珠江某樓盤整合策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 就是要創(chuàng)造這樣一個北京乃至全國都獨一無二的中國特色的、世界文化主題社區(qū)。為了確實建設(shè)到位，主題商業(yè)街區(qū)可直接對外國人招商，力求使每一個街區(qū)中的餐館有別處沒有的正宗菜式與口味，小商鋪里的產(chǎn)品都是出自正宗產(chǎn)地的知名品牌，力求真實。同時，結(jié)合項目精裝修要求，配合不同主題區(qū)特點，在室內(nèi)裝修中營造中、英、德、意、日、法、荷、美的居室風(fēng)格，加深社區(qū)文化特質(zhì)的表現(xiàn)。如第二部分中分析的，消費水準(zhǔn)與區(qū)位選擇中的錯位關(guān)系在本項目中表現(xiàn)突出，那么要吸引可以消費房價70萬元以上的這群人，就必須給他們一個非得選擇這里不可的理由：即USP——獨特的銷售主張。 起價較高，在后期銷售中價格的局面調(diào)整變得更加難以接受，純以景觀或工期為誘因，則難以使消費者自覺自愿地認(rèn)同價格上浮，而由此造成部分客戶流失。另一方面，一個100萬平方米的社區(qū)銷售起來難度極大 100萬平米的社區(qū)應(yīng)該采用什么樣的建筑風(fēng)格？全部統(tǒng)一的形式不僅單調(diào)而且大面積重復(fù)會很可怕。二、 推廣難度一方面，一個100萬平方米的社區(qū)有足夠的吸引力同甘共苦 通州區(qū)規(guī)模最大的社區(qū)，有足夠的需求與能力將社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施全面完善到位，可以彌補周邊配套欠缺的不足。l 周邊配套需要長期建設(shè)、改造與完善，現(xiàn)狀必會對前期銷售造成阻礙l 地塊形狀決定了其社區(qū)的分散性。交通的不便要求業(yè)主自己有代步交通工具，這就相應(yīng)對客戶群劃分范圍進(jìn)一步縮小。l 區(qū)位與交通問題是致命硬傷建一個為CBD人的準(zhǔn)備的百萬平米社區(qū)，在推廣中首先遇到的是區(qū)位障礙。在北京的房地產(chǎn)市場上，通州現(xiàn)階段居住人口素質(zhì)、市政配套情況，包括水質(zhì)因素等現(xiàn)狀都決定北京消費者對該區(qū)位有心理障礙，對于通州項目的價格心理預(yù)期普遍偏低，甚至不如亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 主力房價與市場購買力相合 珠江國際新城主力總房款限定在70萬之內(nèi)，符合其目標(biāo)客戶群的購買力。 主力總房款：70萬元。第二部分 艱巨！100萬平方米社區(qū)推廣的難度一、 項目帶來的是什么？（一）、項目簡介： 位置：通州區(qū)東北部永順鎮(zhèn)，現(xiàn)京東駕校校址。即：選擇該區(qū)域置業(yè)者，主要貪圖房價低，可適合自身消費能力。2000年度，通州區(qū)現(xiàn)房價格上限多為2800元/㎡左右，而2001年度，通州區(qū)現(xiàn)房價格上限多為3500元/㎡左右。 第一部分 注意！我們面臨重重困難一、 解析東區(qū)市場在2001年——2002年的變化（縮略）l 2001年是TOWNHOUSE年，2002年將是什么年？l “新市鎮(zhèn)”的概念將出現(xiàn)，其主要特征即是：郊區(qū)化、低密化、規(guī)?；òㄅ涮椎耐暾?。而豐富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。對開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費者青睞的樓盤。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、宣傳。對于達(dá)奇而言：市場把握是經(jīng)驗，全面策劃是能力，廣告創(chuàng)意是專業(yè)。需要特別說明的是：在本方案中，鑒于項目自身資料短缺，我公司即憑借以往經(jīng)驗與對項目的有限理解，展開不受限制的創(chuàng)意發(fā)想，以證明達(dá)奇的工作態(tài)度與方式；更重要的，是通過我方對項目整體策劃建議，從開發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個更新的視角，更廣闊的思路。對比
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