【正文】 損失4萬(wàn)元人民幣。 　　對(duì)于王女士的遭遇，大眾物業(yè)管理公司在該小區(qū)的負(fù)責(zé)人廖主任說(shuō)，當(dāng)王女士開(kāi)始呼救時(shí)，在18棟看管自行車(chē)的兩名未穿制服的保安很快就趕到了17棟。 　　據(jù)王女士介紹，昨天凌晨5時(shí)左右，她被異響驚醒后發(fā)現(xiàn)客廳里有一團(tuán)黑影在爬行，便馬上反鎖臥室的門(mén)跑到窗口大聲呼救，在寂靜的黎明中喊了近20分鐘，最先出現(xiàn)的卻是200多米外的另一小區(qū)——“天一名居”的保安，隨后來(lái)了8名附近的住戶(hù)，直至此時(shí)，幾名該小區(qū)的保安才出現(xiàn)在17棟樓下。 　　目前，福田區(qū)派出所已介入調(diào)查此事。至于草地上的雜物，由于他們事后才發(fā)現(xiàn)，也不能肯定就是小偷留下來(lái)的。而令人惡心的是，小偷還在草地上留下了兩堆屎。由于白天工作辛苦，李先生稱(chēng)事發(fā)那晚他睡得也沉，房間電視也沒(méi)有關(guān)，一直有聲音，但大膽竊賊還是撬門(mén)而入。 值班保安干嗎去了？大膽小偷闖入福華新村盜竊后“就地消費(fèi)”，居民質(zhì)疑——　　小偷撬開(kāi)小區(qū)花園柵欄進(jìn)入居民家中，偷來(lái)洋酒和水果等食品后，竟在小區(qū)的草地上大吃大喝，完事后還留下兩堆屎再揚(yáng)長(zhǎng)而去，如此漫長(zhǎng)過(guò)程小區(qū)保安竟一無(wú)所知。市住宅局物業(yè)處的一位工作人員告訴記者，小區(qū)內(nèi)進(jìn)行施工、維修的時(shí)候必須樹(shù)立警示標(biāo)志，一旦施工完畢應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原貌。由于施工時(shí)間是夜間、而老人墜入井中又事發(fā)在早晨。 　　接著，記者采訪了小區(qū)管理處。幸虧有人趕來(lái)把老人拉出來(lái)并及時(shí)送到醫(yī)院，老人才沒(méi)有出現(xiàn)生命危險(xiǎn)。在投訴人家中，記者見(jiàn)到了這位年近花甲的老人。 龔老太太住在該花園的15樓，據(jù)她訴稱(chēng)，2002年12月2日晚，她到天臺(tái)上去收被單，當(dāng)從天臺(tái)下至17樓時(shí)，樓道里的路燈怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索著下樓，結(jié)果不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有腦震蕩。 　　　　日前，法院一審判決張先生在規(guī)定的期限內(nèi)拆除太陽(yáng)能熱水器，恢復(fù)屋頂?shù)脑瓲?。另外，他們小區(qū)在“住宅裝修須知”中也有“禁止安裝衛(wèi)星天線接收器和太陽(yáng)能熱水器”的規(guī)定。接到拆除通知的張先生依然無(wú)動(dòng)于衷，于是物業(yè)公司將其告上了法庭。買(mǎi)頂樓裝太陽(yáng)能熱水器　物業(yè)告業(yè)主法院判拆 去年夏天，張先生買(mǎi)下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽(yáng)能熱水器?！　∧壳埃^大多數(shù)業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。由于日常維護(hù)保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負(fù)有不可推卸的責(zé)任。同時(shí)，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。后維修公司又打來(lái)電話稱(chēng)，不換下水管的原因是某些居民不答應(yīng)，現(xiàn)一直在協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)人又強(qiáng)調(diào)該小區(qū)在振南物業(yè)接手之前是由眾欣物業(yè)管理的，眾欣物業(yè)今年3月才移交給振南物業(yè)，以前的事他們不太清楚。而且樓上人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的臟水，尤其是每天下午6點(diǎn)左右最嚴(yán)重，家里臭得待不了，只能堵上水池。 　　誰(shuí)是誰(shuí)非，雙方各執(zhí)一詞。劉女士接著說(shuō)，由于是下班時(shí)間，無(wú)法通知到業(yè)主。 　　在8樓，萬(wàn)象裝飾公司的一名小姐說(shuō)，她們?cè)陂_(kāi)電腦時(shí)，突然“砰”的一聲一臺(tái)電腦顯示器因短路被燒毀。朱先生十分肯定地告訴記者說(shuō)，他們公司領(lǐng)導(dǎo)的手機(jī)和家庭電話管理處都有記錄，只要負(fù)責(zé)一點(diǎn)，這樣的事情完全可以避免。發(fā)水時(shí)保安未進(jìn)行通知 　　朱先生氣憤地說(shuō)道，發(fā)生這樣的“水災(zāi)”，大廈的保安卻未積極幫忙，只顧站在旁邊看熱鬧，就是不愿幫忙，令人氣憤不已。 　　朱先生進(jìn)一步解釋說(shuō)，昨天早上上班時(shí)他被眼前的情景驚呆了。一走進(jìn)安斯達(dá)電子公司的門(mén)就看到，該公司幾名工作人員正在整理被水浸過(guò)的賬表和業(yè)務(wù)單據(jù)。該大廈因水管管道爆裂，緊急關(guān)閉閥門(mén)。 作家怒上法庭索賠14萬(wàn) 崔先生氣憤地表示，事發(fā)后，由于管理處一直不積極處理此事，他也沒(méi)辦法修復(fù)房子，遇水翹起的木地板多次使家人摔倒，生活極其不便。因?yàn)樗氐攸c(diǎn)不太合理，巡查人員沒(méi)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)水管堵塞。無(wú)奈之下，崔先生委托律師向管理處發(fā)出律師函，對(duì)方才主動(dòng)約崔先生協(xié)商此事，但答應(yīng)只賠償5000元。尤令人痛心的是，崔先生和老伴當(dāng)寶貝一樣珍藏的近百幅字畫(huà)漬水而遭到毀壞。崔先生找來(lái)一根鐵管，捅開(kāi)水池的下水道，才將積水排去。崔先生大為不解，客廳下面沒(méi)有水管，為何無(wú)端滲水呢？ 崔先生走過(guò)去用腳踩木地板，發(fā)現(xiàn)餐廳和放畫(huà)房間的木地板都在往外滲水，放畫(huà)房間靠水池一側(cè)水冒得最多，地板也已被水浸得膨脹變形。在這間房間的外面，有一個(gè)長(zhǎng)4米、。路燈不關(guān)的問(wèn)題，我們已協(xié)調(diào)好了。記者來(lái)到“控江一村物業(yè)管理站”，進(jìn)屋才知早已人去樓空。現(xiàn)被告未通過(guò)法律程序解決原告安裝塑鋼窗問(wèn)題，卻擅自闖入原告房屋內(nèi)，拆除了安裝在北陽(yáng)臺(tái)上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權(quán)益，應(yīng)予恢復(fù)原狀；至于原告提出的律師費(fèi)損失，因未能提供證據(jù)，故不予支持。之后，他與物業(yè)交涉，物業(yè)卻堅(jiān)持要求其保證安裝無(wú)框玻璃后才能取走塑鋼窗。可沒(méi)想到，物業(yè)未經(jīng)其同意就將塑鋼窗強(qiáng)行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個(gè)說(shuō)法：物業(yè)究竟有沒(méi)有這樣的權(quán)力？ 　　　　姜先生系本市國(guó)權(quán)東路某小區(qū)的業(yè)主，今年3月起開(kāi)始對(duì)房屋進(jìn)行裝修。事情到了現(xiàn)在這種地步，物業(yè)管理費(fèi)肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務(wù)質(zhì)量肯定也要下降。聲音我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開(kāi)始就聲明，提供咨詢(xún)可以，但不會(huì)直接出面。 訴訟過(guò)程中，業(yè)主因拖欠熱力費(fèi)用被停止供應(yīng)熱水，而物業(yè)公司在小區(qū)中張貼了不利于業(yè)主的告示。 201戶(hù)業(yè)主告贏知名物業(yè) 北京二中院判決物業(yè)退還超額物業(yè)費(fèi) 據(jù)報(bào)道，因?yàn)槲飿I(yè)收費(fèi)超標(biāo)，歐陸經(jīng)典萬(wàn)興苑小區(qū)201戶(hù)業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭?！爱?dāng)然，物業(yè)公司提供的各種證據(jù)立不住腳，也是我們勝訴的原因之一。他們?cè)僬襾?lái)物價(jià)局的相關(guān)文件相對(duì)比，問(wèn)題就更加明顯了。歐陸經(jīng)典萬(wàn)興苑小區(qū)面積為18萬(wàn)平方米?！?　　　　收費(fèi)降了服務(wù)質(zhì)量肯定要降 　　　　物業(yè)公司的陳副總經(jīng)理和呂律師表示，事情到了現(xiàn)在這種地步，物業(yè)管理費(fèi)肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務(wù)質(zhì)量肯定也要下降?！?　　　　●物業(yè)在說(shuō) 　　　這是我們第一次敗訴 　　　　熟悉國(guó)內(nèi)物管行業(yè)的人大多對(duì)中海物業(yè)頗有耳聞。但對(duì)物業(yè)公司在計(jì)算的公式和概念上采取偷梁換柱的做法，我們是無(wú)論如何不能同意。而業(yè)主代表們對(duì)已交付律師費(fèi)和訴訟代理費(fèi)的200多戶(hù)業(yè)主也將無(wú)法交代?！拔覀円粦?hù)一戶(hù)的聯(lián)系、講解，絕大部分業(yè)主都是非常支持的，但也有部分業(yè)主因?yàn)樘厥庠蚨荒軈⑴c進(jìn)來(lái)。多少個(gè)不眠之夜呀！”王女士說(shuō)到此處感慨非常。 　　　　經(jīng)常進(jìn)行模擬法庭訴訟練習(xí) 　　　　為了在最短的時(shí)間內(nèi)審結(jié)此案，大屯法庭采取了簡(jiǎn)易程序，即在不簡(jiǎn)化工作程序的前提下將審理時(shí)間縮短在90天之內(nèi)，歐陸經(jīng)典一案法院用時(shí)70天。那么如果一戶(hù)人家房間面積為100平方米，而參加訴訟的業(yè)主買(mǎi)的房子大多是大戶(hù)型。 　　　　物業(yè)收費(fèi)超出了相關(guān)規(guī)定 　　　　而懷疑的初始，在于物業(yè)公司當(dāng)時(shí)提供的一份有關(guān)物業(yè)費(fèi)用具體明細(xì)表。這些我們都暫且不說(shuō)，我們就說(shuō)物業(yè)公司收取的這15項(xiàng)費(fèi)用，大部分都超出了北京市物價(jià)局相關(guān)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，比如電梯費(fèi)、保安費(fèi)等。 　　　　在小區(qū)16號(hào)樓，記者采訪了業(yè)主代表王女士和張先生。 　　　　“歐陸經(jīng)典”業(yè)主此次勝訴，在北京物業(yè)管理行業(yè)無(wú)異于一石激起千層浪。鑒于廣場(chǎng)部分業(yè)主對(duì)上屆業(yè)主委員會(huì)意見(jiàn)比較大，為了使換屆選舉工作“公開(kāi)、公平、公正”進(jìn)行，區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科的負(fù)責(zé)同志屆時(shí)將參加換屆選舉籌備會(huì)議，并在候選人的產(chǎn)生和選舉的程序方面提出合理的建議，以期解決業(yè)主和管理處、業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾。目前，深圳現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)不少依附于房地產(chǎn)公司。 　　“父子兵”應(yīng)分家 　　據(jù)了解，深圳地產(chǎn)有限公司下屬的物業(yè)管理分公司作為乙級(jí)物業(yè)管理公司，的確具有管理廣場(chǎng)的權(quán)利。 　　記者隨后向供電局了解有關(guān)情況，／度的規(guī)定。 　　“管家”自有說(shuō)法 　　針對(duì)業(yè)主反映的情況，記者走訪了地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司。此外，管理處服務(wù)態(tài)度較差，去年4月，一戶(hù)業(yè)主本來(lái)應(yīng)繳電費(fèi)2069元，卻被扣去了62070元，相差6萬(wàn)多元，當(dāng)業(yè)主要求退錢(qián)時(shí)，管理處稱(chēng)沒(méi)有錢(qián)，幾經(jīng)周折，才分5次將錢(qián)退回。 　　記者注意到，廣場(chǎng)是寫(xiě)字樓、住宅樓、商用裙樓混合型小區(qū)。 　　雙方各種矛盾的日積月累，部分業(yè)主聯(lián)合聘請(qǐng)律師，出具律師函，暫緩繳納各種費(fèi)用。由于部分小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成員素質(zhì)不高，加之維修基金的使用管理中存有漏洞，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)制度和管理缺乏專(zhuān)業(yè)性，提交不出物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告，無(wú)法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)用究竟是如何使用，而業(yè)主委員會(huì)又掌握了相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，缺乏必要的監(jiān)管，導(dǎo)致維修基金違規(guī)使用的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，有的小區(qū)維修基金被物業(yè)公司挪用，有的業(yè)主委員會(huì)主任未經(jīng)集體討論即支付有爭(zhēng)議的費(fèi)用，維修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。 物業(yè)公司的服務(wù)理念、法律意識(shí)尚未到位。 根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，不同性質(zhì)的住房即已售公有住宅、普通內(nèi)銷(xiāo)商品住宅、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷(xiāo)商品住宅和外銷(xiāo)商品住宅可采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定方式亦不相同。在審判實(shí)踐中面臨許多問(wèn)題。上海市的地方性法規(guī)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》在物業(yè)管理行業(yè)成立初期發(fā)揮了非常重要的作用，為上海市物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由于物業(yè)管理屬于新興行業(yè)且發(fā)展速度比較快，物業(yè)管理隊(duì)伍迅速膨大，比較混亂，沒(méi)有形成制度化、規(guī)?；⒁?guī)范化，物業(yè)公司各自為政，職責(zé)不明，收費(fèi)缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。后佳泰花園小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件。該案中房產(chǎn)公司與原告簽訂的購(gòu)房合同附件中對(duì)安全系統(tǒng)作了明確的約定。2001年，萬(wàn)峰小區(qū)一期業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)決議，認(rèn)為第一屆業(yè)主委員會(huì)成員領(lǐng)取活動(dòng)費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)未經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)決議通過(guò)，且維修基金不可擅自動(dòng)用，應(yīng)予退還，并于2001年6月向朱某送達(dá)要求返還活動(dòng)費(fèi)的通知，但遭朱某拒絕，萬(wàn)峰業(yè)主委員會(huì)遂訴諸法院。僑陽(yáng)公司訴至法院，／平方米的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。2001年4月，陽(yáng)明新城小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)并決定招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司。被告董某以該物業(yè)小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會(huì)等原因進(jìn)行抗辯，拒絕承擔(dān)后期的物業(yè)管理費(fèi)。原告遂訴至法院，要求被告按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)支付所欠物業(yè)管理費(fèi)及逾期付款的滯納金。 因物業(yè)管理公司單方面提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、隨意增加收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費(fèi)用等導(dǎo)致糾紛。如：原告上海市楊浦區(qū)一物業(yè)公司訴被告田某等七人一案，田某等人認(rèn)為物業(yè)公司未能全面履行其義務(wù)，在維修、保潔、綠化等方面均存有問(wèn)題，不同意支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)公司遂訴請(qǐng)要求業(yè)主支付管理服務(wù)費(fèi)；在另一案中，業(yè)主辯稱(chēng)原告物業(yè)公司擅自提價(jià)，且入住后，房屋漏水、窗無(wú)法關(guān)，多次向原告報(bào)修未果，加之開(kāi)具的物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)不符合稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，故拒付物業(yè)管理費(fèi)。值得關(guān)注的社區(qū)物業(yè)管理糾紛　　隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，在住房商品化和住房管理商品化的“兩化”過(guò)程中，產(chǎn)生了許多新的矛盾和糾紛，物業(yè)費(fèi)收繳率不足值得關(guān)注。在此類(lèi)糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權(quán)。 因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范而引發(fā)訴訟。2001年1月起，被告未交納物業(yè)管理費(fèi)。如原告上海天馨物業(yè)管理服務(wù)有限公司訴被告董某一案，原告與案外人凱通公司于1998年簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同，凱通公司委托原告對(duì)天馨花園的商品房進(jìn)行前期物業(yè)管理，在該合同約定的服務(wù)期限屆滿(mǎn)后，開(kāi)發(fā)商凱通公司未與原告重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，但原告仍對(duì)物業(yè)進(jìn)行了管理。原告于1998年與上海僑益房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，雙方約定由僑陽(yáng)公司受上海僑益房地產(chǎn)有限公司的委托對(duì)陽(yáng)明新城實(shí)行物業(yè)管理，并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，委托管理期限為3年。／平方米收取物業(yè)管理費(fèi)。朱某系萬(wàn)峰業(yè)主委員會(huì)第一屆委員，從1998年起任職，1999年2月，朱某領(lǐng)取了小區(qū)建設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1000元。 如原告周某訴被告上海佳泰房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司、上海富苑物業(yè)管理有限公司一案。同年9月，佳泰公司聘請(qǐng)的上海富苑物業(yè)管理有限公司在小區(qū)張貼了《安民告示》，明確告知了小區(qū)的智能技防設(shè)施的現(xiàn)狀，以引起業(yè)主警覺(jué)，告誡業(yè)主作好防范工作。 二、糾紛的成因 從物業(yè)管理的成長(zhǎng)發(fā)展過(guò)程來(lái)看，在我國(guó)物業(yè)管理作為一種獨(dú)立的行業(yè)，出現(xiàn)在二十世紀(jì)80年代，舊的小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)往往由原房管所轉(zhuǎn)變而來(lái)，新成立的小區(qū)則往往由各開(kāi)發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。 從立法的角度來(lái)說(shuō)，目前我國(guó)法律中還沒(méi)有關(guān)于物業(yè)管理方面的統(tǒng)一明確規(guī)定，在1994年3月30日建設(shè)部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年3月1日國(guó)家計(jì)委頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，在這些規(guī)章中，對(duì)城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項(xiàng)僅作了一些原則性的規(guī)定?，F(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)此領(lǐng)域的調(diào)整相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)完整的理論體系的支撐，對(duì)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問(wèn)題研究不夠深入，也是此類(lèi)糾紛難以處理的一個(gè)主要原因。糾紛發(fā)生后，業(yè)主一般都能例舉物業(yè)公司在管理服務(wù)中存在的問(wèn)題，并以此行使抗辯權(quán)拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。有的物業(yè)公司為了統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不論何種性質(zhì)的房屋都按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，雖有其合理性，但由于與規(guī)章規(guī)定相悖，容易引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。 業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主的自治管理組織，其主要職能體現(xiàn)在管理業(yè)主的維修基金，用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修。 　　近日，位于福田區(qū)的廣場(chǎng)部分業(yè)主向本報(bào)投訴稱(chēng)，負(fù)責(zé)該廣場(chǎng)物業(yè)管理的深圳市地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理分公司，未按照有關(guān)規(guī)定定期公布帳目，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，向業(yè)主收取托管費(fèi)和水表使用更換費(fèi)，提高電價(jià)，并且在催費(fèi)單中“警告”說(shuō)：若拖欠物業(yè)管理費(fèi)將被停水停電?！?　　7月30日，記者來(lái)到廣場(chǎng)，業(yè)主吳先生這樣告訴記者。 　　另外，業(yè)主們反映水費(fèi)、電費(fèi)沒(méi)有抄表到戶(hù)，但管理處收取的電費(fèi)卻是每度1元，；停車(chē)費(fèi)隨意收取，從200元、400元到450元各種標(biāo)準(zhǔn)參差不齊。 　　在調(diào)查中了解到，業(yè)主們意見(jiàn)比較大的是廣場(chǎng)管理費(fèi)收得高，比如寫(xiě)字樓，業(yè)主每平方米每月要向管理處上交8元的管理費(fèi)，按照深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，每平方米每月收取8元管理費(fèi)的寫(xiě)字樓，僅在文化設(shè)施方面，每年就要求舉辦4次以上的文體活動(dòng)，但廣場(chǎng)只有游泳池和乒乓球室可供業(yè)主活動(dòng)，而且業(yè)主活動(dòng)中心設(shè)在地下室，幾乎沒(méi)有任何設(shè)備。至于收取托管