【正文】 手采用環(huán)保建材、先進的保安監(jiān)控系統(tǒng)來支撐物業(yè)的品質(zhì)；（2） 軟件方面引進知名物業(yè)管理公司；（3） 滲透海洋文化，以文化理念來打動消費者；（4） 營造個性化的銷售現(xiàn)場來感染看樓者；四、市場定位二十一世紀(jì)獨具海文化健康高尚的海景住宅定位的支撐點————項目本身無敵海景資源；在鹽田東部旅游大開發(fā)的背景下突現(xiàn)個性的海景住宅，“藍色鹽田”得到了全市人們一定程度的認可，和本區(qū)發(fā)展商聯(lián)手繼續(xù)對區(qū)域的濱海住區(qū)優(yōu)勢進行大肆宣傳，在此基礎(chǔ)之上表現(xiàn)自身的健康社區(qū)的個性； 設(shè)置健康會所作為健康社區(qū)的載體； 制造濃厚的海洋文化氣氛，加強對下一代的海洋環(huán)保教育；A 成立小型“海洋世界”圖書館，收集各種有關(guān)海洋的科普書籍；B 成立“奇妙的海底世界”小型海洋“博物館”——以科教圖片展覽、海洋水族館為主要形式；五、目標(biāo)市場設(shè)定本項目的主要目標(biāo)客戶為鹽田本地的農(nóng)民、工商個體、公司工廠管理及技術(shù)層和香港的來往深港兩地的商務(wù)人員、老年退休人員、深港兩地親屬，其次為羅湖區(qū)的中高級白領(lǐng)階層。（2）W劣勢聚焦A交通不便是阻礙鹽田區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最重要的原因之一，梧桐山隧道一直以來是人們心里面一條不可逾越的鴻溝，本地商品房主要靠本地人和香港人消化，市內(nèi)居民對本區(qū)域商品房的認可度低，不過隨著明年梧桐山隧道免費通行政策的執(zhí)行，這一點將在一定程度上得到改善；B由于本區(qū)域城市規(guī)模與其它區(qū)域相比較小，市政配套較滯后，生活不是很方便，給人郊外小鎮(zhèn)的感覺，缺乏都市的氛圍，這也是難以吸引市內(nèi)人前往鹽田置業(yè)的主要原因之一；C本項目周邊建筑多為農(nóng)民房和舊廠房及辦公房，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，視覺污點多，與當(dāng)前大型高尚社區(qū)的居住潮流相悖，缺乏小區(qū)環(huán)境是本項目的一個最突出的弱點；D高層住宅曾經(jīng)是地位的象征而受到人們的追捧，但近幾年來漸漸受到人們的冷落，主要是因為有戶型難以設(shè)計完美、使用率低、上下樓易發(fā)生阻塞、管理費高等缺點，目前高層較之小高層和多層空置嚴重，主要空置單位表現(xiàn)在高層單位；E戶型設(shè)計有一定的缺陷，三房二廳的廳采光不夠好，視野較窄；（3）O威脅點A在吸引市內(nèi)置業(yè)者方面，同為濱海城區(qū)，南山是最大的競爭者，南山已發(fā)展成為工商、貿(mào)易、金融、科技教育異常發(fā)達的新興城區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)具備規(guī)模開發(fā)之勢，尤其是98年以來，隨著招商海、蔚藍海岸等大型高尚住宅區(qū)的開發(fā)以來，南山物業(yè)的形象已得到了迅速的提升，“市內(nèi)工作南山置業(yè)”的現(xiàn)象開始被越來越多的人接受，鹽田目前還不具備與南山相抗衡的實力，鹽田若想從南山“口中”分得一杯羹汁亦非易事（怎樣與南山爭奪濱海住宅這塊蛋糕是今后鹽田房地產(chǎn)急須正視的問題）；B從區(qū)域內(nèi)來看，本區(qū)商品房雖比其它區(qū)域供應(yīng)量少得多，但同時人口規(guī)模、就業(yè)規(guī)模也小得多，商品房的需求量小，前幾年鹽田每年在售的樓盤只有一至兩個，單靠本地居民和少量香港人就可以順利消化，而現(xiàn)在隨著東部大開發(fā)戰(zhàn)略的出臺，鹽田的房地產(chǎn)規(guī)模開始擴大，內(nèi)部競爭逐漸激烈，鹽田現(xiàn)正發(fā)售的樓盤有七八個，爭奪外來市場已成必然之勢，本區(qū)樓盤對本項目造成的威脅可分為兩方面：（I） 鹽田新區(qū)規(guī)模開發(fā)對沙頭角舊城改造項目發(fā)起有力挑戰(zhàn)，新區(qū)雖然目前市政配套有待建設(shè)，人氣有待培養(yǎng)，但其高起點規(guī)劃和規(guī)模優(yōu)勢不容小視，今后一兩年必定成為深圳房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域之一；（II） 沙頭角東南面山景、海景物業(yè)是目前本項目最大競爭者，東部陽光、海天一色雅居等高品質(zhì)住宅擁有真正無敵海景、大社區(qū)、高綠化率等無可比擬的優(yōu)勢，這是最能吸引港人及市內(nèi)人在鹽田置業(yè)的原因，與這些樓盤相比，本樓盤的物業(yè)賣點顯得較單??；（4）T機會點A政策的支持。（四）鹽田區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點：鹽田的地理條件決定了它在深圳八九十年代第一創(chuàng)業(yè)中不能成為城市建設(shè)的重點，一次創(chuàng)業(yè)中主要以發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、金融、貿(mào)易為主，鹽田的地勢崎嶇不平，可利用的平坦土地資源很少，而且對外交通不暢，所以鹽田區(qū)經(jīng)濟的規(guī)模發(fā)展受到非常大的限制，房地產(chǎn)業(yè)則表現(xiàn)更為突出，目前鹽田區(qū)房地產(chǎn)的整體開發(fā)水平與其它各區(qū)相比還有較大的差距，具體說其房地產(chǎn)存在著下列特征：（1） 市場供給量小，主要針對本區(qū)和香港兩塊市場，市場需求相對較?。唬?） 開發(fā)規(guī)模屬中小型，建筑面積一般在5萬M2以下，缺乏大社區(qū)的開發(fā)；（3） 主要以開發(fā)85M2以下的中小戶型為主，這與與香港人喜歡中小單位的置業(yè)特點有關(guān)，此外也是一般白領(lǐng)的置業(yè)首選；（4）區(qū)域未有一定的價格形象，鹽田新區(qū)因市政配套滯后而價格較低，均價僅有3500元/M2的水平，沙頭角物業(yè)均價約為5200元/M2，最低價為3600元/M2，最高則由海天一色創(chuàng)下的復(fù)式房14000元/M2的天價，差距很大；附鹽田區(qū)目前在售物業(yè)基本情況項目名稱位置規(guī) 模戶 型 面 積 （*號為主力戶型）價 格小區(qū) 配套社區(qū) 配套發(fā) 展商南方明珠花 園東海大道南側(cè)明珠大道以北,由三棟小高層和六棟多層組成*121 4956M2*221 80M2 *321 91 M2多層價格31383338元/ M2,均價3200元/ M2中心花園、幼兒園、戲水池、網(wǎng)球場、商場位于鹽田新區(qū)規(guī)劃區(qū)，目前生活不便利鹽田港房地產(chǎn)開發(fā)公 司東海岸天利明園東海大道后方陸城9C區(qū)規(guī)劃占地面積4萬M2， M2,由兩座十三層塔樓組成單房 39M2 11 46 M2 *12 57 M2 21 6971M2 22 82 M235004500元/ M2,均價3950元/ M2底層商鋪,（規(guī)劃中有泳池、會所）同上深圳天源通利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東部陽光深鹽路北側(cè)占地面積20320 M2，建筑面積55833 M2，由七棟帶電梯小高層組成12 41 M2 *22 5570M2 *32 8089M2 53 185 M2 躍式四五房125153 M236004600元/ M2,均價4100元/ M2大型超市、幼兒園、保健中心、中庭花園、亞熱帶園林式泳池、羽毛球場、閱讀室及兒童會所等農(nóng)貿(mào)市場、海山公園目前周邊生活便利程度一般深圳市大禹投資發(fā)展有發(fā)公司東埔福苑沙鹽路與公園路交匯處占地面積6492 M2，建筑面積31424 M2，由119層兩棟建筑組成*公寓 26 M2 *11 36 M2 22 6771M2 32 8591M246007100元/ M2，均價5250元/ M2底層商場、裙樓設(shè)空中花園周邊生活一應(yīng)俱全，菜市場、超市、小學(xué)、郵局、銀行舉步可達深圳市東埔實業(yè)集團有限公司海天一色雅居臨 海 路由三棟高十層的精品住宅組成，建筑面積18700 M212 4348M2 22 6066M2 *322 80113M2復(fù)式120214M256007800元/ M2，均價 復(fù)式910013600元/ M2底層超市、簡單會所周邊屬新開發(fā)片區(qū)，目前生活不便利中信集 團翠堤雅居新填海區(qū)占地6342㎡，建筑面積12800㎡，2棟9層三房129㎡四房144㎡五房167㎡均價6600元/ ㎡位于新填海區(qū)，生活較不便利，但海濤小學(xué)近在咫尺深圳市東埔實業(yè)集團有限公司碧海藍天明苑深鹽路與海濤路交匯處占地11202㎡，建筑面積76314㎡，3棟32層二房6467㎡三房8498㎡四房133137㎡五房176179㎡六房197271㎡均價5400元/ ㎡周邊生活一應(yīng)俱全，菜市場、超市、小學(xué)、郵局、銀行舉步可達深圳市東埔實業(yè)集團有限公司水云間大梅沙海濱公園旁㎡，建筑面積18363㎡，1棟12層復(fù)式一房一廳55㎡二房一廳70㎡均價7500元/ ㎡靠近大梅沙海濱公園，生活配套不便利深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鹽田區(qū)總體戶型結(jié)構(gòu)如下表戶型公寓及一房二房三房四房五房及復(fù)式面積（㎡）2555559080120120140140以上比例10%20%40%20%10%三、鹽田區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢：總的看來，鹽田房地產(chǎn)的前景是非?？春玫?，根據(jù)深圳市城市規(guī)劃，鹽田將建設(shè)成為代表深圳的、全國首屈一指的濱海旅游城，鹽田新區(qū)和沙頭角將憑借其無與倫比的自然條件優(yōu)勢建設(shè)成為藍色濱海住區(qū)，隨著梧桐山隧道的解凍和東部大通道的開通，鹽田房地產(chǎn)將會其房地產(chǎn)走勢如下： 開發(fā)類型方面表現(xiàn)為兩大類，一是鹽田新區(qū)和沙頭角以吸納住家為主，二是梧桐山風(fēng)景區(qū)和東部沿海區(qū)開發(fā)渡假類物業(yè)（酒店、別墅、休閑療養(yǎng)所等等）； 整體價格有逐年提升的表現(xiàn)，沙頭角鎮(zhèn)的價格將較為平穩(wěn)，東部風(fēng)景區(qū)高價物業(yè)的開發(fā)是提升整體價格的主要原因； 除本地需求外，香港人將在一段時期內(nèi)成為本區(qū)房地產(chǎn)的主要客戶來源，市內(nèi)的消費者對本區(qū)的認知度還有待提高，如果交通問題得到及時改善并在區(qū)域宣傳方面下足功夫，則這個時期不會太長；營 銷 策 劃 篇一、項目概況項目簡介天富花園位于沙