢無法轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時優(yōu)勢，周邊的旅游與人文資源也沒有得到有效的開發(fā)【風(fēng)險分析】1. 由于項目是**集團首個地產(chǎn)品牌項目,對市場不熟悉,沒經(jīng)驗可以可借鑒?！緳C會分析】（1）.本地農(nóng)村購房及在外打工、做生意本地人購房現(xiàn)象逐漸增多,擴大了目標(biāo)消費群。別墅的產(chǎn)品形象定位為塑造人文社區(qū)的楷模，品質(zhì)生活的典范，具體來說就是用科學(xué)的建筑設(shè)計、山水石景觀、品質(zhì)化的施工、品質(zhì)化的建材用料所營造的人文的、生態(tài)的、休閑的、健康的高品質(zhì)社區(qū)，同時再加上**集團品牌力的形象附加，進(jìn)行總體形象的定位。別墅的銷售渠道組合策略：一、 媒介選擇電視：六合電視臺形象片、字幕廣告 廣播：南京體育臺《家有好房》、《買家時代》，江蘇新聞臺《美家制造》 報紙：揚子晚報、南京日報、現(xiàn)代快報、金陵晚報、南京晨報、六合都市文化報 網(wǎng)絡(luò)：南京房地產(chǎn)網(wǎng) 戶外廣告：大牌、燈箱、道旗、車身廣告（南京－六合，六合－橫梁）DM單頁 房展會二、 空間組合策略以南京、六合區(qū)域為主、時間組合策略一期——開局期目的：主要工作是和媒體建立關(guān)系，達(dá)成良好的合作方式。三期——中盤期目的：建立別墅項目品牌，促進(jìn)銷售媒介組合：三期媒介策略應(yīng)該再對一、二期媒體投放的效果評估的基礎(chǔ)上，進(jìn)行及時有效的調(diào)整。五期——收關(guān)期目的：促進(jìn)尾盤銷售，樹立項目品牌別墅的價格定位的原則為市場比較法，建議用成本法計算本樓盤均價，再用市場比較法來修正價格，這樣確定下來的價格，既能保證收益，也不至于偏離市場太遠(yuǎn)。2） 擬定比較因素，并制定權(quán)重本項目與比較樓盤，將會在如上所述的影響因素之間進(jìn)行比較，且根據(jù)項目的特性，制定不同的影響權(quán)重。結(jié)論：根據(jù)目前橫梁市場類比競爭項目，有姚徐村別墅項目可以做參考，姚徐農(nóng)民居住集中區(qū)，規(guī)劃約80幢獨立、雙拼別墅，獨立別墅270㎡,售價38萬/套，雙拼別墅230㎡,售價33萬/套，小區(qū)規(guī)劃有籃球場、健身器材區(qū)、兒童樂園、麻將會所等配套，綠化及物管一般化；購買人群以南京人和鎮(zhèn)上本地居民為主，99年就開始建造，沒有兩證，最初僅僅售10萬/套左右，還不是很好賣，現(xiàn)在由于一部分和本地有聯(lián)系關(guān)系（當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、當(dāng)?shù)赜H戚等）的南京人的購買，價格逐步上漲到33－38萬/套，不足：沒有兩證，不方便轉(zhuǎn)讓沒有別墅周別的自然環(huán)境和高品味的內(nèi)部配套（沒有特別的賣點）規(guī)劃設(shè)計一般，兵營式排列，套型全部一樣，導(dǎo)致營銷中的靈活性、針對性差基本沒有營銷計劃，沒有作系統(tǒng)性的推廣，賣點不清晰。A）建筑分期付款 1．買方在簽署《認(rèn)購書》時付定金 2．買方在簽署《認(rèn)購書》后10天內(nèi)繳付3．買方在簽署《認(rèn)購書》后60天內(nèi)繳付4．買方在簽署《認(rèn)購書》后120天內(nèi)繳付5．買方在簽署《認(rèn)購書》后180天內(nèi)繳付6．買方在簽署《認(rèn)購書》后240天內(nèi)簽