【正文】 實的物業(yè)管理情況顯然有很大差距，該公司的承諾雖然選擇了下限，但未必不符合實際。如果我們的預(yù)算或者說我們的標(biāo)書沒有得到業(yè)主的同意，我們可以按照發(fā)展商的 資料做進一步的測算。 點評：物業(yè)管理要想競標(biāo)成功、占領(lǐng)市場，必須按市場經(jīng)濟法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提高管理水平，以便降低管理成本。 楊燕敏（北京市房地產(chǎn)管理局總工程師，以下簡稱 “楊 ”）：你標(biāo)書中的人員編制非常龐大，共有１４６個人，人員費用的支出加上管 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 答：我們是將美林公寓維修采購編制放到財務(wù)編制中，作為一家物業(yè)管理公司，采購是一個非常大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財務(wù)的監(jiān)督和控制，所以我認(rèn)為８個人的編制并不大。 做成功物業(yè)管理人！』 25 各種基金的管理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時，接受物業(yè)管理委員會的抽查，定期向他們匯報。 第二點，在降低管理成本上，我們有非常明確的目標(biāo)，在工程維修、維護方面，我們做到有章可循，因為此次美林花園招標(biāo)中對一些功能安排不清，我們只能按一般測算值來確定。 做成功物業(yè)管理人！』 24 劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡稱 “劉 ”）：你們在標(biāo)書中提到了接管美林花園后要先收３個月的物業(yè)管理費作抵押，請問這種做法的根據(jù)是什么？ 答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個月的管理費要用于重大公用設(shè)施的改建和維護，因為高檔物業(yè)需要比較高的支出，尤其是工程管理方面，所以需要有適當(dāng)?shù)墓芾碣M用作為維修基金。 七、 物業(yè)公司現(xiàn)場解答招標(biāo) ９月１２日，北京首次物業(yè)管理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。了解的內(nèi)容主要包括競爭對手的服務(wù)項目、經(jīng)營項目、業(yè)績推廣、廣告宣傳、定價因素、價格策略、企業(yè)資質(zhì)、信用狀況等等，還要盡可能熟悉掌握競爭對手的大致標(biāo)底，從而更加全面地了解本公司在競爭中所處的地位，找出主要競爭對手及其對本次競標(biāo)的影響，以便趁早采取相應(yīng)的競爭 方法，掌握投標(biāo)的主動權(quán)，使自己處于優(yōu)勢的位置。 做成功物業(yè)管理人！』 22 自我形象包裝策略 在決定參與投標(biāo)后，要立即抽調(diào)公司的業(yè)務(wù)骨干和管理專家共同成立投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組 ，盡快制訂工作計劃，有重點的開展工作。其主要內(nèi)容包括保送申請書和編制標(biāo)書兩個方面工作。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個感性認(rèn)識；另一方面也可以對業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說明。 獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項目主管單位建立聯(lián)系，爭取在招標(biāo)通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)單 位對物業(yè)管理的設(shè)想和安排。打破地方保護和區(qū)域壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、方法和機制推向全國，為發(fā)展商、業(yè)主 及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間；并積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實力進行競爭，分享市場份額。 三、規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)工作的對策 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?目前許多招投標(biāo)行為因缺少社會監(jiān)督而偏離了正確的軌道，因此，設(shè)立權(quán)威的、非官方的物業(yè)管理招投標(biāo)機構(gòu)，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)的工作勢在必行。有的招標(biāo)單位或政府有關(guān)部門認(rèn)為競爭是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，即使發(fā)現(xiàn)了不正當(dāng)競爭的苗頭，也希望以競爭的方式 加以解決，沒有正確引導(dǎo)企業(yè)公平對待競爭，嚴(yán)格遵守游戲規(guī)則。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 交接工作是一項繁瑣細(xì)致的工作，應(yīng)精心安排交接內(nèi)容、日程，使工作條理化、清晰化，把有損于業(yè)主、使用人利益的機率降到最低。此外，還有一些招標(biāo)單位實際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理企業(yè)。聘請管理顧問、財務(wù)顧問，提供專業(yè)支持。也有的物業(yè)管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張參與競爭，結(jié)果背上了沉重的包袱，項目接管后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標(biāo)單位及業(yè)主的強烈不滿和不斷投訴。 一、當(dāng)前在物業(yè)管理招投標(biāo)中存在的主要問題 1 ．惡性競爭 。 五、 怎樣做好招投標(biāo)工作？ 摘要：通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。例如根據(jù)住宅小區(qū) (大廈樓宇 )要求，需要資質(zhì)在三級以上的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭， 那么就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)，同時也不能允許低于三級以下資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)來投標(biāo)競爭，總之要體現(xiàn)公平性。根據(jù)《招標(biāo)法》的 規(guī)定，招投標(biāo)活動中必須遵循 公開 、 公平 、 公正 和 合理 的原則。 2020 年 9 月 1 日正式實施的國家《物業(yè)管理條例》第 24 條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 做成功物業(yè)管理人！』 16 1994 年初，深圳蓮花北村舉行了物業(yè)管理權(quán)內(nèi)部招投標(biāo)，深圳萬廈居業(yè)有限公司中標(biāo)，對蓮花北村提供全面的 物業(yè)管理服務(wù)，并以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、規(guī)范管理和豐富多彩的社區(qū)文化贏得業(yè)主、政府和社會的廣泛好評，開創(chuàng)了我國物業(yè)管理招投標(biāo)的先河。 物業(yè)管理的招標(biāo)，是 指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表（發(fā)商基業(yè)主委員會），在為其物業(yè)選擇管理者時，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由多家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳對象，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。 不得改變標(biāo)書格式，不得涂改，個別字句如經(jīng)修改，應(yīng)在修改處加蓋投標(biāo)單位負(fù)責(zé)人的印章。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 8．檔案建立與管理的設(shè)立 應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)化、電腦化建立檔案管理流程，將系統(tǒng)收集環(huán)境資料（圖片）、建筑工程資料、圖紙、住戶檔案資料、裝修維修記錄、文書檔案、財務(wù)報表、小區(qū)榮譽等各類資料進行整理、分類、編目進入電腦儲存，以備檢查利用。 做成功物業(yè)管理人！』 14 務(wù)內(nèi)容，大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務(wù) ，內(nèi)容力求周詳。 3. 擬定質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 質(zhì)量管理目標(biāo)，是指管理單位在合同期內(nèi)應(yīng)取得怎樣的社會效益 、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、其質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)以國家職能部門和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T制定的相關(guān)法規(guī)文件為依據(jù)。在確定單價時，要從競爭戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術(shù)要求上去推敲，單價確定后與工作量相乘，便可得出管理服務(wù)費總標(biāo)價。 獲取招標(biāo)文件 收到招標(biāo)邀請函通知書后，投標(biāo)工作小組應(yīng)迅速組織齊備公司經(jīng)營資質(zhì)的有關(guān)資料和證件，按招標(biāo)單位規(guī)定送交預(yù)審，獲取招標(biāo)文件后，應(yīng)詳細(xì)閱讀文件內(nèi)容，熟知各項要求，特別是對招標(biāo)文件中投標(biāo)保證書、履約書、獎罰措施等項應(yīng)仔細(xì)分析研討，并向招標(biāo)單位確認(rèn)投標(biāo)書中不清楚事項，以便作準(zhǔn)備。 做成功物業(yè)管理人！』 12 作協(xié)議做準(zhǔn)備。 （ 8）經(jīng)費收支預(yù)算； 根據(jù)開發(fā)商提供的資料、實地考察以及財務(wù)初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進行大致測算，制定收支預(yù)算表。 （ 5）物質(zhì)裝備計劃； 本著合理配置、保障利用的原則，列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以及所需的各類物品清單。 制定方案。 四、 根據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所提供的方式 ，包括：全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項培訓(xùn)。 做成功物業(yè)管理人！』 9 其他領(lǐng)導(dǎo)小組人員宣布評標(biāo)結(jié)果和中標(biāo)單位； 1領(lǐng)導(dǎo)致辭； 1答辯、評標(biāo)會 結(jié)束。應(yīng)安排部分問題由參與答辯的擬選主任獨立回答。 （三）程序 明確各投標(biāo)企業(yè)和招標(biāo)辦公室人員到場時間，通過抽簽確定答辯順序； 明確招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)成員及評委到場時間； 宣布答辯、評標(biāo)會開始。答辯、評標(biāo)會是搞好招投標(biāo)活動的中心工作，要求議程安排全面、周密。 總體評分說明 標(biāo)書評分時去掉最高分和最低分，信譽分和答辯分一般直接取平均分。 以上十個項目要求逐一列舉，體現(xiàn)全面、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)水平。 做成功物業(yè)管理人！』 7 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃、專項維修資金使用以及公共設(shè)施管理等。 6）各項管理指標(biāo)的承諾及相關(guān)措施。應(yīng)包括服務(wù)理念、管理模式、管理目標(biāo)、 價格定位、實施措施等。對違紀(jì)違法行為將予以處罰。說明開標(biāo)時間、評分辦法，宣布定標(biāo)的時間、《中標(biāo)通知書》送達(dá)時間以及物業(yè)服務(wù)合同簽定時間等。對未中標(biāo)企業(yè)標(biāo)書如何退還亦應(yīng)列明。 有關(guān)投標(biāo)事項的說明 1）索取資料、報名及入圍。風(fēng)險抵押金在管理期結(jié)束時應(yīng)按同期銀行利率一并歸還本息。 14）管理目標(biāo)及獎懲辦法。 12）員工宿舍及食堂。 10）商業(yè)用房。說明管轄區(qū)域機動車輛出入口、停車場安排及停車收費方面基本要求。應(yīng)說明此項服務(wù)的范圍、要求，特殊區(qū)域的清潔衛(wèi)生、綠化安排及費用也應(yīng)列明。最終簽訂的物業(yè)服務(wù) 合同中，管理費標(biāo)準(zhǔn)一般以中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中的報價為準(zhǔn)。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定，說明管理用房面積、位置以及使用過程中的房租等情況。 2）管理期限與前期介入。包括以下幾項內(nèi)容： 1）物業(yè)管理范圍。 3．提供的目標(biāo)物業(yè)設(shè)計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。目前較為規(guī)范的招標(biāo)書主要包括四個方面： （一）目標(biāo)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況 1．工程概況。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 3 一、 物業(yè)管理招標(biāo)主要步驟 招標(biāo)書是反映招標(biāo)理念、招標(biāo)重點的權(quán)威性文件，政策性強，要求文字準(zhǔn)確、內(nèi)容全面。包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高 低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)等。 （三）有關(guān)事項的說明 物業(yè)管理相關(guān)事項說明。區(qū)域內(nèi)如有后 續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說明。 3）物業(yè)管理用房。應(yīng)說明管理費大致范圍或由投標(biāo)企業(yè)自行測算，說明此項內(nèi)容的評分標(biāo)準(zhǔn)。 6）清潔衛(wèi)生和綠化服務(wù)。 8）機動車輛管理。 做成功物業(yè)管理人！』 5 義務(wù)，要明確說明，包括重大維修改造的資金安排，設(shè)備設(shè)施維修安排、維修資金收支要點以及房屋、設(shè)備保修期內(nèi)的保修費責(zé)任單位等。說明物業(yè)管理前期費用、開辦費用的安排意見。說明目標(biāo)物業(yè)裝修工程基本要求，如防盜門、裝修材料等。如達(dá)不到管理目標(biāo)，可以少退或不退抵押金，如達(dá)到目標(biāo)，可以另行獎勵。中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書中承諾的其它添置設(shè)施由投標(biāo)企業(yè)投資、落實。說明投標(biāo)書呈交時間、份數(shù)、打印 紙規(guī)格，還應(yīng)提供投標(biāo)企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)項目授權(quán)委托書。 4）開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)。 做成功物業(yè)管理人！』 6 與競爭。 2）目標(biāo)物業(yè) 的管理服務(wù)總體策劃。 5）管理規(guī)章制度（只列目錄）和物業(yè)檔案資料的管理。應(yīng)包括入住期管理、裝修管理、安全防范、 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 10）便民服務(wù)和社區(qū)文化活動。 現(xiàn)場答辯考評項目 一般要求投標(biāo)企業(yè)的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標(biāo)書陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過 15 分鐘，答辯時間控制 1525分鐘之內(nèi)。 三、物業(yè)管理答辯、評標(biāo)會一般程序 在物業(yè)管理招投標(biāo)工作中，答辯、評標(biāo)會是整個活動的重點和高潮，招投標(biāo)方傾情投入，社會媒體全面報道，公證處進駐現(xiàn)場，行業(yè)代表廣泛參與。 做成功物業(yè)管理人！』 8 評標(biāo)委員會委員（評委取五人以上，其中物業(yè)管理方面的專家不得少于總數(shù)的三分之二）； 當(dāng)?shù)毓C處人員（如需要）； 招標(biāo)辦公室工作人員； 投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)代表； 參加評標(biāo)會的嘉賓； 列席會 議的其他物業(yè)公司代表、記者。首先作簡要介紹和標(biāo)書陳述（一般 15—25 分鐘），再接受評委提問。現(xiàn)場工作人員、公證人員統(tǒng)一計算各投標(biāo)企業(yè)總分，并報招投標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長、副組長； 在預(yù)定時間，各投標(biāo)單位代表入場，主持人介紹公證人員或 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 做成功物業(yè)管理人！』 10 三、談判要素 先人后事，與對方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要，否則很有可能為他人作嫁衣； 要從多方面盡可能掌握對方信息，了解對方實力和主要目的，這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ)； 知己知彼，盡量了解競爭對手的強項弱勢，取長補短； 要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式，以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ)，小事多作讓步，大 事讓情不讓理，以退為進； 簽定顧問合同時應(yīng)同時正確引導(dǎo)對方，明確顧問內(nèi)容及條款（尤其是我方的義務(wù)、費用標(biāo)準(zhǔn)）； 如對方提出的顧問項目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r，應(yīng)直接提出，以免日后發(fā)生爭議，不能委曲求全，使自己陷入被動； 在開發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時，應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因，盡量注重實效。 財務(wù)人員根據(jù)擬承接的項目管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)進行初步的成本核算，與拓展人員及其他相關(guān)人員對項目的可行性和發(fā)展性進行分析并報批總經(jīng)理，確定承接方式和報價金額。重點是實質(zhì)運作的管理服務(wù)內(nèi)容，大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、維修、綠化、社區(qū)文化活動等七大服務(wù)。 （ 7）管理規(guī)章制度；包括： 結(jié)合實際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約，應(yīng)具有合法性、實用性、可操作性和約束性。） 與開發(fā)商作進一步溝通，細(xì)化方案內(nèi)容；全