四十軍部可行性研究報告-全文預(yù)覽
【正文】 0億元；社會消費品零售總額374億元；引進(jìn)域外資金700億元；城市人均可支配收入20155元，錦州正為建設(shè)遼寧沿海第二大城市而努力奮斗?？谝?guī)模為260280萬人。產(chǎn)業(yè)政策錦州市充分發(fā)揮實施沿海開發(fā)開放國家戰(zhàn)略、國家和省級開發(fā)區(qū)等政策優(yōu)勢，以世園會建設(shè)為牽動，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，推進(jìn)體制機(jī)制創(chuàng)新，全面優(yōu)化沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局，努力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群和城市功能協(xié)調(diào)互動發(fā)展，加快形成沿海經(jīng)濟(jì)隆起帶和沿海城市帶。全區(qū)東西長143公里，南北寬約114公里，是遼西走廊的中心城市。經(jīng)錦州市人民政府批準(zhǔn)，錦州市國土資源局決定以拍賣方式出讓本項目宗地的國有土地使用權(quán)。項目宗地開發(fā)可行性研究報告 目錄一、項目概況 二、錦州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展評估三、項目運營主要目的 四、項目開發(fā)模式五、項目掠影六、市場環(huán)境分析 七、項目優(yōu)劣勢分析八、初步規(guī)劃方案及指標(biāo) 九、運營關(guān)鍵點 十、項目效益測算 十一、本項目與該區(qū)域集團(tuán)項目對比分析 十二、項目可研結(jié)論一、 項目概況部項目項目宗地地處錦州市核心商業(yè)圈，位于城市主干道解放路北側(cè)，東臨山東街，北臨宜昌路，西臨廣東街。2014年10月30日前凈地交付。二、錦州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展評估城市基本狀況錦州市位于遼寧省西南部，東與沈陽、鞍山、盤錦相連：西鄰葫蘆島：北與朝陽、阜新接壤；南臨渤海灣。2011年全市實現(xiàn)房地產(chǎn)投資110億元，商品房銷售額143億元，金融機(jī)構(gòu)新增貸款120億元，現(xiàn)階段錦州房地產(chǎn)市場呈平穩(wěn)發(fā)展趨勢。遠(yuǎn)期城市總用地規(guī)模為494平方公里，其中錦州港、濱海新區(qū)、龍棲灣新區(qū)、大有經(jīng)濟(jì)區(qū)、建業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)“五大板塊”，建設(shè)用地規(guī)模為394平方公里，主城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模為100平方公里：城市總?cè)?。城市社會?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 錦州是遼西重要工業(yè)城市。四、項目開發(fā)模式該項目開發(fā)采用住宅+商業(yè)+辦公的團(tuán)地再造的開發(fā)模式：s 團(tuán)地再造，商業(yè)升級；s 商業(yè)以可售物業(yè)最大化及可以考慮商業(yè)團(tuán)購；s 大型的辦公樓可以作為金融中心、行政辦公大樓，增加地域價值。海一品開發(fā)商錦州宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置宜昌路、鄭州街交叉口西南角占地面積5678總建筑面積25524容積率 規(guī)劃用途商住棟數(shù)2棟綠化率30%產(chǎn)品1棟3層門市（3668m2）銷售均價面積區(qū)間22652層56平米1棟24層住宅（15600m2）住宅10000主力戶型約30總戶數(shù)約70存量住宅約15竣工時間2013年末錦州茂業(yè)中心開發(fā)商錦州茂業(yè)置業(yè)有限公司地理位置中央大街以東，宜昌路以南，廣東街以西，中百商廈以北占地面積5974總建筑面積92054容積率 規(guī)劃用途商業(yè)棟數(shù)2棟綠化率30%產(chǎn)品1棟9層商場（51497m2）銷售均價 面積區(qū)間47801棟32層寫字樓（30680m2） 主力戶型47總戶數(shù) 存量 竣工時間約2015年末寶地（二）商圈分析錦州市商業(yè)分析古塔區(qū)：s 中央大街核心商圈s 小商品批發(fā)市場s 人民街小吃街s 廣廈電子市場s 英特、錦華購物廣場s 大潤發(fā)超市凌河區(qū)：s 新瑪特超市松山新區(qū)s 家具建材市場（1）未來中央大街核心區(qū)將分為七大區(qū)域（如右圖）：交通樞紐：位于鐵路站前廣場 區(qū)域，以集散、交通功能辦公為主；商務(wù)辦公：以現(xiàn)代商務(wù)辦公功能為主，依托于交通樞紐區(qū)；商業(yè)商貿(mào)：為商業(yè)活動的主力區(qū)域，現(xiàn)代式購物體驗核心區(qū)，集文化娛樂、購物、餐飲于一體的商業(yè)步行街；酒店公寓：現(xiàn)代旅游酒店服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)；商務(wù)辦公：高端商務(wù)辦公區(qū)域；公寓辦公：現(xiàn)代高端居住社區(qū)及居住辦公混合區(qū)；文化展示：現(xiàn)代文化博物展示中心，新的城市公共活動節(jié)點。一層 ：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。五層：手機(jī)、電器、兒童服飾、家居生活用品、超市。四層：男裝百貨大樓2萬平米((地上4層))20%25%一層：家電、珠寶、手表、手機(jī)。一層：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。5層：電影院、餐飲。1）主要百貨商業(yè)租金為經(jīng)營者與商場以扣點形式進(jìn)行分配，錦華與英特等中低檔商場為對外租售，并均設(shè)有招商辦公室進(jìn)行招商。原因主要有以下幾個方面：s 遼西電子市場體量小，3層一側(cè)；經(jīng)營業(yè)態(tài)零散，無品牌電子，無法形成集聚氛圍；本電子市場面對廣廈電子出口處未開設(shè)通往電子市場的開口，是李寧專賣店，客戶進(jìn)入電子市場需繞道正門后再上至3層，相對便捷程度不足；s 廣廈電子是錦州最早開設(shè)的專業(yè)電子市場，人們已對廣廈電子市場認(rèn)可，形成購物習(xí)慣。 錦州市門市分析（1） 業(yè)態(tài)分布情況（2） 幾個主要商街租金水平分析位置主營業(yè)態(tài)平均租金（元/平方米*天）經(jīng)營狀況中央大街以百貨、家電賣場及沿街商鋪等為主，其中服飾、皮鞋箱包等零售占據(jù)較大比重1030經(jīng)營較好，人流量大，城市商業(yè)地位較高解放路以服飾品牌專賣、婚紗攝影、商務(wù)賓館為主要業(yè)態(tài)35市區(qū)最寬的主干道，消費環(huán)境較好上海路/宜昌路大賣場、批發(fā)市場、家具家電日常消費品市場、輕紡市場等34大賣場、批發(fā)市場、家具家電日常消費品市場、輕紡市場等人民街錦州特色餐飲、全國各地餐飲13經(jīng)營較好，尤其晚餐時段，影響力較大士英街KTV、足浴和各
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