【正文】 桿，引導(dǎo)購(gòu)買意向，達(dá)到均衡出貨。⑵西組團(tuán)為中檔住宅，總價(jià)控制在12萬(wàn)以內(nèi)。⑷留出汽配城管理中心和政府服務(wù)中心辦公空間。他們關(guān)注本市場(chǎng)是否具備發(fā)展?jié)摿?，是否能得到消費(fèi)者的認(rèn)可，市場(chǎng)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一的推廣、管理和服務(wù)的能力。F：國(guó)內(nèi)汽車服務(wù)連鎖所公司該類公司含美容、維修、養(yǎng)護(hù)、裝飾的系列化服務(wù)和汽車用品配貨服務(wù)及整車售后市場(chǎng)技術(shù)培訓(xùn)服務(wù)，三大服務(wù)功能于一體，通場(chǎng)常以直營(yíng)店和加盟店的形式經(jīng)營(yíng)，對(duì)于提高本項(xiàng)目售后服務(wù)功能品質(zhì)，及吸引下游汽配經(jīng)營(yíng)戶有很大作用。結(jié)論：銅仁市周邊縣、市汽配經(jīng)營(yíng)戶是本項(xiàng)目的招商次要客群。D：銅仁市周邊縣、市汽配經(jīng)營(yíng)戶銅仁市周邊也形成了一些中小型的汽配市場(chǎng)。若能充分展示本項(xiàng)目的發(fā)展優(yōu)勢(shì)、升值潛力，定能吸引他們的關(guān)注，故投資型客群也占據(jù)重要位置。且大多汽配經(jīng)營(yíng)戶都與區(qū)域內(nèi)的維修中心或汽貿(mào)中心有著穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，本項(xiàng)目如能以優(yōu)惠政策吸引部分特約服務(wù)中心、汽車維修廠進(jìn)駐，不僅能帶動(dòng)該區(qū)域汽配經(jīng)營(yíng)戶，同時(shí)也能客車站一帶汽配經(jīng)營(yíng)戶以信心。而且這類客群也是營(yíng)銷層面最便捷的客群，且有助于本項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)管理。2．2本項(xiàng)目汽配城潛在客群：A：項(xiàng)目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營(yíng)戶項(xiàng)目周邊及客車站一帶汽配經(jīng)營(yíng)戶約有300戶經(jīng)營(yíng)戶。遵循上述營(yíng)銷鏈規(guī)則，本項(xiàng)目做為政府指定的未來(lái)大型汽配專業(yè)市場(chǎng)，同樣從消費(fèi)市場(chǎng)——汽車配件考慮，汽車配件零售市場(chǎng)與建材、百貨等傳統(tǒng)零售市場(chǎng)面對(duì)個(gè)人消費(fèi)者不同，汽配市場(chǎng)主要面對(duì)的是上游售后服務(wù)型企業(yè)，如維修中心，品牌特約服務(wù)中心等。以銅仁目前汽車保有量，及我司市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶仍以零售為主（批發(fā)僅為少量大型貨車配件，且備貨量不足），因此經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所多為街鋪，且租金不高平均600元（見(jiàn)租金調(diào)研），若本項(xiàng)目仍沿用普通汽配城經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)在租金上不占優(yōu)勢(shì)，將使招商工作帶來(lái)極大考驗(yàn)。2．4威脅分析T客戶分流周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤不斷增加，分流本項(xiàng)目的住宅客流。W互相干擾將來(lái)與汽配城、車站為鄰互項(xiàng)干擾，自然降低居住品質(zhì)。從發(fā)展的角度，在考慮項(xiàng)目定位及功能定位時(shí)，應(yīng)量力而行，不可盲目追求一步到位。1．4．威脅分析T1．同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)受到梵凈山汽貿(mào)一條街及客車站汽配市場(chǎng)等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅，由于本項(xiàng)目當(dāng)前不論在市場(chǎng)成熟度，還是在交通便利性上（西外環(huán)大道全面貫通還存在變數(shù)），都與上述市場(chǎng)存在差距。1．機(jī)會(huì)分析O1．政府資源開(kāi)發(fā)商與市政府通過(guò)小十字市場(chǎng)的初次成功的合作，贏得政府的信任，為本項(xiàng)目在未來(lái)的開(kāi)發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造條件。W2．商業(yè)氛圍地塊周邊目前只有零散汽配商戶經(jīng)營(yíng)，尚缺乏成熟的汽配經(jīng)營(yíng)氛圍。發(fā)展商實(shí)力雄厚、在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸欢ㄖ?、信譽(yù)良好，有力保障了本項(xiàng)目的成功運(yùn)作?？傄?guī)模逾10萬(wàn)平米的大體量設(shè)計(jì)，勢(shì)必產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，無(wú)論是行業(yè)影響力還是市場(chǎng)覆蓋面，都較銅仁現(xiàn)有的汽配市場(chǎng)（如梵凈山大道市場(chǎng)）有較大提高。項(xiàng)目整體規(guī)劃涉及商業(yè)、住宅、辦公等多種物業(yè)類型，各種物業(yè)類型之間相互影響，形成互補(bǔ)。住宅市場(chǎng)綜合分析從市調(diào)情況分析，在產(chǎn)品供應(yīng)上，目前銅仁除個(gè)別高檔住宅價(jià)格在1600—1800元/㎡（御風(fēng)錦江、時(shí)代商匯），各區(qū)域板塊樓盤均價(jià)在1000—1200元/㎡。隨著近年本地開(kāi)發(fā)商與外來(lái)開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)商、策劃商、廣告商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進(jìn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)美觀、操作規(guī)范的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。受區(qū)域房屋租金偏低和不動(dòng)產(chǎn)投資意識(shí)等因素影響，購(gòu)房者的消費(fèi)目的以居家自用為主。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，各開(kāi)發(fā)商大多存在營(yíng)銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現(xiàn)狀。1．3開(kāi)發(fā)商素質(zhì)和開(kāi)發(fā)水平不高。規(guī)模小將直接導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)無(wú)法做出優(yōu)美的環(huán)境和完善的配套，加上沿街均為商鋪，降低了產(chǎn)品的居家品質(zhì)，造成區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象較為突出。3．2客車站汽車服務(wù)市場(chǎng)各區(qū)域每月平均租賃價(jià)格下面將結(jié)合客車站汽車服務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)有的門面數(shù)量和現(xiàn)行租賃價(jià)格研究，統(tǒng)計(jì)算出客車站汽車服務(wù)市場(chǎng)店面的月平均租賃價(jià)格（因汽修、洗車廠面積過(guò)大，且場(chǎng)地征用上存在各種各樣的形式，而且租賃價(jià)格嚴(yán)重失真，故不在計(jì)算之列）。3．1客車站汽車服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)店面租賃價(jià)格調(diào)研區(qū) 域 租 金 價(jià) 格大江路路段700900元/間/月新路口路段南面（靠銅仁五中）300400元/間/月北面（靠城南汽車站）500700元/間/月西外環(huán)路路段（鷺鷥巖路延伸）300500元/間/月由于客車站一帶的汽車服務(wù)市場(chǎng)建成較早，店面多數(shù)都屬于租賃性質(zhì)，且都按房屋的間數(shù)計(jì)算，即按每間每月的租賃形式進(jìn)行，故沒(méi)有采用每月每平米的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。但目前銅仁整個(gè)維修行業(yè)無(wú)序經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)一管理，服務(wù)水平、服務(wù)功能急待改善。整個(gè)汽車服務(wù)業(yè)還處在一個(gè)信息（如價(jià)格）不透明的原始競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，而不是一個(gè)商家間比綜合服務(wù)、比品牌的完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，這也是抑制整個(gè)銅仁汽車服務(wù)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。如下名 稱面 積客車站一帶7300㎡梵凈山大道汽車服務(wù)市場(chǎng)15000㎡其他零散的（如伍寰汽貿(mào)等）1000㎡銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)總面積23300㎡2．銅仁汽車市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況總結(jié)及建議◇從銅仁市汽車市場(chǎng)分布格局以環(huán)繞客車站一帶的大江路、新路口、西外環(huán)路的汽配件市場(chǎng)，梵凈山大道汽貿(mào)一條街兩大板塊為主來(lái)看，表明汽車服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者們對(duì)店址的選擇，影響最大的因素是交通和政策扶持，因此造成了大量商戶集中在上述車站及梵凈山大道（政府規(guī)劃汽配區(qū)）兩大區(qū)域上。這也正說(shuō)明了目前銅仁汽車服務(wù)行業(yè)缺乏一個(gè)定位明確，形象統(tǒng)一，同時(shí)具有品牌凝聚力的專業(yè)市場(chǎng)。 ◇其他洗車、修理店等，總面積約為1500㎡?！笃滟Q(mào)易基本都在50平150平米之間，平均每平米每月租金為8—10元◇汽車美容及洗車行50平180平米之間，平均每平米每月租金為68元。2．梵凈山大道汽貿(mào)一條街梵凈山大道以汽車銷售、特約服務(wù)為主，經(jīng)營(yíng)品牌汽車廠家整車及零配件、飾品等，諸如一汽紅塔總經(jīng)銷、重慶五十鈴、上海華普、長(zhǎng)安羚羊等；綜合性的汽車交易中心有凱旋門汽貿(mào)、輝龍、宏盛汽車城、騰龍等。2．1．區(qū)域分析：綜上所述，客車站一帶汽車服務(wù)市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)汽配件為主，總經(jīng)營(yíng)面積約為7300㎡，該處汽配經(jīng)營(yíng)店面最顯著的特征是開(kāi)間小、進(jìn)深狹長(zhǎng)，面積小，普遍是傳統(tǒng)作坊式的小店面，給大部分商戶的日常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不便。 ◇大型汽車修理維護(hù)廠2家，總面積約為800㎡。 ◇大型汽車修理維護(hù)廠3家（含銅仁錦江修理廠、萬(wàn)達(dá)客車銅仁技術(shù)服務(wù)站、宏源汽車養(yǎng)護(hù)維修中心），總面積約為1600㎡。店面結(jié)構(gòu)是傳統(tǒng)的商、住結(jié)合模式，即底層為店面，上面為住宅（這是目前銅仁商業(yè)的主要形式）。2．1客車站一帶（含大江路、新路口、西外環(huán)路）汽配市場(chǎng)2．1．1概述環(huán)繞客車站一帶的大江路、新路口、西外環(huán)路的汽配市場(chǎng)，是銅仁最早汽車服務(wù)市場(chǎng)。隨著銅仁經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，大量用車的增加，銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展前景將是不可限量的。工程預(yù)計(jì)將于2006年9月開(kāi)工建設(shè)，建成后將形成銅仁乃至黔東地區(qū)最大的汽車、汽配交易市場(chǎng)，會(huì)有力提升城市經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力。規(guī)劃總占地面積5．1公頃（約80畝），總建筑面積約10萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約6萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積約4萬(wàn)平方米。截止2005年8月，%。銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積分析目的：目前汽車服務(wù)市場(chǎng)最集中、最具代表性的區(qū)域是客車站一帶和梵凈山大道兩側(cè)，因此我司希望通過(guò)對(duì)上述兩區(qū)域做重點(diǎn)分析，對(duì)項(xiàng)目的整體定位提供參考。2．1．大江路汽配經(jīng)營(yíng)店相對(duì)而言，大江路是最連接銅仁市中心，因此人氣較為旺盛。 ◇汽配件、汽油、機(jī)油、潤(rùn)滑油等店面50余間，總面積約為1400㎡。②.業(yè)態(tài)、面積分布：從大江路與新路口交接處往上至西外環(huán)路交接處結(jié)束，共有汽配件店面共100余間，其中：a南面：◇汽配件、輪胎、機(jī)油、潤(rùn)滑油等經(jīng)營(yíng)店面50余間，總面積約為900㎡。2．1．西外環(huán)路汽配經(jīng)營(yíng)店 西外環(huán)路（鷺鷥巖路延伸）只有6家汽配店；其次還有2家汽車修理店（市運(yùn)輸汽車修理廠和銅仁外運(yùn)汽車修理廠），總面積約800㎡。同時(shí)通過(guò)和商戶的交談，也了解到目前銅仁市汽車保有量有限，同業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈，但由于配件價(jià)格不是很透明，商戶的利潤(rùn)還是可觀的，這也說(shuō)明銅仁汽配市場(chǎng)還處在原始競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，如果將來(lái)集中進(jìn)駐汽配城，商戶們擔(dān)心價(jià)格透明后利益受到損失，都表示極大的抗性，這對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的招商是個(gè)極大的考驗(yàn)，必需考慮使本項(xiàng)目的租金、面積等方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ①、店面特征： ◇層高較高（5m左右）； ◇門面寬度普遍較寬（610m左右）； ◇場(chǎng)地寬敞（多數(shù)集經(jīng)營(yíng)面積和辦公為一體）。 ◇綜合性的汽車交易中心（乾通汽貿(mào)、凱旋門汽貿(mào)、騰龍、輝龍、宏盛汽車城等），總面積約為3500㎡。雖然該區(qū)域是由政府規(guī)劃的專業(yè)汽車服務(wù)市場(chǎng)，享受政府一定招商引資的優(yōu)惠政策，但區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)商戶各自為戰(zhàn)，沒(méi)有發(fā)揮經(jīng)營(yíng)集中的聚集效應(yīng)，反而是市場(chǎng)整體定位混亂、形象不統(tǒng)一。2．銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)店面經(jīng)營(yíng)總面積分析客車站一帶（含大江路、新路口、西外環(huán)路）和梵凈山大道汽車服務(wù)市場(chǎng)兩處經(jīng)營(yíng)店面的總和，再加上其他零散的（如伍寰汽貿(mào)等）經(jīng)營(yíng)面積，即可得出銅仁市汽車服務(wù)市場(chǎng)的總面積?！竽壳般~仁汽車服務(wù)行業(yè)無(wú)論是產(chǎn)品品種和綜合服務(wù)水平都有待進(jìn)一步完善。做為汽配行業(yè)的衣食父母——維修行業(yè)，一直以來(lái)也是面對(duì)汽車消費(fèi)者的窗口行業(yè)。故以下銅仁汽車服務(wù)市場(chǎng)月租