【正文】 100%按政策規(guī)定做好做細各項工作，提高管理人員素質(zhì)，定期征求居民意見，主動改進工作，建立回訪制度，作好有關(guān)記錄。15火災(zāi)發(fā)生率≤1‰加強消防宣傳，增強居民防火意識，建立義務(wù)消防組織，定期進行消防演練，勤檢查，及時消除火災(zāi)隱患。8化糞池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理，井蓋齊全完好，保證排放通暢無阻9排水管、明暗溝完好率100%排水暢通無阻，無積水、無塌陷、無殘缺10路燈完好率85%95%路燈完好無損，夜間正常使用，定期檢查、維護、保養(yǎng)，保持潔凈。按規(guī)定標準收費，不擅自提高收費標準，不亂收費，合理使用費用，每季度張榜公布一次。六、 房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)房屋土建公共建筑設(shè)施保養(yǎng)周期：序號公共建筑設(shè)施名稱事 項計劃養(yǎng)護周期01上人屋面對損壞的面層進行修補對分格縫用瀝表進行勾縫對天臺泛水、變形縫進行處理對屋面滲漏進行處理每2年每2年每2年每2年02外墻飾面（涂料、面磚）重點部位進行清洗外墻裂縫修補、空鼓面磚更換，外墻整體清洗涂料外墻粉刷每1年每3年每5年03內(nèi)墻飾面涂料飾面重點部位粉刷涂料飾面全面粉刷瓷磚飾面穿鼓更換每1年每5年每3年04樓面、地面瓷磚地面穿鼓、破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理每3年每1年05天棚抹灰層空鼓處理天棚重新粉刷裝修吊頂?shù)恼{(diào)平、破損的處理每3年每5年每2年06室外道路（地面）大理石地面裂縫、缺角系統(tǒng)修補廣場磚地面破裂更換草地多孔磚破裂更換水泥地面起砂、裂縫修理其它地面世如碎石地面等）修補每2年每1年每1年每3年每3年07門窗閉門器、門鎖調(diào)校變形復(fù)位防腐防蛀處理每半年每半年每3年08防盜網(wǎng)、花園圍欄、扶手根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間24年09溝井池渠疏通、清淤井蓋、篦子刷漆每半年每1年10擋雨篷清洗每1年11玻璃幕墻清洗每1年12休閑、游樂設(shè)施加固、刷漆每1年 管理目標及措施序號項 目國家指標承諾指標內(nèi)容及措施1房屋完好率98%≥98%制定專業(yè)維修技術(shù)員負責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的房屋巡查，建檔記錄，確保房屋外觀無破壞立面、整潔、無改變使用功能、無亂搭建、公用設(shè)施及通道無隨意占用等現(xiàn)象。（3）建立技術(shù)檔案。（3）日常管理檔案：包括資料、圖表、文件等，例如裝修檔案、公用設(shè)備、設(shè)施檔案、員工個人檔案、住戶零星維修記錄、投訴處理表、維修工作日志、社區(qū)文化活動檔案、與上級來往文件、顧客意見征詢表、重大事件記錄等等。 公司的ISO9000質(zhì)量管理體系文件分為四個層次，第一層次是《質(zhì)量手冊》，第二層次是程序文件，第三層次是作業(yè)文件，第四層次是工作記錄表格。送外培訓(xùn)、受訓(xùn)人員必須認真填寫培訓(xùn)記錄并在培訓(xùn)結(jié)束后連同取得的培訓(xùn)結(jié)業(yè)證書送交辦公室保存，培訓(xùn)記錄要求保存三年。將處理過程詳細記錄在日記將處理過程詳細記錄在工作日記上將處理過程詳細記錄在日記有疑難問題馬上向領(lǐng)導(dǎo)匯報客戶回訪內(nèi)部封閉回路管理機制策劃機構(gòu)（主任）指揮機構(gòu)（主任）指令執(zhí)行機構(gòu)（主管，專職）監(jiān)督機構(gòu)（主任）反饋渠道在上述過程中，最重要的是反饋渠道這一環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩方面。第四章 **保障房小區(qū)后期管理一、 組織架構(gòu)和管理模式 管理處組織機構(gòu)圖**保障房小區(qū)管理處主任 客服中心財務(wù)中心物業(yè)中心收款人員客服人員維修養(yǎng)護保安服務(wù)清潔綠化 組織機構(gòu)圖說明：★ **保障房小區(qū)管理處組織機構(gòu)設(shè)置的原則是精干、高效、一專多能，管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負責(zé)制。入伙期間的治安管理非常重要，人員的頻繁出入小區(qū)會產(chǎn)生秩序混亂，需加派人手；入伙期配套服務(wù)務(wù)求完善，保障道路通暢，手續(xù)安排合理，并進行適當(dāng)?shù)谋忝穹?wù)措施；加強交通、車輛管理。三、 業(yè)主入伙階段做好清潔衛(wèi)生工作，進行室內(nèi)外大掃除，清掃道路，讓業(yè)主享受一個清潔的優(yōu)美環(huán)境；制定管理制度及與業(yè)主簽訂入住契約。生活區(qū)。為了更好地做好物業(yè)移交工作，事先制定好物業(yè)移交程序，提示應(yīng)知事項，如入伙流程、裝修須知等，對移交時檢查中發(fā)現(xiàn)的用戶單元內(nèi)的工程遺留問題及時通知施工單位和發(fā)展商，并跟蹤施工單位進行整改。配合適當(dāng)演習(xí)，熟悉及實際體會突發(fā)事件應(yīng)變措施及程序。二、 物業(yè)管理前期管理階段籌備管理處?！跋刖用袼搿笔俏飿I(yè)管理中服務(wù)理念的基礎(chǔ)。實行專人專項負責(zé)，成立專項協(xié)調(diào)小組，協(xié)助業(yè)主單位處理工程及配套質(zhì)量問題；同時做好客戶工作，做到提前預(yù)防客戶投訴，快速解決客戶投訴，配合業(yè)主單位平息投訴。 綠化喬灌木、草坪和園林建筑附屬設(shè)施完好率達98%，苗木成活率達98%； 房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地完好率達95%； 營造健康和諧的社區(qū)氛圍 為業(yè)主提供形式多樣的休閑娛樂服務(wù)項目。本小區(qū)的定位是為業(yè)主單位管理好小區(qū)的公共財產(chǎn)，服務(wù)好廣大租戶。 公司目前員工近50人，其中各類專業(yè)技術(shù)人才中級以上職稱近10人，是一個優(yōu)秀的兼具商業(yè)經(jīng)營能力的物業(yè)管理團隊，所服務(wù)的項目均得到廣大業(yè)主的充分肯定和物業(yè)主管部門的表彰。委托單位： （公章） 法定代表人：（簽字或蓋章）簽發(fā)日期：2014年9月24日_______________________________________________________________________附：全權(quán)代表人工作單位：物業(yè)服務(wù)中心 職務(wù)： 副主任 身份證號碼：******************* 性別：女 年齡：41 委托人企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼： 地址：**市解放街716號 經(jīng)濟性質(zhì)： 私營 注冊資金：100萬　　　　　　經(jīng)營方式：私營 經(jīng)營范圍：商業(yè)管理、物業(yè)管理、保潔服務(wù)、停車管理等 附法定代表人和委托代理人身份證復(fù)印件 法人代表身份證復(fù)印管理人員身份證復(fù)印件 投標人參標申請表機構(gòu)代碼編號554757160投標人名稱**市**物業(yè)管理有限公司營業(yè)執(zhí)照編號***********投標人地址**市解放街716號注冊日期二○一○年四月二十九日注冊資金壹佰萬元投標人網(wǎng)址Email法定代表人***電話：*********手機：*************聯(lián)系人電話：手機；主營項目物業(yè)管理、地面清掃、垃圾清運、保潔服務(wù)、管道疏通、綠化管理及維護、停車服務(wù)。我方的投標文件在開標后90天內(nèi)有效。我方愿意向貴方提供真實完整的任何與該項投標有關(guān)的數(shù)據(jù)、情況和技術(shù)資料。提供投標須知規(guī)定的全部投標文件，包括：資格證明文件正本1份，副本2份；技術(shù)投標書正本1份，副本2份；商務(wù)投標書正本1份，副本2份；投標人須知要求的投標人提交的全部文件；由采購代理機構(gòu)開具的金額為 4000元 的投標保證金收據(jù)；按招標文件要求提供和交付的貨物和服務(wù)的投標報價詳見商務(wù)報價表。其他費用為除上表前5項外的費用，如小區(qū)內(nèi)公共用電、水（如路燈、保安室用電用水等）、稅費、設(shè)備材料費、保險費、管理費等一切費用。期間供應(yīng)商應(yīng)自行考慮價格波動風(fēng)險。我方承諾已經(jīng)具備《中華人民共和國政府采購法》中規(guī)定的參加政府采購活動的投標人應(yīng)當(dāng)具備的條件：（1）具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；（2）遵守國家法律、行政法規(guī)，具有良好的信譽和商業(yè)道德；（3）具有履行合同的能力和良好的履行合同記錄；（4）具有良好的資金、財務(wù)狀況及依法繳納稅收和社會保障資金的記錄；（5）產(chǎn)品及生產(chǎn)所需裝備符合中國政府規(guī)定的相應(yīng)技術(shù)標準和環(huán)保標準；（6）沒有違反政府采購法規(guī)、政策的記錄；（7）沒有發(fā)生重大經(jīng)濟糾紛、經(jīng)濟犯罪和走私犯罪記錄；（8）符合招標文件要求的其他資格條件。如果在開標后規(guī)定的投標有效期內(nèi)撤回投標，我方的投標保證金可被貴方?jīng)]收。我方將嚴格遵守《中華人民共和國政府采購法》第七十七條規(guī)定：投標人有下列情形之一的，處以采購金額5‰以上10‰以下的罰款，列入不良行為記錄名單，在一至三年內(nèi)禁止參加政府采購活動；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理機關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：（一）提供虛假材料謀取中標、成交的；（二）采取不正當(dāng)手段詆毀、排擠其他投標人的；（三）與采購人、其它投標人或者采購代理機構(gòu)惡意串通的；（四）向采購人、采購代理機構(gòu)行賄或者提供其他不正當(dāng)利益的；（五）在招標采購過程中與采購人進行協(xié)商談判的；（六）拒絕有關(guān)部門監(jiān)督檢查或提供虛假情況的。本授權(quán)書于2014年9月24日簽字生效，特此聲明。 5第三章 前期物業(yè)管理操作方案 6一、 總體工作思路 6二、 物業(yè)管理前期管理階段 6三、 業(yè)主入伙階段 6第四章 **保障房小區(qū)后期管理 7一、 組織架構(gòu)和管理模式 7二、人員配備 8三、 運作流程與管理機制 9四、 服務(wù)管理人員培訓(xùn)及管理 11五、管理規(guī)章制度 13六、 房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護 15七、 機電設(shè)備設(shè)施與智能化系統(tǒng)管理 20八、 安全管理 20九、 清潔綠化管理 23十、 社區(qū)文化活動和便民服務(wù) 25第二部分 項目班子管理人員配備情況表 26第三部分 項目人力投入計劃表 27第四部分 工作日程安排表 28第五部分 保潔頻率及標準 29第六部分 突發(fā)事件防范措施 30一、突發(fā)事件處理原則 30二、針對性應(yīng)急預(yù)案 30第七部分 優(yōu)惠措施 34第八部分 技術(shù)評分辦法要求提供的其他內(nèi)容 34第一部分 物業(yè)管理總體方案第一章 公司簡介**市**物業(yè)管理有限公司是一家以物業(yè)管理、商業(yè)管理為經(jīng)營主體的公司，以“全服務(wù)”模式，為地產(chǎn)商提供全方位的服務(wù)，從規(guī)劃設(shè)計、項目定位到營銷策劃、整合推廣及經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)，既充分整合資源，又有效降低成本。小區(qū)總戶數(shù)：218戶；綠地率32%；室外公共機動車停車位：10個；非機動車和摩托車棚面積：。讓業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，確保服務(wù)的高品質(zhì)。主要管理服務(wù)指標 清潔、保潔率達98%； 因物業(yè)管理原因?qū)е轮卮筘?zé)任事故和刑事案件發(fā)生為0；四、 用專業(yè)，讓業(yè)主單位更放心配合發(fā)展商進行租金的收取，解除后顧之憂；積極配合業(yè)主單位，單項工程及配套的接管驗收、交接工作，進行機電設(shè)備的測試檢驗，接管驗收內(nèi)容包括主體結(jié)構(gòu)、屋面與樓地面、裝修、電氣、水、衛(wèi)、消防、附屬工程等，還包括場地清除、臨時設(shè)施與過渡房的拆除清理完畢等等，同時相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施也應(yīng)達到質(zhì)量要求。五、 讓業(yè)主更滿意我們的管理思路：以低廉的收費價格、規(guī)范的管理手段，營造高品位的居住環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，滿足居民的合理需求，創(chuàng)造文明居住區(qū)的物業(yè)管理典范；換位思考，親情服務(wù)，提倡個性化管理。第三章 前期物業(yè)管理操作方案一、 總體工作思路根據(jù)前期物業(yè)管理階段的特點，我們將按照項目的建設(shè)情況進行管理處的籌備、服務(wù)人員的招聘和培訓(xùn)、物業(yè)的接管驗收、入伙準備工作等；業(yè)主入住階段合理安排入伙時間，高效迅速辦理入伙手續(xù)，完善入住期配套服務(wù)和組織便民服務(wù)措施；二次裝修管理進行嚴格審批、管理、巡查和組織驗收，不留隱患；同時做好業(yè)主宣傳引導(dǎo)工作。培訓(xùn)時，理論和實務(wù)并行。驗收前，預(yù)先制定好驗收計劃，做到有序進行。因此在前期物業(yè)管理階段，我們將嚴格劃分生活區(qū)域和施工區(qū)域，并分別進行針對性的管理。進行嚴格的施工人員管理制度，確保施工工人只限于既定的施工區(qū)域工作，并明確工人身份，保證管理處對施工秩序和安全管理的有效控制；同時督導(dǎo)施工單位的施工行為，確保施工單位的工程負責(zé)人身份和聯(lián)系方式，規(guī)范施工現(xiàn)場行為。如發(fā)現(xiàn)遺留問題進行詳細記錄并進行分類，屬施工單位遺留問題則積極與發(fā)展商和施工單位聯(lián)系解決；加強治安和服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)**保障房小區(qū)特點，我們將針對性地制訂社區(qū)文化活動安排，尤其在入伙期內(nèi)創(chuàng)造各種機會和條件促使居民盡快相互熟悉、了解，積極融入社區(qū)，和諧社區(qū)，服務(wù)社區(qū)，共同營造文明舒適的居住環(huán)境。二、人員配備部門職位人數(shù)（人）備注管理處主任1工程部水電工1環(huán)境部保潔員2安全部保安員3后勤部勤雜工1 合計8三、 運作流程與管理機制機構(gòu)組建管理處運作流程 組 織員 工培 訓(xùn)遺留問題處理制訂管