【正文】 ，其中周谷堆農(nóng)產(chǎn)品市場年交易額達(dá)84億元，安徽大市場年交易額達(dá)80億元，成功“晉升”為全國百強(qiáng)市場。隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿(mào)、會展、物流成為xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要支撐。xx人感受是，消費(fèi)更方便，生活更舒適了，xx成為最宜人居、最具投資價(jià)值的魅力新城。xx是全國十大經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，是“跨國公司眼中最具投資價(jià)值的中國城市”，在綜合實(shí)力快速提升的同時(shí)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也取得長足發(fā)展。在戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅(jiān)持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務(wù)”和“經(jīng)營消費(fèi)”轉(zhuǎn)變，要科學(xué)看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營；其次要完善和加強(qiáng)“賣場功能”，即交易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的建設(shè)；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費(fèi)、彈性消費(fèi)和反彈性消費(fèi)；最大限度地挖掘“服務(wù)效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。從理論上講，能將上述“三族”兼容當(dāng)然最好，在避免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績。③ 細(xì)分市場、錯位經(jīng)營在當(dāng)前家居建材流通領(lǐng)域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強(qiáng)競爭力的一個(gè)重要途徑就是“細(xì)分市場、錯位經(jīng)營”。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當(dāng)競爭。2010年全國主要新型建材需求總量預(yù)測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸1201605060100平方米40005000萬1400萬4億50008000萬 國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特征：①供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，一些國內(nèi)、國外的投資商在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實(shí)際需求和項(xiàng)目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盲目地興建市場。其中，家庭裝飾占50%。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因?yàn)闈q價(jià)涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價(jià)涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，這樣勢必會使中高檔產(chǎn)品的價(jià)格競爭更加激烈。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結(jié)構(gòu)不平衡問題嚴(yán)重。2008年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點(diǎn)：著力推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進(jìn)生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品升級換代，節(jié)約能源資源。第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 國內(nèi)建材工業(yè)發(fā)展預(yù)測2008年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。通過對集體資產(chǎn)的整合和運(yùn)營，抑制地方上零散建設(shè)造成土地資源和不科學(xué)規(guī)劃造成資源浪費(fèi)。第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況公司名稱：xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司注冊資本：人民幣200萬法 人：唐定山企業(yè)登記注冊類型：有限責(zé)任公司xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司位于南某路以北，南二環(huán)路以東，南某以西黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū)A區(qū)，注冊資金200萬元。從xx市當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領(lǐng)先于安徽省內(nèi)的其他城市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。促進(jìn)xx市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)程。xx市經(jīng)濟(jì)綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟(jì)中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)中心城市擴(kuò)散效應(yīng)，力爭在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)輻射作用。物流集中服務(wù)運(yùn)作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實(shí)踐，對xx市實(shí)現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實(shí)的意義。隨著xx市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市首位度的提升，xx南部專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)帶，必將促進(jìn)物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、鐵的設(shè)施銜接以及交通運(yùn)輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運(yùn)作水平得以提高。本項(xiàng)目的投資將集中xx建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務(wù)中心。項(xiàng)目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，做強(qiáng)做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。E．超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。本項(xiàng)目的建設(shè)將以如下方式進(jìn)行提升和改善策略：A．消費(fèi)環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費(fèi)者感受到前所未有的尊重。有效解決目前xx建材/家居在商業(yè)化模式下運(yùn)營成本的壓力，提高經(jīng)濟(jì)危機(jī)對建材市場需求萎縮的抵抗力。此前xx信息化一直走在全國城市的先進(jìn)行列；2008年xx市榮獲中國城市信息化50強(qiáng)第10名。xx駱崗機(jī)場擁有一座貨運(yùn)倉庫，面積3000余平方米，設(shè)海關(guān)監(jiān)管倉庫。經(jīng)過河道疏通后和綜合港的投資，目前xx可通行1000噸級集裝箱各類船舶。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長109公里，專用線與國鐵通過18公里的地方鐵路相聯(lián)接。xx——九江、xx——蕪湖鐵路線接全國鐵路網(wǎng)通達(dá)全國。xx市主要的公路貨運(yùn)場站有11處（不含省屬），總場地面積計(jì)有6．5萬平方米?；茨暇€、合九線等經(jīng)過xx，并將建設(shè)合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道進(jìn)出；水運(yùn)依靠南某水道通向長江；航空通過xx駱崗機(jī)場與全國形成聯(lián)系，己經(jīng)是安徽省內(nèi)最為重要的交通樞紐，具有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件。到2010年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個(gè)國家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然。實(shí)施中鼓勵推進(jìn)功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強(qiáng)的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。東方商城因長江中路建設(shè)推進(jìn)，使其將受到因商業(yè)價(jià)值提升帶來的其他商業(yè)的對市場空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為五里廟和本項(xiàng)目建設(shè)帶來市場的機(jī)遇。和以前的家具商場相比，安徽本土的家具商場已經(jīng)有了長足的進(jìn)步，不但要有自己的招商標(biāo)準(zhǔn)和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務(wù)各具特色。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場有美家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當(dāng)力求錯位，以避免單純的價(jià)格競爭。“建材市場多了，東西都差不多，在選擇上主要看價(jià)格和質(zhì)量。南京市區(qū)面積為4730平方公里，按照國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，最多可容納30家5000平米以上的建材市場，而現(xiàn)在超出了3倍還多。而市場建設(shè)對于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場建設(shè)的發(fā)展對于城市經(jīng)濟(jì)循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意義。所以，一般消費(fèi)者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新房閑置等尷尬局面。同時(shí)中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批建材連鎖企業(yè)，然而在同外資的競爭過程中，并沒有很好地利用熟悉當(dāng)?shù)厥袌龅膬?yōu)勢，做出有中國特色的建材連鎖模式，優(yōu)秀的比如天津家世界、東方集團(tuán)下屬的東方家園相繼被外資收購。如果大型家裝公司能夠抓住機(jī)遇，加緊儲備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個(gè)大發(fā)展的機(jī)會。如今，競爭使他們認(rèn)識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護(hù)自己的原創(chuàng)設(shè)計(jì)，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。⑦ 專利意識有所升級隨著中國經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢，如何尊重和保護(hù)知識產(chǎn)權(quán)將成為建材企業(yè)的研究課題。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào)易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。此后，安信偉光(上海)木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。④ 資本給予更多關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因?yàn)樵缒甑目蚣軈f(xié)議，在2008年變成了巨額資金到位。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手，通過并購或是購買股權(quán)等方式與原料廠家合作，以求降低成本。 建材市場形成的特點(diǎn)和問題① 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢近年來，原材料漲價(jià)已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之一。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易市場1084個(gè)，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有542家。建設(shè)單位在多年專業(yè)運(yùn)營中對建材市場有著獨(dú)到發(fā)展戰(zhàn)略，概念規(guī)劃布局中重視對建材流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設(shè)，為本項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)回報(bào)起到了保障。\建材\汽配市場的有利補(bǔ)充，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。、市政府倡導(dǎo)的先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努力把xx打造成為東進(jìn)西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目于2009年建設(shè)，并可于2012年完工。\家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)?！蛾P(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項(xiàng)目發(fā)展總體目標(biāo)。二、編制依據(jù)及研究范圍、編制依據(jù)（1）國家、安徽省、xx市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃；（2）《xx市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃》；（3）國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》；（4）某區(qū)關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）某新城建材交易倉儲中心項(xiàng)目意向性規(guī)劃布局；（6）其他文件和協(xié)議；、研究范圍（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性（2）項(xiàng)目投資主體的情況（3）行業(yè)分析及市場預(yù)測（4）項(xiàng)目選址及建設(shè)條件（5）項(xiàng)目布局及及各部分功能定位（6）項(xiàng)目組織及管理系統(tǒng)（7）項(xiàng)目效益評價(jià)及不確定性分析三、編制原則“鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)；積極發(fā)展物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式；按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局。 本項(xiàng)目的建設(shè)對促進(jìn)xx市品牌家居/建材城做到了綜合的服務(wù)和優(yōu)越配套；實(shí)現(xiàn)了在xx家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。項(xiàng)目分三期進(jìn)行建設(shè)：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。建設(shè)單位：某鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司建設(shè)期限：3年某新城建材交易倉儲中心項(xiàng)目擬建在某路與南二環(huán)路交口東南，處于xx市南部建材、五金、汽配等產(chǎn)業(yè)的物流帶，北連市區(qū)南通某工業(yè)區(qū)、濱湖區(qū)。一、項(xiàng)目概況及目標(biāo)項(xiàng)目名稱：某新城建材交易倉儲中心建設(shè)地點(diǎn)：xx市某路與南二環(huán)路交口東南；處于xx市南二環(huán)物流帶，xx市對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。項(xiàng)目擬建總建筑面積201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；綜合服務(wù)中心8505平方米；裝飾材料倉儲交易區(qū)27696平方米；板材石材倉儲交易區(qū)44720平方米；地板倉儲交易區(qū)28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū)21660平方米；家居倉儲區(qū)50540平方米。項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)：n 建材及家居倉儲月吞吐量達(dá)到20萬立方米以上，年宏觀建材交易倉儲產(chǎn)值30億元以上；n 與近200家品牌建材商設(shè)施通用、功能齊全、服務(wù)完善的建材倉儲配送為主，交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟；形成高效的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天候的現(xiàn)代建材服務(wù)；n 建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)，使之具有倉儲管理、信息傳遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能；n 引進(jìn)第三方建材家居企業(yè)300家以上，為xx及周邊市縣50家左右大型建材家居企業(yè)和xx近10家品牌家居/建材等專業(yè)市場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)；n 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和經(jīng)濟(jì)社會效益?！眮碜龊庙?xiàng)目定位、進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)。，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景為依據(jù)，借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，明確項(xiàng)目建成以后的管理模式、運(yùn)營模式。具體指標(biāo)如下： 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建筑數(shù)據(jù)指標(biāo)1總建筑面積平方米20130160%用于出售；40%自營2容積率3建筑密度％4建設(shè)工期月36經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)5項(xiàng)目總投資萬元387616年平均收入額萬元2318正常營運(yùn)年：銷售及運(yùn)營收入的測算表 單位：萬元名 稱投資期正常運(yùn)營年份2009年2010年2011年2012年一、銷售收入： （1）家居倉儲區(qū) （2）燈飾倉儲交易區(qū) （3）地板倉儲交易區(qū) （4）裝飾材料倉儲交易區(qū) （5）板材石材倉儲交易區(qū) 二、租賃及運(yùn)營收入： 倉儲租賃收入 綜合服務(wù)中心租賃收入 品牌建材展示租賃收入 裝卸服務(wù)費(fèi) 理貨包干費(fèi) 信息系統(tǒng)收入 運(yùn)營收入 其他業(yè)務(wù)收入