【正文】 合小組，各種確定相關(guān)的專(zhuān)業(yè)人員參加。 (1)新建物業(yè)的移交：移交方為建設(shè)單位，承接方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作移交除了要移交新建物業(yè)所涉及的相關(guān)內(nèi)容為，還應(yīng)移交的內(nèi)容：①重要的質(zhì)量記錄；②管理現(xiàn)狀；③費(fèi)用與支出；④物業(yè)用房，全體業(yè)主的設(shè)備、工具、合同、協(xié)議等。⑤合同協(xié)議書(shū)：對(duì)內(nèi)容簽訂的合同、協(xié)議等原價(jià)。(1)物業(yè)資料：①產(chǎn)權(quán)資料：產(chǎn)權(quán)、綜合竣工驗(yàn)收、施工設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備資料等。 ②更迭：遺留問(wèn)題較復(fù)雜，需要與物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主大會(huì)等多方面溝通協(xié)調(diào)解決 。 ②更迭：發(fā)生在物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)、原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。 6物業(yè)承接查驗(yàn)的基本方法 ★★★ 物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用： (1)觀(guān)感查驗(yàn)；(是對(duì)檢查對(duì)象外觀(guān)的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行) (2)使用查驗(yàn)；(啟用設(shè)施設(shè)備，以直觀(guān)地了解其符合性、舒適性和安全性) (3)檢測(cè)查驗(yàn)；(運(yùn)用儀表、儀器、工具等對(duì)檢查對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求) (4)試驗(yàn)查驗(yàn)。6物業(yè)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 ★★★(1)物業(yè)資料情況：除檢查新建物業(yè)查驗(yàn)的資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過(guò)程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行查驗(yàn)。 ★★★6新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容 ★★★(1)物業(yè)資料①竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；②設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；④物業(yè)管理所必需的其他資料。第5章 物業(yè)的承接查驗(yàn)6物業(yè)管理的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。直接涉及的有政府主管部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等。這兩部分的保修實(shí)務(wù)都由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。 (3)確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包。 60、前期物業(yè)管理的內(nèi)容：★★★(1)包含物業(yè)正常使用所需的常規(guī)性服務(wù)；(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)；(3)業(yè)主入??；(4)裝修管理；(5)工程質(zhì)量保修處理；(6)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。5前期物業(yè)管理的特點(diǎn) ★★(1)基礎(chǔ)性：前期物業(yè)管理的許多內(nèi)容，特別是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)物業(yè)有著直接和重要的影響。5早期介入內(nèi)容 ★★★（1）可行性研究階段①根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶(hù)群的定位確定物業(yè)管理的模式②根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容③根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)情況確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)④根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段①就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議②就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議③提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)④就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。(2)服務(wù)對(duì)象不同：早期介入服務(wù)對(duì)象是建設(shè)單位。早期介入可分為：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收五個(gè)階段。(2)物業(yè)銷(xiāo)售階段：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)提示建設(shè)單位，在簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示并予以說(shuō)明。4物業(yè)服務(wù)合同的終止(要點(diǎn))(1)物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿(mǎn)，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的；(2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的；(3)因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，物業(yè)服務(wù)合同自然終止；(4)物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算，物業(yè)服務(wù)合同自然無(wú)法繼續(xù)履行；(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。(5)物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。4簽訂物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng) ★★(1)明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。(3)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止：合同的期限具有不確定性，有必要對(duì)解除合同的條件作出約定。4前期物業(yè)服務(wù)合同(要點(diǎn))是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)服務(wù)階段雙方權(quán)利和義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。合同承諾的法律意義：受要約人一經(jīng)作出承諾，合同即告成立。3其它物業(yè)服務(wù)合同包括 ★①土地使用合同；②工程建設(shè)合同；③售房合同；④裝飾裝修服務(wù)協(xié)議；⑤清潔承包合同；⑥垃圾清運(yùn)合同；⑦供水供電有償委托合同；⑧電梯維修保養(yǎng)合同。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。 (3)報(bào)價(jià)的技巧有：①多方案標(biāo)價(jià)；②保本報(bào)價(jià)。2物業(yè)管理投標(biāo)的策略與技巧：★★(1)投標(biāo)組織的策劃 (2)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘(3)投標(biāo)文件的編寫(xiě)：物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理的要點(diǎn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。2制定物業(yè)管理方案的要求：（要點(diǎn)）①方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)標(biāo)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件，不缺不漏；②方案內(nèi)容必須符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定；③方案中對(duì)招標(biāo)文件的要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須可實(shí)現(xiàn)（可實(shí)現(xiàn)承諾、計(jì)劃、目標(biāo)）；④按市場(chǎng)按實(shí)際，不高不低。 ⑶登記并取得招標(biāo)文件⑷準(zhǔn)備投標(biāo)文件 ⑸送交投標(biāo)文件 ⑹接受招標(biāo)方的資格審查⑺參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo) ⑻簽訂并執(zhí)行合同2投標(biāo)文件又稱(chēng)標(biāo)書(shū)，一般由：★★★(1)投標(biāo)函；(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)表；(3)資格證明文件；(4)物業(yè)管理方案；(5)招標(biāo)文件要求的其他材料。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知發(fā)出30日，按招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審認(rèn)為所有文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。(5)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從此選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，報(bào)主管部門(mén)備案。(2)項(xiàng)目條件：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的。(2)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求。(3)招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作業(yè)主需求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。1物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)內(nèi)容 ★★★(1)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容 ①對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專(zhuān)業(yè)的合理化建議②對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)③對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要，提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的監(jiān)督④提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議⑤參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見(jiàn)⑥設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃⑦對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案⑧建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案⑨辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)(2)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容 ①項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等②房屋及共同設(shè)施設(shè)備的管理；③環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車(chē)場(chǎng)及安全防范等。1物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)(要點(diǎn))(1)綜合性:(住宅、辦公樓、商業(yè)等)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。1物業(yè)管理招標(biāo)類(lèi)型(要點(diǎn))(1)根據(jù)物業(yè)類(lèi)型劃分：可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅物業(yè)招標(biāo)和非住宅物業(yè)招標(biāo)。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)1物業(yè)管理招標(biāo)(要點(diǎn))(1)概念：是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，由多家物業(yè)公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。⑦經(jīng)營(yíng)管理部：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制訂項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核。③行政管理部：編制實(shí)施日常行政管理，企業(yè)文化建設(shè)，品牌管理和信息化建設(shè)規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度，管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文件建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素：①企業(yè)戰(zhàn)略因素；②外部環(huán)境因素；③技術(shù)因素；④組織規(guī)模及所處階段。缺點(diǎn)：事業(yè)部之間協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過(guò)多。 ②直線(xiàn)職能制是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式，優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專(zhuān)業(yè)管理的職能、適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)申報(bào)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件⑴一級(jí)：注冊(cè)資本500萬(wàn)元以上，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員及工程、管理、技術(shù)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員不少于30人，中級(jí)職稱(chēng)以上人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)職稱(chēng)，物業(yè)管理人員具有職業(yè)資格證，兩種類(lèi)型物業(yè)以上物業(yè)不低于100%、多層200萬(wàn)平方米、高層100萬(wàn)平方米、獨(dú)立式15萬(wàn)平方米、辦公樓、公寓廠(chǎng)房及其他50萬(wàn)平方米，有優(yōu)良業(yè)績(jī)。⑴工商注冊(cè)登記程序：①企業(yè)名稱(chēng)預(yù)先審核；②公司地址；③注冊(cè)資本；④股東人數(shù)和法定代表人；⑤公司人員；⑥公司章程 ⑵申報(bào)資質(zhì)資料：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照；②企業(yè)章程；③驗(yàn)資證明；④企業(yè)法定代表人的身份證明；⑤物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱(chēng)證書(shū)和勞動(dòng)合同。第一章、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì)并具有獨(dú)立法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立：★★★根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為：工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。⑴一級(jí)證書(shū)的頒發(fā)和管理：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)；⑵二級(jí)證書(shū)的頒發(fā)和管理：①省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)，②直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)；⑶三級(jí)證書(shū)的頒發(fā)和管理：①直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)，②設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年暫定期。缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專(zhuān)業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和職能。優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化決策機(jī)制；二是調(diào)動(dòng)積極性；三是促進(jìn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)、提高效率；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)。缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員多，容易多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門(mén)之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)難度較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。②人力資源部：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員的招募、任免、調(diào)配、獎(jiǎng)懲、考核、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。⑥市場(chǎng)拓展部：物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)查研究，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，標(biāo)書(shū)制作，投標(biāo)管理，協(xié)助新接物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問(wèn)項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)。⑩環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類(lèi)管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。(2)投標(biāo)主體：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)管理公司。(4)按項(xiàng)目服務(wù)方式不同：物業(yè)招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目超標(biāo)。(2)邀請(qǐng)招標(biāo):又稱(chēng)有限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，特點(diǎn)：招標(biāo)人不使用公開(kāi)方式，投標(biāo)人是特定的。1物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)的基本要求★★★(1)參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定組織招投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督與管理；(2)在招投標(biāo)中，無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素。招標(biāo)人不得于不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人；不得對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高的資格要求。物業(yè)管理招標(biāo)的條件★★(1)主體條件：招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公共事業(yè)的，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)、授權(quán)。2物業(yè)管理招標(biāo)的程序 ★★★(1)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(2)編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件內(nèi)容：①招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；②物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、要求；③投標(biāo)人、投標(biāo)書(shū)的要求；④評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法；⑤招標(biāo)活動(dòng)方案，包括開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)；⑥物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；⑦其他說(shuō)明和法律法規(guī)內(nèi)容。(4)發(fā)放招標(biāo)文件公開(kāi)招標(biāo)，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日，招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有投標(biāo)人。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向主管部門(mén)備案。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：①?lài)?yán)格按照法律、法規(guī)要求參與投標(biāo)活動(dòng)；②對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析、評(píng)估；③選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完善盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；④充分考慮企業(yè)的承受能力；⑤慎重對(duì)待合同的附件條款。2制訂物業(yè)管理方案的一般程序：（要點(diǎn)）(1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；(2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析、收集相關(guān)信息及資料；(3)根據(jù)招標(biāo)文件的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作；(4)確定組織架構(gòu)和人員配置；(5)詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本；(6)制定詳細(xì)的操作方案；(7)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置等測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）(8)對(duì)擬定的物業(yè)