關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制-全文預覽
【正文】 。但是,我們卻能夠通過對項目采購管理中部分環(huán)節(jié)的控制,來有效的降低采購成本 , 從而使項目資金達到最優(yōu)的配置,用有限的資金獲取盡可能多的資源,這是我們在項目采購管理中所能夠?qū)崿F(xiàn)的成本目標。我們不應該僅僅只看到最直接的成本降低，還應從項目采購的全過程來衡量成本的收效，從項目采購的全過程來探求降低總成本的有效措施，只有這樣才能發(fā)掘無處不在的降低成本的機會。營銷部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領(lǐng)導 招投標評審委員會審核主管領(lǐng)導批準。主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。四）評標時的成本控制要點 （1）經(jīng)初審后，以合理低標價作為中標的主要條件，中標人的投標應當符合招標文件規(guī)定的技術(shù)要求和標準。用實物量法編制標底，主要先用計算小的各分項工程的實物工程量，分別套取預算定額中的人工、材料、機械消耗指標，并按類相加，求出單位工程所需的各種人工、材料、施工機械臺班的總消耗量，然后分別乘以人工、材料，施工機械臺班市場單價，求出人工費，材料費、施工機械使用費，再匯總求和。然后按規(guī)定的費用定額確定其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費、計劃利潤和稅金，還要加上材料調(diào)價系數(shù)和適當?shù)牟豢深A見費，匯總后即為標底的基礎(chǔ)。定額計價法編制標底采用的是分部分項工程量的直接費單價稱為工料單價法，僅僅包括人工、材料、機械費用。 （2）標底應由直接工程費、間接費、利潤、稅金等組成，一般應控制在批準的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)。好的監(jiān)理隊伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關(guān)，控制工程成本的支出。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。 （2）做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。 一）招投標階段的成本控制流程圖 從流程圖可以看出，招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、預算等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是成本控制相關(guān)條款的編制和標底的編制與審查則須有很強的針對性，這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。由研發(fā)、設(shè)計、工程、預算、財務、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負責（3）設(shè)計成果對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負責，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算預算部負責，設(shè)計、研發(fā)部配合二報批設(shè)計（1）設(shè)計方案根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務書設(shè)計部負責，銷售部配合方案設(shè)計招投標設(shè)計部方案設(shè)計評審招投標評審委員會（2）報批注意市政設(shè)計注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整工程部負責，設(shè)計部配合三擴初設(shè)計（1）擴初設(shè)計要求對報批設(shè)計進一步調(diào)整設(shè)計要求內(nèi)部審核設(shè)計部負責，知會各部門（2）成本概算根據(jù)擴初設(shè)計招投標方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計部與工程部負責制訂經(jīng)營指導書預算部負責（3）擴初設(shè)計圖根據(jù)擴初設(shè)計要求招標專家評審內(nèi)部評審招投標評審委員會設(shè)計調(diào)整設(shè)計部負責四樁基設(shè)計（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計部負責，工程部協(xié)助（2）設(shè)計方案評審樁基設(shè)計2種以上形式由專家進行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計調(diào)整五施工圖設(shè)計（1） 施工圖設(shè)計要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應嚴格審核。3）積極實行設(shè)計監(jiān)理制度 全面推行設(shè)計監(jiān)理制度, 例如上海監(jiān)理費為工程估算價的 %%, 設(shè)計監(jiān)理負責人,要求有 15 年設(shè)計工作經(jīng)歷,并要求是國家一級注冊建筑師或一級注冊結(jié)構(gòu)工程師。二是以項目總投形式、裝修標準、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問題,設(shè)計單位往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對造價的控制意識不強。2）對設(shè)計單位進行限額設(shè)計 在設(shè)計任務書或投資估算上規(guī)定造價的限額,并和設(shè)計費掛鉤。二）設(shè)計階段降低成本的方法1）成立成本評估審核部門在企業(yè)內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門,部門內(nèi)配備有經(jīng)驗豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電方面的專業(yè)人才和經(jīng)濟分析人員。既要建筑造型美觀,又要造價合理,從而保證項目的經(jīng)濟利益。3）實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法 目前,房產(chǎn)項目普遍實行了招投標制。2）實行限額設(shè)計 所謂限額設(shè)計,就是按照批準的設(shè)計任務書和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設(shè)計以及按照批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計。1）加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證 設(shè)計階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個工程項目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，設(shè)計方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)項目工程總造價,影響著工程建設(shè)的綜合效益?？刂品慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的建設(shè)工程成本,首先應從設(shè)計開始,因為設(shè)計是工程項目付諸實施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。問題的關(guān)鍵在于開發(fā)商忽視了對設(shè)計階段的監(jiān)控。付款時間176。4）從費用方面進行控制投資決策階段的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。因此利用目標建筑成本控制方法來進行投資決策控制具有一定的科學性和可行性。3）直接承擔風險損失的補償責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過正當、合法的合同條款的擬定等方法將開發(fā)風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位。2）對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效的成本控制1）運用保險手段轉(zhuǎn)嫁風險。工程完工后房地產(chǎn)空置的風險，租金下降的風險，售價跌落的風險，都可通過預租預售的安排來避免。一般而言，開發(fā)項目收益率相對較高的風險大，開發(fā)項目收益率相對較低的風險小。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機構(gòu)進行。由于當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調(diào)研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差，從而導致后期的成本變化，在預期基礎(chǔ)上加大了項目的開發(fā)成本。
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