【正文】 高配每2小時(shí)巡查記錄，低配每班巡查1次，每月調(diào)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時(shí)處理，并做好記錄，不能解決的問題要及時(shí)書面上報(bào)主管部門。10）發(fā)生地震、水災(zāi)、火災(zāi)等情況，要及時(shí)切斷電源。6）建立24小時(shí)運(yùn)行和維修值班制度，及時(shí)排除故障。建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。(2)完善工程部架構(gòu)。2）、安全管理制度包括設(shè)備的合格證制度如電梯、消防等，持證上崗制度，消防通道的管理規(guī)定，電梯安全使用的規(guī)定。由工程部按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修：維修費(fèi)用按逐年遞增10%1） 無積水、無滲漏。2） 外墻面局部滲漏。7） 如因施工質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問題，8） 應(yīng)報(bào)請開發(fā)單位處理。“萬事開頭難”，如果這一步工作不能到位，極易給業(yè)主造成不佳的第一印象，日后的物業(yè)管理難度也倍增。正常期管理工作計(jì)劃序號項(xiàng) 目內(nèi) 容一公共房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案維修基金管理房屋的維修管理房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)二機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理設(shè)備的運(yùn)行管理設(shè)備的維修管理設(shè)備能源和安全管理三安保管理治安管理交通、車輛管理消防安全管理四智能化設(shè)施管理智能化設(shè)施的日常使用操作智能化設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)智能化設(shè)施的完善五環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理環(huán)保管理六財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)帳務(wù)費(fèi)用收取七文化建設(shè)宣傳舉辦活動(dòng)提供服務(wù)八便民服務(wù)和完善配套不定期提供便民服務(wù)完善商務(wù)、客勤等服務(wù)機(jī)構(gòu)的配套元茂大廈物資裝備附表一、 綜合管理部物資配備序號項(xiàng) 目數(shù) 量備注1辦公家具若干2電腦3臺(tái)3復(fù)印機(jī)1臺(tái)4打印機(jī)2臺(tái)5傳真機(jī)1臺(tái)6文件柜5只7大堂貨運(yùn)推車1輛8飲水機(jī)1臺(tái)9電話機(jī)9只10電話交換機(jī)1臺(tái)11標(biāo)識若干套12輪椅1輛附表二、 保安部物資配備序號項(xiàng) 目數(shù) 量備注1對講機(jī)（包括充電機(jī)、鋰電池）15部2應(yīng)急燈2只3手電筒4只4橡膠警棍4根5雨具4套6小件易耗品若干7更衣箱4只8工具箱2只附表三、 綠化保潔部物資配備序號項(xiàng) 目數(shù) 量備注1打蠟?zāi)ス鈾C(jī)1臺(tái)2洗地機(jī)2臺(tái)3吸水機(jī)2臺(tái)4吸塵器2臺(tái)5垃圾周轉(zhuǎn)車1輛6樓層垃圾桶50只7清潔用品若干8其它用品消耗9環(huán)衛(wèi)垃圾桶6只10更衣箱4只11工具箱2只附表四、 工程維修部物資配備序號項(xiàng) 目數(shù) 量備注11把21把3萬能電表1只4保險(xiǎn)帶及配件1套5搖表1只6手電鉆1把7卷筒式線板8臺(tái)鉆1套9管子龍門架1套10便攜式工具箱1只11預(yù)留零配件若干12零星工具若干13更衣箱1只14工具箱1只15管道疏通機(jī)1臺(tái)前期服務(wù)管理1）、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。前期物業(yè)管理介入工作計(jì)劃序號項(xiàng)目工 作 內(nèi) 容計(jì)劃時(shí)間備注1簽定物業(yè)管理服務(wù)合同A． 簽定物業(yè)管理服B． 務(wù)合同C． D． 與開發(fā)商就物業(yè)管理用房、商業(yè)用房等事宜進(jìn)行協(xié)商。同時(shí)設(shè)立客戶服務(wù)中心，通過客戶熱線溝通及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)（利用杭州網(wǎng)通平臺(tái)）體系，全天候負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決業(yè)主的辦公、生活瑣事和服務(wù)要求。　◆ 精心創(chuàng)造出使服務(wù)對象（業(yè)主）能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù)；　◆ 始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對待服務(wù)對象（業(yè)主），關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求，及時(shí)提供服務(wù)，使之時(shí)刻有令人重視的感受；　◆ 在提供服務(wù)時(shí)，必須事前了解各種類型業(yè)主的“個(gè)性”，歸類集中，擬定服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)施計(jì)劃，特別注重實(shí)施過程中的業(yè)主的感受差異，在物業(yè)管理范疇中，盡所能滿足其差異服務(wù)。（6）導(dǎo)入VI視覺識別系統(tǒng)在大廈管理運(yùn)作中全面推行VI視覺識別系統(tǒng)，從細(xì)處入手，創(chuàng)品牌效應(yīng)，在元茂大廈內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨(dú)有的社區(qū)文化個(gè)性和文明建設(shè)特色，并使我們的專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理與服務(wù)深入人心。（3）全面質(zhì)量管理全面推行質(zhì)量管理，成立以主任為組長的全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。概括地說，我們主要抓以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主/客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，對元茂大廈實(shí)施酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)，我公司就應(yīng)用以下的運(yùn)作機(jī)制：（1）計(jì)劃目標(biāo)管理公司參照ISO9001：2000版質(zhì)量管理體系，按照杭州市優(yōu)秀管理大廈的物業(yè)管理法規(guī)和管理標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；（2）督導(dǎo)管理采取有效的督導(dǎo)管理方式，對各職能部門實(shí)施監(jiān)督指導(dǎo)管理，保證工作正常運(yùn)作，提高工作效率和工作質(zhì)量，具體有以下四種作法：①經(jīng)濟(jì)管理 ，公司與各級員工簽訂勞動(dòng)責(zé)任狀，明確員工的權(quán)利與義務(wù)，并制定各員工所在崗位和工作績效相掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。公司管理的物業(yè)多次榮獲國家、省、市、區(qū)有關(guān)部門的各類褒獎(jiǎng)，贏得了業(yè)主和業(yè)界的普遍好評。近年來，公司發(fā)展迅速，管理和顧問物業(yè)已逾三百二十萬平方米，除杭州外，業(yè)務(wù)已覆蓋海南、重慶、山東、武漢、江蘇、上海及浙江省內(nèi)富陽、諸暨、嘉興、海寧等眾多地區(qū)。 ISO9002:2000質(zhì)量保證體系如本公司中標(biāo)，我們將全面履行投標(biāo)書的承諾，并提供本標(biāo)書所涉及的相關(guān)文件及資料。本投標(biāo)書根據(jù)專業(yè)寫字樓管理理念，在借鑒國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理公司成功的商務(wù)樓管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，從整體設(shè)想、管理模式、組織架構(gòu)、管理制度、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)計(jì)劃及實(shí)施、社區(qū)文化、管理費(fèi)用收支預(yù)算等多方面作出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標(biāo)和承諾指標(biāo)。我們根據(jù)[元茂大廈]的特點(diǎn)，結(jié)合本公司專業(yè)物業(yè)管理的操作理念，以及物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而編制的物業(yè)管理投標(biāo)書。我們已認(rèn)真地研讀、分析了[元茂大廈]的物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)資料，并踏勘了[元茂大廈]現(xiàn)場。 建設(shè)部房地產(chǎn)司印發(fā)關(guān)于《全國城市物業(yè)優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》的通知[建房物字（1997）第011號]公司在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，塑造了一支專業(yè)技術(shù)強(qiáng)，業(yè)務(wù)知識精的骨干隊(duì)伍。公司現(xiàn)有員工500余人，榮獲專業(yè)職稱有100余人。 公司管理業(yè)績序號物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)面 積（萬平方米）品 質(zhì)1星洲花園住宅小區(qū)22國家示范小區(qū)2金頂苑商務(wù)、住宅市 優(yōu)3金田花園住宅小區(qū)省 優(yōu)4金廈公寓住宅小區(qū)西湖文明小區(qū)5江南水鄉(xiāng)別 墅12杭州市6爵士風(fēng)情住宅小區(qū)38杭州市7江楓苑住宅小區(qū)杭州市8和平小區(qū)住宅小區(qū)18市 優(yōu)9東方俊園商業(yè)、住宅28杭州市10天地豪園住宅小區(qū)國家示范小區(qū)11北泉花園住宅小區(qū)重慶市優(yōu)12科技大廈商 務(wù) 樓杭州市13淮海第一城商務(wù)、酒店8江蘇省14新華時(shí)代商 住武漢市15匯豐大廈商 務(wù) 樓富陽市16橄欖樹花園住宅小區(qū)23杭州市17永通逸城商務(wù)、住宅38杭州市18西湖凱悅銘鈺公寓酒店產(chǎn)權(quán)公寓杭州市第二部分物業(yè)管理方案及內(nèi)容一、物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃物業(yè)管理模式：公司采取總經(jīng)理負(fù)責(zé)制與職能部門專業(yè)管理相結(jié)合的組織架構(gòu)，保證公司對各部門、各管理處的直接領(lǐng)導(dǎo)管理，充分掌握整體管理情況，正確決策企業(yè)發(fā)展方向，使公司各職能部門規(guī)范管理，積極協(xié)調(diào)、指導(dǎo)管理處的具體工作；同時(shí)實(shí)行管理處主任首問責(zé)任制，下設(shè)綜合管理部、保安部、工程維修部和綠化保潔部；針對元茂大廈的管理理念和工作要求，合理配置各層次的管理人員，從前臺(tái)的商務(wù)接待、客戶咨詢到出入口、樓宇內(nèi)部的安全保衛(wèi)、保潔服務(wù)、工程技術(shù)保障都采取酒店式規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，切實(shí)做到責(zé)任明確，管理到位；以直線管理的方式，延伸元茂大廈的管理品質(zhì)。④激勵(lì)、培訓(xùn)管理，物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無華，為防止員工在每天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識，讓員工在挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越自我，樹立員工與管理處利益一致性的認(rèn)同感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。這樣不但有利于管理，方便客戶，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場落實(shí)各項(xiàng)工作?！? 主動(dòng)隨時(shí)準(zhǔn)備好為服務(wù)對象（業(yè)主）提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)；　◆ 把每一位服務(wù)對象（業(yè)主）都看作需要特殊照顧的貴賓。 安保工作的一站式；即無論是辦公人員還是來訪辦事的客人，當(dāng)你或你的車輛進(jìn)入大樓時(shí)，我們從大門入口開始就會(huì)使你感受到我們的專業(yè)、熱情和安全；進(jìn)入口的智能化管理和遠(yuǎn)程紅外線的隱蔽式監(jiān)控，讓你在大樓內(nèi)安全辦公、辦事；辦公生活空間的“零干擾服務(wù)”在物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際工作中不干擾、影響辦公區(qū)域內(nèi)辦公、辦事人員的正常工作次序；我們將在辦公人員到來之前就將你辦公周圍的公共場所清理干凈，將你工作之處的走廊、護(hù)欄、公共門窗打理干凈，將會(huì)在你上班前將路面、草坪整理的整潔、有序；建立大樓商務(wù)信息服務(wù)中心平臺(tái)為客戶提供商務(wù)信息、業(yè)務(wù)咨詢、有償商務(wù)服務(wù)，使客戶能隨時(shí)得到商務(wù)辦公信息和個(gè)性化的服務(wù)。元茂大廈前期物業(yè)管理工作計(jì)劃在元茂大廈物業(yè)管理工作計(jì)劃中，將主要分為二個(gè)方面，即與前期物業(yè)管理介入及日后正常管理階段工作計(jì)劃。4辦公后勤工作A． 安排員工用房；B． 物資配備C． 5