【正文】 損失4萬元人民幣。 　　對于王女士的遭遇，大眾物業(yè)管理公司在該小區(qū)的負責人廖主任說，當王女士開始呼救時，在18棟看管自行車的兩名未穿制服的保安很快就趕到了17棟。 　　據王女士介紹，昨天凌晨5時左右，她被異響驚醒后發(fā)現客廳里有一團黑影在爬行，便馬上反鎖臥室的門跑到窗口大聲呼救，在寂靜的黎明中喊了近20分鐘，最先出現的卻是200多米外的另一小區(qū)——“天一名居”的保安，隨后來了8名附近的住戶，直至此時，幾名該小區(qū)的保安才出現在17棟樓下。 　　目前，福田區(qū)派出所已介入調查此事。至于草地上的雜物，由于他們事后才發(fā)現，也不能肯定就是小偷留下來的。而令人惡心的是，小偷還在草地上留下了兩堆屎。由于白天工作辛苦，李先生稱事發(fā)那晚他睡得也沉，房間電視也沒有關，一直有聲音，但大膽竊賊還是撬門而入。 值班保安干嗎去了？大膽小偷闖入福華新村盜竊后“就地消費”，居民質疑——　　小偷撬開小區(qū)花園柵欄進入居民家中，偷來洋酒和水果等食品后，竟在小區(qū)的草地上大吃大喝，完事后還留下兩堆屎再揚長而去，如此漫長過程小區(qū)保安竟一無所知。市住宅局物業(yè)處的一位工作人員告訴記者，小區(qū)內進行施工、維修的時候必須樹立警示標志，一旦施工完畢應及時恢復原貌。由于施工時間是夜間、而老人墜入井中又事發(fā)在早晨。 　　接著，記者采訪了小區(qū)管理處。幸虧有人趕來把老人拉出來并及時送到醫(yī)院，老人才沒有出現生命危險。在投訴人家中，記者見到了這位年近花甲的老人。 龔老太太住在該花園的15樓，據她訴稱，2002年12月2日晚，她到天臺上去收被單，當從天臺下至17樓時，樓道里的路燈怎么也不亮，眼前一片漆黑，她只好摸索著下樓，結果不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有腦震蕩。 　　　　日前，法院一審判決張先生在規(guī)定的期限內拆除太陽能熱水器，恢復屋頂的原狀。另外，他們小區(qū)在“住宅裝修須知”中也有“禁止安裝衛(wèi)星天線接收器和太陽能熱水器”的規(guī)定。接到拆除通知的張先生依然無動于衷，于是物業(yè)公司將其告上了法庭。買頂樓裝太陽能熱水器　物業(yè)告業(yè)主法院判拆 去年夏天，張先生買下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽能熱水器?！　∧壳?，絕大多數業(yè)主搬新居前都搞裝修，或多或少地存在不規(guī)范的裝修行為。由于日常維護保養(yǎng)不力，才造成這一局面，物業(yè)管理公司負有不可推卸的責任。同時，黃先生了解到，前一天該樓水箱閥失靈，水箱大量溢水。后維修公司又打來電話稱，不換下水管的原因是某些居民不答應，現一直在協調。負責人又強調該小區(qū)在振南物業(yè)接手之前是由眾欣物業(yè)管理的，眾欣物業(yè)今年3月才移交給振南物業(yè)，以前的事他們不太清楚。而且樓上人家一用水，他家水池就泛出一股很臭的臟水，尤其是每天下午6點左右最嚴重，家里臭得待不了，只能堵上水池。 　　誰是誰非，雙方各執(zhí)一詞。劉女士接著說，由于是下班時間，無法通知到業(yè)主。 　　在8樓，萬象裝飾公司的一名小姐說，她們在開電腦時，突然“砰”的一聲一臺電腦顯示器因短路被燒毀。朱先生十分肯定地告訴記者說，他們公司領導的手機和家庭電話管理處都有記錄，只要負責一點，這樣的事情完全可以避免。發(fā)水時保安未進行通知 　　朱先生氣憤地說道，發(fā)生這樣的“水災”，大廈的保安卻未積極幫忙，只顧站在旁邊看熱鬧，就是不愿幫忙，令人氣憤不已。 　　朱先生進一步解釋說，昨天早上上班時他被眼前的情景驚呆了。一走進安斯達電子公司的門就看到，該公司幾名工作人員正在整理被水浸過的賬表和業(yè)務單據。該大廈因水管管道爆裂，緊急關閉閥門。 作家怒上法庭索賠14萬 崔先生氣憤地表示，事發(fā)后，由于管理處一直不積極處理此事，他也沒辦法修復房子，遇水翹起的木地板多次使家人摔倒，生活極其不便。因為水池地點不太合理，巡查人員沒能及時發(fā)現水管堵塞。無奈之下，崔先生委托律師向管理處發(fā)出律師函，對方才主動約崔先生協商此事，但答應只賠償5000元。尤令人痛心的是，崔先生和老伴當寶貝一樣珍藏的近百幅字畫漬水而遭到毀壞。崔先生找來一根鐵管，捅開水池的下水道，才將積水排去。崔先生大為不解，客廳下面沒有水管，為何無端滲水呢？ 崔先生走過去用腳踩木地板，發(fā)現餐廳和放畫房間的木地板都在往外滲水，放畫房間靠水池一側水冒得最多，地板也已被水浸得膨脹變形。在這間房間的外面，有一個長4米、。路燈不關的問題，我們已協調好了。記者來到“控江一村物業(yè)管理站”，進屋才知早已人去樓空。現被告未通過法律程序解決原告安裝塑鋼窗問題，卻擅自闖入原告房屋內，拆除了安裝在北陽臺上的塑鋼窗，已侵犯了原告的合法權益，應予恢復原狀；至于原告提出的律師費損失，因未能提供證據，故不予支持。之后，他與物業(yè)交涉，物業(yè)卻堅持要求其保證安裝無框玻璃后才能取走塑鋼窗?？蓻]想到，物業(yè)未經其同意就將塑鋼窗強行拆下并取走，于是姜先生向法院起訴想討個說法：物業(yè)究竟有沒有這樣的權力？ 　　　　姜先生系本市國權東路某小區(qū)的業(yè)主，今年3月起開始對房屋進行裝修。事情到了現在這種地步，物業(yè)管理費肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務質量肯定也要下降。聲音我們小區(qū)里的確有很多法律工作者，但他們從一開始就聲明，提供咨詢可以，但不會直接出面。 訴訟過程中，業(yè)主因拖欠熱力費用被停止供應熱水，而物業(yè)公司在小區(qū)中張貼了不利于業(yè)主的告示。 201戶業(yè)主告贏知名物業(yè) 北京二中院判決物業(yè)退還超額物業(yè)費 據報道，因為物業(yè)收費超標，歐陸經典萬興苑小區(qū)201戶業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭?！爱斎?，物業(yè)公司提供的各種證據立不住腳，也是我們勝訴的原因之一。他們再找來物價局的相關文件相對比，問題就更加明顯了。歐陸經典萬興苑小區(qū)面積為18萬平方米。” 　　　　收費降了服務質量肯定要降 　　　　物業(yè)公司的陳副總經理和呂律師表示，事情到了現在這種地步，物業(yè)管理費肯定是要降低的，但小區(qū)的物管服務質量肯定也要下降。” 　　　　●物業(yè)在說 　　　這是我們第一次敗訴 　　　　熟悉國內物管行業(yè)的人大多對中海物業(yè)頗有耳聞。但對物業(yè)公司在計算的公式和概念上采取偷梁換柱的做法，我們是無論如何不能同意。而業(yè)主代表們對已交付律師費和訴訟代理費的200多戶業(yè)主也將無法交代?！拔覀円粦粢粦舻穆撓?、講解，絕大部分業(yè)主都是非常支持的，但也有部分業(yè)主因為特殊原因而不能參與進來。多少個不眠之夜呀！”王女士說到此處感慨非常。 　　　　經常進行模擬法庭訴訟練習 　　　　為了在最短的時間內審結此案，大屯法庭采取了簡易程序，即在不簡化工作程序的前提下將審理時間縮短在90天之內，歐陸經典一案法院用時70天。那么如果一戶人家房間面積為100平方米，而參加訴訟的業(yè)主買的房子大多是大戶型。 　　　　物業(yè)收費超出了相關規(guī)定 　　　　而懷疑的初始，在于物業(yè)公司當時提供的一份有關物業(yè)費用具體明細表。這些我們都暫且不說，我們就說物業(yè)公司收取的這15項費用，大部分都超出了北京市物價局相關文件規(guī)定的標準，比如電梯費、保安費等。 　　　　在小區(qū)16號樓，記者采訪了業(yè)主代表王女士和張先生。 　　　　“歐陸經典”業(yè)主此次勝訴，在北京物業(yè)管理行業(yè)無異于一石激起千層浪。鑒于廣場部分業(yè)主對上屆業(yè)主委員會意見比較大，為了使換屆選舉工作“公開、公平、公正”進行，區(qū)建設局物業(yè)管理科的負責同志屆時將參加換屆選舉籌備會議，并在候選人的產生和選舉的程序方面提出合理的建議，以期解決業(yè)主和管理處、業(yè)主和業(yè)主委員會之間的矛盾。目前，深圳現有的物業(yè)管理企業(yè)不少依附于房地產公司。 　　“父子兵”應分家 　　據了解，深圳地產有限公司下屬的物業(yè)管理分公司作為乙級物業(yè)管理公司，的確具有管理廣場的權利。 　　記者隨后向供電局了解有關情況，／度的規(guī)定。 　　“管家”自有說法 　　針對業(yè)主反映的情況，記者走訪了地產有限公司物業(yè)管理分公司。此外，管理處服務態(tài)度較差，去年4月，一戶業(yè)主本來應繳電費2069元，卻被扣去了62070元，相差6萬多元，當業(yè)主要求退錢時，管理處稱沒有錢，幾經周折，才分5次將錢退回。 　　記者注意到，廣場是寫字樓、住宅樓、商用裙樓混合型小區(qū)。 　　雙方各種矛盾的日積月累，部分業(yè)主聯合聘請律師，出具律師函，暫緩繳納各種費用。由于部分小區(qū)的業(yè)主委員會成員素質不高，加之維修基金的使用管理中存有漏洞，體現在財務制度和管理缺乏專業(yè)性，提交不出物業(yè)收費的預算、決算等財務報告，無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費用究竟是如何使用，而業(yè)主委員會又掌握了相當數量的業(yè)主共有財產，缺乏必要的監(jiān)管，導致維修基金違規(guī)使用的現象屢見不鮮，有的小區(qū)維修基金被物業(yè)公司挪用，有的業(yè)主委員會主任未經集體討論即支付有爭議的費用，維修基金成了某些人眼中的“唐僧肉”。 物業(yè)公司的服務理念、法律意識尚未到位。 根據《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，不同性質的住房即已售公有住宅、普通內銷商品住宅、高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅可采取不同的收費標準，收費標準的確定方式亦不相同。在審判實踐中面臨許多問題。上海市的地方性法規(guī)《上海市居住物業(yè)管理條例》在物業(yè)管理行業(yè)成立初期發(fā)揮了非常重要的作用，為上海市物業(yè)管理的規(guī)范化、制度化奠定了堅實的基礎。由于物業(yè)管理屬于新興行業(yè)且發(fā)展速度比較快，物業(yè)管理隊伍迅速膨大，比較混亂，沒有形成制度化、規(guī)模化、規(guī)范化，物業(yè)公司各自為政，職責不明，收費缺乏統一的標準。后佳泰花園小區(qū)發(fā)生多起盜竊事件。該案中房產公司與原告簽訂的購房合同附件中對安全系統作了明確的約定。2001年，萬峰小區(qū)一期業(yè)主代表大會通過決議，認為第一屆業(yè)主委員會成員領取活動費和獎勵費未經業(yè)主代表大會決議通過，且維修基金不可擅自動用，應予退還，并于2001年6月向朱某送達要求返還活動費的通知，但遭朱某拒絕，萬峰業(yè)主委員會遂訴諸法院。僑陽公司訴至法院，／平方米的標準物業(yè)管理費及滯納金。2001年4月，陽明新城小區(qū)成立業(yè)主委員會并決定招標選聘物業(yè)管理公司。被告董某以該物業(yè)小區(qū)至今未成立業(yè)主委員會等原因進行抗辯，拒絕承擔后期的物業(yè)管理費。原告遂訴至法院，要求被告按照商品房的標準支付所欠物業(yè)管理費及逾期付款的滯納金。 因物業(yè)管理公司單方面提高收費標準、隨意增加收費項目、收費標準不規(guī)范或業(yè)主以種種理由單方面要求降低管理費用等導致糾紛。如：原告上海市楊浦區(qū)一物業(yè)公司訴被告田某等七人一案，田某等人認為物業(yè)公司未能全面履行其義務，在維修、保潔、綠化等方面均存有問題，不同意支付物業(yè)管理服務費用，物業(yè)公司遂訴請要求業(yè)主支付管理服務費；在另一案中，業(yè)主辯稱原告物業(yè)公司擅自提價，且入住后，房屋漏水、窗無法關，多次向原告報修未果，加之開具的物業(yè)管理費收據不符合稅務機關的規(guī)定，故拒付物業(yè)管理費。值得關注的社區(qū)物業(yè)管理糾紛　　隨著我國住房制度改革的不斷深入，在住房商品化和住房管理商品化的“兩化”過程中，產生了許多新的矛盾和糾紛，物業(yè)費收繳率不足值得關注。在此類糾紛中，物業(yè)公司往往是原告，業(yè)主以種種理由行使抗辯權。 因物業(yè)管理收費標準不規(guī)范而引發(fā)訴訟。2001年1月起，被告未交納物業(yè)管理費。如原告上海天馨物業(yè)管理服務有限公司訴被告董某一案，原告與案外人凱通公司于1998年簽訂了前期物業(yè)管理服務合同，凱通公司委托原告對天馨花園的商品房進行前期物業(yè)管理，在該合同約定的服務期限屆滿后，開發(fā)商凱通公司未與原告重新簽訂物業(yè)管理服務合同，但原告仍對物業(yè)進行了管理。原告于1998年與上海僑益房地產有限公司簽訂了一份《前期物業(yè)管理服務合同》，雙方約定由僑陽公司受上海僑益房地產有限公司的委托對陽明新城實行物業(yè)管理，并根據實際情況調整，委托管理期限為3年。／平方米收取物業(yè)管理費。朱某系萬峰業(yè)主委員會第一屆委員，從1998年起任職，1999年2月，朱某領取了小區(qū)建設獎勵費1000元。 如原告周某訴被告上海佳泰房產開發(fā)經營有限公司、上海富苑物業(yè)管理有限公司一案。同年9月，佳泰公司聘請的上海富苑物業(yè)管理有限公司在小區(qū)張貼了《安民告示》，明確告知了小區(qū)的智能技防設施的現狀，以引起業(yè)主警覺，告誡業(yè)主作好防范工作。 二、糾紛的成因 從物業(yè)管理的成長發(fā)展過程來看，在我國物業(yè)管理作為一種獨立的行業(yè)，出現在二十世紀80年代，舊的小區(qū)物業(yè)管理部門往往由原房管所轉變而來，新成立的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立物業(yè)管理公司，主要履行小區(qū)安全管理、物業(yè)維修等職能。 從立法的角度來說，目前我國法律中還沒有關于物業(yè)管理方面的統一明確規(guī)定，在1994年3月30日建設部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1996年3月1日國家計委頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，在這些規(guī)章中，對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項僅作了一些原則性的規(guī)定?，F行法律、法規(guī)對此領域的調整相對滯后，缺乏相應完整的理論體系的支撐，對物業(yè)管理中遇到的相關法律理論問題研究不夠深入，也是此類糾紛難以處理的一個主要原因。糾紛發(fā)生后，業(yè)主一般都能例舉物業(yè)公司在管理服務中存在的問題，并以此行使抗辯權拒絕交納物業(yè)管理費。有的物業(yè)公司為了統一收費標準，不論何種性質的房屋都按照商品房的標準收費，雖有其合理性，但由于與規(guī)章規(guī)定相悖，容易引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。 業(yè)主委員會作為業(yè)主的自治管理組織，其主要職能體現在管理業(yè)主的維修基金，用于物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修。 　　近日，位于福田區(qū)的廣場部分業(yè)主向本報投訴稱，負責該廣場物業(yè)管理的深圳市地產有限公司物業(yè)管理分公司，未按照有關規(guī)定定期公布帳目，擅自擴大收費范圍，向業(yè)主收取托管費和水表使用更換費，提高電價，并且在催費單中“警告”說：若拖欠物業(yè)管理費將被停水停電。” 　　7月30日，記者來到廣場，業(yè)主吳先生這樣告訴記者。 　　另外，業(yè)主們反映水費、電費沒有抄表到戶，但管理處收取的電費卻是每度1元，；停車費隨意收取，從200元、400元到450元各種標準參差不齊。 　　在調查中了解到，業(yè)主們意見比較大的是廣場管理費收得高，比如寫字樓，業(yè)主每平方米每月要向管理處上交8元的管理費，按照深圳市物業(yè)管理服務收費指導標準，每平方米每月收取8元管理費的寫字樓，僅在文化設施方面，每年就要求舉辦4次以上的文體活動，但廣場只有游泳池和乒乓球室可供業(yè)主活動，而且業(yè)主活動中心設在地下室，幾乎沒有任何設備。至于收取托管