【正文】 甴商業(yè)借款解決，%。表83 工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表序 號工程和費(fèi)用名稱單 位費(fèi) 用備 注1建設(shè)單位管理費(fèi)萬元 2前期工作準(zhǔn)備費(fèi)萬元3勘察設(shè)計費(fèi)萬元 12 12 40 150 15 4工程招投標(biāo)代理費(fèi)萬元125施工圖預(yù)算編制費(fèi)萬元6施工圖審查費(fèi)萬元7工程監(jiān)理費(fèi)萬元8環(huán)境影響評價費(fèi)萬元129交通影響評價費(fèi)萬元10職工培訓(xùn)費(fèi)萬元4011辦公及生活家具購置費(fèi)萬元15012聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)萬元15合計萬元基本預(yù)備費(fèi)是指在項目實(shí)施中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費(fèi)用，主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費(fèi)用。按建筑面積每平方米1元。6）施工圖預(yù)算編制費(fèi)根據(jù)某省物價局、某省財政廳、某省審計廳陜價費(fèi)調(diào)發(fā)〔1996〕16號《關(guān)于印發(fā)〈某省社會審計、會計咨詢業(yè)務(wù)收費(fèi)管理辦法及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》，%計取。3）勘察設(shè)計費(fèi)根據(jù)國家計委、建設(shè)部發(fā)布的計價格〔2002〕10號文《工程勘察設(shè)計收費(fèi)管理規(guī)定》，勘察設(shè)計費(fèi)包括編制項目建議書、可行性研究報告、投資估算、施工所需的設(shè)計文件等所進(jìn)行勘查、設(shè)計、研究試驗(yàn)等所需費(fèi)用。該項目新建124800㎡鋼結(jié)構(gòu)倉庫；2700㎡的辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)；7500平方米的職工宿舍，8000㎡的廣場，36800㎡的場內(nèi)道路，10000㎡廠縣綠化，垃圾回收縣、消防井、污水處理池、配電室、安保房等構(gòu)筑物共1000㎡。3）對于有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工，派往高等學(xué)校進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。6）具有一般的管理素質(zhì)。 表71 項目人員需求估算表類別人數(shù)（人）技術(shù)工人70司機(jī)600管理與經(jīng)營人員30后勤服務(wù)人員100普通工人700合計1500注：自有運(yùn)輸車輛100輛，聯(lián)營車輛200輛，每輛車配備2名司機(jī)。是指在倉儲環(huán)節(jié)直接從事倉儲作業(yè)工人、大修理等人員；（2）后勤保障人員?？紤]到本項目是物流中心，因此著重在項目的招商、形象宣傳計劃和商業(yè)服務(wù)方面進(jìn)行營銷策略的設(shè)計：、形象宣傳計劃（1）精美的宣傳冊：委托專業(yè)廣告設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行宣傳冊的設(shè)計與印刷；（2）建立本項目的專門網(wǎng)站；（3）對大型的生產(chǎn)廠商可免一定的租金或物業(yè)管理費(fèi)；（4）報紙廣告及新聞操作：根據(jù)招商計劃制定科學(xué)的廣告宣傳計劃；招商計劃大致分兩步進(jìn)行：第一步：直接和大型的生產(chǎn)廠商洽談，引進(jìn)品牌廠商，樹立形象地位；第二步：依托大型品牌的號召力，來帶動普通廠商。消防滅火采用聯(lián)動控制，消防滅火用水先期采用自建高位水池以及蓄水池解決，然后用接入的市政消防用水滅火。（3）消防安全措施遵照消防條例，根據(jù)物流配送中心的情況，購置消防器材，做好消防工作。 中心在運(yùn)作時，貨物的安全性是主要問題，特別是在貨物損壞、滅失以后，如何降低貨主的損失是最關(guān)鍵的問題。圖61 物流中心運(yùn)作流程倉儲信息管理系統(tǒng)由入庫管理子系統(tǒng)、出庫管理子系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫管理子系統(tǒng)、系統(tǒng)管班于系統(tǒng)等多功能軟件子系統(tǒng)組合構(gòu)成。2）建立環(huán)境監(jiān)督機(jī)構(gòu)，并配備相關(guān)的設(shè)施。在生態(tài)工業(yè)園倉儲物流項目的建設(shè)和運(yùn)作中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對可能對環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，采取積極的防治措施，保證勞動者的健康和安全。（3）辦公縣及職工宿舍縣。項目主要由以下幾個部分組成：（1）接貨與發(fā)貨以及裝載空間。（4）滿足防火、防汛要求及消防疏散要求。此外，廣場面積8000㎡，綠地面積10000㎡，其他構(gòu)筑物面積100㎡。此外，該縣域沒有風(fēng)景縣、名勝古跡、自然保護(hù)縣；不是軍事設(shè)防縣；不是民族宗教風(fēng)俗有特殊要求的地縣。（2）具有良好的投資環(huán)境。9月份為兩個明顯降水高峰；降雪：；氣象災(zāi)害：年內(nèi)主要?dú)庀鬄?zāi)害有干旱、雨澇、冰雹、大風(fēng)、干熱風(fēng)和低溫凍害。第四章 項目的建設(shè)條件項目建設(shè)條件包括項目建設(shè)自然條件、項目建設(shè)用地條件以及項目建設(shè)的市政配套條件。物流產(chǎn)業(yè)屬于勞動和資金密集型行業(yè)，需要大量的勞動力。目前國內(nèi)市場的流通領(lǐng)域流通環(huán)節(jié)過多，物資流通過于分散，造成資源效益低下，商品價格偏高，直接影響城鄉(xiāng)居民的購買力。現(xiàn)代物流是企業(yè)的“第三利潤源”。本項目的建設(shè)將進(jìn)一步完善生態(tài)工業(yè)園的配套設(shè)施，加快生態(tài)工業(yè)園建設(shè)的步伐，提高縣域內(nèi)產(chǎn)品流通效率及促進(jìn)園縣產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如果外資物流企業(yè)長驅(qū)直入，我國物流體系將受到嚴(yán)重沖擊。各自為政、高消耗、低效率的粗放型經(jīng)營模式已難以滿足生產(chǎn)企業(yè)、銷售企業(yè)對降低成本、減少流通環(huán)節(jié)的需求。同時，某省和某市人民政府對物流業(yè)的發(fā)展越來越重視，制定了相關(guān)物流發(fā)展規(guī)劃與政策。第三章 項目建設(shè)的必要性分析目前的經(jīng)濟(jì)形勢，國務(wù)院針提出振興十大產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃通知，其中物流業(yè)作為國家行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分，名列其中，這也標(biāo)志著國家將對物流業(yè)的發(fā)展進(jìn)行全方位的規(guī)劃、投資、引導(dǎo)，其重要性不言而喻。（1）《某市人民政府關(guān)于某市加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》意見指出：某市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展緩慢，物流成本偏高，已成為發(fā)展開放型經(jīng)濟(jì)的薄弱環(huán)節(jié)。（1）《某省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》規(guī)劃要求：運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)和管理手段，促進(jìn)交通運(yùn)輸、倉儲、流通加工、物流信息、包裝、搬運(yùn)裝卸、縣域分撥和配送等物流環(huán)節(jié)的有機(jī)結(jié)合，形成供應(yīng)鏈，提高物流業(yè)競爭力和現(xiàn)代化水平。（3）建立具有較大規(guī)模、較強(qiáng)競爭能力的企業(yè)主體平臺某物流業(yè)要以提高和完善物流產(chǎn)業(yè)素質(zhì)為目標(biāo)，在抓好現(xiàn)有物流資源整合的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外品牌企業(yè)，實(shí)現(xiàn)物流資源的合理配置，積極引導(dǎo)原來屬于不同部門的倉儲、運(yùn)輸、貨代、聯(lián)運(yùn)、集裝箱運(yùn)輸以及批發(fā)零售業(yè)依照市場化原則，運(yùn)用改組聯(lián)合、收購兼并、股份合作、租賃承包、分塊搞活等多種形式和辦法進(jìn)行資產(chǎn)重組，提升傳統(tǒng)物流企業(yè)服務(wù)功能，扶持產(chǎn)生一批現(xiàn)代物流專業(yè)公司和配送公司，并做強(qiáng)做大35家具有較強(qiáng)競爭實(shí)力的第三方物流企業(yè)。（2）建立高水平、高起點(diǎn)的建設(shè)物流基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)現(xiàn)代化水平為主的要素平臺要著眼于現(xiàn)代物流鏈?zhǔn)焦芾硐到y(tǒng)各個環(huán)節(jié)服務(wù)功能的增強(qiáng)和技術(shù)水平的提高，對倉儲、運(yùn)輸、分揀、加工、配送、包裝、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等物流要素運(yùn)用現(xiàn)代化電子信息技術(shù)進(jìn)行更新改造，為物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎(chǔ)。批發(fā)零售業(yè)、倉儲業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)等物流主體行業(yè)現(xiàn)有倉庫設(shè)施陳舊，設(shè)備老化，從事現(xiàn)代物流的技術(shù)含量不高，管理思想和信息化管理手段落后，還不能有效地運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)信息和電子技術(shù)進(jìn)行現(xiàn)代企業(yè)管理。受長期計劃經(jīng)濟(jì)的影響，物流被分割成多個部門管理，物流體系的內(nèi)在聯(lián)系被人為地分割，造成了物流資源重組和整合困難，物流設(shè)施社會服務(wù)水平不高。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的帶動下，物流業(yè)巨大的市場潛力吸引和迫使企業(yè)探索降低經(jīng)營成本、開辟新的利潤源的途徑。針對于此，某省應(yīng)大力發(fā)展專業(yè)化物流企業(yè)。（3）物流需求持續(xù)增加。咸陽機(jī)場與國內(nèi)50多個城市通航，并開通了東京、新加坡等多條國際航線；以某為中心的高等級公路干線網(wǎng)已經(jīng)建成；某鐵路已經(jīng)與東北、華東、華南、華中、西南及歐亞大陸橋形成了連接網(wǎng)絡(luò)，某省立體交通網(wǎng)絡(luò)樞紐已經(jīng)形成。 總而言之，西部物流企業(yè)總體水平較低，難以適應(yīng)新形勢的需要，也難以支持西部大開發(fā)的順利進(jìn)行，因此，西部物流產(chǎn)業(yè)還急需大跨步的發(fā)展。近年來，在市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制的推動下，中國物流業(yè)呈現(xiàn)一派繁榮發(fā)展的局面。隨著物流需求的回升，物流企業(yè)經(jīng)營外部環(huán)境將有所改善，物流企業(yè)業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)收入大幅下降局面有望得到扭轉(zhuǎn)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益雖然不會明顯改觀，但將好于上半年。綜合判斷，2012年下半年物流業(yè)將呈現(xiàn)平穩(wěn)加快增長態(tài)勢，物流業(yè)發(fā)展不會出現(xiàn)新的反復(fù)，而且增長速度將有所加快，整體形勢好于上半年。（2）新形勢下物流產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)新變化2012年上半年，雖然我國物流業(yè)運(yùn)行出現(xiàn)了許多積極變化，但由于國際金融危機(jī)不斷蔓延和加深的影響，我國物流市場需求仍顯不足，整體增長水平明顯落后于宏觀經(jīng)濟(jì)增長，企穩(wěn)回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)定。上海、重慶、四川三省市簽署了《口岸大通關(guān)合作框架協(xié)議》，在口岸查驗(yàn)、口岸資源、口岸物流、大通關(guān)報關(guān)報檢、電子口岸等方面加強(qiáng)合作。發(fā)展物流業(yè)，已成為國家發(fā)展的一個重點(diǎn)。我國每年的物資損耗在3000 億以上，主要原因是物流活動效率低，一件商品從生產(chǎn)到消費(fèi)，要經(jīng)過十幾次的搬運(yùn)、裝卸，長時間的儲存、保管等。我國的物流總成本大大高于發(fā)達(dá)國家，尤其在商品成本中，我國占到了60%，而美國和日本分別為36%和25%。我國的物流產(chǎn)業(yè)起步較西方國家比較晚，目前尚處于初級發(fā)展階段，物流設(shè)施、物流方式較為落后，物流意識淡薄，與發(fā)達(dá)國家相比，我國物流業(yè)的總體水平滯后，主要表現(xiàn)在：（1）條塊化分割嚴(yán)重。物流園縣建設(shè)開始起步，倉儲、配送設(shè)施現(xiàn)代化水平不斷提高，一批縣域性物流中心正在形成。2011年物流業(yè)增加值指 標(biāo) 名 稱單位本期同比增長(%)物流業(yè)增加值億元23078其中：交通運(yùn)輸業(yè)中物流部分億元16809倉儲業(yè)億元1737貿(mào)易業(yè)億元4035郵政業(yè)億元498（2） 物流業(yè)發(fā)展水平顯著提高一些制造企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)開始采用現(xiàn)代物流管理理念、方法和技術(shù)，實(shí)施流程再造和服務(wù)外包；傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉儲、貨代企業(yè)實(shí)行功能整合和服務(wù)延伸，加快向現(xiàn)代物流企業(yè)轉(zhuǎn)型；一批新型的物流企業(yè)迅速成長，形成了多種所有制、多種服務(wù)模式、多層次的物流企業(yè)群體。第三方物流給供應(yīng)鏈上各個參與者帶來了很多好處和方便，因而受到了極大的歡迎，市場潛力巨大，必將成為物流業(yè)的主流。因此，越來越多的企業(yè)紛紛選擇了倉儲物流業(yè)務(wù)的外包。同時全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的迅速發(fā)展和新興市場的形成，迫使企業(yè)采用全球戰(zhàn)略，以尋找他們的生產(chǎn)資源，越來越多的產(chǎn)品成為全球產(chǎn)品在世界范圍銷售。營業(yè)收入的下降會對項目的財務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來項目的效益，必須有良好的經(jīng)營運(yùn)作。項目的建設(shè)投資較大，是影響項目財務(wù)可行性的重要敏感性因素，建議建設(shè)單位嚴(yán)格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風(fēng)險。（6）本項目各種建設(shè)條件滿足施工要求，工程技術(shù)風(fēng)險較小，項目運(yùn)營過程中具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。（2）該項目的實(shí)施有利于某縣生態(tài)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，項目建成后主要服務(wù)于某市和咸陽市城際間的貨物倉儲和短途運(yùn)輸、配送服務(wù)，對提高斗門工業(yè)園內(nèi)商品流通效率有重大意義?？傊?，本項目的建設(shè)必將促進(jìn)某市物流業(yè)的發(fā)展，使資源與基礎(chǔ)設(shè)施得到最優(yōu)化配置，使之成為某國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，因此，建設(shè)本項目已迫在眉睫。（5）提高現(xiàn)代企業(yè)競爭力的需要本項目的建設(shè)為減少流通領(lǐng)域成本，提高利潤空間，增強(qiáng)某市企業(yè)競爭力，為某市國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來新的增長點(diǎn)。本項目旨在建立一個整合的、完善的物流服務(wù)體系(其硬件表現(xiàn)形式為物流基地或物流中心)，發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。此外，場內(nèi)道路面積36800㎡，廣場面積8000㎡，綠地面積10000㎡，其他構(gòu)筑物面積100㎡。（6）項目規(guī)模：，總占地面積300畝，總建筑面積約135000㎡（其中倉儲124800萬㎡，辦公樓建筑面積2700㎡，職工宿舍7500㎡）。（2）符合現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要傳統(tǒng)運(yùn)輸業(yè)、倉儲業(yè)長期各自為政、高消耗、低效率的粗放型經(jīng)營模式已難以滿足生產(chǎn)企業(yè)、銷售企業(yè)對降低成本、減少流通環(huán)節(jié)的需求。（4）促進(jìn)某經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展本項目建成后將促進(jìn)其它行業(yè)的發(fā)展，使資金、資源等在更大縣域范圍內(nèi)得到優(yōu)化配置，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性，通過縣域間優(yōu)勢互補(bǔ)，形成有效的聚集和規(guī)模經(jīng)濟(jì)，全面推動某經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。本項目的建設(shè)將有力地促進(jìn)和帶動周邊人員就業(yè)，創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，僅直接創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會就達(dá)1500個。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量一 財務(wù)數(shù)據(jù)（20計算期總和）1總資金萬元2營業(yè)收入萬元3營業(yè)稅金及附加萬元4利潤總額萬元5所得稅萬元6稅后利潤萬元二 財務(wù)評價指標(biāo)1項目財務(wù)凈現(xiàn)值萬元2項目內(nèi)部收益率%3靜態(tài)投資回收期年4項目總投資收益率%5盈虧平衡點(diǎn)%三、工程指標(biāo)1建筑面積13500㎡2容積率3綠化率5%（1）項目地理位置優(yōu)越，交通便利，適合發(fā)展倉儲物流配送業(yè)， 并且未來有較大發(fā)展空間。（5）本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)性，即良好的企業(yè)效益和社會效益。（2）控制投資。營業(yè)收入是影響項目盈利能力的敏感性因素。二次大戰(zhàn)以后，企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)水平的進(jìn)一步下降，伴隨著存貨管理已實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)與分配間的“零庫存”的優(yōu)化，這意味著原材料、部件與組件的備貨時間應(yīng)大大減少。第三方物流提供者為企業(yè)解決了上述難題，所謂第三方物流是指生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為集中精力搞好主業(yè)，把原來屬于自己處理的物流活動，以合同方式委托給專業(yè)物流服務(wù)企業(yè)，同時通過信息系統(tǒng)與物流企業(yè)保持密切聯(lián)系，以達(dá)到對物流全程管理的控制的一種物流運(yùn)作與管理方式。世界經(jīng)濟(jì)將在縱向上對工業(yè)、供應(yīng)商、用戶、貿(mào)易和物流公司進(jìn)行重新分工，介入生產(chǎn)以及銷售環(huán)節(jié)的物流公司的出現(xiàn)將是物流業(yè)發(fā)展的必然趨勢。 2011年物流業(yè)增加值為23078億元，%。截至2010年底，其中沿海萬噸級以上泊位1167個，擁有民用機(jī)場160個。而就2011年全年而言，雖然物流業(yè)受到國際金融危機(jī)較大程度的影響，但依然保持了旺盛的發(fā)展勢頭。（2）成本高。（4）效率低。其它在流通方式、物流服務(wù)等方面，都大大低于發(fā)達(dá)國家水平，直接影響了我國國民經(jīng)濟(jì)的增長。2010 年以來，縣域物流合作有了新的推動，由江蘇、浙江和上海兩省一市政府主管部門倡導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會牽頭的長三角地縣現(xiàn)代物流合