商品房索賠與案例分析報告-全文預(yù)覽
【正文】 商品房預(yù)售中,因面積誤差、質(zhì)量問題、交付延期等問題，在向開發(fā)商索賠時，目前已有詳細(xì)的法律和司法解釋依據(jù)，但在層高存在不符合時如何索賠，卻至今找不到合法或合理的依據(jù)。但在實(shí)際履行過程中，該公司未能按照規(guī)劃部門的特別提示，將建筑現(xiàn)實(shí)存在的建筑間距及日照方面的影響情況告知張女士等，系未能全面履行合同義務(wù)。因此，張女士等人以該公司在銷售該樓房屋時沒有以任何形式告知其建筑間距及日照情況為由，侵犯了他們的知情權(quán)，認(rèn)為已構(gòu)成惡意隱瞞、欺詐，致使其所購房屋采光嚴(yán)重不足，房屋價值相對貶值，分別要求該公司賠償包括采光損失在內(nèi)的各項(xiàng)損失16萬余元。 。本案房屋縮水面積比率為－％，按照文獻(xiàn){1}中條款：“商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3％（含3％）以內(nèi)，按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算。（4）造成的直接損失是：肖女士為其子買房的一個主要目的是方便其留學(xué)，但是，因?yàn)榉慨a(chǎn)證遲遲無法辦理下來，孩子失去了留學(xué)的機(jī)會。因?yàn)槭菑?fù)式必然是頂層，也沒有樓層問題。在辦理房產(chǎn)證時，經(jīng)北京市有關(guān)部門勘察測繪測量以后，因此。1995年12月18日，肖女士接收這套房屋。1995年6月16日，肖女士為其子與房屋的開發(fā)商簽訂了《商品房購銷合同》，在合同上寫明：“所購商品房的基價為每建筑平方米4800元，總價款為人民幣526000元”，建筑面積未標(biāo)明。”法院在不超過一倍的賠償范圍內(nèi)是有自由裁量權(quán)的。法律界人士指出，自從文獻(xiàn)①出臺后，人們對解決商品房買賣熱點(diǎn)糾紛寄予很大希望，但是雖然增大了條款的懲罰性，可實(shí)施起來還是很難。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)；二是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)；三是購房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)；四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。一是看房屋質(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，如果通過修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實(shí)無法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。 文獻(xiàn)③第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。”一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質(zhì)量問題，購房人應(yīng)在房屋交付時要求出賣人給以修復(fù)?！苯ㄔO(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》⑤第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！鄙唐贩拷桓妒褂煤?，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。{2}房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格?！蔽墨I(xiàn)③第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 文獻(xiàn){1}第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。文章認(rèn)為，對待商品房索賠問題，應(yīng)根據(jù)其性質(zhì)和類別，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。通常，商品房索賠可分為下列三類：（1）源于商品房質(zhì)量問題的索賠；（2）源于商品房買賣合同糾紛或不完善導(dǎo)致的索賠；（3）源于其他原因?qū)е碌乃髻r。 ，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。文獻(xiàn)②第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購房人可以解除
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