【正文】 費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需100萬元；E、保險費(fèi)主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100萬；G、租賃管理費(fèi) 主要是指出租時上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的25%；I、大修費(fèi)用 為營業(yè)收入的2%。此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運(yùn)作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。2％）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為4000元/㎡。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為改善投資環(huán)境而興建起來的。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在25004000元之間。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險）項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。劣勢（W）項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；項目周邊商業(yè)氛圍較弱；項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。從長遠(yuǎn)來看，在太和經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資導(dǎo)向項目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目（4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目（5）倉儲運(yùn)輸項目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目（7）房地產(chǎn)開發(fā)項目（8）供應(yīng)深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行鎮(zhèn)，村建設(shè)，使區(qū)容區(qū)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明開發(fā)區(qū)的雛型。一個縱橫交錯、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。太和位于阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接阜陽經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)中心城。 2008年7月開始，酒店入住率急速下降，8月份跌至年度阜陽酒店入住率的最低谷，原因是金融風(fēng)暴在7月份左右開始全面爆發(fā)的影響；2008年9月以后，阜陽市酒店行業(yè)迅速恢復(fù)元氣，僅僅用了兩個月的時間，也就是在9月份的時候就已經(jīng)超過了前期的高位，并且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；2008年1月入住率較低，是傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年之前和酒店入住率受季節(jié)影響較大的原因，因此1月份左右是酒店行業(yè)的傳統(tǒng)淡季；自2008年1月后逐漸回升，并且很快接近歷史上的高位。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)新高。 開發(fā)區(qū)現(xiàn)引進(jìn)企業(yè)40多家。全縣 國土面積1822平方公里。太和縣位于安徽省西北部，地處黃淮平原腹地；北鄰毫州市，南連穎泉區(qū)，東靠利 辛縣、渦陽縣，西接界首市，西北與河南省邯鄲線相連。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。目前已有初具規(guī)模，廠房面積達(dá)135萬平方米，“三資”企業(yè)100余家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近10億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。安徽億棟置業(yè)投資有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新建安徽億棟大酒店。安徽億棟大酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。經(jīng)過對全國和阜陽經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對20102011年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為：■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)阜陽市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的；■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃；■ 在20102011年將該項目投放市場的時機(jī)是可行的；■ 考慮目前公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運(yùn)營條件基本成熟；第二部分 市場分析，安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)抓住發(fā)展機(jī)遇，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，太和工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。縣境南北長52公里、東西寬60公里，城區(qū)位于縣域最南部的穎河之濱。 開發(fā)區(qū)以園林設(shè)計為主題，以綠色環(huán)保為重點，園區(qū)