【正文】 。但是,我們卻能夠通過(guò)對(duì)項(xiàng)目采購(gòu)管理中部分環(huán)節(jié)的控制,來(lái)有效的降低采購(gòu)成本 , 從而使項(xiàng)目資金達(dá)到最優(yōu)的配置,用有限的資金獲取盡可能多的資源,這是我們?cè)陧?xiàng)目采購(gòu)管理中所能夠?qū)崿F(xiàn)的成本目標(biāo)。我們不應(yīng)該僅僅只看到最直接的成本降低，還應(yīng)從項(xiàng)目采購(gòu)的全過(guò)程來(lái)衡量成本的收效，從項(xiàng)目采購(gòu)的全過(guò)程來(lái)探求降低總成本的有效措施，只有這樣才能發(fā)掘無(wú)處不在的降低成本的機(jī)會(huì)。營(yíng)銷部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。四）評(píng)標(biāo)時(shí)的成本控制要點(diǎn) （1）經(jīng)初審后，以合理低標(biāo)價(jià)作為中標(biāo)的主要條件，中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。用實(shí)物量法編制標(biāo)底，主要先用計(jì)算小的各分項(xiàng)工程的實(shí)物工程量，分別套取預(yù)算定額中的人工、材料、機(jī)械消耗指標(biāo)，并按類相加，求出單位工程所需的各種人工、材料、施工機(jī)械臺(tái)班的總消耗量，然后分別乘以人工、材料，施工機(jī)械臺(tái)班市場(chǎng)單價(jià)，求出人工費(fèi)，材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，再匯總求和。然后按規(guī)定的費(fèi)用定額確定其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金，還要加上材料調(diào)價(jià)系數(shù)和適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)，匯總后即為標(biāo)底的基礎(chǔ)。定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底采用的是分部分項(xiàng)工程量的直接費(fèi)單價(jià)稱為工料單價(jià)法，僅僅包括人工、材料、機(jī)械費(fèi)用。 （2）標(biāo)底應(yīng)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等組成，一般應(yīng)控制在批準(zhǔn)的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)。好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。 （2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。 一）招投標(biāo)階段的成本控制流程圖 從流程圖可以看出，招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是成本控制相關(guān)條款的編制和標(biāo)底的編制與審查則須有很強(qiáng)的針對(duì)性，這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。由研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算預(yù)算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、研發(fā)部配合二報(bào)批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部配合方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整工程部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合三擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì)各部門（2）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書預(yù)算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)四樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整五施工圖設(shè)計(jì)（1） 施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。3）積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度 全面推行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度, 例如上海監(jiān)理費(fèi)為工程估算價(jià)的 %%, 設(shè)計(jì)監(jiān)理負(fù)責(zé)人,要求有 15 年設(shè)計(jì)工作經(jīng)歷,并要求是國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師或一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師。二是以項(xiàng)目總投形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型等關(guān)鍵問(wèn)題,設(shè)計(jì)單位往往從“技術(shù)上可行,質(zhì)量上可靠”出發(fā),對(duì)造價(jià)的控制意識(shí)不強(qiáng)。2）對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額,并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。二）設(shè)計(jì)階段降低成本的方法1）成立成本評(píng)估審核部門在企業(yè)內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門,部門內(nèi)配備有經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑、結(jié)構(gòu)、水電方面的專業(yè)人才和經(jīng)濟(jì)分析人員。既要建筑造型美觀,又要造價(jià)合理,從而保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益。3）實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法 目前,房產(chǎn)項(xiàng)目普遍實(shí)行了招投標(biāo)制。2）實(shí)行限額設(shè)計(jì) 所謂限額設(shè)計(jì),就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算,在保證功能要求的前提下, 控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證 設(shè)計(jì)階段是工程建設(shè)的重要環(huán)節(jié),它決定整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化與否,直接影響著房產(chǎn)項(xiàng)目工程總造價(jià),影響著工程建設(shè)的綜合效益。控制房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)工程成本,首先應(yīng)從設(shè)計(jì)開始,因?yàn)樵O(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)投資規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。問(wèn)題的關(guān)鍵在于開發(fā)商忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的監(jiān)控。付款時(shí)間176。4）從費(fèi)用方面進(jìn)行控制投資決策階段的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方法來(lái)進(jìn)行投資決策控制具有一定的科學(xué)性和可行性。3）直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過(guò)正當(dāng)、合法的合同條款的擬定等方法將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。2）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制1）運(yùn)用保險(xiǎn)手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險(xiǎn)，租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)跌落的風(fēng)險(xiǎn)，都可通過(guò)預(yù)租預(yù)售的安排來(lái)避免。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和趨勢(shì)進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進(jìn)的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對(duì)購(gòu)買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，都會(huì)導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差，從而導(dǎo)致后期的成本變化，在預(yù)期基礎(chǔ)上加大了項(xiàng)目的開發(fā)成本。