【正文】 地使用權(quán)為支付的地價(jià)款。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，包括貨幣收入，實(shí)物收入和其他收入。　　第四種情況是轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物的時(shí)候在計(jì)算其增值額的時(shí)候，允許其扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目，也就是房屋及建筑的重置成本乘以新舊折扣率的價(jià)值，以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金，這主要是考慮到如果按照原來的成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理，而采用評(píng)估的重置的成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹的因素，通貨膨脹造成的影響比較合理，對(duì)舊房和一些老房，允許按照稅務(wù)局的評(píng)估價(jià)格?！　〉谌N情況對(duì)取得土地使用權(quán)以后，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額的時(shí)候，允許扣除一個(gè)是取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用，開發(fā)土地和新建房以及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。這是具體計(jì)算這是一條。或者你繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，我說的是什么意思？就是土地結(jié)算取得土地房地產(chǎn)使用權(quán)，你沒有開發(fā)就轉(zhuǎn)讓了，只能是你取得使用權(quán)時(shí)候支付的金額，別的不能扣除。紀(jì)檢委書記當(dāng)組長，公安部門、檢查部門、紀(jì)檢部門組成了聯(lián)合檢查組進(jìn)行檢查，很多人認(rèn)為這里面有很多問題，所以我們?cè)谧模趫?zhí)行土地增值稅的情況過程中一定要慎之又慎，一定要作為執(zhí)行國家稅法的一個(gè)模范，要嚴(yán)格遵守，這也是為我們事務(wù)所的發(fā)展，一個(gè)健康發(fā)展的前提，也是為你們自身的發(fā)展，所以在這里講一點(diǎn)題外的話，要嚴(yán)肅的遵守稅收法律法紀(jì)，一定要特別引起注意。所以土地增值稅的清算這個(gè)問題很復(fù)雜，我們是這樣的掌握的：在現(xiàn)階段，在不違背政策的原則上，對(duì)土地增值稅我們是主張宜粗不宜細(xì)，宜簡(jiǎn)不宜繁。　　五、關(guān)于核定征收的問題　　我們的政策是在不斷的完善過程中，有一個(gè)土地征收的政策，原來有很多的弊端，有一些政策在執(zhí)行的過程中，各地的可能在理解上執(zhí)行上都有一些出入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅，在計(jì)算項(xiàng)目的時(shí)候也可以扣除，但是不允許作為加計(jì)20%，就是省以下政府有一個(gè)代收的費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用有一些是計(jì)入房價(jià)的，有的是不計(jì)入房價(jià)，那這部分計(jì)入房價(jià)的部分，這不能作為加計(jì)20%成本的不能扣除，這是特殊情況。我們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房還有一個(gè)20%，大家可能知道。就是扣完這兩個(gè)成本以后，對(duì)這兩個(gè)成本還可以加計(jì)扣除20%，這條政策在房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候都想取消掉，當(dāng)時(shí)在鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候成本扣除?！　∨f房建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓使用房屋、及建筑物，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的，重置成本乘以新舊程度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)確認(rèn)。但是最高不能超過商業(yè)銀行同類、同期貸款利率的計(jì)算金額。公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施的發(fā)生支出，開發(fā)的間接費(fèi)用是指直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生費(fèi)用，這包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)，勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房的攤銷等等，這費(fèi)用很多，很復(fù)雜。所以剛才我講了為什么有的開發(fā)商希望核定征收，不希望查帳征收，核定這些東西在里面核定多少很難掌握，彈性太大，所以我們下一步要從嚴(yán)掌握這種核定征收的方式，要盡可能走查帳征收規(guī)范的方式?！　￠_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本，就是開發(fā)成本，我們是指納稅人，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，以及基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，以及開發(fā)間接的費(fèi)用，這里面是很復(fù)雜的。一個(gè)是獲得土地使用權(quán)的項(xiàng)目支出金額，再一個(gè)是開發(fā)的費(fèi)用、成本。再是開發(fā)土地的成本和費(fèi)用，這是第二大塊。對(duì)于那些分期收款的外幣收入如何計(jì)算，有一些是分期，不是一次性交，可能分幾次，對(duì)于取得收入外幣的，我們規(guī)定是以收入當(dāng)天或者是當(dāng)月一日公布市場(chǎng)的匯價(jià)來折合人民幣，來計(jì)算土地增值稅，對(duì)于分期收款形式取得的外幣收入也應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際收款的日期或者是每月當(dāng)家公布的外匯牌價(jià)來計(jì)算，來征收。　　提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本乘以呈新度折扣率，計(jì)算房屋成本價(jià)和取得的土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)價(jià)格來進(jìn)行評(píng)估。　　稅法條例上所存在的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或者是有意的低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物和附著物買賣行為，是這種行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)也不是一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，但是也在各地進(jìn)行評(píng)估，這個(gè)情況怎么理解？有沒有法律依據(jù)？現(xiàn)在是按照稅收征收管理法的規(guī)定，按照稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定這一條進(jìn)行的。這是對(duì)核定征收的標(biāo)準(zhǔn)。第一是隱瞞虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格。今年檢查四個(gè)省，今年檢查湖北、北京、江西，從各地抽調(diào)一些人進(jìn)行檢查。5%在一些發(fā)達(dá)地區(qū)是很低的，在一些不發(fā)達(dá)地區(qū)又是很高的。他說核定征收里面有彈性，里面有很多東西可以操作。　　核定征收我們的本意是對(duì)那些帳目不健全，有意隱瞞帳目或者是造成無法核算成本的一種懲罰性的手段，核定應(yīng)該是從高不從低。這個(gè)有很多的陰陽合同，現(xiàn)在是很多成交價(jià)提上來之后價(jià)格是不真實(shí)的，過低或者是明顯有差異。所以有一些地方對(duì)地下車庫也征稅，有的不征稅，到底是怎么回事兒？我們認(rèn)為，地下車庫如果房地產(chǎn)開發(fā)商是作為它的產(chǎn)權(quán)，作為出租給這些住戶來使用，這種收租金的行為是不應(yīng)該征他的土地增值稅的。第二是由主管的稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或者是評(píng)估價(jià)值來確定。如果他在房價(jià)中讓購買房子的人來出，那么這種收入要收，如果另外單獨(dú)不計(jì)入房價(jià)，這是政策界限。所以說它是包括了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)全部價(jià)款及所有經(jīng)濟(jì)收益，這是全部收入。這是土地增值稅清算的一個(gè)核心內(nèi)容，核心問題。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的收入減除成本，就是我們條例規(guī)定的扣除一些項(xiàng)目，已扣得的余額，為土地增值稅的增值額為計(jì)稅依據(jù)。但里面具體的情況還要按具體的政策規(guī)定解釋，基本上是這么一個(gè)情況。但是也發(fā)生了產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，也有收入，但是對(duì)這種行為現(xiàn)在是免征土地增值稅?！　。ㄎ澹┱恼饔眯袨楝F(xiàn)在暫免征稅土地增值稅　　因國家建設(shè)需要依法征用，收回國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，這是指城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或者是收回的土地使用權(quán)，這種情況發(fā)生了權(quán)屬的變更了。由于這種情況發(fā)生了房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換也是一種轉(zhuǎn)移。在抵押期間是不征的，在抵押期滿之后要看情況。房地產(chǎn)抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依法取得土地使用權(quán)的土地使用人，作為債務(wù)人或者是第三人向債權(quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移占有的法律行為?！　≡谕恋卦鲋刀惙矫婢唧w問題更突出，比如說前不久青島和海南的做法就不一樣了。包括我們的車船稅，從明年1月1號(hào)實(shí)施，也有一些新的政策執(zhí)行問題，包括前不久個(gè)人所得稅的執(zhí)行，是從9月1號(hào)執(zhí)行。這個(gè)各地執(zhí)行不一致，有的地方征稅，有的地方不征稅，所以我們緊急發(fā)了通知，對(duì)這種行為一律不征稅，但是有的征了，征了也不再退還了。遺囑繼承主要指由死者生前立的遺囑中指定的繼承人繼承房產(chǎn)，這種行為發(fā)生了房產(chǎn)權(quán)屬的變更，但是作為房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人并沒有因?yàn)闄?quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入，所以我們認(rèn)為這個(gè)繼承也是不征收的?，F(xiàn)在這種情況各地比較多，有一些簽了合同了，但是遲遲不去辦權(quán)屬登記，但是實(shí)際上已經(jīng)對(duì)這塊土地有它的使用權(quán)、處置權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)，對(duì)這實(shí)際的行為，我們就視為實(shí)際上轉(zhuǎn)讓，也要征收土地增值稅?！　∪?、征收土地增值稅應(yīng)注意的幾個(gè)問題　?。ㄒ唬?yīng)按實(shí)際占有征收土地增值稅　　對(duì)未辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押或者是置換土地，無論是否取得了土地使用權(quán)，或者是權(quán)屬證書，無論是在轉(zhuǎn)讓、抵押或者置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)，權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有、占有、使用、收益或者是處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)的，在實(shí)際上也視為土地轉(zhuǎn)讓，我們按照規(guī)定也要征稅的。土地增值稅是在土地的轉(zhuǎn)讓，以及地上建筑物、附著物的轉(zhuǎn)讓，就是在二級(jí)的市場(chǎng)上是征收的?！　∫?yàn)檫@種行為是屬于政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)的出讓是國家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取的租金。這里的土地使用權(quán)、地上的建筑物、附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定屬于土地增值稅范圍的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。而農(nóng)村集體土地根據(jù)中華人民共和國土地法和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律與國家征用，變?yōu)閲宜兄蟛拍苓M(jìn)行轉(zhuǎn)讓?！　∷哉鞫惙秶拇_定的標(biāo)準(zhǔn)，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地上建筑物和附著物的行為征收土地增值稅，而對(duì)于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)的行為不征稅，轉(zhuǎn)讓的土地其所有權(quán)，是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。無償轉(zhuǎn)讓，再一個(gè)就是延伸一點(diǎn)土地增值稅，增值稅，進(jìn)一步講，你轉(zhuǎn)讓了沒有達(dá)到一定的增值額也是不征稅的。剛才講的贈(zèng)與就是，贈(zèng)與是無償轉(zhuǎn)讓的。被依法征用后的土地都屬于國家所有了，沒有國家征用的集體土地是不得轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓是違法的。個(gè)別地方現(xiàn)在征稅，這要引起注意。被轉(zhuǎn)讓的集體土地是不征稅的。再就是房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人，通過中國境內(nèi)的非盈利的社會(huì)團(tuán)體，國家機(jī)關(guān)將房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、公益事業(yè)的，這些都是屬于贈(zèng)與，不屬于土地增值稅納稅的范圍?！　￡P(guān)于贈(zèng)與和繼承　　對(duì)贈(zèng)予和繼承，我簡(jiǎn)單講一下?！　￡P(guān)于地上建筑物　　我們講的地上建筑物是什么概念？就是指土地上一切建筑物，包括地下的，有的理解地上建筑物怎么包括地下的？地上建筑物我們就是包括地上和地下的，這一切都算地上的建筑物。有一些地方可能在執(zhí)行方面，有一些不同的理解和看法，但是我們都要以土地增值稅條例的基本規(guī)定的范圍為依據(jù)?！　〉谒膫€(gè)就是不分什么部門性質(zhì)，不管企業(yè)也好、學(xué)校也好，機(jī)關(guān)、軍隊(duì)，一切單位，只要有這種行為，都是土地增值稅納稅人。所以，第一個(gè)特點(diǎn)，不管是法人還是自然人，只要有這個(gè)行為，都是土地增值稅的納稅人。所以這里包括各類的企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶，以及其他單位和個(gè)人。　?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惖幕靖拍睢　∈紫任覀円私馔恋氐脑鲋刀惖幕靖拍睿阂约{稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上的建筑物以及附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，按照規(guī)定的稅率征收的一種稅。土地增值稅是1993年12月國務(wù)院頒布的實(shí)施條例，1994年的一月份開始實(shí)施，1995年財(cái)政部、稅務(wù)總局實(shí)施細(xì)則才出臺(tái)，所以先天土地增值稅都不太足?！　∫弧⑼恋卦鲋刀惖幕径惗愔啤　〗裉煳抑饕v一下土地增值稅的稅制的基本介紹。它的復(fù)雜程度超過了我們所說的所得稅的復(fù)雜程度，尤其現(xiàn)在搞土地增值稅清算，可能不同的清算單位進(jìn)行清算，出來可能都是不同的結(jié)果。具體來講，就是轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得收入的單位和個(gè)人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人?！　〖{稅人有一些什么特點(diǎn)呢？首先是不分法人和自然人，不論是企業(yè)或者是事業(yè)單位、行政單位、社會(huì)團(tuán)體與什么組織和個(gè)人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。不管是外資、內(nèi)資，只要有銷售國有土地和房地產(chǎn)行為的，都是土地增值稅的納稅人。土地增值稅征稅范圍，也是非常重要的問題。這種無償?shù)霓D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)土地行為，不在土地增值稅的納稅范圍，下面還要做一個(gè)解釋。這都是我們土地的附著物，這也是屬于土地增值稅的征稅范圍。我們的法規(guī)上解釋就房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人，將房產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)予直系親屬或者是承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的人，這是法律規(guī)定的。這樣的界定有三個(gè)含義，一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地才能征收。如果是一些農(nóng)民、納稅人要行政訴訟或者是法院告，我們