【正文】 一、 東海岸公寓經(jīng)營定位、模式及測算A、 東海岸公寓經(jīng)營定位：精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房為基礎(chǔ)，吸引業(yè)主委托加入，以日租經(jīng)營模式為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。達(dá)到業(yè)主，住客，公司的權(quán)益均衡的目的。期間業(yè)主入住自有的物業(yè)，需提前三天通知前臺，不需支付租金和傭金，但要即時支付50元/天/間的客房服務(wù)費。年物業(yè)費用:2567元(1)、物業(yè)管理費: M2 12月=1815元(2)、本體維修金: M212月=152元(3)、房內(nèi)清潔費:50元/月12月=600元年租金收入：61828元(1)、全年入住天數(shù)：365天45%（入住率）=164天（較保守估算）(2)、年租金收入：377元/天（六五折價）164天=61828元客房服務(wù)費：164天50元/天= 8200元支付傭金: 6182810%=6182元稅金:61828元12%= 7419元投資凈收益:(1)、按天租賃年凈收益：37460元 = (年租金收入物業(yè)費用客房費用支付傭金稅金) = 618282567820061827419=37460元(2)、按天租賃年收益率: % = 37460/343,020=%(3)、投資回收期: 注：裝修、家私、電器的價格為估算。D利用深圳本地的萬科社區(qū)和各地的分公司社區(qū)的萬科業(yè)主資源進(jìn)行推廣。并可探討和總結(jié)出一套適合東海岸公寓實際情況的經(jīng)營管理模式，取得寶貴的管理經(jīng)驗，培養(yǎng)和儲備酒店管理及相關(guān)領(lǐng)域的人員，為物業(yè)公司開拓新的經(jīng)營領(lǐng)域，為物業(yè)公司在此領(lǐng)域中快速、穩(wěn)步和持續(xù)的發(fā)展做好相應(yīng)的工作。B、房間家私及配置說明 項目戶型一房一廳注單房注家私類布置床酒店客房用（無床頭、帶床墊）190cm *180cm 酒店客房用（無床頭、帶床墊）190cm*180cm 床頭柜2個，尺寸據(jù)實地情況2個，尺寸據(jù)室地情況 大兩位布藝沙發(fā)1個，尺寸據(jù)實地情況——一位布藝沙發(fā)1個，尺寸據(jù)實地情況，款式與大兩位一致2個角幾1個，尺寸據(jù)實地情況，與布藝沙發(fā)配套——茶幾1個，尺寸據(jù)實地情況，與布藝沙發(fā)配套1個電視柜1個，尺寸據(jù)實地情況1個，尺寸據(jù)實地情況休閑椅1個，陽光室用——圓幾1個，陽光室用——戶外扶手椅2張，陽臺用2張，陽臺用戶外圓幾1個，陽臺用1個，陽臺用2件寫字臺1個，尺寸據(jù)實地情況1個，尺寸據(jù)室地情況衣柜1個（深度5565cm）其余尺寸據(jù)現(xiàn)場定1個（深度5565cm）其余尺寸據(jù)現(xiàn)場定窗簾尺寸據(jù)現(xiàn)場定（雙層）尺寸據(jù)現(xiàn)場定（雙層）電器類配置（含散件）空調(diào)1臺（，單冷國產(chǎn)變頻）1臺（，單冷國產(chǎn)變頻）電視機(jī)1臺，25寸國產(chǎn)超頻或純平1臺，25寸國產(chǎn)超頻或純平小冰箱1臺，容量和尺寸據(jù)實地定1臺，容量和尺寸據(jù)實地定電熱水壺1臺，款式另定1臺，款式另定熱水器1臺，浴室用（容量810升）1臺，浴室用（容量810升）排氣扇1臺，浴室用窗式1臺，浴室用窗式電話機(jī)2部1部浴室用散件毛巾架、浴巾架、掛鉤、紙巾架、晾衣器（安裝尺寸據(jù)實地定）毛巾架、浴巾架、掛鉤、紙巾架、晾衣器（安裝尺寸據(jù)實地定）浴室浴簾1副（連架、防水）1副（連架、防水）浴室鏡子1面，尺寸據(jù)實地定1面，尺寸據(jù)實地定廳、房照明臺燈落地?zé)襞P室壁燈（床頭）懸關(guān)燈1臺燈落地?zé)舸差^燈懸關(guān)燈1洗手間照明筒燈2鏡前壁燈或石英射燈12筒燈鏡前壁等或射燈2備注：帶*號項目為基本配置。二者的共同目標(biāo)是為業(yè)主（賓客）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以贏利為目的。 A東海岸物業(yè)管理處服務(wù)管理范圍：物業(yè)管理處入伙流程及相關(guān)事宜禮儀接待組以上由地產(chǎn)負(fù)責(zé)客服組以下由物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)公司簽約審核組物業(yè)公司收銀組物業(yè)公司收樓引導(dǎo)組YES裝修審批組是否需現(xiàn)場辦理裝修手續(xù)NO收樓結(jié)束注：入伙時場景布置、宣傳資料發(fā)放由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)。（2）物業(yè)處提供人力協(xié)助酒店經(jīng)營用房家私進(jìn)場，按酒店經(jīng)營方要求完成相關(guān)布置，業(yè)主自用搬遷可進(jìn)行有償搬遷。（3）、公共性服務(wù)（社區(qū)文化、教育、體育）：所有業(yè)主共享。宣傳咨詢組：由專人進(jìn)行一對一講解酒店經(jīng)營模式。（2）服務(wù)重疊物業(yè)同酒店在發(fā)生服務(wù)重疊時，最早接受服務(wù)要求的一方為責(zé)任人，在服務(wù)發(fā)生后，由酒店經(jīng)理及物業(yè)主任就服務(wù)發(fā)生相關(guān)的費用、工作程序改進(jìn)等問題進(jìn)行溝通劃定。定位：具備各種商務(wù)培訓(xùn)功能，以運動、休閑、健康為主題的開放式會所。（3）當(dāng)B類貴賓金卡持有人入會所消費時，應(yīng)主動出示該卡，并享受相應(yīng)優(yōu)惠政策；注： 優(yōu)惠政策范圍：會所所有服務(wù)項目；優(yōu)惠方式：折扣、免費、附送、包價、營銷組合等。 （3）休閑中心：室內(nèi)的游泳池 桑拿保健中心 健身體操房、美容美發(fā)相關(guān)配套：健身器材、美容器材、桑拿保健器材以及輔助設(shè)備 （4）服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)：會議中心場地規(guī)格雅蘭酒店景明達(dá)酒店東海岸會所10人—20人1500元/天700元/天800元/天20人—40人2000元/天1000元/天1000元/天100人以上7000元/天3000元/天3500元/天體育休閑中心服務(wù)項目參考價位服務(wù)項目參考價位乒乓球15元/小時壁球30元/小時羽毛球20元/小時棋牌室20元/小時網(wǎng)球40元/小時游泳池10元/次臺球30元/小時籃球館3500元/天450元/場 B服務(wù)項目推廣（1） 會員連鎖至尊服務(wù)、會員可享受指定萬科社區(qū)會所連鎖服務(wù)，即商業(yè)街餐飲、休閑優(yōu)惠折扣；（2） 充分利用海濱優(yōu)勢，推廣系列海文化活動營造海洋文化的環(huán)境和氛圍，引入沖浪帆板、潛水、沙灘排球、篝火晚會等節(jié)目，充分滿足人們親海心理需要；（3） 利用東海岸項目郊野公園，開展放風(fēng)箏、飛碟、登山比賽等活動，將會所充分延伸，滿足人們回歸生態(tài)自然懷抱的心理需要；（4） 營銷組合，將酒店和會所充分結(jié)合，實行互動推廣，發(fā)揮資源的最大效率。四、東海岸公寓裝修設(shè)計大賽方案A、東海岸公寓裝修設(shè)計大賽方案征集“海岸搭建舞臺，設(shè)計成就精彩”！以設(shè)計師的眼光發(fā)現(xiàn)美，以設(shè)計師的創(chuàng)意為海邊度假人士配置更完美休閑套餐，本次活動面向社會各界設(shè)計高手征集裝修設(shè)計方案。參賽者可任選其一進(jìn)行設(shè)計，也可遞交兩幅作品。（注：以上三項圖紙規(guī)格為2圖，白底黑線繪制，比例1：50） D、效果圖：規(guī)格不小于420300mm，