【正文】 因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償?！　?6)物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞而影響業(yè)主、使用人權(quán)益和公共安全時，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管機關(guān)應(yīng)當(dāng)督促限期維修；必要時，房地產(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強制措施，排險深圳市的規(guī)定突出了住宅維修基金，由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偦顒拥?，修繕?zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。　　(1)屬于業(yè)主獨有(房屋室內(nèi))部分的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用由業(yè)主負(fù)責(zé)。多收的部分應(yīng)予退還；②移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊；③移交物業(yè)管理用房和業(yè)主共有的其他財物。很小。合同的解除設(shè)不必要的限制，而應(yīng)回到《合同法》第410條的原則立場上來。就難免被更能干的經(jīng)營者所取代。這種限制信任定律發(fā)揮作用，從而限制合同解除自由的規(guī)定是否妥當(dāng)呢？有人認(rèn)為，從物業(yè)管理委托合同具有商事性角度看，不同于一般的民事委托合同，且物業(yè)管理事務(wù)繁雜，受托信任基礎(chǔ)法理和中國《合同法》有關(guān)規(guī)定，委托合同當(dāng)事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。”③業(yè)主與其所聘用的施工”造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。建房字(1995)第33號文件中明確規(guī)定：“未經(jīng)地方政府許可，不得以保證金、抵押金等名目向用戶亂收費、高收費?！苯ㄔO(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司1995年發(fā)出《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈建筑裝飾裝修管理規(guī)定〉做好原有房屋安全管理工作的通知》(建房物字第33號)中規(guī)定：“對只進(jìn)行簡易裝飾裝修(僅作面層涂料、貼墻紙、鋪面磚等)的，物業(yè)管理單位亦應(yīng)及時掌握情況和登記備案。對嚴(yán)重?fù)p壞和有險情的原有房屋，在修繕加固達(dá)到居住和使用安全條件后，方可準(zhǔn)許其裝飾裝修。申請人必須出具房地產(chǎn)權(quán)屬證書或房屋所有人與使用人簽訂的協(xié)議、房屋原圖紙、房屋安全鑒定文書、查勘鑒定結(jié)論、房屋裝飾裝修設(shè)計圖(　　原有房屋裝飾裝修時，對影響原有房屋結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力的裝飾裝修工程要嚴(yán)格實行審批制。所謂原有房屋，是指已取得房屋所有權(quán)證書并已投入使用的各類房屋。　　為了加強對房屋建筑裝飾裝修的管理，確保國家財產(chǎn)和公共安全，建設(shè)部于1995年8月7由于初裝飾是二次裝飾的基礎(chǔ)，其標(biāo)高、坡度、平整度、棱角等質(zhì)量要求不能降低，竣工驗收時觀感質(zhì)量評定的基準(zhǔn)分不變，其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)按國家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》項告知業(yè)主和使用人。主人伙后突出的一項重要事務(wù)。對這類糾紛應(yīng)當(dāng)具體分析和提出個案對策，不能籠統(tǒng)簡單地規(guī)定不可以辭退或者應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理規(guī)范性文件規(guī)定，住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購房者在房屋銷(預(yù))售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。在上面物業(yè)接管驗收部分中已闡明物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸屬問題，有些業(yè)主因誤解而把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作責(zé)任人來找吵鬧要保修這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權(quán)損害賠償原則作出處理?！贝送?，應(yīng)秉行“全心全意為業(yè)主服務(wù)”的理念，切實為業(yè)主著想辦事，例如，對業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗收時予以熱情協(xié)助，并以專業(yè)知識和企業(yè)經(jīng)驗指導(dǎo)業(yè)主注意一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，贏得業(yè)主們的信賴。業(yè)管理職責(zé))、權(quán)利性質(zhì)(產(chǎn)權(quán)中的相對獨立的經(jīng)營管理權(quán)和物業(yè)管理事務(wù)受托處理權(quán)或代理權(quán))、義務(wù)和責(zé)任的有限性(限于復(fù)有物業(yè)財產(chǎn)的經(jīng)營管理、使用物業(yè)公共秩序的監(jiān)督和協(xié)助因此，這一時期通常也是物業(yè)管理問題和糾紛發(fā)生最集中的階段?！　　　‘?dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗收接管完成后，物業(yè)就具備了入伙條件。　　(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促開發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。”在物業(yè)保修實務(wù)中，有兩種主要做法：一是建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可以采用費用補償?shù)霓k法，由接管方處理?！　∥飿I(yè)接管驗收是物業(yè)管理委托方與受托方之間發(fā)生的法定手續(xù)或約定手續(xù)，從管理服務(wù)工作上講，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的超前介入咨詢服務(wù)轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中；從法律關(guān)系講，接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)履行生效的委托合同所應(yīng)盡的第一項重要義務(wù)，也是明確交接雙方責(zé)任、落實物業(yè)保修責(zé)任、維護(hù)將來入住業(yè)主合法權(quán)益、保證今后物業(yè)管理工作能夠正常開展的一個“法鎖”(即法律關(guān)系紐結(jié))。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第18條第(五)項有的房屋的接管，可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！　《?、前期物業(yè)管理階段　　　　物業(yè)接管驗收，是由已與開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位簽訂《物業(yè)管理委托合同》的物　　關(guān)于物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)形成的知識產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第363條規(guī)定，在物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同履行過程中，受托人利用委托人提供的技術(shù)資料和工作　　關(guān)于物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規(guī)定，物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同的委托人未按照約定提供必要的資料和數(shù)據(jù)，影響工作和質(zhì)量，不接受或者逾定，并可以參照《合同法》第21章關(guān)于委托合同的規(guī)定及第18章第4節(jié)關(guān)于技術(shù)咨詢合同的規(guī)定。這種咨詢服務(wù)可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?。因此，下面從物業(yè)管理用法實務(wù)和處理不同類型物業(yè)管理糾紛的角度，按物業(yè)管理各階段展開序列對物業(yè)管理易發(fā)糾紛及處理辦法作出論述。物業(yè)管理法規(guī)對不同階段和不同板塊的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系的組控也各有一些特殊規(guī)范必須或可供適用?！　≡谖飿I(yè)管理超前介入階段，介入的方式是提供物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)。”據(jù)此條規(guī)定，訂立、履行物業(yè)管理專業(yè)咨詢服務(wù)合同及追究違約責(zé)任辦法，應(yīng)適用《合同法》總則的相關(guān)規(guī)需求咨詢方即物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同關(guān)系主體的委托人應(yīng)當(dāng)按照約定闡明咨詢的問題，提供技術(shù)背景材料及有關(guān)技術(shù)資料、數(shù)據(jù)；接受受托人的工作成果，支付報酬。物業(yè)管理專業(yè)咨詢合同的委托人按照委托人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委托人承擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定?！斗课萁庸茯炇諛?biāo)準(zhǔn)》之“”中規(guī)定：“凡按規(guī)定交房管部門接管的房屋，應(yīng)按本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；依法代管、依約托管和單位自等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，交接驗收的對象是由開發(fā)建設(shè)方移交物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結(jié)合起來，竣工驗收合格之日，物業(yè)也就移交物業(yè)管理企業(yè)接管了。對于其他質(zhì)量問題，可