【正文】 的目的，保證了區(qū)域的獨立性，也成為整個旅游區(qū)的特色環(huán)境景觀，為游客提供一個充分享受自然、回歸自然的體驗。(四) 宴會中心改造之后，接待檔次和內(nèi)部功能都得以提升，今后，重視餐飲的特色化發(fā)展，開發(fā)幾個招牌菜，根據(jù)季節(jié)、游客需求等因素，變化不同的主題內(nèi)容，形成豐富的餐飲系列產(chǎn)品。會議空間意向圖會議空間意向圖會議空間意向圖多媒體空間意向圖會晤大廳意向圖宴會空間意向圖中小會議空間意向圖中小會議空間意向圖三、 餐飲住宿區(qū)指以紫藤園（建議改名為紫藤園溫泉度假酒店）、溫泉公寓（建議改為主題溫泉度假公寓）、宴會大廳為主體的餐飲、住宿、娛樂、休閑于一體的接待區(qū)。(一) 金隅國際會議中心（近期） 近期，通過改造二會形成金隅國際會議中心。(四) 教堂教堂的建筑很有特色，是度假村引人注目的景觀之一。(二) 金隅國際俱樂部（遠(yuǎn)期）二會的改造初步確定為近期形成金隅國際會議中心，在遠(yuǎn)期會議功能調(diào)整至網(wǎng)球館東側(cè)的同時，改造二會改造為金隅國際俱樂部，成為別墅區(qū)的重要配套項目。兩棟大別墅均設(shè)有大露臺，陽光游泳池、壁爐、私家燒烤庭院、網(wǎng)球場、廚房、多媒體放映廳、收藏室、棋牌室、戶外迷你高爾夫、垂釣露臺、私家小暖房、健身房、紅酒窖等，其他4棟別墅，設(shè)有露臺、廚房、棋牌室、壁爐、私家燒烤庭院、垂釣露臺，其中2棟帶有泳池，2棟未設(shè)泳池；車子可以直接開入別墅前的車庫。(一) 別墅別墅區(qū)共布局6棟別墅，包括兩個大型別墅（800 m178。5S特色結(jié)構(gòu)包括：Spring（溫泉文化）、SPA（高端水療）、Style（健康管理與服務(wù)模式）、Sports（以迷你高爾夫為代表的運動休閑產(chǎn)品）和Splash（親水游樂），5S產(chǎn)品是依托特色與品質(zhì)、環(huán)境與服務(wù)的結(jié)構(gòu)，這個結(jié)構(gòu)將形成度假村遠(yuǎn)期的核心競爭力。同時，針對八達(dá)嶺溫泉度假村的發(fā)展戰(zhàn)略，我們也提出營銷所應(yīng)當(dāng)考慮的“一個定位三大階段”：營銷定位：建設(shè)高效團隊，引爆溫泉市場，強調(diào)會議檔次，帶動高端銷售。在產(chǎn)品提升與配置合理的基礎(chǔ)上，幾個板塊能夠形成互補和互動，提高單位產(chǎn)出和產(chǎn)品盈利效率。文化元素和環(huán)境配置方面，建議延續(xù)度假村的整體歐式風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上進行景觀元素的創(chuàng)新。(二) 景觀環(huán)境—表象提升景觀環(huán)境的提升是八達(dá)嶺溫泉度假村競爭力結(jié)構(gòu)中的支撐部分，根據(jù)調(diào)查，有74%的員工認(rèn)為環(huán)境是游客選擇度假村的關(guān)鍵，這個比例甚至高于選擇溫泉的65%。此外，建議通過人才共享、定向培養(yǎng)等方式增加度假村中高層管理的厚度，逐步帶動人力資源結(jié)構(gòu)的合理化發(fā)展。八達(dá)嶺溫泉度假村員工多以本地招募為主，中層以下人員比較缺乏專業(yè)素質(zhì)與高端客戶服務(wù)經(jīng)驗。五、 四大提升要素四大提升要素分別是：“經(jīng)營管理、景觀環(huán)境、功能與產(chǎn)品設(shè)置和營銷”，在此四大提升要素之下，我們將重點探討度假村軟環(huán)境下的提升策略與方法。四、 三大經(jīng)營板塊三大經(jīng)營板塊分別是：“大眾溫泉休閑游樂板塊、會議度假板塊和高端接待板塊”。這個方面我們提出的項目包括EMBA拓展、Mini高爾夫、大型翻斗樂和溫泉水游樂等。目前初步的設(shè)想，是在度假村西南側(cè)地塊，打造一個占地3000m178。3. 專業(yè)化會議服務(wù)會議服務(wù)需要很強的專業(yè)性和操作經(jīng)驗，也是與硬件提升相配合的軟件提升核心。(一) 會議度假提升1. 會議設(shè)施及功能調(diào)整八達(dá)嶺溫泉度假村會議設(shè)施及功能的調(diào)整主要分為兩個階段進行：第一階段，將現(xiàn)有的第一會議中心調(diào)整成為主樓（紫藤園）的康樂配套設(shè)施（保齡球、KTV），將第二會議中心進行改造，取消現(xiàn)有客房，增加一個300人以上的會議空間和若干中小多功能會議廳；改造后，第二會議中心將調(diào)整成為“八達(dá)嶺溫泉度假村國際會議中心”，并同時承擔(dān)別墅區(qū)會所的功能。因此，我們認(rèn)為，八達(dá)嶺溫泉度假村的溫泉水游樂項目是賣點也是亮點，特別是一些設(shè)置靈活，購置與運營成本低，但盈利和周轉(zhuǎn)能力較強的項目，非常適合引進。我們認(rèn)為，戶外溫泉產(chǎn)品的開發(fā)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)三大特色，形成獨特品牌：第一，打造經(jīng)典園林環(huán)境，通過四季性植物的配置和景觀小品的設(shè)置，形成特色溫泉泡浴環(huán)境；第二，融入世界風(fēng)情元素，打造特色SPA產(chǎn)品。從未來休閑市場的發(fā)展趨勢來看，溫泉是整合能力最強的旅游產(chǎn)品，是度假村提升內(nèi)部產(chǎn)品的催化劑。五、 戰(zhàn)略定位以“溫泉樂園因此，必須有計劃的對會議產(chǎn)品的內(nèi)涵與專業(yè)化程度進行提升，對規(guī)模和配套設(shè)置進行更加合理的配置。(二) 聯(lián)動龍慶峽與石京龍打造京郊休閑金三角隨著延慶縣旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級，八達(dá)嶺溫泉度假村將有條件作為延慶的接待核心，與特色旅游產(chǎn)品龍慶峽和石京龍形成互動互補的發(fā)展關(guān)系，這樣的優(yōu)勢將帶動延慶旅游的發(fā)展，也將為其品牌競爭力提供有力支持。(三) 樂活人生快樂二、 形象定位形象定位是八達(dá)嶺溫泉度假村在企業(yè)文化建設(shè)，品牌營銷及產(chǎn)品升級過程中的重要指導(dǎo)要素，因此，必須結(jié)合企業(yè)未來發(fā)展的趨勢及市場需求進行明確?！獙ｍ検袌鲋饕ū本┑谋苁?、自駕車、企業(yè)拓展訓(xùn)練市場，延慶本地餐飲、康體、婚慶市場，及由延慶其它旅游區(qū)分流的游客及部分隨機游客。(四) 市場定位1. 核心市場——休閑度假市場 八達(dá)嶺溫泉度假村的溫泉休閑、親水游樂旅游產(chǎn)品，所針對的最大的市場即為北京的休閑度假市場，并逐漸向中高端休閑度假群體過渡，這部分市場會隨著北京至延慶交通條件的改善而日益壯大。在溫泉旅游的進一步發(fā)展中，環(huán)城休閑度假帶正逐步形成，但目前北京溫泉旅游的游憩、游樂手段不夠豐富，泡湯方式較為單一，溫泉旅游項目的競爭力總體水平不高，產(chǎn)品生命周期短，大部分要靠價格戰(zhàn)競爭，行成了一種惡性循環(huán)。2005 年，北京主要賓館飯店、并且客源相對穩(wěn)定，數(shù)量持續(xù)增長。從以上客源市場發(fā)展趨勢可以看出，隨著休閑意識的提高，趨向高檔消費的游客的逐漸增多，針對這部分市場推出的產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)氖袌隹臻g。在延慶旅游蓬勃發(fā)展的背景下，也表現(xiàn)出延慶游客人均消費水平不高等問題。根據(jù)《北京休閑市場調(diào)查報告》顯示，95%的北京市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游，其中25%的市民有在外住宿的意愿；超過2/3的城市家庭每年都進行郊游，其中30%的家庭每年郊游3次以上，北京人口基數(shù)巨大，從調(diào)查中愿意出游和實際出游的人數(shù)比例可以看出，這部分出游群體規(guī)模龐大，京郊旅游市場空間廣闊。8. 營銷提升——營銷精益化針對現(xiàn)狀，對市場進行細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，準(zhǔn)確定位，制定自己的經(jīng)營戰(zhàn)略，研究和推出適銷對路的產(chǎn)品和服務(wù)，實現(xiàn)旅游市場大的突破。4. 功能提升——合理配置充分發(fā)揮旅游整合規(guī)劃在調(diào)整功能布局中的重要作用，以整體的眼光通過撤、并、改、擴、建等方式對度假村內(nèi)現(xiàn)有功能進行規(guī)劃：擴建會議設(shè)施、調(diào)整一會現(xiàn)有功能，增加新設(shè)施室內(nèi)綜合運動場館等，使功能布局更加完善和有序。對原有設(shè)施的改造和新設(shè)施的建設(shè)，均以統(tǒng)一的主題為指導(dǎo)，在豐富度假村產(chǎn)品類型的基礎(chǔ)上，強化其文化內(nèi)涵，提升旅游產(chǎn)品的整體品質(zhì)。7. 景觀問題——景觀系統(tǒng)缺乏整體打造在景觀系統(tǒng)方面，度假村本身存在了較多亮點，如大面積的綠地、天然河流的經(jīng)過，但缺乏整體的、精心的設(shè)計，綠化樹種較為單一，景觀與建筑風(fēng)格也不明確，整體效果不佳。3. 產(chǎn)品問題——旅游產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，附加值較低度假村的產(chǎn)品目前還是以餐飲、住宿為主，對于游、娛類產(chǎn)品的開發(fā)明顯不足，缺乏創(chuàng)新，親水文章做的不足，產(chǎn)品的附加值不高，檔次與品位也有待提升，度假村需要引入新的旅游產(chǎn)品，從根本上解決這一問題。而首當(dāng)其沖的，是在細(xì)致分析八達(dá)嶺溫泉度假村傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，在與員工充分溝通的條件下，建立起體現(xiàn)企業(yè)文化、支持品牌戰(zhàn)略的激勵機制和決策機制，并為制度體系的執(zhí)行和提升做好準(zhǔn)備。二、 經(jīng)營狀況分析金隅集團收購后，八達(dá)嶺溫泉度假村迎來新的發(fā)展契機，在企業(yè)文化、服務(wù)理念和部門管理等諸多方面將迎來新的構(gòu)架和建設(shè)，營業(yè)收入即將進入快速增長階段。第一章 項目背景一、 八達(dá)嶺溫泉度假村現(xiàn)狀北京八達(dá)嶺溫泉度假村位于夏都延慶，距北京市區(qū)74公里，處在八達(dá)嶺長城、康西草原、龍慶峽、石京龍滑雪場、松山等旅游景區(qū)的中心位置，從城區(qū)出發(fā)經(jīng)八達(dá)嶺高速到達(dá)度假村僅需1個小時。5S特色結(jié)構(gòu)包括：Spring（溫泉文化）、SPA（高端水療）、Style（健康管理與服務(wù)模式）、Sports（以迷你高爾夫為代表的運動休閑產(chǎn)品）和Splash（親水游樂），5S產(chǎn)品是依托特色與品質(zhì)、環(huán)境與服務(wù)的結(jié)構(gòu)，這個結(jié)構(gòu)將形成度假村遠(yuǎn)期的核心競爭力。在這三個經(jīng)營板塊中，溫泉部分是最早明確并能夠投入有效運營的，溫泉大廳是其板塊核心。從未來休閑市場的發(fā)展趨勢來看，溫泉是整合能力最強的旅游產(chǎn)品，是度假村提升內(nèi)部產(chǎn)品的催化劑。4. 功能定位(一) 溫泉水休閑做大溫泉板塊，以溫泉休閑和親水游樂為特色，增加高端特色水療項目，打造京郊最具特色溫泉項目；(二) 會議度假做大會議規(guī)模，成為延慶縣的龍頭會議品牌，北京市的京郊知名會都；(三) 康體運動以Mini高爾夫為特色，形成系列高端康體休閑運動類產(chǎn)品體系，成為度假村核心吸引力結(jié)構(gòu)的重要組成部分；(四) 高端接待北京市最具特色的高端商務(wù)休閑會所，提供個性化、品味化的接待服務(wù)。(四) 延慶第一高端會議度假休閑產(chǎn)品定位延慶第一，目標(biāo)北京市場是八達(dá)嶺溫泉度假村會議產(chǎn)品發(fā)展的必然需求。因此我們認(rèn)為，八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)當(dāng)以溫泉產(chǎn)品為核心，突出會議功能和高端接待，力爭打造成為京郊最具影響力和規(guī)模檔次的五星級溫泉會都度假村。(二) 八達(dá)嶺腳下的“樂活”空間“樂活”就是“健康?快樂?生活”，這個概念是由LOHAS延伸而來的，是英文Lifestyles of Health and Sustainability的縮寫，最早由美國社會學(xué)者保羅?瑞恩在80年代提出。我們認(rèn)為，“溫泉樂園與休閑會都”是八達(dá)嶺溫泉度假村面向大眾休閑與高端商務(wù)接待市場的明確發(fā)展目標(biāo)，以此形成的升級產(chǎn)品，將在延慶乃至北京市場形成產(chǎn)品競爭力與品牌影響力。主要問題：1. 主題定位——缺乏清晰的主題形象；2. 管理問題——決策層不穩(wěn)定；3. 產(chǎn)品問題——旅游產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，附加值較低；4. 布局問題——結(jié)構(gòu)欠合理；5. 產(chǎn)出問題——整體容積率較低，部分設(shè)施的產(chǎn)出率不高；6. 游線問題——交通游線關(guān)系不暢；7. 景觀問題——景觀系統(tǒng)缺乏整體打造；8. 營銷問題——缺乏高質(zhì)量的營銷策略。八達(dá)嶺溫泉度假村的發(fā)展，既要依靠自身吸引力的打造，又同時需要融入延慶縣的大旅游體系中。八達(dá)嶺溫泉度假村提升全案策劃（初稿）北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院2008年1月目錄第一部分 策劃篇 4規(guī)劃導(dǎo)覽 4一、 京郊的度假會都和溫泉樂園 4二、 延慶旅游的轉(zhuǎn)型與升級的支撐點與互動要素 4三、 八達(dá)嶺溫泉度假村的改造與提升思路概要 5第一章 項目背景 12一、 八達(dá)嶺溫泉度假村現(xiàn)狀 12二、 經(jīng)營狀況分析 12三、 主要問題與提升思路 13四、 市場分析與定位 17第二章 項目定位 21一、 主題定位 21二、 形象定位 21三、 目標(biāo)定位 22四、 功能定位 23五、 戰(zhàn)略定位 24第三章 度假村整體提升方案 25二、 一個核心賣點 25三、 兩大重點產(chǎn)品 26四、 三大經(jīng)營板塊 29五、 四大提升要素 30六、 五S特色發(fā)展結(jié)構(gòu) 34七、 六個功能分區(qū) 35第四章 功能分區(qū)與產(chǎn)品設(shè)置 37一、 高端會所區(qū) 37二、 會議接待區(qū) 41三、 餐飲住宿區(qū) 42四、 溫泉水游樂區(qū) 43五、 康體運動區(qū) 45六、 后勤服務(wù)區(qū) 46第五章 游憩方式創(chuàng)新 47一、 泡浴模式 47二、 親水游樂 52三、 健康管理服務(wù) 58四、 特色休閑 58五、 旅游商品 61六、 24小時度假概念 61第七章 投資與收益分析 62一、 投資估算 62二、 財務(wù)分析 64專題附件 72一、 八達(dá)嶺溫泉度假村調(diào)查問卷分析 72二、 北京市會議市場專題調(diào)查 82引言 82一、 會議產(chǎn)業(yè)綜述 83二、 會議產(chǎn)業(yè)空間分布 85三、 北京會議市場 90第二部分 規(guī)劃篇 117一、 區(qū)位分析圖 117二、 功能分區(qū)示意圖（近期） 118三、 功能分區(qū)示意圖（中遠(yuǎn)期） 119四、 總平面示意圖 120五、 道路交通與游線安排示意圖 121六、 分期開發(fā)示意圖 122七、 別墅區(qū)總平面圖 123八、 別墅區(qū)效果圖一 124九、 別墅區(qū)效果圖二 124十、 景觀節(jié)點示意圖 125第一部分 策劃篇規(guī)劃導(dǎo)覽一、 京郊的度假會都和溫泉樂園八達(dá)嶺溫泉度假村是非常典型的京郊度假結(jié)構(gòu)，隨著北京大城市圈的擴張，這樣的一個夏季清涼避暑，冬季玩雪觀冰的度假村，是未來北京旅游市場的稀缺資源！八達(dá)嶺溫泉度假村目前尚處于轉(zhuǎn)型與升級階段，要在明確主題定位與發(fā)展目標(biāo)的前提下，實現(xiàn)核心競爭力的最快轉(zhuǎn)換，因此我們認(rèn)為，雖然度假村面臨著比較大的經(jīng)營壓力，提升需要過程，但是一旦能夠很好的對產(chǎn)品及功能進行升級，打造特色，形成拳頭產(chǎn)品，未來的潛力仍然是巨大的。二、 延慶旅游的轉(zhuǎn)型與升級的支撐點與互動要素2008年是全國旅游系統(tǒng)的轉(zhuǎn)型與升級年，延慶旅游同樣面臨著巨大的發(fā)展機遇。三、 八達(dá)嶺溫泉度假村的改造與提升思路概要(一) 主要問題與提升思路通過對八達(dá)嶺溫泉度假村的考察與市場調(diào)查，我們整理了前期度假村發(fā)展過程中的一些重點問題，這些問題既是現(xiàn)在度假村著力解決和提升的要點，也是未來需要通過規(guī)劃分期逐步調(diào)整的關(guān)鍵。(三) 八達(dá)嶺溫泉度假村總體定位1. 主題定位溫泉會都?休閑樂園八達(dá)嶺溫泉度假村作為延慶旅游接待的支撐結(jié)構(gòu)，無論在區(qū)位條件和自身資源方面都有著巨大的升值潛力，延慶特殊的旅游優(yōu)勢及氣候特點，決定了八達(dá)嶺溫泉度假村未來的競爭優(yōu)勢