商品房索賠與案例分析報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 商品房預(yù)售中,因面積誤差、質(zhì)量問(wèn)題、交付延期等問(wèn)題，在向開(kāi)發(fā)商索賠時(shí)，目前已有詳細(xì)的法律和司法解釋依據(jù)，但在層高存在不符合時(shí)如何索賠，卻至今找不到合法或合理的依據(jù)。但在實(shí)際履行過(guò)程中，該公司未能按照規(guī)劃部門(mén)的特別提示，將建筑現(xiàn)實(shí)存在的建筑間距及日照方面的影響情況告知張女士等，系未能全面履行合同義務(wù)。因此，張女士等人以該公司在銷(xiāo)售該樓房屋時(shí)沒(méi)有以任何形式告知其建筑間距及日照情況為由，侵犯了他們的知情權(quán)，認(rèn)為已構(gòu)成惡意隱瞞、欺詐，致使其所購(gòu)房屋采光嚴(yán)重不足，房屋價(jià)值相對(duì)貶值，分別要求該公司賠償包括采光損失在內(nèi)的各項(xiàng)損失16萬(wàn)余元。 。本案房屋縮水面積比率為－％，按照文獻(xiàn){1}中條款：“商品房買(mǎi)賣(mài)中，面積誤差比絕對(duì)值在3％（含3％）以內(nèi)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算。（4）造成的直接損失是：肖女士為其子買(mǎi)房的一個(gè)主要目的是方便其留學(xué)，但是，因?yàn)榉慨a(chǎn)證遲遲無(wú)法辦理下來(lái)，孩子失去了留學(xué)的機(jī)會(huì)。因?yàn)槭菑?fù)式必然是頂層，也沒(méi)有樓層問(wèn)題。在辦理房產(chǎn)證時(shí)，經(jīng)北京市有關(guān)部門(mén)勘察測(cè)繪測(cè)量以后，因此。1995年12月18日，肖女士接收這套房屋。1995年6月16日，肖女士為其子與房屋的開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，在合同上寫(xiě)明：“所購(gòu)商品房的基價(jià)為每建筑平方米4800元，總價(jià)款為人民幣526000元”，建筑面積未標(biāo)明。”法院在不超過(guò)一倍的賠償范圍內(nèi)是有自由裁量權(quán)的。法律界人士指出，自從文獻(xiàn)①出臺(tái)后，人們對(duì)解決商品房買(mǎi)賣(mài)熱點(diǎn)糾紛寄予很大希望，但是雖然增大了條款的懲罰性，可實(shí)施起來(lái)還是很難。一是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)；二是出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)；三是購(gòu)房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)；四是購(gòu)房人發(fā)生損失的證據(jù)。一是看房屋質(zhì)量問(wèn)題是否能夠通過(guò)修復(fù)解決，如果通過(guò)修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實(shí)無(wú)法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。 文獻(xiàn)③第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣(mài)人修復(fù)?！币话銇?lái)說(shuō)，房屋交付前對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人應(yīng)在房屋交付時(shí)要求出賣(mài)人給以修復(fù)?！苯ㄔO(shè)部頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》⑤第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)?！鄙唐贩拷桓妒褂煤螅?gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。{2}房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。”文獻(xiàn)③第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 文獻(xiàn){1}第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。文章認(rèn)為，對(duì)待商品房索賠問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)其性質(zhì)和類(lèi)別，依法提出合理的索賠要求，通過(guò)法律程序妥善加以解決。通常，商品房索賠可分為下列三類(lèi)：（1）源于商品房質(zhì)量問(wèn)題的索賠；（2）源于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛或不完善導(dǎo)致的索賠；（3）源于其他原因?qū)е碌乃髻r。 ，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。文獻(xiàn)②第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。如果出賣(mài)人超過(guò)約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購(gòu)房人可以解除
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