【正文】 河，此河正從健達世紀園小區(qū)穿過，改善了人文生活環(huán)境。６、景觀劣勢：周遍沒有公園、文化廣場。２、信譽劣勢：由于開發(fā)商拍賣地皮風波，以及變更工業(yè)用地產權等問題引發(fā)當?shù)鼐用窦吧鐣h。６、配套優(yōu)勢：社區(qū)內多功能會所，休閑娛樂場所；社區(qū)外商店、購物、生活設施齊全。（四）健達世紀園項目SWOT分析（1）項目優(yōu)勢（Strength） 區(qū)位優(yōu)勢：本案位于鄭州批發(fā)市場、商貿發(fā)達的區(qū)域。城市工薪階層經過幾十年的辛勞工作，他們積累了相當?shù)呢敻?，但是他們的財富來之不易。周遍的中青年教師擁有很高的涵養(yǎng)與文化知識，渴望高品質高物業(yè)的現(xiàn)代生活環(huán)境。他們渴望改變當前的居住環(huán)境，擁有自我生活的新天地。【差異分析】南區(qū)板塊是生意人集聚群落，外地人比較多。 南部郊縣入遷鄭州戶通過對消費群體的走訪結果顯示，項目周邊經商戶與居民對項目都寄托很大希望，也有購買意向，價位希望在1000元——1300元/平方米。周遍學校中青年教師（中州大學、鄭州航院、測繪學校、鄭州衛(wèi)校、鄭州七中等）家庭可支配收超過2萬元，首期支付3——6萬元之間，月供還款約450——1000元左右。媒體發(fā)布策略宛如一股龍卷風，震撼著鄭州地產界。此后逐步開發(fā)別墅、聯(lián)排別墅、高層。社區(qū)分為三個區(qū)域：萊茵東郡、羅馬毫庭、威尼斯水域。此項目是鄭州市規(guī)模最大環(huán)境最完美的大型純生態(tài)水景居所。售樓員缺乏熱情,專業(yè)技能與知識不足。一期已為現(xiàn)房，樓房的缺點充分展現(xiàn)。該項目是南區(qū)中段較早提出生態(tài)型健康藝術社區(qū)的樓盤；項目園林規(guī)劃設計及至完美，綠化率及高。主力戶型三房、四房、復式98——200m。【錦繡江南】——潛在競爭者項目案名原為天泰開發(fā)商觀念陳舊、沒有現(xiàn)代營銷意識以自我意志為核心，不遵循市場規(guī)律。生活環(huán)境優(yōu)雅，空氣質量較好。項目附近的戶外廣告牌醒目，視覺沖擊力強。主力戶型二房、三房、復式，面積28——205m。 南區(qū)交通要塞戶外廣告牌也沒做。影響面深度還是不夠。 營銷推廣與價格策略明確。 強銷期以理性訴求廣告的競爭性策略，運用比較廣告。 穩(wěn)定以定單置業(yè)者的信譽，擴大口碑效應傳播。現(xiàn)已銷售200多套（由于在營銷推廣方面的問題，健達把本該屬于自己的200多名客戶拱手相送給自己的敵手——開元麗城）由于2003年房產會之后一個月內沒有開展廣告宣傳與公關活動，近期銷售狀況有一定困難。一期共11棟、36個單元，432套住宅。針對競爭對手“做的好”模仿，“做的不好的”改進，“沒有做的”占領市場高地，“正在做的”研究對策?？藙谌S茨在其《戰(zhàn)爭論》中說戰(zhàn)爭有兩個目的：一是以打敗敵人為目的；二是以占領敵人境地為目的。6金祥花園1450元/m1000多戶五期正在熱銷中鄭州市航海中路19號實用、品牌點睛之作、封園之作、完美之作比較務實的小區(qū)主要是以占領市場先機前幾期為經濟實用房，價位較底。一期銷售過半，剩下價位較高的困難。3錦繡江南1600元/m占地為120畝 1100多戶 一期完工綠化即將建設 興華南街與張魏路口東南生態(tài)型藝術社區(qū)“藝墅世家幸福之家”生態(tài)健康藝術售樓包裝現(xiàn)代風格、色彩明快。2亞星盛世家園1580元/m占地面積140畝，戶數(shù)1188一期在建正在銷售嵩山路與長江路交叉口東北角高尚歷史文化景觀社區(qū) 亞星生盛世家園——文化成就未來；嵩山路上觀山聽水首席庭院。在合適的地方，選擇，自己的美麗新世界。多數(shù)項目在建筑風格及景觀設計與外立面方面產品同質，樓盤概念也沒有鮮明特色。這種特殊性決定了本區(qū)域的消費群對樓盤的價格敏感度比北區(qū)高。航海路地產項目形成了兩頭大中間小的啞鈴狀的樓盤特征，中間沿線項目產品同質、地段優(yōu)勢相似的情況下競爭異常激烈。鄭州南區(qū)逐步形成了大型燈具批發(fā)市場、京廣批發(fā)市場（鞋城）、河南萬客來食品城、鄭州市華中食品城、鄭州食品城等。政府開發(fā)北區(qū)的政策東移，傾力籌建鄭東新區(qū)。項目西南的客運總站公交線路伸向城市的四面八方。戶型主要集中在80㎡130多㎡之間，整體規(guī)劃、建筑的外立面塑造及景觀設計有濃郁現(xiàn)代特色。健達世紀園營銷策劃小組名單總負責人： 公司總經理客戶代表： 客戶部客戶主管市場調查：龐瑩 劉小龍 市場部吳賀 袁志勇營銷策劃：揚經理 袁志勇 策劃部廣告創(chuàng)意： 創(chuàng)意部廣告設計： 設計部廣告媒介： 媒介部策劃執(zhí)筆人 劉小龍 策劃部目錄 健達世紀園項目概況 健達世紀園市場分析（一）營銷環(huán)境分析（二）競爭態(tài)勢分析（三）消費者分析（四）項目SOWT分析 健達世紀園銷售策略 入市時機及策略 價格定位及價格策略 銷售階段安排 健達世紀園宣傳推廣策略（1） 健達世紀園項目推廣主題 關于案名 項目推廣主題 主題詮釋（2） 項目廣告策略 廣告階段策略 廣告創(chuàng)意策略（3） 項目公關策劃 活動推廣目標 活動推廣定位 活動推廣訴求重點 活動推廣的方式（4） 項目現(xiàn)場包裝策略 銷售現(xiàn)場包裝 樓盤處道路包裝 項目工地包裝 項目媒介組合策略 媒體發(fā)布策略 媒體分析與選擇 健達世紀園廣告工作推進一覽表 健達世紀園項目全案包裝策略一覽表 健達世紀園推廣費用健達世紀園項目策劃案 世紀園項目概況健達世紀園占地156畝，總體規(guī)劃分三期開發(fā)，一期為8棟多層，已經入住；二期為10棟，已交工；三期5棟在熊爾河畔?，F(xiàn)提交營銷策劃案。本策劃根據(jù)雙方口頭協(xié)議，于2003年11月2日開始，至2003年11月20日結束。如果貴公司采納此方案，希望能夠尊重我方的勞動，不在營銷活動中直接或間接的使用本方案全部或部分內容。現(xiàn)在的銷售均價是1500元/㎡，其中三樓價格1798元/㎡；五樓價格1498元/㎡；六樓、七樓1280元/㎡，一次性優(yōu)惠4%。本案西面緊鄰城市主動脈京廣南路，南面寬闊暢通的航海路連接著城市主干道：西環(huán)路、大學路、紫荊山路、東環(huán)路等。 健達世紀園市場分析（1） 鄭州南區(qū)地產項目營銷環(huán)境從今年來看，鄭州房地產市場開發(fā)形勢良好，隨著鄭州市拉大城市框架，擴大城市規(guī)模，降低城市戶口的準入門檻和區(qū)域性中心城市的建設與發(fā)展，全市的房地產開發(fā)進入了一個全新的發(fā)展時期。改革開