【正文】 使其對環(huán)境的污染降至最低?！獜U水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有機物。這種污染影響是暫時的，可逆的，工程一結(jié)束，污染影響也就隨之而停止。聲環(huán)境質(zhì)量當(dāng)?shù)卦肼晛碇饕獮榈缆方煌愒肼?，基本上沒有形成噪聲公害。高科技、高效益原則大力采用現(xiàn)代化生物技術(shù)、生態(tài)技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、節(jié)水技術(shù)、再循環(huán)技術(shù)和信息技術(shù)，采納國際上先進的生產(chǎn)過程管理和環(huán)境管理標準，要求經(jīng)濟效益和環(huán)境效益實現(xiàn)最佳平衡，實現(xiàn)“雙贏”． 軟硬件并重原則硬件指具體工程項目的建設(shè)，軟件包括**生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)等，在進行硬件建設(shè)同時必須建立和完善軟件建設(shè)，使公共中心區(qū)得到健康、持續(xù)發(fā)展。（三）環(huán)境保護原則與自然和諧共存原則生態(tài)旅游度假區(qū)應(yīng)與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能。實行環(huán)保與經(jīng)濟建設(shè)同步持續(xù)發(fā)展。 《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準》（GB162971996）； l無害化處理設(shè)施：根據(jù)區(qū)域垃圾產(chǎn)出量，建設(shè)垃圾無害化處理場。資金來源除政府予以引導(dǎo)性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛(wèi)生等部門籌集為主。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。（三）信息咨詢服務(wù)設(shè)施建設(shè)**生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)游客接待中心，并聯(lián)入**區(qū)域旅游公共信息服務(wù)系統(tǒng)，在主要廣場、車站等處設(shè)置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構(gòu)建綜合旅游信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺，實現(xiàn)散客在區(qū)域內(nèi)的無障礙旅游。表51 旅游相關(guān)標識牌設(shè)置情況主要設(shè)置地點數(shù)量（塊）形象標識牌主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等10交通引導(dǎo)牌G205高速公路出口處5景點標識牌主要景點外圍地區(qū)8服務(wù)提示牌主要景點外圍、交通中轉(zhuǎn)、游客集散地等18（二）給水及供電設(shè)施供水設(shè)施目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設(shè)施，隨著**生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，游客規(guī)模的增加，原有的供水設(shè)施不能滿足項目區(qū)生活、消防的用水需求。三、配套施設(shè)建設(shè)（一）交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為適應(yīng)旅游開發(fā)和發(fā)展的需要，加強旅游公路、城鎮(zhèn)街道體系及標識標牌等配套設(shè)施建設(shè)是當(dāng)務(wù)之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。濕地溫室植物園：選址：原**監(jiān)獄一監(jiān)區(qū)所在位置規(guī)模：占地面積100公頃，實際建設(shè)用地30公頃，其余為生態(tài)保護用地?？善刚埉?dāng)?shù)丶案鞯貜N師研究自創(chuàng)或借鑒中國古代藥膳、素食等?？砷_設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養(yǎng)生和度假。住宅區(qū)內(nèi)需設(shè)計景觀循環(huán)水系。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。二、重點建設(shè)項目（一）旅游房地產(chǎn)項目即建設(shè)綠色生態(tài)社區(qū)。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。第五章 建設(shè)方案和內(nèi)容一、項目總體思路總體創(chuàng)意旅游 + 地產(chǎn)，即：濕地生態(tài)養(yǎng)身旅游 + 商務(wù)度假人居地產(chǎn)。小結(jié)：當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策、振興東北發(fā)展戰(zhàn)略、資源型城市轉(zhuǎn)型政策及省沿海經(jīng)濟帶建設(shè)的優(yōu)惠支持政策，以及**市加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定及相關(guān)配套優(yōu)惠措施為**生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)項目的建設(shè)實施提供了外部政策條件。**風(fēng)情小鎮(zhèn)擁有良好的外部交通環(huán)境依托，同時所在區(qū)域內(nèi)交通基礎(chǔ)條件較好，主要節(jié)點都有公路相通，可以滿足建設(shè)施工要求，基本不需要新建大的交通項目。溝海鐵路橫貫**，境內(nèi)里程90多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接。鑫安源生態(tài)園1642054010省內(nèi)占90%、省外10%數(shù)據(jù)來源：**市旅游局資料統(tǒng)計項目競爭力分析由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，**，紅海灘和**。本次 “綠色生態(tài)社區(qū)”的旅游房產(chǎn)項目，以生態(tài)環(huán)保為理念，充分體現(xiàn)生態(tài)的生活環(huán)境、生態(tài)的生活方式和生態(tài)的生活品位，迎合了未來消費市場的趨勢。 **市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計 居民住房總面積人均住房面積建筑樣式高層多層別墅其他28%60%3%9%樓房住宅面積80平方米以下80110平方米110平方米以上46%45%9%營口市區(qū)現(xiàn)有住房情況統(tǒng)計居民住房總面積人均住房面積建筑樣式高層多層別墅其他32%59%2%7%樓房住宅面積80平方米以下80110平方米110平方米以上51%43%6%**市新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況調(diào)查根據(jù)對**興隆臺區(qū)及周邊地區(qū)初步調(diào)查，2007年到2008年新開發(fā)的房地產(chǎn)項目8個，總建筑面積約180萬平方米，多為中密度住宅。京津唐地區(qū)居民對景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計景區(qū)特點秀麗或宏偉濱?；蛏謿v史名勝鄉(xiāng)村田野民俗建筑提及率50%70%50%60%30%10%30%10%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺京津地區(qū)居民旅游項目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計項目類型休閑度假類商務(wù)會展類旅游地產(chǎn)類其他偏好率72%%%%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)旅游的最主要的目的是濱海休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務(wù)出差。同時考慮環(huán)渤海地區(qū)北方氣候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。在三次調(diào)查中，%的京津地區(qū)居民離開本地到環(huán)渤海省市旅游。其中，國際游游平均花費1萬元，國內(nèi)游平均花費2200元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。其中，旅游市場潛力很大。**主要商業(yè)場所調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計名 稱2005年2006年2007年總收入人次（萬）總收入人次（萬）總收入人次（萬）**興隆四百800萬元80850萬元901000萬元95興隆大廈1001102億120遼河商業(yè)城8000萬901億100110商貿(mào)城9000萬901億100110鼎信商廈2000萬702100萬802400萬100潤達購物廣場600萬50800萬60900萬79百特量販超市2000萬802300萬902600萬95海灣商廈400萬40600萬50850萬65（二）遼中及東北周邊地區(qū)（1）旅游需求調(diào)查**與東北地區(qū)在地域上相鄰近，同時在景觀環(huán)境上存在著較大差異性。其中，酒吧、茶吧在111月為旺季，510月為淡季。房地產(chǎn)市場需求調(diào)查通過問卷調(diào)查的方式，在**市興隆臺區(qū)及營口市區(qū)，對5000名市民進行隨機調(diào)查。據(jù)初步統(tǒng)計，2007年兩市GDP總量分別超過554和569億元，城市人均可支配收入超過13500元，在全省居于前列。關(guān)于市場需求，可以分為“營（口）盤（錦）”地區(qū)、遼中城市群及東北周邊地區(qū)、京津唐地區(qū)三大需求市場?；顒臃绞接谐舜ⅡT馬等。三、區(qū)域旅游發(fā)展背景**市以濕地生態(tài)為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產(chǎn)品開發(fā)滯后、旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)配套設(shè)施欠缺，資源優(yōu)勢尚未轉(zhuǎn)化為市場優(yōu)勢。公司還是國家有機食品生產(chǎn)基地。****生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)多元化的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)充分發(fā)揮了大型國有農(nóng)場的資源優(yōu)勢，農(nóng)場經(jīng)濟實力顯著增強，在省直單位中名列前茅。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》，從城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市發(fā)展走向來看，**旅游綜合開發(fā)項目所在區(qū)域是城市向新區(qū)拓展的重要地段，是承接沿海產(chǎn)業(yè)帶和區(qū)域拓展的戰(zhàn)略要地，承接城市的總體發(fā)展方向。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮(zhèn)、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態(tài)森林和濃郁的藝術(shù)氣息構(gòu)成了一個浪漫、詩意的主題小鎮(zhèn)。旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展不僅有利于當(dāng)前國民經(jīng)濟增長,同時也為實現(xiàn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和建設(shè)新農(nóng)村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮(zhèn),如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情為特色的江南古鎮(zhèn)周莊,有獨特魅力和濃郁民族風(fēng)情的云南麗江古城,以及分別以歷史文化、民族風(fēng)情、丹霞地貌、美食文化、生態(tài)旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣,利用主題特色，形成了旅游競爭優(yōu)勢使其脫穎而出,成為我國旅游業(yè)的新星。通過對生態(tài)效益、社會效益和經(jīng)濟效益的綜合評價，無論從經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、生態(tài)效益、社會效益上來看，此項目都是可行的，是功在當(dāng)代利在千秋的舉措。旅游開發(fā)的直接社會效益是將會增加當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)機會，提高群眾生活質(zhì)量和水平、利于區(qū)域旅游品牌形象的打造。旅游規(guī)劃通則（GB/T189712003）》；《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定（GB/T17775－2003）》；《旅游資源分類、調(diào)查與評定（GB/18972－2003）》；《風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范（GB 502981999）》。 三是能迅速集聚人氣，實現(xiàn)城鎮(zhèn)的中心化和整體土地價值的升值，將景區(qū)開發(fā)深化為區(qū)域發(fā)展的策劃思路對于處在城鄉(xiāng)結(jié)合部的旅游區(qū)也具有一定的啟發(fā)作用。二、項目建設(shè)必要性與意義**風(fēng)情小鎮(zhèn)項目的建設(shè)是生態(tài)環(huán)境資源綜合開發(fā)和利用的需要，是旅游景區(qū)發(fā)展到的必然趨勢。（二）研究內(nèi)容按照建設(shè)項目可行性研究報告編制辦法的要求，本項可行性研究的內(nèi)容主要包括：項目背景分析；項目建設(shè)的必要性；項目建設(shè)的依據(jù)；項目建設(shè)條件分析；旅游市場現(xiàn)狀及預(yù)測分析；項目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模；投資估算及資金籌措；項目建設(shè)進度安排；項目組織運作；項目的國民經(jīng)濟效益分析；項目的社會效益分析；項目的生態(tài)效益分析及評價。二是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)，促進新型城鎮(zhèn)更快轉(zhuǎn)向特色與專業(yè)城鎮(zhèn)和現(xiàn)代化城鎮(zhèn)意義重大，該項目的開發(fā)要擺脫單純景點建設(shè)的套路，將區(qū)域所有資源納入旅游資源體系，構(gòu)建特色旅游區(qū)域，形成對不同消費群體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成旅游深層次開發(fā)，突出以旅游帶動主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，強化房產(chǎn)、休閑、漁業(yè)、旅游等各行業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的連帶關(guān)系，從而強力帶動村鎮(zhèn)的城市化進程。（二）有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及標準《中華人民共和國國家標準在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業(yè)都將產(chǎn)生良好的社會效益。在經(jīng)濟效益方面，規(guī)劃建設(shè)旅游項目財務(wù)指標表明該項目具有較強的盈利能力，且風(fēng)險都在可控的范圍內(nèi)。一、城鎮(zhèn)旅游發(fā)展背景旅游與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展是我國小城鎮(zhèn)發(fā)展的一種重要形式。如浦江鎮(zhèn)將被建成為具有意大利為特色主題的新城、安亭將建成具有德國為特色主題的新城。二、區(qū)域社會經(jīng)濟背景在《沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設(shè)規(guī)劃》城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中指出，要完善城市功能，引導(dǎo)人口向沿海經(jīng)濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發(fā)展的總體趨向。**作為沿海地帶的重要支撐和組成部分，在區(qū)域整合中起到重要的作用。公司有耕地近4萬畝，蘆葦2 萬多畝，公司以發(fā)展優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)為目標，選用優(yōu)良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產(chǎn)線，提升了糧米加工質(zhì)量，生產(chǎn)的“粳冠”牌大米先后榮獲省名牌產(chǎn)品、國家免檢產(chǎn)品。小結(jié)：****生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)開發(fā)項目，充分整合工業(yè)、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)等用地類型，充分利用荒地、葦?shù)?、灘涂等地價格、低產(chǎn)業(yè)密度用地，建設(shè)新型生態(tài)小鎮(zhèn)，開發(fā)生態(tài)旅游項目，發(fā)展生態(tài)旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)環(huán)保理念，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質(zhì)構(gòu)造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構(gòu)成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內(nèi)部設(shè)有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風(fēng)味小吃等項目。針對以上三大市場采取實地考察、座談、調(diào)查問卷、統(tǒng)計資料分析、訪談等多種調(diào)查方法，從市場的需求和供給兩個方面對市場進行可行性研究。一、市場需求調(diào)查（一）本地和營口市場潛在消費能力調(diào)查近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，**、營口經(jīng)濟保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比，2007年**與營口城市人均可支配收入接近2000美元，相當(dāng)于長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費熱點。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費3090元，主要集中在周末和節(jié)假日等。**營口地區(qū)休閑方式及時間調(diào)查統(tǒng)計休閑方式酒吧、茶吧歌舞廳溫泉水療其他28%35%32%5%休閑時間節(jié)假日周末下班后其他時間12%75%11%2%人均消費3060元6090元90120元120元以上50%25%17%8%商業(yè)消費調(diào)查通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、問卷調(diào)查等方式，對**地區(qū)商業(yè)場所進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析，**大型購物場所主要有8家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果反映出**及周邊地區(qū)商業(yè)購買力很強。2007年東北地區(qū)城市居民人均旅游2次，人均旅游花費296元，%。2006年京津唐地區(qū)居民出游率將超過200%。根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費行為監(jiān)測研究，2006年三次調(diào)查總計接觸樣本6055個。由于本調(diào)查尚缺101月共4個月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。（2）消費趨向調(diào)查由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計，對京津唐地區(qū)居民對景區(qū)和旅游項目的選擇偏好進行統(tǒng)計分析。二、市場供給調(diào)查（一）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有住房情況調(diào)查通過對相關(guān)資料的統(tǒng)計整理，得出**、營口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。**市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計樓盤名稱位置總建筑面積（萬平米）容積率戶型均價（元/平方米）主要客源紫潤茗都興隆臺區(qū)50高層3250本地及周邊