原楊集鎮(zhèn)機械廠地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-全文預(yù)覽
【正文】 03個村（居）民小組。2007年完成財政收入1620萬元,農(nóng)民人均純收入4787元，比2006年增長12%,形成了經(jīng)濟快速發(fā)展、人民生活顯著提高、各項事業(yè)進步、社會安定團結(jié)的良好局面。物流園區(qū)建成后，灌云縣及周邊地區(qū)貨物的運輸、分撥、場地、倉儲、裝卸以及貨運代理、金融服務(wù)、加工工業(yè)等功能將全部在園區(qū)體現(xiàn)。二是楊集物流園區(qū)的綜合服務(wù)辦公區(qū)選址工作已經(jīng)結(jié)束，目前已進入前期建設(shè)階段。灌云縣楊集物流區(qū)和楊集新區(qū)建設(shè)的各項工作均在緊鑼密鼓地進行中，計劃通過3至5年的時間建設(shè)，一個嶄新的、快速發(fā)展的楊集即將呈現(xiàn)在灌云大地上。按照市場化、特色化、集約化、產(chǎn)業(yè)化的要求，對全鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進行科學(xué)規(guī)劃和調(diào)整，目前已形成以林、牧、棉為主要特色的三大經(jīng)濟帶和苔蒜種植、西瓜種植、冬韭菜種植、線椒種植、種草養(yǎng)殖牛羊、優(yōu)質(zhì)商品豬養(yǎng)殖、殖等七大特色經(jīng)濟區(qū)，使農(nóng)民群眾走上了特色種養(yǎng)致富之路，涌現(xiàn)出長流村、連成村、鎮(zhèn)北村等一批種植、養(yǎng)殖專業(yè)村和吳保華、何金龍等一批種植、養(yǎng)殖大戶 。通過多方爭取，實施了關(guān)愛工程，對敬老院進行改造。近幾年，有房產(chǎn)商成功地在鎮(zhèn)上開發(fā)了萬有步行街，生意十分紅火，讓市民嘗到了甜頭，生意好了，但又給他們的生活起居帶來了麻煩，因而引發(fā)了強大的購房熱，使得房價上漲迅速，另據(jù)政府文件精神，燕尾港鎮(zhèn)由于受嚴重污染將整體搬遷，部分人將遷入市區(qū)，部分人遷入縣城，大部分人將遷入楊集，大概整個鎮(zhèn)上需要3萬平方米左右住宅，根本無法滿足當(dāng)?shù)厝速彿康男枨螅@將給楊集鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場帶來旺盛時期。 目前，主要集中在新城市規(guī)劃區(qū)。近年來鎮(zhèn)上小開發(fā)商對拿拍賣的地?zé)崆椴粔虼?，可能資金不足是主要原因，細觀歷次招拍掛活動，發(fā)現(xiàn)流標的情況比較多，包括本項目的地塊也已經(jīng)多次說過要掛拍了。例如在某些正在建設(shè)的樓盤存在著不能辦理任何產(chǎn)權(quán)證明等一些問題，個別樓盤還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，沒有物業(yè)管理等。濱水居住區(qū)：建設(shè)商務(wù)辦公樓、高尚社區(qū)、會展中心。預(yù)留發(fā)展用地：為遠期發(fā)展做好準備工作。 一、 投資地塊的地理環(huán)境 土地性質(zhì)及地理位置綜述 該項目位于楊集中學(xué)南面，萬有商業(yè)街北面，楊集鎮(zhèn)汽車站東面，緊靠商業(yè)街。（詳見初步規(guī)劃圖） 南萬有商業(yè)街 萬有商業(yè)街機 家 1號2號3號4號5號居 械 屬 擬規(guī)劃步行街民 廠 區(qū)6號7號8號擬規(guī)劃步行街9號區(qū) 10號 種植地 鎮(zhèn) 電 鎮(zhèn)汽車總站 居民居民供 所 公 路 楊中 集學(xué) 北擬將在1號樓至9號樓中間新開發(fā)一條步行街，沿邊是商住兩用樓房，8號樓至10號樓及道路、居民、種植地都將開發(fā)成商住兩用樓。市場調(diào)查 北側(cè)有楊集鎮(zhèn)客運站，有許多通向周圍市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的長短途客車。 南側(cè)緊鄰萬有商業(yè)街，商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)欣欣向榮。 水:該地塊用水有楊集水廠提供,在地塊西側(cè)建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。居民的文化、生活水平不斷不高,生活已開始城市化傾向。 三、 項目周邊主要物業(yè)分析 東側(cè)3棟商住樓 該項目由當(dāng)?shù)貛讉€搞施工的包工頭合伙開發(fā)建設(shè)的，任何合法的手續(xù)都沒有。 多層住宅10～12萬元/套，折合價格為10001200元／平方米左右。綠化率達0%，有３棟5層，總戶數(shù)約？戶．目前１棟多層已交付使用，２棟正在建設(shè)中。 四、項目周邊主要物業(yè)分析 周邊的幾個樓盤，均為獨立開發(fā)的，購房者不能如期拿到產(chǎn)權(quán)證明，楊集鎮(zhèn)政府對他們的支持力度也不大。 五、 楊集鎮(zhèn)消費者調(diào)查分析 據(jù)2008年鎮(zhèn)房屋指數(shù)報告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為1381元/㎡，住宅平均價格為1200元/㎡，從市場形態(tài)來看，全鎮(zhèn)樓盤銷售量是上升趨勢。調(diào)查結(jié)果分析，以上調(diào)查結(jié)果顯示，楊集鎮(zhèn)購房者所能承受的價格在10—15萬之間，比例占到總量的40%以上，可見是主要購買力的承受范圍。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 （1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 （2）項目區(qū)域位置雄踞鎮(zhèn)中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其較楊集鎮(zhèn)同類提高了一個檔次且銷售價格接近，而且近年來，楊集鎮(zhèn)整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個楊集鎮(zhèn)的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。 一、目標市場定位 該項目位于楊集鎮(zhèn)中心地區(qū)，這決定了主體目標對象為楊集鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的中高層消費群。 ,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都缺少。技術(shù)
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