【正文】 計(jì)算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤(rùn) / 平均凈資產(chǎn) * 100%其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/ 2根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年凈資產(chǎn)收益率計(jì)算如下： 平均凈資產(chǎn) =（208456+）/ 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = %凈資產(chǎn)收益率越高，說明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。當(dāng)該指標(biāo)等于 1 時(shí)，說明資本保值；當(dāng)該指標(biāo)小于 1 時(shí)，說明資本減值；當(dāng)該指標(biāo)大于 1 時(shí)，說明資本增值，而且指標(biāo)越大越好。（六） 成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率是指每元成本可以獲得的利潤(rùn)水平。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。例：某單位 2022 年至 2022 年間，資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收賬款”科目 2022年期末數(shù) 元，2022 年期末數(shù)為 元，相差 元。評(píng)估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項(xiàng)目，是否存在多提壞帳準(zhǔn)備。問題二： 指標(biāo) 5. 成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均值對(duì)比 ％某 行 業(yè) 管 理 費(fèi) 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費(fèi) 用 總 額 ＋某 行 業(yè) 銷 售 成 本 總 額 ＋ 某 行 業(yè) 凈 利 潤(rùn) 總 額＝某 行 業(yè) 成 本 費(fèi) 用 利 潤(rùn) 率 10*分析：如果成本費(fèi)用利潤(rùn)率與行業(yè)平均成本費(fèi)用利潤(rùn)率存在很大差距，可判斷為存在異常。問題四： 指標(biāo) 9. 企業(yè)所得稅申報(bào)表中“銷售收入” 、 “銷售稅金”科目分析：銷售（經(jīng)營(yíng)）收入＞0，銷售稅金及附加≤0 可視為異常。如果“管理費(fèi)用”與“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時(shí)工工資的問題，同時(shí)關(guān)注個(gè)人所得稅計(jì)算問題。 指標(biāo) 13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額= 1012/?年 底 職 工 平 均 人 數(shù)全 年 職 工 工 資 總 額分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個(gè)人所得稅為零申報(bào)的，判斷為存在異常。例：某物業(yè)管理公司，2022 年、2022 年“管理費(fèi)用” 、 “營(yíng)業(yè)費(fèi)用”中工資、補(bǔ)助性質(zhì)的支出全年數(shù)為 元和 元，增長(zhǎng)率等于 %，而個(gè)人所得稅繳納數(shù)均是 元，個(gè)人所得稅增長(zhǎng)率為零。指標(biāo) 18. 管理費(fèi)用增長(zhǎng)率分析：管理費(fèi)用增長(zhǎng)率大于 20%的可判斷為存在異常。 指標(biāo) 15. 企業(yè)年度個(gè)人所得稅均為零申報(bào)的，判斷為存在異常 （二）特殊問題評(píng)估指標(biāo)問題一：同指標(biāo) 1215問題二：同指標(biāo) 1215指標(biāo) 16. 資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)付股利”科目變動(dòng)分析：一般企業(yè)付股利的情況很少，關(guān)注“應(yīng)付股利”科目的變動(dòng)。2022 年個(gè)人所得稅入庫(kù)金額為零，由此可判斷該公司 2022 年個(gè)人所得稅繳納存在問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2022]47 號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584 元。如果“營(yíng)業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常，應(yīng)關(guān)注營(yíng)業(yè)稅是否如實(shí)繳納。問題二： 指標(biāo) 7. “營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：將“營(yíng)業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”與上年對(duì)比，變化過大的列為異常。由此判斷該公司 2022 年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中可能含有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。 指標(biāo) 3. 資產(chǎn)負(fù)債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢(shì)對(duì)比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收其他單位的款項(xiàng)，通過與上年對(duì)比，根據(jù)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。后經(jīng)檢查驗(yàn)證，該公司 2022 年 1012 月收取物業(yè)管理費(fèi) 元，以及維修管理費(fèi) 元，合計(jì) 元，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅。其計(jì)算公式如下： 成本利潤(rùn)率 = 凈利潤(rùn) / 全部成本、費(fèi)用 * 100%其中： 全部成本、費(fèi)用 = 經(jīng)營(yíng)成本+營(yíng)業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用 根據(jù)表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤(rùn)率計(jì)算如下： 全部成本、費(fèi)用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤(rùn)率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤(rùn)率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟(jì)效益越好，反之，經(jīng)濟(jì)效益就越差。它是企業(yè)凈利潤(rùn)與實(shí)收資本的比率。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。經(jīng)營(yíng)毛利率，表示每一元經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后，有多少錢可以用于各項(xiàng)期間費(fèi)用和形成盈利。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤(rùn)的能力的比率。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均資產(chǎn)總額的比值。它是經(jīng)營(yíng)收入與平均運(yùn)營(yíng)資金的比值。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，表示從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項(xiàng)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要的時(shí)間。因?yàn)?，在成本利?rùn)相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。（一）存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是反映一定時(shí)期存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，用來衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)弱及存貨是否適量的指標(biāo)。保持長(zhǎng)期債務(wù)不超過營(yíng)運(yùn)資金，就不會(huì)因這種變化而造成流動(dòng)資產(chǎn)小于流動(dòng)負(fù)債，從而使長(zhǎng)期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。在固定資產(chǎn)總額大于長(zhǎng)期負(fù)債的情況下，它反映企業(yè)有較強(qiáng)的償還長(zhǎng)期負(fù)債的能力，同時(shí)還有著借債的潛力，反之，則說明企業(yè)的固定資產(chǎn)還不足以償還長(zhǎng)期負(fù)債，必須動(dòng)用其他資產(chǎn)，特別是在需要27 / 77用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權(quán)人安全保障的程度較弱。這時(shí)，所有者權(quán)益比率越小，對(duì)投資者越有利。 所有者權(quán)益比率所有者權(quán)益比率是投資者最為關(guān)心的一項(xiàng)指標(biāo)。 資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。它是貨幣資金和短期證券總額與流動(dòng)負(fù)債的比值。計(jì)算公式如下： 速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)—存貨）/ 流動(dòng)負(fù)債 = （195205—20260）/ = 速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。因?yàn)檫^高的流動(dòng)比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。通常認(rèn)為，流動(dòng)比率在 2:1 左右即屬適當(dāng)。短期償債能力比率主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率等。25 / 77（一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動(dòng)負(fù)債能力的比率。（四）財(cái)務(wù)分析的一般步驟 財(cái)務(wù)分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關(guān)信息；根據(jù)分析目的把整體的各個(gè)部分分割開來，予以適當(dāng)安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質(zhì)；進(jìn)一步研究各部分的聯(lián)系；解釋結(jié)果，提供對(duì)決策有幫助的信息。它是對(duì)企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。 盈利能力分析。根據(jù)報(bào)表使用者的目的和側(cè)重點(diǎn)不同，財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運(yùn)營(yíng)能力分析、發(fā)展趨勢(shì)分析。比率分析法是指在同一期會(huì)計(jì)報(bào)表上，將不同項(xiàng)目、不同類別或不同報(bào)表的有關(guān)項(xiàng)目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評(píng)估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)一、財(cái)務(wù)分析概述（一）財(cái)務(wù)分析的概念 財(cái)務(wù)分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依托和起點(diǎn)，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，揭示有關(guān)指標(biāo)之間的關(guān)系、變動(dòng)情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中的利弊得失，為會(huì)計(jì)報(bào)表的使用者提供更相關(guān)和全面的財(cái)務(wù)信息。（二）重復(fù)列支成本、費(fèi)用在成本、費(fèi)用中預(yù)提某項(xiàng)尚未發(fā)生的支出，當(dāng)某項(xiàng)支出發(fā)生時(shí)又列入成本、費(fèi)用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費(fèi)用計(jì)入成本、費(fèi)用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2022 年 1 月至 2022 年 12 月支付管理人員誤餐補(bǔ)貼73656 元計(jì)入“管理費(fèi)用” ，未計(jì)入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤(rùn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅稅法》第一條、第19 / 77二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國(guó)稅發(fā)[2022]47 號(hào)文件《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國(guó)稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補(bǔ)繳個(gè)人所得稅 1584 元。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營(yíng)業(yè)收入與記載“營(yíng)業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅推算營(yíng)業(yè)收入，與記載的“營(yíng)業(yè)收入”不符。 ”第五條：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。該企業(yè) 2022 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費(fèi) 元和 元，記入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。 ”造成少繳納營(yíng)業(yè)稅 元。 ”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營(yíng)業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費(fèi)附加 元。 ”第九條“營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 （2）該單位 2022 年 5 月 17日收取房屋出租收入 20220 元，計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)應(yīng)稅收入，未申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。截止 2022 年 9 月，該帳戶貸方余額為 元。違反了《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅。圖 3271%18%7% 4%營(yíng) 業(yè) 稅企 業(yè) 所 得 稅個(gè) 人 所 得 稅其 他 稅 種15 / 77一、常見問題（一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入 全部或部分營(yíng)業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項(xiàng)計(jì)入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長(zhǎng)期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)收入” ，少繳營(yíng)業(yè)稅。從查補(bǔ)稅款分布看，營(yíng)業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個(gè)人所得稅占 %，其他稅種合計(jì)占 %，如圖 32 所示。計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)稅率。計(jì)算公式： 應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,13 / 77 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)車船使用稅暫行條例》 （國(guó)發(fā)[1986]90 號(hào)）規(guī)定，車船使用稅是對(duì)行駛于公共道路的車輛和航行于國(guó)內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇埃凑兆?、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財(cái)產(chǎn)行為稅。四、土地使用費(fèi)的計(jì)算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13 號(hào)）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外） ，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額 10元；二級(jí)土地每平方米年稅額 8 元；三級(jí)土地每平方米年稅額 6 元；四級(jí)土地每平方米年稅額 4 元；五級(jí)土地每平方米年稅額 1 元；六級(jí)土地每平方米年稅額 元。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）減除 30%的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 %。應(yīng)注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時(shí)工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個(gè)人所得稅問題。10 / 77第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計(jì)算根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》 （財(cái)法字[1994]第3 號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為 33%。 （二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為 5%。稅率分別為 7%、5%、1%。4 項(xiàng)收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務(wù)場(chǎng)所的收入。 代辦收費(fèi)取得的收入。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會(huì)，物業(yè)公司僅是代管使用，專款專用，按時(shí)列支，暫不征收營(yíng)業(yè)稅。如：保潔費(fèi)、停車費(fèi)、保安費(fèi)、公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)費(fèi)等。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。 （二）物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營(yíng)[2022]59 號(hào)）的規(guī)定： 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不征營(yíng)業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》 （建住房[1998]213 號(hào)）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金” 。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計(jì)算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學(xué)管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)7 / 77體。在這一日期，無論企業(yè)是否實(shí)現(xiàn)收到價(jià)款，均應(yīng)作為營(yíng)業(yè)收入處理。只有在同時(shí)具備上述兩個(gè)基本條件時(shí)，才能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會(huì)計(jì)中為簡(jiǎn)化核算，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。（1）房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對(duì)其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動(dòng)而取得的代銷手續(xù)費(fèi)。（2）物業(yè)經(jīng)