【正文】 %—10%；，浙大科技園租金每日2元/平方米。說明：任何的項目建筑招商目標(biāo)群定均以實(shí)際招商為準(zhǔn)，一切的安排都以租戶為優(yōu)先，做到租戶就是上帝的服務(wù)理念灌輸，一切為租戶合理要求而增刪服務(wù)項目。二樓作為商務(wù)會議室和商務(wù)訪問、談判室。11號樓的酒店式公寓因為與園區(qū)休閑場所鄰居，建議提高裝修標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計成為單人套房，作為園區(qū)企業(yè)的中高層管理、技術(shù)人員的宿舍。根據(jù)前期工程建設(shè)的設(shè)計，10號樓定位于園區(qū)職工的酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在33平方米，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間和陽臺，并計劃安置兩個床位進(jìn)行裝修；該部門設(shè)計在居住面積上略顯擁擠，要達(dá)到酒店式公寓的舒適度相對困難；建議降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將該部分定位于在園企業(yè)普通職工的宿舍。單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設(shè)計等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種SOHO辦公的感覺。一號樓招商對象之三選擇一些租用面積較大的大、中型企業(yè)，用作銷售、管理、研發(fā)總部。該部分辦公室作為寫字樓設(shè)計，在整個園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)氣派和尊貴；但是由于1號樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著一定的劣勢。項目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計為內(nèi)涵，每層面積近1200平方米。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而“屈居”住宅、公寓；外資企業(yè)在WTO放開之際快速增加，國外SOHO辦公的理念和新入杭州時成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復(fù)興大橋等組成的濱江快速交通網(wǎng)，直達(dá)簫山國際機(jī)場、城站火車站等重要城市出入口。由于本項目前述所定位的兩類企業(yè)，更多的傾向中小企業(yè)，其管理基礎(chǔ)薄弱，更多的精力和企業(yè)能力傾向技術(shù)科研、創(chuàng)意藝術(shù)；而這類企業(yè)又是高速發(fā)展的企業(yè)，在一定程度上需要外來的企業(yè)投資分析、管理咨詢、財務(wù)謀劃、法律支持等專業(yè)性的管理前沿服務(wù)?，F(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開始打造杭州首個LOFT寫字樓。由于本案作為科技園項目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標(biāo)群60%。2至9號樓為個性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個獨(dú)立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計咨詢等類型機(jī)構(gòu)的最佳選擇。過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會導(dǎo)致本項目招商目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。本項目的個性化商務(wù)樓設(shè)計和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其它單體式的寫字樓項目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項目的特色突出，加強(qiáng)項目的優(yōu)越性。 四、項目的周邊競爭調(diào)查本項目地處杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱江）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項目附近。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動項目不細(xì)分客戶，不考慮錯位競爭；畢竟杭州是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界500強(qiáng)在杭州落戶的并不多，由此造成如今杭州的寫字樓除成熟地段外其它地塊商務(wù)樓空置率居高不下。杭州還有其它板塊的商務(wù)區(qū)，但因為規(guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。該區(qū)塊現(xiàn)有濱海amp。濱江區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)概念。耀江amp。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在29萬平方米左右，均價在15000元/平方米右；。黃龍商務(wù)區(qū)從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，杭州黃龍商圈就是**向國際開放的窗口，它從來就代表著**經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分，**商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。華都amp。配合西湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“景觀商務(wù)”、“人文商務(wù)”、“綠色環(huán)保商務(wù)”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。區(qū)塊參考日租金為25元/平方米。政府關(guān)于解放路延伸段工程，更是進(jìn)一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。8226。區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供應(yīng)量在35萬平方米左右，價格在8500元/平方米左右；?，F(xiàn)代領(lǐng)地LOFT、華龍商務(wù)大廈、迪尚商務(wù)中心等寫字樓項目。麗陽國際、紅石amp。財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。 而2005年將是杭州各寫字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)期，競爭將日益激烈。項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過尊貴的、個性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)；本項目的投資目標(biāo)除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商目標(biāo)和效益。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。再次針對**大學(xué)出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。本區(qū)塊與著名的西湖風(fēng)景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設(shè)計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來南岸EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟(jì)圈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33㎡；餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務(wù)需求。一號樓建筑宏偉、設(shè)計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實(shí)力和入駐企業(yè)的外在形象。二、項目工程概況整體設(shè)計概況：浙大科技園（濱江）項目建筑由11幢獨(dú)立樓宇組成，其中1至9樓為商務(wù)辦公區(qū)，10樓和11樓為后勤服務(wù)區(qū)；項目建設(shè)有2個獨(dú)立地下車庫和一個地上中心花園。**大學(xué)每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。水岸星城整體策劃目 錄第一部分 項目概況………………………………………………………一、項目背景概況…………………………………………………………………二、項目工程概況………………………………………………………………三、項目區(qū)位概況…………………………………………………………………四、項目服務(wù)概況…………………………………………………………………第二部分 項目的市場調(diào)研………………………………………………一、項目投資目標(biāo)…………………………………………………………………二、杭州商務(wù)寫字樓調(diào)查分析……………………………………………………三、杭州商務(wù)寫字樓市場分析總結(jié)………………………………………………四、項目周邊競爭調(diào)查……………………………………………………………第三部分 項目的研判……………………………………………………一、項目區(qū)域及個性研究…………………………………………………………二、本案的優(yōu)勢分析………………………………………………………………三、本案的劣勢分析………………………………………………………………四、本案的機(jī)會分析………………………………………………………………五、本案的威脅分析………………………………………………………………第四部分 項目的招商目標(biāo)群定位………………………………………一、項目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析………………………………………………………二、項目招商目標(biāo)群定位…………………………………………………………三、項目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分……………………………………………………第五部分 項目招商租金定位……………………………………………一、項目組價調(diào)研分析……………………………………………………………二、項目招商的組價策劃…………………………………………………………三、其它設(shè)施招商定位……………………………………………………………第六部分 項目招商工作計劃構(gòu)思………………………………………一、項目的 SWOT分析總結(jié)………………………………………………………二、項目招商的全案思路…………………………………………………………三、項目招商的“宣傳概念”提煉………………………………………………四、招商小組的組織框架形成……………………………………………………五、項目招商的階段性工作構(gòu)思…………………………………………………六、項目廣告平面的設(shè)計工作……………………………………………………七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思…………………………………………………八、項目招商合作性推廣策劃……………………………………………………九、招商廣告創(chuàng)意及訴求…………………………………………………………十、媒介的組合策略………………………………………………………………第七部分 項目的廣告推廣策略…………………………………………一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略……………………………………………………………二、廣告推廣原則…………………………………………………………………三、項目招商建筑細(xì)節(jié)研究………………………………………………………四、項目推廣傳播的內(nèi)容…………………………………………………………五、推廣策略重要階段的劃分……………………………………………………六、項目推廣的總策略……………………………………………………………第八部分 項目廣告推廣分解思路………………………………………一、第一階段推廣思路……………………………………………………………二、第二階段推廣思路……………………………………………………………三、第三階段推廣思路……………………………………………………………四、第四階段推廣思路……………………………………………………………第九部分 媒介策略………………………………………………………一、媒介策略計劃…………………………………………………………………二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計劃 ………………………………………………第十部分 廣告預(yù)算………………………………………………………一、廣告預(yù)算細(xì)分…………………………………………………………………二、本案宣傳推廣的廣告預(yù)算說明………………………………………………第十一部分 項目招商推廣說明…………………………………………一、招商工作安排…………………………………………………………………二、項目開盤日的確定……………………………………………………………31三、策劃全案的說明………………………………………………………………第一部分 項目的概況一、項目背景概況項目的建設(shè)歷史：**大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）前身為“中恒世紀(jì)科技園”，其用地屬于中恒世紀(jì)科技實(shí)業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設(shè)審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。**大學(xué)科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點(diǎn)科技基地34個，科研機(jī)構(gòu)190個；其中國家和省、部重點(diǎn)（專業(yè)）實(shí)驗室5個，列全國高校前列；省、部重點(diǎn)和開放實(shí)驗室9個。浙大科技園（濱江）作為浙大科技園杭州本地分園，以個性化空間設(shè)計、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務(wù)設(shè)施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是“天堂硅谷”商務(wù)服務(wù)的一顆燦爛明珠。項目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯；㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；㎡，每層建筑面積為1298㎡，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556㎡，每層建筑面積大約850㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；㎡。項目的10號、11號樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719㎡，設(shè)計以生活配套服務(wù)功能為主。該區(qū)塊是國家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如UT斯達(dá)康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達(dá)等眾多著名高新企業(yè)；本項目同時與杭州國家高新軟件園及其它高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是杭州國家級軟件、集成電路設(shè)計、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。其次就是可以國家、省、市有關(guān)部分對浙大科技園出臺的專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、**省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風(fēng)險投資及融資貸款擔(dān)保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。其次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認(rèn)定審核、企業(yè)項目管理、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等多類型的代理工作，進(jìn)行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。第二部分 項目的市場調(diào)查一、項目的投資目標(biāo)本項目是中恒世紀(jì)公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)投資項目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了浙大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。由2005年到2007年三年內(nèi)，已有及將有超過200萬平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計將會超越之前十年新盤上市的總和；其中CBD錢江新城將占大量，該區(qū)由004兩年間共推出11幅用地，合計376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達(dá)到在120150萬平方米。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務(wù)區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務(wù)區(qū)域轉(zhuǎn)換。8226。8226。8226。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。新城市廣場、金都amp。鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務(wù)大廈、廣利大廈等項目分布其中。據(jù)咨詢調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在24萬平方米左右。東河世紀(jì)大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價格在10000元/平方米左右。由于文教區(qū)