【正文】 大的影響，從長遠(yuǎn)看，這些問題將是發(fā)展中不可回避的問題，因此借鑒一、二線城市房地產(chǎn)發(fā)展的成熟經(jīng)驗，結(jié)合某縣房地產(chǎn)發(fā)展特征，某縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢在市場縱深化，運行發(fā)展的良好態(tài)勢下，于產(chǎn)品創(chuàng)新發(fā)展加大力度?！　∧晨h房產(chǎn)市場有三個明顯的特征：一是剛性需求量大，投機買房的相對少一些；二是開發(fā)成本低廉；三是房地產(chǎn)泡沫較小?！　〖涌旒?zhèn)建設(shè)。完成垃圾處理廠建設(shè)工程。重點抓好城建十大工程：開通靖莊路、好寺路、興業(yè)大道東段和順太街，改造北大街、風(fēng)水臺街、橋東街道路?！　猿忠?guī)劃引領(lǐng)?！　?012年，供應(yīng)廉租住房用地52畝，經(jīng)濟適用住房用地276畝，公共租賃住房用地77畝，限價普通商品住房用地255畝，商品住房用地947畝。　　2008年，供應(yīng)廉租住房用地60畝，經(jīng)濟適用住房用地227畝，公共租賃住房用地26畝，限價普通商品住房用地205畝，商品住房用地932畝。　　限價普通商品住房用地。　　經(jīng)濟適用住房用地。　　商品住房用地。規(guī)劃期內(nèi)，公共租賃住房新供應(yīng)用地243畝。規(guī)劃期內(nèi)，新供應(yīng)廉租住房用地262畝?！　?010年，；，；，；，建筑面積20萬平方米；?！　∫?guī)劃期內(nèi)，；。據(jù)此分析，此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好?！　「鶕?jù)對規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例的預(yù)測，限價普通商品住房110萬平方米?！　∫?guī)劃期內(nèi)住房需求?！　∫?guī)劃區(qū)內(nèi)住房保障體系現(xiàn)狀。因此借鑒一線城市以及二線等城市房地產(chǎn)業(yè)的成熟經(jīng)驗，結(jié)合咸陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征，咸陽房地產(chǎn)市場宜趨利避劣，在市場縱深化、理性發(fā)展的良好態(tài)勢下，緊扣規(guī)劃而為，于產(chǎn)品品質(zhì)及創(chuàng)新方面加大力度，相信咸陽房地產(chǎn)必將實現(xiàn)跨越式發(fā)展?！兑?guī)劃》提出，將把關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)打造成為“全國內(nèi)陸型經(jīng)濟開發(fā)開放的戰(zhàn)略高地”?！　傂孕枨鬄橹鳎顿Y型需求為輔　　由于咸陽市場依然處于扁平化的階段，樓市供需多為自產(chǎn)自銷，外來人口很少，剛性需求一直是咸陽樓市的主力消化力量。但是因為依然有國家以及地方政策利好的影響，同時市場轉(zhuǎn)好“買漲不買跌”現(xiàn)象將會繼續(xù)凸顯。從一線和二線城市的發(fā)展軌跡來看，咸陽市的房價依然有上升的空間。如此之大的舊城改造計劃一方面極大地刺激了拆遷戶的剛性需求，另一方面也將在主城區(qū)內(nèi)置換出大規(guī)模的地塊，將為未來主城區(qū)房產(chǎn)開發(fā)提供寶貴土地資源?！　∠剃柺袌瞿壳吧形从姓嬲膭e墅物業(yè)形成?！　∩虡I(yè)：城中為核心，其余區(qū)域偏弱　　從2003年初開始，咸陽市掀起一個商業(yè)樓盤建設(shè)高潮，從區(qū)域布局上來看，目前咸陽市商業(yè)物業(yè)仍集中在人民路、西蘭路、玉泉路、樂育路、渭陽路相對發(fā)展比較成熟的街區(qū)上，而相對偏遠(yuǎn)的城區(qū)商業(yè)物業(yè)幾乎為零。09年7月咸陽市城中區(qū)在售樓盤數(shù)量占到總數(shù)的27%左右，與城南持平，但個體樓盤規(guī)模有限?！　〕侵袇^(qū)：成熟區(qū)域，“中心”優(yōu)勢顯著　　咸陽市城中區(qū)劃分界限為：文林路以南，渭河以北，咸通路以東，東風(fēng)路以西。　　城北區(qū)現(xiàn)在在售的項目來看，處在城北的分水嶺上——文林路，比較靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前還沒有新的項目開發(fā)。而從調(diào)研顯示，目前各在售樓盤的價格在26003000元/㎡之間，銷量逐月呈現(xiàn)出上升的態(tài)勢，作為高新區(qū)的經(jīng)濟帶動，未來城西區(qū)將成為咸陽房地產(chǎn)發(fā)展的熱點板塊，這里客源多為周邊區(qū)市的置業(yè)人群，需求持續(xù)走旺。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心統(tǒng)計的城南區(qū)7月均價為3470元/㎡?！　〕悄蠀^(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在世紀(jì)大道沿線，占到市場項目總數(shù)的28%左右。城東區(qū)的項目以普通住宅為主，位置多處于城東區(qū)較為繁華便利的地段，項目較為集中，相對來說，大盤偏少，中小盤占上風(fēng)?！　《?、分城區(qū)市場特征　　咸陽城區(qū)面積相對有限，目前咸陽商品房市場供應(yīng)集中于城內(nèi)以及城南西咸共建區(qū)，城北、城東及城西相對偏少。憑借區(qū)位優(yōu)勢、地價優(yōu)勢、低熱、“魅力”和“宜居”城市名片，洼地效應(yīng)明顯，吸引郊市和西安的人們到此購房置業(yè)，商品房需求旺盛?！　‘a(chǎn)品理念較為傳統(tǒng)，呈現(xiàn)扁平化特征　　作為一個新興的工業(yè)城市，咸陽由農(nóng)業(yè)經(jīng)濟為主向工業(yè)化、城市化過渡較晚，整體置業(yè)人群消費理念相對滯后，也在很大程度上抑制了咸陽商品房供應(yīng)市場的產(chǎn)品創(chuàng)新，消費層次及開發(fā)層次未能充分拉開，目前咸陽市場尚無純粹的別墅項目，復(fù)式、躍式等產(chǎn)品幾乎沒有；僅從市場住宅售價未能充分拉開差距，高價產(chǎn)品與低價產(chǎn)品差距僅數(shù)百元，即可看出這一特征，整體產(chǎn)品市場呈現(xiàn)扁平化發(fā)展特征?！　》康禺a(chǎn)市場供需兩旺，價格穩(wěn)升　　咸陽商品房市場06年、07年銷售連續(xù)兩年突破100萬平方米，2009年上半年，受政府的救市政策影響，剛性需求被釋放之后，需求量大大增加，整體市場成交火爆，整體市場在售項目達(dá)60個左右，整體呈現(xiàn)供銷兩旺的發(fā)展格局。伴隨著城中村的日漸沒落，城改房逐漸增多，如何正確合理的處理城改房，將會是未來一段時間內(nèi)陜西省房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點。　?。ㄎ澹┬畔⒒潭冗M(jìn)一步加強　　房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展和宏觀調(diào)控工作的產(chǎn)生引導(dǎo)作用。而西安目前的交易量之比為1：7左右。12”之后，一方面置業(yè)者對房屋的品質(zhì)化更加的看重，一方面考驗著房地產(chǎn)開發(fā)商的社會責(zé)任感。外來品牌的到來，對本地的開發(fā)商無疑帶來了一定的沖擊，同時各個外來品牌之間也存在著一定的競爭，競爭促進(jìn)發(fā)展，品牌薈萃的背后將是優(yōu)勝劣汰，質(zhì)好則生，質(zhì)差則滅，這有利于陜西省房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！　≈醒胴斦⒓哟髮α夥拷ㄔO(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準(zhǔn)，借此良機，西安政府已經(jīng)開始著手保障性住房建設(shè)的規(guī)劃。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司介紹，未來3年，計劃通過廉租房解決747 萬戶低收入家庭的住房困難?！　》康禺a(chǎn)市場均價較低，是十個城市中均價最低的城市　　置業(yè)者還沒有形成理性的置業(yè)觀念，沒有品牌的認(rèn)知，同時開發(fā)商的思維也相對落后，開發(fā)、宣傳、營銷等與西安依然有一定的差距　　住房供應(yīng)體系單一 四、陜西房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測　?。ㄒ唬┮黄絻赏鷮⒗^續(xù)保持　　“一平”指的是市場很平穩(wěn)，“二旺”指的是住房需求旺和房地產(chǎn)投資旺?！　。ㄊ┥搪澹?951元/㎡）　　商洛市以產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展的總體要求，打造商洛山水園林生態(tài)旅游城市，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)得到快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善。近年來隨著安康交通瓶頸問題的改善，青山綠水的宜居環(huán)境已經(jīng)吸引西安為主體的周邊居民來安家置業(yè)，從而帶動安康房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。綜觀漢中，目前的城市骨架不大，還沒有形成大的城市發(fā)展藍(lán)圖。在售項目49個，均價為2683元/㎡。中心區(qū)是城市經(jīng)濟文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理想的居住地。2006年到2009年上半年，商品房完成投資近200億元，經(jīng)濟適用住房近100萬平方米，完成投資10多億元?！　√卣鳎骸　￠_發(fā)產(chǎn)品單一，絕大部分為住宅類項目　　商品房施工面積大幅增長,新開工面積呈現(xiàn)較強增長態(tài)勢。受地理位置的影響，項目基本以高層、小高層為主，容積率高、產(chǎn)品密度高?！　》績r保持穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。寶雞的居住區(qū)域主要集中在經(jīng)二路上，多年來房價保持平穩(wěn)。同時從城市地理來看，南為渭河，北邊為塬以及高速公路阻斷，整體房地產(chǎn)開發(fā)空間受到一定限制，目前市場在售項目為60個左右，均價為3342元/㎡。目前，西安在售項目個數(shù)為529個，是陜西省房地產(chǎn)市場的支柱城市，商品房供應(yīng)面積占全省比例的60%左右。從圖上可以看出，西安普通住宅均價最高，超過5000元/㎡，屬于第一梯隊；榆林、延安、咸陽的普通住宅均價在30004000元/㎡之間，屬于第二梯隊；而寶雞、銅川、渭南、漢中、安康普通住宅均價在20003000元/㎡之間，屬于第三梯隊；商洛的普通住宅均價1951元/㎡，是十個城市中均價最低的一個城市?！　。ㄆ撸┳》勘Ｕ现贫热蕴幱谕晟七^程　　住宅保障制度不僅對于陜西以至對我國而言均處于一個完善的過程。經(jīng)過７年的發(fā)展，截至2009年11月，有了長足的進(jìn)步，依然有著較大的差距，大致比例為7：1。市場在從“有”到“優(yōu)”，購房者置業(yè)也在從單純買房到選擇一種生活方式。與此同時，08年，%。11月總銷量與08年單季度基本持平。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)投資旺　　西安市2009年住宅建設(shè)計劃，西安市2009年開工建設(shè)的住宅總面積將超過1000萬平方米，是西安歷史上最大規(guī)模的年度住宅開發(fā)量。）從陜西的樓市價格來看，目前在全國屬中等水平。不論是房企還是置業(yè)者對項目的品質(zhì)化、性價比等最為看重，品質(zhì)化成為近十年陜西房地產(chǎn)市場最主要的體現(xiàn)?！　‰S著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人們對高品質(zhì)生活的追求日漸提高。而2002年的西咸一體化，伴隨著政府各項宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運行以及市場環(huán)境的持續(xù)改良，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也隨之漸入佳境。2002年更是有長足的發(fā)展。但是從1992年鄧小平南巡講話開始，中國房地產(chǎn)就開始了市場化進(jìn)程，從住宅商品化到房改的實施，從土地?zé)o償劃撥使用到掛牌出讓，十年的演變，十年的發(fā)展，形成了目前中國房地產(chǎn)業(yè)的一片波瀾壯闊的景象?！　∽杂媱澖?jīng)濟轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟后，我國逐漸取消了福利分房。 一、陜西房地產(chǎn)發(fā)展歷程　?。ㄒ唬?、住房福利化階段（1982年——1992年）　　1978年改革開放以來，百廢待興。陜西的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從西安市南關(guān)地區(qū)1982年將十幢新建高層住宅樓全部向市民出售算起，也已歷時近三十年。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于縣城的規(guī)劃與發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。 ；；；總建筑面積34578平方米；；公共建筑面積54平方米； ；居住居數(shù) 286戶 ；； 容積率 ；；綠化率 34% ；住宅棟數(shù) 6棟；平均層數(shù) 6層 ；；%；；%。本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行?？紤]留有余地，變壓器總?cè)萘繛?000千伏安。 （1）供水 在規(guī)劃小區(qū)附近有市政上水管線，本項目上水可從上述干線引入。%。 擬建區(qū)域分為四塊，其中有三塊分布于城關(guān)鎮(zhèn)東街村南環(huán)東路兩側(cè)，一塊位于縣城中心，西臨東二環(huán)，北臨大市場，東接西蘭大街，南接向陽村及逸夫小學(xué)。　　抓好居住區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)容積率。，實施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策。　　完善經(jīng)濟適用住房管理。公共租賃住房建設(shè)資金主要由直管公房置換或?qū)ｍ椯J款籌集。其選址、套型、標(biāo)準(zhǔn)以及出售、出租等建設(shè)管理辦法，由房產(chǎn)管理部門商有關(guān)部門統(tǒng)一制定。 ，逐步擴大保障性住房范圍。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。建國50多年來，特別是改革開放20多年來，在各方面都取得了巨大的成就。縣城主要街巷樓房林立，先后建起了劇院、影劇院、郵電大樓、百貨大樓、縣醫(yī)院門診大樓、縣委和政府辦公大樓、一中及二中教學(xué)樓、農(nóng)行大樓、建行大樓、中行大樓等引人注目的建筑物，開辟并新建了人民廣場。某陵作為陜西西線旅游景點的一顆明珠，正在大放異彩。 　　某縣被陜西省政府審定為歷史文化名城，境內(nèi)名勝古跡景點多彩多姿，以唐高宗與武則天合葬墓某陵馳名中外，為第一批全國重點文物保護(hù)單位，是引人矚目的旅游勝地?？谷諔?zhàn)爭爆發(fā)后，黨組織大力宣傳抗日救國的主張，領(lǐng)導(dǎo)某縣人民積極投入抗日救亡斗爭。辛亥革命吳希真起兵響應(yīng)不遺余力奔走革命，被孫中山贊為“革命巨子“。歷代不少帝王巡幸古奉天：秦始皇幸梁山宮；漢武帝獲白麟于城北麟溝；漢宣帝因萬鳥臨集城北神雀原，下了歷史上第一道保護(hù)鳥類的詔書；唐高祖獵豹于城東黑豹峪；唐太宗、肅宗、德宗、順宗、僖宗等都因作戰(zhàn)到過某地?？h上建立了廣播電臺、電視臺、衛(wèi)星地面接收站，安裝了閉路電視，廣播覆蓋率達(dá)85％，電視覆蓋率達(dá)95％。還有市轄師范學(xué)校，林機公司西北技工學(xué)校及兩所職業(yè)中學(xué)?！　∧晨h文化教育歷史悠久。中共十一屆三中全會以后，在國家計劃指導(dǎo)下，按發(fā)展商品經(jīng)濟的要求，逐步建立了社會主義市場體系，改獨家經(jīng)營為多渠道經(jīng)營，集體商業(yè)和個體商業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，建成了聞名西北的三眼橋大市場，布料、服裝遠(yuǎn)銷甘肅、寧夏、青海、新疆等地。實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通沙石路。主要門類有化工、醫(yī)藥、機械加工、建筑建材、紡織印染、工藝美術(shù)和食品、造紙等，主要產(chǎn)品有：人造板機器、中西藥品、輕鈣、重鈣、電石、水泥、電機、板紙、棉紗、紡織品、果汁、絲襪、副食、奶粉等。1997年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值3．4億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到1270元，傳統(tǒng)的以種植業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯改變，各種門類的專業(yè)戶、專業(yè)村、經(jīng)濟聯(lián)合體不斷涌現(xiàn)，區(qū)域性的經(jīng)濟優(yōu)勢得到充分發(fā)揮，商品基地初具規(guī)模，農(nóng)民從事第三產(chǎn)業(yè)的人越來越多。建國后人民政府動員群眾開展大規(guī)模的農(nóng)田水利基本建設(shè)，建成了寶雞峽、羊毛灣兩大灌區(qū)，修建大小水庫17座，總庫容量1．14億立方米，打成深井、輻射井1128眼，水澆地面積52萬畝，北部修建了數(shù)萬畝梯田，抵御自然災(zāi)害的能力大為增強。廣杏、御石榴也頗負(fù)盛名。全縣100余萬畝耕地，是陜西省產(chǎn)糧大縣之一，為全國優(yōu)質(zhì)糧基地縣。東鄰禮泉，西接扶風(fēng)，麟游，南連興平、武功，北臨永壽。45′05″，東經(jīng)108176。唐德宗建中四年(183)因朱濉之亂，德9宗避難奉天，叛平，于興元元年(784)升奉天為赤縣，由京都直轄。通過本項目的建設(shè)，將有效地促進(jìn)商貿(mào)和城鎮(zhèn)化的有機結(jié)合，改善某縣軟硬環(huán)境，從而提升某縣城市整體形象；同時，還將推進(jìn)和完善某縣住房保障體系建設(shè)，切實解決中低收入階層的住房問題，緩解社會矛盾，對更好的落實國家目前的房地產(chǎn)政策意義重大。目前該區(qū)域村民住宅用地，有臨時簡易用房，但由于市政條件落后，居住環(huán)境臟、亂、差，不利于該區(qū)域經(jīng)濟及社會的發(fā)展。秦始皇統(tǒng)一六國，建都咸陽，好峙屬京畿輔地．北魏時改好峙為漠西縣，隋改為上宜縣，唐又置好峙．唐睿宗文明元年(684)，唐高宗取葬縣北之梁山，謂“某陵”，遂更縣名為“奉天”，以奉祀某陵。19′36″34176。由于地處鄂爾多斯地臺南緣與渭河斷裂盆地的結(jié)合部，形成南部黃土臺原、中部帶狀平原、北部丘陵溝壑三個