【正文】 營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)效果是本案成功運(yùn)作的關(guān)鍵。④、餐飲供應(yīng)相對(duì)充足，檔次較齊備。店鋪及商品均沒(méi)有規(guī)模，也沒(méi)有品質(zhì)保證。③、高密度的人口流量，低量沉淀忠誠(chéng)客戶群。商圈內(nèi)既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成及評(píng)價(jià)? 商業(yè)消費(fèi)表現(xiàn)①、中低檔商業(yè)物業(yè)供應(yīng)。既有的商業(yè)同業(yè)是不會(huì)忽視新對(duì)手的動(dòng)作，必將動(dòng)用各種手段加劇競(jìng)爭(zhēng)。②、XX 大廈的商用房產(chǎn)雖然面積不大，但是經(jīng)過(guò)符合實(shí)際的商業(yè)定位，較少的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量更容易被市場(chǎng)所消化吸納，更快地形成整體商業(yè)氣氛。這一點(diǎn)必須有足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范準(zhǔn)備。②、與 XX 大廈同處街角的四鄰建筑檔次普遍較低，近期內(nèi)又不可能進(jìn)行拆遷改造，使得 XX 大廈的小環(huán)境短期內(nèi)檔次難以提升。既能為整體商務(wù)、服務(wù)配套，也能吸引周圍地區(qū)的高消費(fèi)人群前來(lái)消費(fèi)。密集的機(jī)動(dòng)車流量也為入住商戶提供了極好的廣告宣傳機(jī)會(huì)。發(fā)掘潛在客戶的消費(fèi)能力，提供一個(gè)空間、一種方式，讓流動(dòng)客人把交通擁堵時(shí)間用來(lái)享受休閑消費(fèi)。下午 4 點(diǎn)至 7 點(diǎn)的晚高峰時(shí)段，每小時(shí)的乘降乘客在 5000 人以上。①、由 X 小區(qū)地理位置帶來(lái)的通過(guò)顧客群。? 固定客戶群A、B、C、D 四個(gè)區(qū)域?yàn)楣潭蛻粑齾^(qū)，其中又以 A 區(qū)為第一主力客戶群構(gòu)成區(qū)域。? 主通道 XX 大廈處于 B 路段中路與新街口外大街交叉路口的東北街角，主力通道為 B路段中路由東向西方向，新街口外大街由南向北方向。區(qū)域內(nèi)道路拆建、擴(kuò)充為交通要道的可能性不大。餐飲設(shè)施 29 中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營(yíng)狀況整體較好，均為中餐和西式快餐。美容 1 中等規(guī)模，中等檔次，生意很好。綜合超市 2 規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)較好。銀行、儲(chǔ)蓄所 約 15家工商、招商、民生、華夏等等，規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)較好。C 區(qū) 商業(yè)種類 數(shù)量 基本經(jīng)營(yíng)狀況 備注服裝 較多 規(guī)模很大，檔次較低，多數(shù)為批發(fā)市場(chǎng)。郵政、快遞 2 規(guī)模較小銀行、儲(chǔ)蓄所 9 中等規(guī)模較多，經(jīng)營(yíng)較好。 2 / 34 B 區(qū) 商業(yè)種類 數(shù)量 基本經(jīng)營(yíng)狀況 備注服裝專賣店 1 規(guī)模較大，檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般。綜合商場(chǎng) 1 規(guī)模大，中高檔次，經(jīng)營(yíng)一般。區(qū)域劃分參見(jiàn) 附件一： XX 大廈區(qū)位圖示。1 / 34MM 商廈承接 XX 大廈商業(yè)策劃方案二○○三年九月目 錄PART1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究 0一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查 0當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 0近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查 0二、商圈范圍及主力客戶群 0商圈范圍 0主力客戶群 0商業(yè)環(huán)境的 SWOT 分析 0商圈內(nèi)既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成及評(píng)價(jià) 0PART2 商業(yè)市場(chǎng)與功能定位 0一、商用房產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況 0北京市商用房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況 0近期商用房產(chǎn)的需求特點(diǎn) 0本案所在地的商用房產(chǎn)的市場(chǎng)效果 0二、XX 大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位 0市場(chǎng)形象 0本案主力店鋪的選取原則 0營(yíng)運(yùn)效果 0本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響 0PART3 商業(yè)配比及組合方案 0一、XX 大廈收益能力測(cè)算 0銷售價(jià)格測(cè)算 0租金水平測(cè)算 0XX 大廈營(yíng)運(yùn)成本測(cè)算假設(shè) 0二、XX 大廈商業(yè)組合模式 0業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇 0店鋪組合及推薦品牌 0店鋪面積及區(qū)位分布 0PART4 商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案與比較 0一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計(jì) 0自營(yíng)主力店鋪—— 超市的區(qū)位設(shè)計(jì) 0超市面積控制因素 0超市總體風(fēng)格定位 0二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計(jì) 0各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布 0組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動(dòng)效果 0推薦店鋪的功能要求 0三、組合方案比選 0四、營(yíng)運(yùn)模式及風(fēng)險(xiǎn)控制 0整體營(yíng)運(yùn)模式 0風(fēng)險(xiǎn)及防范 0管理架構(gòu) 0PART5 商業(yè)收益研究及測(cè)算 0一、承接租金水平測(cè)算 0二、各方案的投資收益分析 0三、各方案測(cè)算數(shù)據(jù)匯總 0四、考慮廣告宣傳費(fèi)后的效果 0五、建議方案及收益預(yù)期 0結(jié)論 0附件 01 / 34part1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查XX 大廈位于 B 路段與 C 外大街交叉路口東北角，是三環(huán)沿線在 X 小區(qū)地區(qū)的標(biāo)志性建筑。以A、B、C、D 分別代表劃定的區(qū)域。綜合超市 5 規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 保 健 按 摩 等餐飲設(shè)施 19 大部分為中檔餐廳，主要聚集在 XX 大廈以北，生意好。電子產(chǎn)品專賣店 15 家左右 大多數(shù)規(guī)模較大，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 保健性質(zhì)餐飲設(shè)施 29 中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營(yíng)狀況整體較好，均為中餐和西式快餐。郵政、快遞 3 BB 郵局，規(guī)模較大，其他規(guī)模很小。3 / 34D 區(qū) 商業(yè)種類 數(shù)量 基本經(jīng)營(yíng)狀況 備注服裝 較多 規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營(yíng)狀況一般。工藝品 1 較大規(guī)模，檔次較高，經(jīng)營(yíng)一般。賓館 3 規(guī)模較大，由于客流不穩(wěn)，經(jīng)營(yíng)一般。區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃及道路發(fā)展相對(duì)滯后，局部經(jīng)濟(jì)景氣度不足。由于 XX 大廈為商務(wù)寫字樓建筑，入住商戶的社交活動(dòng)會(huì)帶來(lái)部分消費(fèi)潛能，可視為潛在商圈或第四商圈。主力客戶群根據(jù)本案特點(diǎn)，主力客戶群有兩部分構(gòu)成。? 潛在客戶群 潛在客戶群由兩個(gè)群體構(gòu)成。按每輛車上下乘客 10 人次計(jì)算，每小時(shí)乘降人數(shù)近 2022人。此部分沉淀的相對(duì)穩(wěn)定消費(fèi)群體，保守估計(jì)也可達(dá) 800 人以上。既有商圈固定客戶的消費(fèi)支撐，又有潛在消費(fèi)能力可提升。6 / 34③、XX 大廈項(xiàng)目本身定位及物業(yè)檔次就將吸引大量的商務(wù)辦公人員，與之配套的商業(yè)也必將定位于同等檔次。要形成高檔寫字樓配品位商業(yè)區(qū)的整體概念，形成自己固定的消費(fèi)者群體，勢(shì)必需要一定時(shí)間進(jìn)行推廣和市場(chǎng)培養(yǎng)。在高檔商業(yè)與低檔商業(yè)并存期間，高檔商業(yè)所受的傷害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低檔商業(yè)。? O—機(jī)會(huì)①、XX 大廈作為提升商業(yè)品質(zhì)的先行者，將首先在周邊消費(fèi)者中留下深刻印象，一旦品質(zhì)店鋪成功推出，將會(huì)給 XX 大廈帶來(lái)巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。? T—威脅①、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的產(chǎn)生既有對(duì)潛在能力的發(fā)掘和培養(yǎng)，又需要從同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。③、項(xiàng)目的啟動(dòng)及整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都面臨一定的市場(chǎng)不確定性，市場(chǎng)操作的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響。固定客流的消費(fèi)沒(méi)有集中實(shí)現(xiàn)的購(gòu)買場(chǎng)所，多以零散分割、外流其他區(qū)域的商業(yè)中心消費(fèi)形式實(shí)現(xiàn)。②、商業(yè)零售店鋪零散，沒(méi)有檔次。從“華泰”到“瑩虹”再到“賽麗特”無(wú)一幸免。無(wú)論麥當(dāng)勞、肯德基還是八番面屋、馬蘭拉面都經(jīng)營(yíng)得紅紅火火?？傮w上商鋪售價(jià)一般高出項(xiàng)目售價(jià) 30%以上，多數(shù)在 50%以上；成交效果也好于住宅及寫字樓。商鋪供應(yīng)設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)策劃及實(shí)施管理等日益緊迫。其次是海淀區(qū)，其對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型鋪位物業(yè)的需求上。主要顧客是消費(fèi)力較高的外籍人士、北京的演藝界名流、專業(yè)人士、公司白領(lǐng)，客戶購(gòu)買力較強(qiáng)。亞運(yùn)村地區(qū)總體商業(yè)表現(xiàn)為周邊居民區(qū)中穩(wěn)定、高知化、高智化的消費(fèi)群體與它九十年代中后期建設(shè)的商業(yè)區(qū)住宅底商的小空間、混雜式的商業(yè)布局極不相稱，對(duì)新型商業(yè)物業(yè)的需求極為迫切。海淀商業(yè)相對(duì)于 CBD 和亞運(yùn)村明顯滯后，特別是品味感不足。建材方面，德國(guó)第一家居超市歐倍德落戶海淀，英國(guó)百安居選址海淀區(qū)，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的歐尚正在積極準(zhǔn)備中。從商業(yè)物業(yè)的需求主體看，中小投資者異軍突起，由此帶動(dòng)了小型底商需求量的增加。? 區(qū)域交通因素 區(qū)域交通便利。? 商業(yè)配套因素XX 大廈商業(yè)配套要以自身功能配套為主，與大商圈、大商業(yè)的呼應(yīng)及互補(bǔ)為輔。古為今用、洋為中用。二、XX 大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位市場(chǎng)形象與高檔寫字樓相匹配的商鋪多以綜合性業(yè)態(tài)組合模式為主，小規(guī)模、多品類、少品牌的精品型 Shopping mall 占市場(chǎng)主流。本案主力店鋪的選取原則引入一家中高檔西餐廳或主題西餐廳，價(jià)位在人均消費(fèi) 100200 元之間。將咖啡廳或酒吧、汽車快餐廳、超市、數(shù)碼影像、品牌展示等集中在一層推出，吸引客流，搶占市場(chǎng)。設(shè)計(jì)方案要保證主力店鋪的特色充分展現(xiàn)，更要保證以超市為根基，組合休閑、餐飲、娛樂(lè)及新生活方式體驗(yàn)的整體商業(yè)特色。目標(biāo)客戶群的狀況已在前面進(jìn)行了分析。如果 XX 大廈內(nèi)也一味地引進(jìn)一些類似檔次、特點(diǎn)的餐廳，肯定會(huì)面臨異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。XX 大廈位于城北，北京城北總體消費(fèi)水平高于城南，但消費(fèi)的產(chǎn)品國(guó)際化特點(diǎn)不如城東南部。二為附近的住戶。雖然大學(xué)生、留學(xué)生多數(shù)沒(méi)有穩(wěn)定收入，卻有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，消費(fèi)的渴望最為強(qiáng)烈。X 小區(qū)作為一個(gè)客流較大的交通樞紐，且有以遠(yuǎn)望樓為代表的相當(dāng)一部分中檔旅游定點(diǎn)飯店，國(guó)內(nèi)游客在此旅游住宿