【正文】 20050802/2/2/復(fù)式一次性97折價(jià)格水平2005年末某縣商品房銷售均價(jià)1200元/平方米，同比上漲30%，從住宅銷售的走勢圖來看，本年受國家宏觀政策調(diào)整某縣住宅銷售情況波動(dòng)不大，整體走勢平穩(wěn)。從某縣在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表的調(diào)查和了解情況來看： 住宅方面—存在著相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。某縣城人口眾多，—，購房需求比較旺盛。 “十五”期間商品房開工、竣工、銷售面積增長表（二）2001—2005年某縣商品房審批統(tǒng)計(jì)某縣2001年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)單位建設(shè)地點(diǎn)審批時(shí)間層次面積（m2）1恒藝花園某恒基建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司山谷路元、5八層 2某商城騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司縣城農(nóng)貿(mào)市場元、16七層 3天弘商貿(mào)市場E棟江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司工農(nóng)兵大道8八層 4天弘商貿(mào)市場D棟江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司　8六層 5天弘商場A、B棟江西天弘實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司　8五層 6門面——商住樓江西南昌實(shí)業(yè)有限公司某縣糧油副食品公司下解放路11六層 7綜合樓泰興公司中山路30五層 8南天大廈深圳春庚公司某分公司解放路25六層 9廣場大廈西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司工農(nóng)兵大道16六層 10勝利大廈江西國泰房地產(chǎn)開發(fā)公司某分公司勝利路9六層 11泰豪商城福建省福清市宏信房地產(chǎn)開發(fā)公司某分公司工農(nóng)兵大道17六層 12農(nóng)資大廈豐城九九房地產(chǎn)開發(fā)公司某分公司中山路112六層 13昌盛大樓江西西昌實(shí)業(yè)有限公司下解放路120 六層 　合 計(jì)　　　　 某縣2002年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位項(xiàng)目名稱批準(zhǔn)時(shí)間建筑面積（m2）總造價(jià) (萬元)1華建置業(yè)有限公司華勝樓1152302西昌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司華盛大廈1900683江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場A22592974江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場AA1A122592975江西億泰置業(yè)有限公司A1棟53812026江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場A935911357江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場A4—A82517958江西億泰置業(yè)有限公司江南大市場A13—A1513689某實(shí)業(yè)有限公司某花園新城1214043810南昌榮昌商品房開發(fā)公司榮泰福邸26009011江西勝康置業(yè)有限公司升泰花園408013812江西豐澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新華大廈900032013江西新華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司農(nóng)貿(mào)市場A棟32008014江西國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南方大廈210015某實(shí)業(yè)有限公司某花園別墅（38棟）1080038016江西新都置業(yè)有限公司江南大市場A3A、A3B561721017某金龍房地產(chǎn)有限公司佳寶花園480018018江西優(yōu)氏實(shí)業(yè)有限公司某分公司農(nóng)機(jī)市場400016019某新紀(jì)元實(shí)業(yè)有限公司廣場花園410017020江西欣誠實(shí)業(yè)有限公司某愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司城東市場B棟、C1棟6100244　合 計(jì)　　89630某縣2003年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位項(xiàng)目名稱層次建筑面積（m2）總造價(jià) (萬元)批準(zhǔn)時(shí)間1華建置業(yè)有限公司澄江企業(yè)大樓六34001302某實(shí)業(yè)有限公司澄江河改造飲食街三143894803江西欣誠實(shí)業(yè)有限公司某愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司城東市場A棟六60002184江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司富瑞花園六5300020005騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摩托車城二期五40006某縣房管局西昌樓七43107吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工行東風(fēng)分理處商住樓六13708吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工行澄江儲(chǔ)蓄所商住樓六80032　合 計(jì)　　87269　某縣2004年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位工程名稱層次/結(jié)構(gòu)建筑面積（m2）工程造價(jià)（萬元）審批日期1江西萬豐房地產(chǎn)開發(fā)公司某商貿(mào)城A、B、C、D六層/框混19002江西萬豐房地產(chǎn)開發(fā)公司某商貿(mào)城E、F六層/框混12753某縣人民武裝部商住樓六層/框混28001204華建置業(yè)有限公司云天公寓六層/磚混2480945某房地產(chǎn)開發(fā)公司昌泰安置大樓六層/磚混2324886某縣房改辦君悅花園六層/磚混75002857吉安泰然汽運(yùn)公司住宅樓六層/框混73683008吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑公司安置樓七層/磚混39141609吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司煙草公司安置樓七層/磚混274211010愛國房地產(chǎn)開發(fā)公司文苑公寓六層/框混228811江西玉泰房地產(chǎn)開發(fā)公司靜雅花園六層/磚混7500285　合 計(jì)　　　某縣2005年度商品房審批統(tǒng)計(jì)表序號(hào)建設(shè)單位工程名稱層次/結(jié)構(gòu)建筑面積（m2）工程造價(jià)（萬元）審批日期1榮昌開發(fā)公司榮昌二期六層/磚混37001402江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司粵泰園1樓六層/框混66502663江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司粵泰園2樓六層/框混66502664江西粵泰房地產(chǎn)開發(fā)公司粵泰園3樓六層/框混38701555吉安廬陵房地產(chǎn)開發(fā)公司安置樓A棟四層/磚混1453616江西富瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司富瑞花園二期六層/框混8154036697某大自然供銷有限責(zé)任公司供銷大樓七層/框混83004028南門村委會(huì)云天花園六層/磚混79459某實(shí)業(yè)有限公司某花園二期七層/磚混8927 　合 計(jì)　　129035?。ㄈ徟y(tǒng)計(jì)表分析（以2000年為基數(shù)）審批統(tǒng)計(jì)表分析結(jié)論：從審批建筑面積來看，2001—、2003年稍有下降，%，2003—2005年審批建筑面積逐年增加。2001——2005年某縣房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)調(diào)整表年份投資（萬元）開工（萬m2）竣工（萬m2）銷售面積（萬m2）2000年15502001年17602002年30722003年53952004年8029142005年8558合計(jì)（不含2000年）26814資料來源：某縣房管局房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長“十五”期間某縣房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到26814萬元，%、%、%、%、%，%。受各種因素、尤其是全國房地產(chǎn)市場價(jià)格普遍上漲過快大環(huán)境的影響，某縣城區(qū)的房價(jià)也逐年上升。學(xué)校、教育：某縣中、試驗(yàn)小學(xué)位于東面工農(nóng)兵大道上，距本項(xiàng)目約300m。第三章 項(xiàng)目市場調(diào)查分析第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目地理位置分析本項(xiàng)目位于某縣工農(nóng)兵大道、山谷路、中山路及解放路交界處，東接某人民廣場、博物館，西臨郵政局、電信賓館，南抵某花園、美食街、河畔小吃城，北達(dá)汽車總站、火車站，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有很好的市場前景。營業(yè)稅開征，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)增加自住、自用房產(chǎn)的供應(yīng)比例，該政策對(duì)一手房市場并無太大消極影響。以上各項(xiàng)政策對(duì)某縣房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響。“十五”期間固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，%，說明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響某縣房地產(chǎn)市場。由此判斷，未來某縣城三—五年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)該是積極向上的。四、是城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要某縣共有16個(gè)建制鎮(zhèn)6個(gè)鄉(xiāng)，；到2010年，某縣城作為吉安市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃中的副中心城市，%提高到38%，%。三、某縣房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展上質(zhì)量、上水平的需要。本項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)某縣一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如商貿(mào)、餐飲、建筑業(yè)等，因而本項(xiàng)目成為一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動(dòng)器。房地產(chǎn)是一個(gè)非常本地化的行業(yè)，房地產(chǎn)的價(jià)格跟一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長一定是掛鉤的，兩個(gè)是沒有辦法分開發(fā)展的。利用外資：到2010年，實(shí)際利用外資由2005年的2319萬美元增加到4870萬美元，年均增長16%。由此可見，作為吉安市中南部的人口、經(jīng)濟(jì)大縣，某縣隨著城鎮(zhèn)功能增強(qiáng)，縣城規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來某縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)將購房作為一種安全、增值的投資方式。人均可支配收入：，農(nóng)民人均純收入達(dá)3748元，分別比2000年增加2612元和1213元，%%。財(cái)政總收入：，%，%；，%，%。東西最長處105km，南北最寬處57km。27′—26176。某縣隸屬于江西省吉安市，位于江西中部，吉泰盆地腹地，毗鄰革命圣地井岡山，是全國20綜合改革試點(diǎn)縣之一，也是江西省唯一的縣域經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展試點(diǎn)縣。本項(xiàng)目將建成某縣的商業(yè)航母，為某縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨(dú)特的生活居住環(huán)境及購物場所。七、建設(shè)期限：2008年10月～2010年10月八、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：總建筑面積：66780m2容積率： 綠地率：%四、建設(shè)地址：某縣工農(nóng)兵大道五、建設(shè)性質(zhì)：新建六、建設(shè)規(guī)模：總建筑面積：66780m2，其中：、（其中：）。三、可行性研究的結(jié)論開發(fā)建設(shè)某廣場項(xiàng)目可以達(dá)到下述目的：符合《某縣縣城總體規(guī)劃》（1999—2020），有利于某縣的舊城改造，有利于整治和美化城市環(huán)境。第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性與可行性第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、某縣概況某縣古稱西昌，建縣至今已有1800年歷史，自古享有“聲名文物之邦”的美譽(yù)，并以“地產(chǎn)嘉禾，和氣所生”而得縣名。地理座標(biāo)：北緯26176。20′。二、某國民經(jīng)濟(jì)概況生產(chǎn)總值：，%，%，::::，工業(yè)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長的主導(dǎo)力量。固定資產(chǎn)投資：“十五”期間，比“九五”，%，%。%，比2000年提高4個(gè)百分點(diǎn)，%。財(cái)政總收入：到2010年，年均增長17%%。農(nóng)民人均純收入：到2010年，農(nóng)民人均純收入由由2005年的3748元增加到5380元，%。按經(jīng)驗(yàn)估算，每投資1億元，～，能有效地促進(jìn)某縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)還可以增加就業(yè)機(jī)會(huì)。某廣場項(xiàng)目引進(jìn)新的住宅理念，開發(fā)高層住宅，既能提升某縣縣城住宅的品位；信息化、智能化引入，緊跟時(shí)代脈搏，體現(xiàn)人文關(guān)懷，使得居住更舒適安全；同時(shí)，一至三層的商業(yè)將成為某縣的商業(yè)航母，對(duì)集聚工農(nóng)兵大道乃至整個(gè)某縣的人氣將起到一定的促進(jìn)作用，且有利于周邊土地的升值，推動(dòng)某縣房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃健康發(fā)展；而且本項(xiàng)目為某縣的第一棟高層建筑，對(duì)提高縣城的城市面貌起著重要的作用。某廣場開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過引進(jìn)先進(jìn)的開發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式高層住宅樓，將推動(dòng)縣城房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)企業(yè)上質(zhì)量、上水平?？h域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；從城市化進(jìn)程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來人口（打工、就業(yè)、務(wù)商人員）的進(jìn)入使得城區(qū)人口的快速增長，為房地產(chǎn)市場提供較大需求空間；“十一五”期間縣城人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。房地產(chǎn)市場發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。近年以來，國家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策。某縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對(duì)市場變化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對(duì)以上政策變化，反而可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。項(xiàng)目一至三層為商業(yè)用房，四層全架空作為空中花園，建筑設(shè)計(jì)上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，會(huì)所功能延伸至綠