后cbd項目可研報告-全文預(yù)覽
【正文】 敏感。重點引進高水平專業(yè)店、專賣店集團，發(fā)展成為大型專業(yè)賣場（Big Box）。我們的項目是面對CBD地區(qū)的普通白領(lǐng)，走中檔價格路線，為大眾化（偏上）的商業(yè)定位，與國貿(mào)、燕沙存在較大的差異性。由于本項目租售結(jié)合，故假設(shè)一方價格不變，測算另一方價格的平衡點；經(jīng)營方案A經(jīng)營方案B經(jīng)營方案C平衡點出租價格不適用不適用出租價確定1，求平衡點出售價格不適用7531元/平米不適用出售價確定2，求平衡點出租價格不適用不適用平衡點出售價格不適用不適用11635元/平米1 出租價格確定為3元/；2 出售價格確定為18000元/平米。* 說明: 地下停車位,按40建筑平米/個,因此地下－3兩層共2萬平米，也就是500個停車位，出租比率按60計算，因此出租回報測算： 500個*2元/*8小時/天*365天/年*60% = (三) 項目財務(wù)指標分析項目損益表及靜態(tài)分析(單位：萬元)序號項目名稱方案A金額方案B金額方案C金額1銷售及租金收入84065a92940b1193002總成本費用7200072000720004稅前利潤1206520940473005稅前利潤率%%%6項目利潤率%%%a b 36000+c 36000+4555*2+4*18000+評價指標： 投資利潤率(稅前)＝(稅前利潤總額/總投資額) 100% A = % B = % C = %項目利潤率(稅前) ＝(稅前利潤總額/總收入) 100% A = % B = % C = %以上兩個靜態(tài)指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標相比較，可以接受，故項目可行?？⒐ず?，每年的租金收入為6570+* = ，由此看來需要1011年收回成本，之后每年有將近7千萬的租金收入；經(jīng)營方案B: 車位出租、商業(yè)2萬平米出售，4萬平米出租。 (二) 項目銷售收入預(yù)算本項目帶有濃厚的商業(yè)性質(zhì)，因此在項目建成后，采取銷售與租賃相結(jié)合的辦法。2. 項目開發(fā)總成本(1)項目開發(fā)總成本估計為72000萬元，單位成本為9000元/平米。 總成本：9000元/平米；五、 項目總體投資回報分析(一) 項目投資估算①征地拆遷費根據(jù)華騰園西區(qū)公建項目與對方達成的協(xié)議，我方以人民幣200,000,，土地轉(zhuǎn)讓費大約為2億元，其中包括城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費及四源費，不含土地出讓金，土地出讓金按基準地價四級(12401860)估算為1500元/平米，總計人民幣120,000,，因此本項目的征地拆遷費用總計為人民幣32000萬元。 成本估算：178。則：資金投入的最高峰值約為4億元，預(yù)期于2012年左右達到資金平衡。商業(yè)出租：出租面積（層數(shù)）：6萬平米（F1~F5）或4萬平米出租價格(以建筑面積為基數(shù)的綜合單價)：3元/出租方式：長期或年租出租回報測算：6萬平米*3元/*365天=6570萬元/年；或：4萬平米*3元/*365天=4380萬元/年；車位出租：出租面積（層數(shù)）：2萬平米（FF2）出租價格：2元/出租方式：計時出租回報測算（按出租比率為60%）：500個*2元/**365天*60%=；商業(yè)出售：二、三層超市一次性出售。 地上第二、第三層，引進大型超市；178。178。京都不夜城本項目擬建成一座8萬平米的集大型超市、名品百貨、精品專賣、特色餐飲、健身休閑、高雅娛樂為一體，成龍配套的京都“不夜城”，定會舉城矚目，商賈云集，車水馬龍。體育用品精品走廊、家居藝品廣場、東方時尚廣場等都將在這里落戶。北京大都市街 大都市街西起珠市口，東到磁器口，長１．８公里，分布在廣安大街兩側(cè)，總建筑面積超過３０萬平方米?！ ?yōu)仕閣C座10000平方米金鋪底商，整租整售。 潛在競爭分析——地產(chǎn)項目聞風(fēng)而動 抓住機遇 時不我待本區(qū)域及其周邊的地產(chǎn)項目亦看到東南部地區(qū)，這一巨大的商機，未來主要競爭對手如下： 建外ＳＯＨＯ 建外ＳＯＨＯ有8萬平方米的底商，每平方米價格在28000元至30000元之間，面積都在200平方米以上明、后年才入住，現(xiàn)在已經(jīng)銷售了70％。 潛在市場是面向中高端人群的精品商業(yè)、金融業(yè)、特色餐飲、娛樂休閑業(yè)等。178。 本區(qū)域商業(yè)市場初步分析 —— 以大眾化為基礎(chǔ) 以高檔化為提升178。 位置特征：地處城南，扼守東三環(huán)，緊鄰CBD，既可借助CBD國際化商業(yè)氛圍，又獨具自身高密度居住區(qū)的特征，是一個京城南北之間、東部與中部之間的復(fù)合型區(qū)域，兼有城南、城東和CBD區(qū)域的地理位置特征。 如以本項目作為本地區(qū)商圈的核心商業(yè)項目，其所輻射服務(wù)的范圍可以擴展至東城、崇文、朝陽大部分地區(qū)以及豐臺區(qū)東部地區(qū)、大興區(qū)東北部地區(qū)、通州西北部地區(qū)等區(qū)域，輻射人口數(shù)以百萬計。 本項目發(fā)展空間：本地區(qū)尚缺乏以日用商品、餐飲、娛樂為核心的商圈，市場空白點有待填補。 本項目相關(guān)地區(qū)人口特征 —— 密度大 數(shù)量多按行政劃分，本地區(qū)區(qū)位屬于朝陽區(qū)內(nèi)，主要地區(qū)包括：勁松地區(qū)、雙井地區(qū)、建外地區(qū)、潘家園地區(qū)、垡頭地區(qū)、高碑店地區(qū)、小紅門地區(qū)、十八里店地區(qū)等，戶籍人口總量大約28萬人以上，加上常住人口、流動人口和外來人口，居住人口總量超過百萬，形成人口密度極大的特征。178。（詳見下頁本地區(qū)住宅項目調(diào)查表）本地區(qū)住宅項目一覽表項目名稱項目位置物業(yè)屬性起價發(fā)展商物業(yè)狀態(tài)電話珠江帝景(Ⅰ)朝陽區(qū)
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1