【正文】 銷售開工2006200320022001項目二、開發(fā)計劃安排第六部分 成本及投資收益預(yù)測一、成本預(yù)測現(xiàn)先暫時按《某新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書》進(jìn)行測算，該項目總占地面積 畝，折 萬㎡，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 M2 。住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細(xì)節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡約、溫馨的格調(diào)。對于每一期的住宅建設(shè)都有與之相適應(yīng)的成熟配套。規(guī)劃布局及分期情況規(guī)劃布局我們設(shè)想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為4個區(qū)，主入口在地塊南側(cè) 路，北側(cè)次出入口通過 路可通達(dá) 路。從產(chǎn)品的角度來分析，應(yīng)為低層低密度為主的Townhouse新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢，吸引追求高尚生活的客戶前來居住。中心景觀位置應(yīng)考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設(shè)在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側(cè)，形成內(nèi)聚式商業(yè)設(shè)施。小區(qū)主入口設(shè)置 由于在規(guī)劃華東路上不可設(shè)出入口，小區(qū)主入口設(shè)置在 路，可以直接依托路的交通便利；北側(cè)在 路上可以設(shè)輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的8條公交線路和周邊及市區(qū)連接。地塊現(xiàn)為農(nóng)田及部分農(nóng)舍，基地內(nèi)有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里。l 應(yīng)完成適當(dāng)數(shù)量的休閑運(yùn)動設(shè)施。l 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。 2）多層產(chǎn)品客戶l 職業(yè)面貌：主要針對企業(yè)中低層工作人員、年輕白領(lǐng)和高級知識分子。產(chǎn)品類型戶型面積（m2）比例（％）聯(lián)體別墅170190253層22024025多層二房二廳9020三房二廳12013025四房二廳1405價格建議1）單價l 聯(lián)體別墅均價 元/平方米； l 多層均價 元/平方米。l 宗地所屬的某北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于某南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢。l 宗地所屬的某北區(qū)在產(chǎn)品供應(yīng)上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對于別墅市場而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個項目，而且已處于尾盤階段。一期即將交房，二期出地面銷售率一期：100%二期：95%還未正式銷售一、二期：50%以上一、二期：95%以上一期：95%二期：55%競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區(qū)域的競爭。周邊沒有住宅項目，外環(huán)線內(nèi)側(cè)有少量別墅和小高層項目。金橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的邊沿，周邊以工人新村為主。l 特點：整個居住區(qū)可能由多個開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，為小區(qū)內(nèi)多個項目提供服務(wù) 。l 某新區(qū)2000年度10萬M2以上個案列表編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)編號個案名稱案量(m2)1天安花園3600006錦繡天第12000011御景園1050002怡東花園1400007仁恒濱江20000012湯臣豪園1500003恒大華城4200008香榭里花園11000013博愛家園1400004東上海新城5000009萬邦都市花園40000014康橋半島10800005陽光歐洲城11000010恒大翰城80000015證大花園580000l 某大型個案基本集中于生活配套設(shè)施集中地區(qū)，如金橋、聯(lián)洋、六里、上南和內(nèi)環(huán)線內(nèi)成熟區(qū)域，項目本身無法完成配套的自我完善。某新區(qū)大型個案和大型居住區(qū)1）大型個案：l 定義：根據(jù)某目前的個案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點，其界定在總建筑面積10萬平方米以上。某北區(qū)市場情況l 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬平方米左右。l 市場價格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價。二、市場背景某整體市場情況1）某市場區(qū)分：l 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將某新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀(jì)公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個區(qū)域市場。劣勢l 周邊生活配套薄弱，需要在項目規(guī)劃中解決。第三部分 市場分析一、宗地優(yōu)劣勢優(yōu)勢l 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項目營銷，開發(fā)消費市場潛力。2） 已征用未開發(fā)土地：從嚴(yán)格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。土地風(fēng)險：征地問題存在一定難度，使土地使用權(quán)取得有一定風(fēng)險。 合作條件1）合作價款：2）住宅建設(shè)配套費3）交地進(jìn)度4）付款進(jìn)度第二部分 法律風(fēng)險分析一、合作地塊土地現(xiàn)狀目前地塊存在未征用土地、已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地：未征用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設(shè)用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農(nóng)田。 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學(xué)生公寓等教育園區(qū)配套。 范圍：東起某運(yùn)河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務(wù)。 范圍：東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。在未來10年內(nèi)，將建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。3）張江高科技園區(qū)：占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，截止目前總投資額近12億美元。代表企業(yè)有Intel和IBM等。 ，方案預(yù)計在5月可獲批復(fù)。宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側(cè)一公里附近建35KV變電站一座；在金海路埋設(shè)8001000的自來水管一根；規(guī)劃在華東路設(shè)500污水管一根。216。216。 地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在610米左右，除東側(cè)小部分河道淤塞，其余水質(zhì)清澈。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側(cè)，直線距離5公里左右。曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。上述五大項目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結(jié)合部