【正文】 工面積 萬平方米，增長%，分別比一季度、上半年、18 月回落 個、 個和 個百分點。資金到位，自籌資金為主渠道前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 億元，比上年同期增長 %，增速比一季度加快 個百分點，比上半年、18月分別回落 個和 個百分點。第三部分 開封市房地產(chǎn)市場分析一、2022 年前三季度 X 省房地產(chǎn)開發(fā)市場運行基本特征分析 投資快速增長，增速出現(xiàn)回落前三季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增速分別比上年同期、一季度加快 個和 個百分點，比上半年、18 月分別回落 個和 個百分點。啟動本項目建設，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建高樓，提升了容積率，實現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一個起飛的機場。 通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。 近幾年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，X 急需建設新型社區(qū)，向城市居民轉(zhuǎn)變，完善基礎設施，改變城市形象，改善人居環(huán)境，保障村民生活。村莊建設處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的安全隱患（多數(shù)地段消防車無法通行）。1 、X 村整體概況 X 村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側(cè)，交通便利。開封市政府已把城中村的改造列為提升城市水平和實力的大事件之一。以建設開封特大城市為目標，強力實施中心城市帶動戰(zhàn)略，提高城市品位。城中村問題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質(zhì)量進一步改善的突出問題。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放 VIP 卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。、 ，14 日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準利率的 1．1 倍。開封地處內(nèi)陸與沿海之間，境內(nèi)交通、通訊便利。開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達，農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富，發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨厚。開封十分注重基礎設施建設，積極創(chuàng)造對外開放的良好環(huán)境，在保護和完善老城區(qū)的基礎上，努力向新興的現(xiàn)代化城 第 14 頁共 80 頁市邁進。從上層地下水流向看，黃河的滲透水是其來源之一。 第 13 頁共 80 頁 水文地質(zhì) 開封市地處豫東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為淮河流渦河水系。據(jù)開封市氣象記載，其主要氣候要素如下：① 氣壓 100 . 66KP ② 氣溫 多年平均氣溫 14 . 14 ℃ 絕對最高氣溫 43 . 10 ℃ 絕對最低氣溫 一 1630 ℃ ③ 降水 多年平均降水量 635 . 6 mm 一日最大降水量 210 mm 第 12 頁共 80 頁 小時最大降水量 65 mm ⑤ 蒸發(fā) 多年平均蒸發(fā)量 1967 . 8 mm⑥ 溫度 絕對溫度 1 . 38 mm 相對溫度 69 % ⑦ 最大凍土濃度 28cm ⑧ 最大積雪厚度 32cm ⑨ 沙暴日數(shù)（平均） 9 . 7D ⑩ 雷暴日數(shù)（最多） 25D 地震裂度根據(jù) X 省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進行抗裂設計。身處內(nèi)陸平原的開封市，周邊無山，城中多水，雨量充足而氣候溫和，屬暖溫帶亞濕潤氣候。 尉氏縣　　　面積 1257 平方千米，人口 87 萬人。 禹王臺區(qū)　　面積 平方千米，人口 萬人。在 X 省各轄市中，人口數(shù)量處于中間位置。距現(xiàn)代化的國際航空港僅 52 公里，連接開封與機場的高速公路正在籌建當中。 開封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量多年平均為 億立方米（不含過境水）。 自然資源開封市土地總面積為 628, 公頃，其中耕地面積434, 公頃，占土地總面積的 ％；園地面積 10, 第 9 頁共 80 頁公頃，占 ％；林地面積 24, 公頃，占 ％；居民點及工礦用地 83, 公頃，占 ％；交通用地 17, 公頃，占 ％；水域 46, 公頃，占 ％；未利用土地10, 公頃，占 ％。南北寬約 92 公里，東西長約 126 公里。開封在 X 省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。15′42″，北緯 34176。開封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，交通便利，文化教育發(fā)達，科技進步，經(jīng)濟繁榮，是中原城市群和沿黃“三點一線”黃金旅游線路的重點城市和對外開放城市。自建城至今已有 2700 多年的歷史。全市總面積 6444 平方千米，總?cè)丝?490萬人。 開封日報社地產(chǎn)事業(yè)部提供的資料X 城中村改造項目的可行性研究報告 第 2 頁共 80 頁內(nèi) 容 提 要項目目標： 將 X 改造為集居住、購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的人文生態(tài)生活園區(qū)本文通過對 X 區(qū)域 1000 畝地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù) X 人文生態(tài)區(qū)域當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。二、 報告編制依據(jù) 開封市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設部及開封市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策； 《開封市人民政府關于加快城中村改造的實施意見》 （汴政 2022 52 號） 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。[關鍵字] X 城中村改造 人文生態(tài)區(qū)域目 錄前 言…………………………………………………………1內(nèi)容提要…………………………………………………………2第一部分 開封市區(qū)域特征一、基本概況…………………………………………………………8 第 3 頁共 80 頁二、自然條件…………………………………………………………9 地理環(huán)境………………………………………………………9 自然資源………………………………………………………11人口分布………………………………………………………12氣候環(huán)境………………………………………………………13工程地質(zhì)………………………………………………………15水文地質(zhì)………………………………………………………15三、經(jīng)濟發(fā)展…………………………………………………………16四、政策環(huán)境及政策依據(jù)……………………………………………18 國家政策………………………………………………………18 地方法規(guī)………………………………………………………20第二部分 項目開發(fā)建設的必要性一、項目背景…………………………………………………………22二、項目建設的必要性………………………………………………24第三部分 開封市房地產(chǎn)市場分析一、2022 年前三季度 X 省房地產(chǎn)開發(fā)市場運行基本特征分析上…………………………………………………………26二、2022 年 110 月開封市房地產(chǎn)市場整體概況 …………………31三、2022 年 110 月開封市各類型房屋供求狀況 …………………32四、2022 年 110 月開封市商品房價格變化情況 …………………34五、開封市消費需求分析……………………………………………34六、開封市發(fā)展趨勢分析……………………………………………35第四部分 項目概況及定位 一、建設地址及屬性分析……………………………………………37 項目的地理位置………………………………………………37項目的地形、地貌……………………………………………38 二、總體設計規(guī)劃理念………………………………………………39 第 4 頁共 80 頁 三、項目地塊 SWOT 分析……………………………………………40優(yōu)勢……………………………………………………………40劣勢……………………………………………………………41機會……………………………………………………………42威脅……………………………………………………………42四、項目定位…………………………………………………………42總體定位………………………………………………………42 項目形象定位…………………………………………………44產(chǎn)品定位………………………………………………………45定位依據(jù)………………………………………………………46目標客戶定位…………………………………………………47物業(yè)管理定位…………………………………………………48第五部分 項目規(guī)劃、建筑設計建議一、項目總體規(guī)劃建議………………………………………………49二、項目規(guī)劃設計條件………………………………………………51三、初步規(guī)劃方案……………………………………………………52四、項目技術指標……………………………………………………53五、建筑單體設計……………………………………………………54六、建筑環(huán)境及園林景觀設計………………………………………55第六部分 拆遷、安置、補償方案一、補償依據(jù)…………………………………………………………57二、補償標準…………………………………………………………58三、經(jīng)濟補償…………………………………………………………58四、補償方式…………………………………………………………59五、安置房建設………………………………………………………59六、其他安置房及優(yōu)惠房建設………………………………………59第七部分 項目工程設計 第 5 頁共 80 頁一、項目建筑設計定位………………………………………………61二、住宅標準及設計…………………………………………………61三、公用建筑設計標準………………………………………………64四、設備與設施標準…………………………………………………64五、環(huán)境保護措施……………………………………………………64第八部分 公用工程設計一、給排水工程………………………………………………………66二、電氣設計…………………………………………………………68三、安全防范系統(tǒng)……………………………………………………71第九部分 經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略………………………………………………72二、項目實施計劃……………………………………………………74三、營銷方案…………………………………………………………75四、項目投資估算……………………………………………………77五、資金籌措計劃……………………………………………………81第十部分 盈虧平衡與敏感性分析 一、項目盈虧平衡分析………………………………………………82 二、項目敏感性分析…………………………………………………83第十一部分 可行性結(jié)論與建議一、風險與防范建議…………………………………………………85二、擬建方案結(jié)論性意見……………………………………………86 第 6 頁共 80 頁第一部分 開封市區(qū)域特征一、 基本概況開封市位于 X 省東部。是北宋時的國都，簡稱汴，是我國七大古都和國務院首 第 7 頁共 80 頁批公布的 24 座歷史文化名城之一，在中國的歷史上，開封曾被稱為大梁、汴梁、東京、汴京等。高等教育有 X 大學、開封大學、黃河水利職業(yè)技術學院、開封教育學院。51′51″―115176。全區(qū)由黃河沖積形成，低平坦蕩?？偯娣e 6444 平方公里，其中市區(qū)面積 362 平方公里。開封市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬（2022 年）。此外，地下還有豐富的石灰?guī)r、巖鹽、石膏等礦 藏。開封黃河大橋飛架南北。開封市總面積 6444 平方千米，人口 490 萬。 順河回族區(qū)　面積 平方千米，人口 萬人。 通許縣　　　面積 767 平方千米，人口 60 萬人。490 第 11 頁共 80 頁 氣候環(huán)境開封氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制，屬穩(wěn)態(tài)大型季風氣候開封年平均氣溫 14℃，年均降雨量 650 毫米左右，林木覆蓋率高于全國平均水平。年平均氣溫為14 . 0 一 14 . 2 ℃ ，年無霜期為 207 一 220 天，年平均降