【正文】 的目的，保證了區(qū)域的獨(dú)立性，也成為整個(gè)旅游區(qū)的特色環(huán)境景觀，為游客提供一個(gè)充分享受自然、回歸自然的體驗(yàn)。(四) 宴會(huì)中心改造之后，接待檔次和內(nèi)部功能都得以提升，今后，重視餐飲的特色化發(fā)展，開(kāi)發(fā)幾個(gè)招牌菜，根據(jù)季節(jié)、游客需求等因素，變化不同的主題內(nèi)容，形成豐富的餐飲系列產(chǎn)品。會(huì)議空間意向圖會(huì)議空間意向圖會(huì)議空間意向圖多媒體空間意向圖會(huì)晤大廳意向圖宴會(huì)空間意向圖中小會(huì)議空間意向圖中小會(huì)議空間意向圖三、 餐飲住宿區(qū)指以紫藤園（建議改名為紫藤園溫泉度假酒店）、溫泉公寓（建議改為主題溫泉度假公寓）、宴會(huì)大廳為主體的餐飲、住宿、娛樂(lè)、休閑于一體的接待區(qū)。(一) 金隅國(guó)際會(huì)議中心（近期） 近期，通過(guò)改造二會(huì)形成金隅國(guó)際會(huì)議中心。(四) 教堂教堂的建筑很有特色，是度假村引人注目的景觀之一。(二) 金隅國(guó)際俱樂(lè)部（遠(yuǎn)期）二會(huì)的改造初步確定為近期形成金隅國(guó)際會(huì)議中心，在遠(yuǎn)期會(huì)議功能調(diào)整至網(wǎng)球館東側(cè)的同時(shí)，改造二會(huì)改造為金隅國(guó)際俱樂(lè)部，成為別墅區(qū)的重要配套項(xiàng)目。兩棟大別墅均設(shè)有大露臺(tái)，陽(yáng)光游泳池、壁爐、私家燒烤庭院、網(wǎng)球場(chǎng)、廚房、多媒體放映廳、收藏室、棋牌室、戶(hù)外迷你高爾夫、垂釣露臺(tái)、私家小暖房、健身房、紅酒窖等，其他4棟別墅，設(shè)有露臺(tái)、廚房、棋牌室、壁爐、私家燒烤庭院、垂釣露臺(tái)，其中2棟帶有泳池，2棟未設(shè)泳池；車(chē)子可以直接開(kāi)入別墅前的車(chē)庫(kù)。(一) 別墅別墅區(qū)共布局6棟別墅，包括兩個(gè)大型別墅（800 m178。5S特色結(jié)構(gòu)包括：Spring（溫泉文化）、SPA（高端水療）、Style（健康管理與服務(wù)模式）、Sports（以迷你高爾夫?yàn)榇淼倪\(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品）和Splash（親水游樂(lè)），5S產(chǎn)品是依托特色與品質(zhì)、環(huán)境與服務(wù)的結(jié)構(gòu)，這個(gè)結(jié)構(gòu)將形成度假村遠(yuǎn)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，針對(duì)八達(dá)嶺溫泉度假村的發(fā)展戰(zhàn)略，我們也提出營(yíng)銷(xiāo)所應(yīng)當(dāng)考慮的“一個(gè)定位三大階段”：營(yíng)銷(xiāo)定位：建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)，引爆溫泉市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)會(huì)議檔次，帶動(dòng)高端銷(xiāo)售。在產(chǎn)品提升與配置合理的基礎(chǔ)上，幾個(gè)板塊能夠形成互補(bǔ)和互動(dòng)，提高單位產(chǎn)出和產(chǎn)品盈利效率。文化元素和環(huán)境配置方面，建議延續(xù)度假村的整體歐式風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行景觀元素的創(chuàng)新。(二) 景觀環(huán)境—表象提升景觀環(huán)境的提升是八達(dá)嶺溫泉度假村競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)構(gòu)中的支撐部分，根據(jù)調(diào)查，有74%的員工認(rèn)為環(huán)境是游客選擇度假村的關(guān)鍵，這個(gè)比例甚至高于選擇溫泉的65%。此外，建議通過(guò)人才共享、定向培養(yǎng)等方式增加度假村中高層管理的厚度，逐步帶動(dòng)人力資源結(jié)構(gòu)的合理化發(fā)展。八達(dá)嶺溫泉度假村員工多以本地招募為主，中層以下人員比較缺乏專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與高端客戶(hù)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。五、 四大提升要素四大提升要素分別是：“經(jīng)營(yíng)管理、景觀環(huán)境、功能與產(chǎn)品設(shè)置和營(yíng)銷(xiāo)”，在此四大提升要素之下，我們將重點(diǎn)探討度假村軟環(huán)境下的提升策略與方法。四、 三大經(jīng)營(yíng)板塊三大經(jīng)營(yíng)板塊分別是：“大眾溫泉休閑游樂(lè)板塊、會(huì)議度假板塊和高端接待板塊”。這個(gè)方面我們提出的項(xiàng)目包括EMBA拓展、Mini高爾夫、大型翻斗樂(lè)和溫泉水游樂(lè)等。目前初步的設(shè)想，是在度假村西南側(cè)地塊，打造一個(gè)占地3000m178。3. 專(zhuān)業(yè)化會(huì)議服務(wù)會(huì)議服務(wù)需要很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性和操作經(jīng)驗(yàn)，也是與硬件提升相配合的軟件提升核心。(一) 會(huì)議度假提升1. 會(huì)議設(shè)施及功能調(diào)整八達(dá)嶺溫泉度假村會(huì)議設(shè)施及功能的調(diào)整主要分為兩個(gè)階段進(jìn)行：第一階段，將現(xiàn)有的第一會(huì)議中心調(diào)整成為主樓（紫藤園）的康樂(lè)配套設(shè)施（保齡球、KTV），將第二會(huì)議中心進(jìn)行改造，取消現(xiàn)有客房，增加一個(gè)300人以上的會(huì)議空間和若干中小多功能會(huì)議廳；改造后，第二會(huì)議中心將調(diào)整成為“八達(dá)嶺溫泉度假村國(guó)際會(huì)議中心”，并同時(shí)承擔(dān)別墅區(qū)會(huì)所的功能。因此，我們認(rèn)為，八達(dá)嶺溫泉度假村的溫泉水游樂(lè)項(xiàng)目是賣(mài)點(diǎn)也是亮點(diǎn)，特別是一些設(shè)置靈活，購(gòu)置與運(yùn)營(yíng)成本低，但盈利和周轉(zhuǎn)能力較強(qiáng)的項(xiàng)目，非常適合引進(jìn)。我們認(rèn)為，戶(hù)外溫泉產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)三大特色，形成獨(dú)特品牌：第一，打造經(jīng)典園林環(huán)境，通過(guò)四季性植物的配置和景觀小品的設(shè)置，形成特色溫泉泡浴環(huán)境；第二，融入世界風(fēng)情元素，打造特色SPA產(chǎn)品。從未來(lái)休閑市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，溫泉是整合能力最強(qiáng)的旅游產(chǎn)品，是度假村提升內(nèi)部產(chǎn)品的催化劑。五、 戰(zhàn)略定位以“溫泉樂(lè)園因此，必須有計(jì)劃的對(duì)會(huì)議產(chǎn)品的內(nèi)涵與專(zhuān)業(yè)化程度進(jìn)行提升，對(duì)規(guī)模和配套設(shè)置進(jìn)行更加合理的配置。(二) 聯(lián)動(dòng)龍慶峽與石京龍打造京郊休閑金三角隨著延慶縣旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，八達(dá)嶺溫泉度假村將有條件作為延慶的接待核心，與特色旅游產(chǎn)品龍慶峽和石京龍形成互動(dòng)互補(bǔ)的發(fā)展關(guān)系，這樣的優(yōu)勢(shì)將帶動(dòng)延慶旅游的發(fā)展，也將為其品牌競(jìng)爭(zhēng)力提供有力支持。(三) 樂(lè)活人生快樂(lè)二、 形象定位形象定位是八達(dá)嶺溫泉度假村在企業(yè)文化建設(shè)，品牌營(yíng)銷(xiāo)及產(chǎn)品升級(jí)過(guò)程中的重要指導(dǎo)要素，因此，必須結(jié)合企業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)及市場(chǎng)需求進(jìn)行明確?！獙?zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)主要包括北京的避暑、自駕車(chē)、企業(yè)拓展訓(xùn)練市場(chǎng)，延慶本地餐飲、康體、婚慶市場(chǎng)，及由延慶其它旅游區(qū)分流的游客及部分隨機(jī)游客。(四) 市場(chǎng)定位1. 核心市場(chǎng)——休閑度假市場(chǎng) 八達(dá)嶺溫泉度假村的溫泉休閑、親水游樂(lè)旅游產(chǎn)品，所針對(duì)的最大的市場(chǎng)即為北京的休閑度假市場(chǎng)，并逐漸向中高端休閑度假群體過(guò)渡，這部分市場(chǎng)會(huì)隨著北京至延慶交通條件的改善而日益壯大。在溫泉旅游的進(jìn)一步發(fā)展中，環(huán)城休閑度假帶正逐步形成，但目前北京溫泉旅游的游憩、游樂(lè)手段不夠豐富，泡湯方式較為單一，溫泉旅游項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力總體水平不高，產(chǎn)品生命周期短，大部分要靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)，行成了一種惡性循環(huán)。2005 年，北京主要賓館飯店、并且客源相對(duì)穩(wěn)定，數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。從以上客源市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)可以看出，隨著休閑意識(shí)的提高，趨向高檔消費(fèi)的游客的逐漸增多，針對(duì)這部分市場(chǎng)推出的產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)空間。在延慶旅游蓬勃發(fā)展的背景下，也表現(xiàn)出延慶游客人均消費(fèi)水平不高等問(wèn)題。根據(jù)《北京休閑市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，95%的北京市民希望到郊區(qū)旅游、度假，近1/3的市民愿意在雙休日到郊區(qū)旅游，其中25%的市民有在外住宿的意愿；超過(guò)2/3的城市家庭每年都進(jìn)行郊游，其中30%的家庭每年郊游3次以上，北京人口基數(shù)巨大，從調(diào)查中愿意出游和實(shí)際出游的人數(shù)比例可以看出，這部分出游群體規(guī)模龐大，京郊旅游市場(chǎng)空間廣闊。8. 營(yíng)銷(xiāo)提升——營(yíng)銷(xiāo)精益化針對(duì)現(xiàn)狀，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位，制定自己的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，研究和推出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品和服務(wù)，實(shí)現(xiàn)旅游市場(chǎng)大的突破。4. 功能提升——合理配置充分發(fā)揮旅游整合規(guī)劃在調(diào)整功能布局中的重要作用，以整體的眼光通過(guò)撤、并、改、擴(kuò)、建等方式對(duì)度假村內(nèi)現(xiàn)有功能進(jìn)行規(guī)劃：擴(kuò)建會(huì)議設(shè)施、調(diào)整一會(huì)現(xiàn)有功能，增加新設(shè)施室內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等，使功能布局更加完善和有序。對(duì)原有設(shè)施的改造和新設(shè)施的建設(shè)，均以統(tǒng)一的主題為指導(dǎo)，在豐富度假村產(chǎn)品類(lèi)型的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其文化內(nèi)涵，提升旅游產(chǎn)品的整體品質(zhì)。7. 景觀問(wèn)題——景觀系統(tǒng)缺乏整體打造在景觀系統(tǒng)方面，度假村本身存在了較多亮點(diǎn)，如大面積的綠地、天然河流的經(jīng)過(guò)，但缺乏整體的、精心的設(shè)計(jì)，綠化樹(shù)種較為單一，景觀與建筑風(fēng)格也不明確，整體效果不佳。3. 產(chǎn)品問(wèn)題——旅游產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，附加值較低度假村的產(chǎn)品目前還是以餐飲、住宿為主，對(duì)于游、娛類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)明顯不足，缺乏創(chuàng)新，親水文章做的不足，產(chǎn)品的附加值不高，檔次與品位也有待提升，度假村需要引入新的旅游產(chǎn)品，從根本上解決這一問(wèn)題。而首當(dāng)其沖的，是在細(xì)致分析八達(dá)嶺溫泉度假村傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上，在與員工充分溝通的條件下，建立起體現(xiàn)企業(yè)文化、支持品牌戰(zhàn)略的激勵(lì)機(jī)制和決策機(jī)制，并為制度體系的執(zhí)行和提升做好準(zhǔn)備。二、 經(jīng)營(yíng)狀況分析金隅集團(tuán)收購(gòu)后，八達(dá)嶺溫泉度假村迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)，在企業(yè)文化、服務(wù)理念和部門(mén)管理等諸多方面將迎來(lái)新的構(gòu)架和建設(shè)，營(yíng)業(yè)收入即將進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。第一章 項(xiàng)目背景一、 八達(dá)嶺溫泉度假村現(xiàn)狀北京八達(dá)嶺溫泉度假村位于夏都延慶，距北京市區(qū)74公里，處在八達(dá)嶺長(zhǎng)城、康西草原、龍慶峽、石京龍滑雪場(chǎng)、松山等旅游景區(qū)的中心位置，從城區(qū)出發(fā)經(jīng)八達(dá)嶺高速到達(dá)度假村僅需1個(gè)小時(shí)。5S特色結(jié)構(gòu)包括：Spring（溫泉文化）、SPA（高端水療）、Style（健康管理與服務(wù)模式）、Sports（以迷你高爾夫?yàn)榇淼倪\(yùn)動(dòng)休閑產(chǎn)品）和Splash（親水游樂(lè)），5S產(chǎn)品是依托特色與品質(zhì)、環(huán)境與服務(wù)的結(jié)構(gòu)，這個(gè)結(jié)構(gòu)將形成度假村遠(yuǎn)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在這三個(gè)經(jīng)營(yíng)板塊中，溫泉部分是最早明確并能夠投入有效運(yùn)營(yíng)的，溫泉大廳是其板塊核心。從未來(lái)休閑市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，溫泉是整合能力最強(qiáng)的旅游產(chǎn)品，是度假村提升內(nèi)部產(chǎn)品的催化劑。4. 功能定位(一) 溫泉水休閑做大溫泉板塊，以溫泉休閑和親水游樂(lè)為特色，增加高端特色水療項(xiàng)目，打造京郊最具特色溫泉項(xiàng)目；(二) 會(huì)議度假做大會(huì)議規(guī)模，成為延慶縣的龍頭會(huì)議品牌，北京市的京郊知名會(huì)都；(三) 康體運(yùn)動(dòng)以Mini高爾夫?yàn)樘厣?，形成系列高端康體休閑運(yùn)動(dòng)類(lèi)產(chǎn)品體系，成為度假村核心吸引力結(jié)構(gòu)的重要組成部分；(四) 高端接待北京市最具特色的高端商務(wù)休閑會(huì)所，提供個(gè)性化、品味化的接待服務(wù)。(四) 延慶第一高端會(huì)議度假休閑產(chǎn)品定位延慶第一，目標(biāo)北京市場(chǎng)是八達(dá)嶺溫泉度假村會(huì)議產(chǎn)品發(fā)展的必然需求。因此我們認(rèn)為，八達(dá)嶺溫泉度假村應(yīng)當(dāng)以溫泉產(chǎn)品為核心，突出會(huì)議功能和高端接待，力爭(zhēng)打造成為京郊最具影響力和規(guī)模檔次的五星級(jí)溫泉會(huì)都度假村。(二) 八達(dá)嶺腳下的“樂(lè)活”空間“樂(lè)活”就是“健康?快樂(lè)?生活”，這個(gè)概念是由LOHAS延伸而來(lái)的，是英文Lifestyles of Health and Sustainability的縮寫(xiě)，最早由美國(guó)社會(huì)學(xué)者保羅?瑞恩在80年代提出。我們認(rèn)為，“溫泉樂(lè)園與休閑會(huì)都”是八達(dá)嶺溫泉度假村面向大眾休閑與高端商務(wù)接待市場(chǎng)的明確發(fā)展目標(biāo)，以此形成的升級(jí)產(chǎn)品，將在延慶乃至北京市場(chǎng)形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力與品牌影響力。主要問(wèn)題：1. 主題定位——缺乏清晰的主題形象；2. 管理問(wèn)題——決策層不穩(wěn)定；3. 產(chǎn)品問(wèn)題——旅游產(chǎn)品總體品質(zhì)不高，附加值較低；4. 布局問(wèn)題——結(jié)構(gòu)欠合理；5. 產(chǎn)出問(wèn)題——整體容積率較低，部分設(shè)施的產(chǎn)出率不高；6. 游線(xiàn)問(wèn)題——交通游線(xiàn)關(guān)系不暢；7. 景觀問(wèn)題——景觀系統(tǒng)缺乏整體打造；8. 營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題——缺乏高質(zhì)量的營(yíng)銷(xiāo)策略。八達(dá)嶺溫泉度假村的發(fā)展，既要依靠自身吸引力的打造，又同時(shí)需要融入延慶縣的大旅游體系中。八達(dá)嶺溫泉度假村提升全案策劃（初稿）北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院2008年1月目錄第一部分 策劃篇 4規(guī)劃導(dǎo)覽 4一、 京郊的度假會(huì)都和溫泉樂(lè)園 4二、 延慶旅游的轉(zhuǎn)型與升級(jí)的支撐點(diǎn)與互動(dòng)要素 4三、 八達(dá)嶺溫泉度假村的改造與提升思路概要 5第一章 項(xiàng)目背景 12一、 八達(dá)嶺溫泉度假村現(xiàn)狀 12二、 經(jīng)營(yíng)狀況分析 12三、 主要問(wèn)題與提升思路 13四、 市場(chǎng)分析與定位 17第二章 項(xiàng)目定位 21一、 主題定位 21二、 形象定位 21三、 目標(biāo)定位 22四、 功能定位 23五、 戰(zhàn)略定位 24第三章 度假村整體提升方案 25二、 一個(gè)核心賣(mài)點(diǎn) 25三、 兩大重點(diǎn)產(chǎn)品 26四、 三大經(jīng)營(yíng)板塊 29五、 四大提升要素 30六、 五S特色發(fā)展結(jié)構(gòu) 34七、 六個(gè)功能分區(qū) 35第四章 功能分區(qū)與產(chǎn)品設(shè)置 37一、 高端會(huì)所區(qū) 37二、 會(huì)議接待區(qū) 41三、 餐飲住宿區(qū) 42四、 溫泉水游樂(lè)區(qū) 43五、 康體運(yùn)動(dòng)區(qū) 45六、 后勤服務(wù)區(qū) 46第五章 游憩方式創(chuàng)新 47一、 泡浴模式 47二、 親水游樂(lè) 52三、 健康管理服務(wù) 58四、 特色休閑 58五、 旅游商品 61六、 24小時(shí)度假概念 61第七章 投資與收益分析 62一、 投資估算 62二、 財(cái)務(wù)分析 64專(zhuān)題附件 72一、 八達(dá)嶺溫泉度假村調(diào)查問(wèn)卷分析 72二、 北京市會(huì)議市場(chǎng)專(zhuān)題調(diào)查 82引言 82一、 會(huì)議產(chǎn)業(yè)綜述 83二、 會(huì)議產(chǎn)業(yè)空間分布 85三、 北京會(huì)議市場(chǎng) 90第二部分 規(guī)劃篇 117一、 區(qū)位分析圖 117二、 功能分區(qū)示意圖（近期） 118三、 功能分區(qū)示意圖（中遠(yuǎn)期） 119四、 總平面示意圖 120五、 道路交通與游線(xiàn)安排示意圖 121六、 分期開(kāi)發(fā)示意圖 122七、 別墅區(qū)總平面圖 123八、 別墅區(qū)效果圖一 124九、 別墅區(qū)效果圖二 124十、 景觀節(jié)點(diǎn)示意圖 125第一部分 策劃篇規(guī)劃導(dǎo)覽一、 京郊的度假會(huì)都和溫泉樂(lè)園八達(dá)嶺溫泉度假村是非常典型的京郊度假結(jié)構(gòu)，隨著北京大城市圈的擴(kuò)張，這樣的一個(gè)夏季清涼避暑，冬季玩雪觀冰的度假村，是未來(lái)北京旅游市場(chǎng)的稀缺資源！八達(dá)嶺溫泉度假村目前尚處于轉(zhuǎn)型與升級(jí)階段，要在明確主題定位與發(fā)展目標(biāo)的前提下，實(shí)現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最快轉(zhuǎn)換，因此我們認(rèn)為，雖然度假村面臨著比較大的經(jīng)營(yíng)壓力，提升需要過(guò)程，但是一旦能夠很好的對(duì)產(chǎn)品及功能進(jìn)行升級(jí)，打造特色，形成拳頭產(chǎn)品，未來(lái)的潛力仍然是巨大的。二、 延慶旅游的轉(zhuǎn)型與升級(jí)的支撐點(diǎn)與互動(dòng)要素2008年是全國(guó)旅游系統(tǒng)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)年，延慶旅游同樣面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇。三、 八達(dá)嶺溫泉度假村的改造與提升思路概要(一) 主要問(wèn)題與提升思路通過(guò)對(duì)八達(dá)嶺溫泉度假村的考察與市場(chǎng)調(diào)查，我們整理了前期度假村發(fā)展過(guò)程中的一些重點(diǎn)問(wèn)題，這些問(wèn)題既是現(xiàn)在度假村著力解決和提升的要點(diǎn)，也是未來(lái)需要通過(guò)規(guī)劃分期逐步調(diào)整的關(guān)鍵。(三) 八達(dá)嶺溫泉度假村總體定位1. 主題定位溫泉會(huì)都?休閑樂(lè)園八達(dá)嶺溫泉度假村作為延慶旅游接待的支撐結(jié)構(gòu)，無(wú)論在區(qū)位條件和自身資源方面都有著巨大的升值潛力，延慶特殊的旅游優(yōu)勢(shì)及氣候特點(diǎn)，決定了八達(dá)嶺溫泉度假村未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)