14第十四章電子教案-全文預(yù)覽
【正文】 進(jìn)行日常的維護(hù)，使之處于完好狀態(tài)；178。l 消防是大樓安全工作的重要內(nèi)容。（3）安全保衛(wèi)。l 做好營(yíng)銷管理，需要物業(yè)管理公司做好市場(chǎng)分析、物業(yè)分析、確定最合適的租金、做好廣告、研究租賃合同的條款等（詳見(jiàn)物業(yè)租賃管理章節(jié)）。（三）辦公樓物業(yè)管理的主要內(nèi)容l 辦公樓的物業(yè)管理內(nèi)容比一般居住物業(yè)要多，要求也比較高。l 辦公樓由于其檔次高，設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，管理要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。l 現(xiàn)代化的辦公樓大多為高檔的高層建筑，不僅外部有自己獨(dú)特的建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部都配有先進(jìn)的設(shè)施和設(shè)備，能為客戶提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境。l 辦公樓宇的成功與否主要取決于它的位置接近于主要的政府機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共設(shè)施、交通設(shè)施和其它商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。 用戶自有或用戶租用在管理上要求會(huì)有不同。 D類辦公樓是指房子老、條件差、租金低、占有率也低的建筑。 A類辦公樓是指地段好、占有率高，相對(duì)而言是新型的，租金高且有競(jìng)爭(zhēng)力；178。有關(guān)辦公樓，目前有不少名稱，如商務(wù)樓、寫字樓、綜合樓等，雖然有所差異，但其主要功能是一樣的：辦公。 物業(yè)中外來(lái)人流量多；178。178。7．市政設(shè)施及道路維護(hù)（1）公共配套設(shè)施達(dá)到國(guó)家規(guī)定的規(guī)劃指標(biāo)，運(yùn)營(yíng)正常，方便居民；（2）小區(qū)內(nèi)所有公共配套服務(wù)設(shè)施不得隨意改變用途；（3）小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施完好率達(dá)到95%以上；（4）小區(qū)內(nèi)道路通暢，路面平坦清潔，排水通暢；（5）小區(qū)集中供暖的住宅，冬季居室內(nèi)溫度不得低于攝氏16度，全小區(qū)住戶室溫合格率要達(dá)到97%以上；（6）有專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施管理工作；（7）小區(qū)內(nèi)不得有壞井、缺井環(huán)或井蓋。3．房屋管理（1）住宅小區(qū)內(nèi)房屋無(wú)亂搭亂建現(xiàn)象；（2）住宅樓陽(yáng)臺(tái)（包括平臺(tái)和外廊）的使用不礙觀瞻，不危及房屋結(jié)構(gòu)與他人安全；（3）房屋的共用樓梯、走道等部位保持清潔，不隨意堆放雜物和任意占用；（4）制定有便民收費(fèi)辦法，各種費(fèi)用及時(shí)收繳，推行統(tǒng)收，減少手續(xù)，方便用戶，費(fèi)用收繳率應(yīng)達(dá)98%以上；（5）房屋檔案資料齊全，管理完善。l 居住小區(qū)物業(yè)管理是一種企業(yè)化行為，需要講經(jīng)濟(jì)效益；l 居住小區(qū)是城市大環(huán)境中的小環(huán)境，是與廣大居民的身心健康最為密切的環(huán)境，居住小區(qū)物業(yè)管理的好壞，直接關(guān)系到環(huán)境效益；l 住宅小區(qū)管理的社會(huì)效益，主要體現(xiàn)在為居民提供一個(gè)安全、舒適、和睦、優(yōu)美的生活空間，體現(xiàn)在人際關(guān)系的調(diào)節(jié)，也體現(xiàn)在社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的維護(hù)；l 心理效益是上述效益反映在居民心態(tài)中的一種主觀感覺(jué)，一種居住環(huán)境理想的境界與心理價(jià)位，或者叫期望值。l 住宅小區(qū)的管理離不開(kāi)專業(yè)的物業(yè)管理，l 專業(yè)的物業(yè)管理單位必須尊重業(yè)主的自治管理權(quán)，而業(yè)主也應(yīng)該積極配合專業(yè)物業(yè)管理單位，使其發(fā)揮最大的效用。l 住宅小區(qū)成為一個(gè)”小社會(huì)”。（3）功能的多樣性。l 由于我國(guó)住宅制度的改革，住宅逐步商品化和私有化，住宅由國(guó)家的單一產(chǎn)權(quán)變成了各種所有制的多元化產(chǎn)權(quán)。l 住宅小區(qū)的建筑結(jié)構(gòu)及公用設(shè)施是一個(gè)整體，具有不可分割的系統(tǒng)性。既包括了普通商品房住宅小區(qū)的管理，也包括高檔商品住宅以至別墅住宅區(qū)的管理。178。國(guó)家為了解決中低收入居民的住房，給以一定的政策優(yōu)惠建造的住宅。原來(lái)稱作外銷商品住宅。（2）多個(gè)業(yè)主。 商品公寓有內(nèi)資和外資的，一般建筑檔次較高，物業(yè)管理要求高，除了日常的管理、服務(wù)活動(dòng)以外，還有租賃的職責(zé)。 直管公房和系統(tǒng)公房是行政性、福利性住房制度的產(chǎn)物。由私人獨(dú)資擁有并供出租的商品住宅。由政府房地產(chǎn)主管部門代表國(guó)家擁有并直接管理的公有住宅。每一類在位置、設(shè)計(jì)、建筑、服務(wù)和附屬設(shè)施等方面各有其獨(dú)特之處，帶來(lái)物業(yè)管理的不同的要求。 合作物業(yè)和共管式物業(yè)一般采用純管理型的物業(yè)管理模式。 共管物業(yè)的每個(gè)單元是一個(gè)法定的實(shí)體，可以個(gè)別和獨(dú)立地進(jìn)行抵押、出租和其它所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。 指該物業(yè)的多個(gè)業(yè)主擁有各自單元的所有權(quán)和不可分割的公共區(qū)域的共同所有權(quán)。252。 合作物業(yè)：252。 在國(guó)外，一般2~6個(gè)單元的小型多層住宅經(jīng)常由業(yè)主自行管理，而大多數(shù)大型的高層住宅和多層住宅小區(qū)則是由專業(yè)人員代替業(yè)主進(jìn)行管理。178。 不管是獨(dú)立式別墅、半獨(dú)立式別墅，還是排屋，都指的是由一戶擁有自己獨(dú)立占用的土地以及屋頂。 按照層高可以分成平房、多層、高層、超高層；178。l 是專業(yè)化物業(yè)管理的最大市場(chǎng)。l 包括私人擁有以及政府和機(jī)構(gòu)擁有的所有的住宅，是我們國(guó)家傳統(tǒng)意義上的公有住宅和私有住宅的統(tǒng)稱。 按照產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)可以分成公有住宅和私人住宅；178。178。（2）多戶住宅（multifamily residences）。178。216。 業(yè)主占有物業(yè)的某個(gè)單元是通過(guò)特定的約定來(lái)占有，而不是擁有某單元的所有權(quán)。 共管式物業(yè)：216。216。178。 多戶住宅在結(jié)構(gòu)上也可分成帶有花園的公寓、沒(méi)有電梯的多層建筑以及高層公寓等類型。這類物業(yè)可細(xì)分為一下幾類：①直管公房。③商品公寓（供出租）。178。178。由住宅業(yè)主自己管理，在城市的改造中正逐漸消失。②高檔商品住宅。④經(jīng)濟(jì)適用房。 售后公房一般由政府、單位轉(zhuǎn)制的物業(yè)公司管理，也有委托獨(dú)立的物業(yè)管理公司管理。既是指新建的住宅小區(qū)的整個(gè)區(qū)域的管理，也是指
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