【正文】 項(xiàng)目是福田中心區(qū)距會(huì)展中心最近的項(xiàng)目,中心廣場將承載著會(huì)展延伸的部分配套——臨時(shí)展區(qū)，并結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)所需的展示場所，因此，中心廣場的設(shè)計(jì)需要結(jié)合遮陽、擋風(fēng)、避雨此類設(shè)施的設(shè)計(jì)（可考慮局部或活動(dòng)式），以便中心廣場作為展區(qū)的有效利用；景觀結(jié)合廣場設(shè)計(jì)時(shí)，需要保證較大面積可參與性的完整廣場，作為大型商業(yè)活動(dòng)的場地或節(jié)假日可聚集大量商業(yè)人群的場所；中心廣場設(shè)計(jì)需要考慮夜晚的景觀設(shè)計(jì)，使廣場成為聚集商業(yè)氛圍的氣場；為了保證中心廣場成為有效的商業(yè)文化廣場，盡可能保證人車分流，避免車流的影響。地下空間將以地下四層的形式出現(xiàn)，功能形態(tài)分別為：樓層功能形態(tài)負(fù)一層地下商業(yè)、地下停車負(fù)二層地下停車、設(shè)備用房負(fù)三層地下停車、設(shè)備用房由于功能形態(tài)的不同，對(duì)建筑層高的要求也有所不同。 商業(yè)人流環(huán)流處理，是通過在廣場左端設(shè)置連通一號(hào)樓商業(yè)和三號(hào)樓商業(yè)的連廊；可以在連廊部分設(shè)置特色商業(yè)，以吸引商業(yè)人流的主動(dòng)通過。車流組織圖、上班人流及商業(yè)人流組織建議：216。：216。 居住人流和上班人流主要是考慮大廈入口位置的設(shè)置處理,一號(hào)樓的寫字樓入口設(shè)置在建筑南立面、二號(hào)樓寫字樓入口設(shè)置在建筑北立面、二號(hào)樓酒店入口設(shè)置在建筑南立面、二號(hào)樓酒店式公寓設(shè)置在建筑東立面、三號(hào)樓酒店式公寓設(shè)置在建筑南立面、三號(hào)樓soho天地入口設(shè)置在建筑東立面、四號(hào)樓CBD商務(wù)港設(shè)置在建筑南立面。 商業(yè)人流環(huán)流處理，是通過在廣場左端設(shè)置連通一號(hào)樓商業(yè)和三號(hào)樓商業(yè)的連廊；可以在連廊部分設(shè)置特色商業(yè)，以吸引商業(yè)人流的主動(dòng)通過。入口處進(jìn)行節(jié)點(diǎn)加強(qiáng)處理；且在三號(hào)樓和四號(hào)樓的商業(yè)入口處采用雙首層處理，達(dá)到進(jìn)入一層商業(yè)和地下一層商業(yè)的便利性。216。216。216。以上三個(gè)方向總平規(guī)劃建議，僅作為思考方向的參考，具體的建筑方案要在綜合考慮多方因素的基礎(chǔ)上最終確定。 4塔樓的各項(xiàng)功能主入口布置原則：盡可能滿足南向主入口，2樓（皇崗大廈）在其東面需設(shè)入口；252。 ③ 總平面規(guī)劃建議指引三半下沉廣場半下沉廣場4樓CBD商務(wù)港主入口2樓酒店式大堂主入口2樓超高層寫字樓主入口1樓超高層寫字樓主入口崗廈西財(cái)富運(yùn)籌中心福 華 三 路14金田路海田路中心廣場3樓SOHO天地主入口辛城花園會(huì)展中心2樓酒店式公寓大堂入口233樓酒店式公寓主入口福 華 四 路港麗豪庭崗廈中學(xué)為了協(xié)調(diào)2“兄弟樓”的形象，建議將2塔樓的東北角部分掏空，以滿足在2樓近2萬㎡面積差距的前提下，體量、高度無明顯差異，且不影響主要立面的整體統(tǒng)一性。 4塔樓的各項(xiàng)功能主入口布置原則：盡可能滿足南向主入口，2樓（皇崗大廈）在其東面需設(shè)入口；252。 ② 總平面規(guī)劃建議指引二半下沉廣場半下沉廣場4樓CBD商務(wù)港主入口3樓酒店式公寓主入口1樓超高層寫字樓主入口2樓酒店式大堂主入口2樓超高層寫字樓主入口2樓酒店式公寓大堂入口崗廈西財(cái)富運(yùn)籌中心福 華 三 路14金田路海田路中心廣場辛城花園會(huì)展中心233樓SOHO天地主入口福 華 四 路港麗豪庭崗廈中學(xué)為了協(xié)調(diào)2“兄弟樓”的形象，建議將2塔樓的東北角部分掏空（約300500㎡/F），以滿足在2樓近2萬㎡面積差距的前提下，體量、高度無明顯差異，且不影響主要立面的整體統(tǒng)一性。 4塔樓的各項(xiàng)功能主入口布置原則：盡可能滿足南向主入口，2樓（皇崗大廈）在其東面需設(shè)入口；252?？栴D酒店崗廈西財(cái)富運(yùn)籌中心1樓超高層寫字樓主入口4樓CBD商務(wù)港主入口金田路海田路福 華 三 路2樓超高層寫字樓主入口4中心廣場1辛城花園3樓酒店式公寓主入口2樓酒店式公寓大堂入口會(huì)展中心3樓SOHO天地主入口232樓酒店式大堂主入口福 華 四 路港麗豪庭崗廈中學(xué)為了協(xié)調(diào)2“兄弟樓”的形象，建議將2塔樓的東北角部分掏空（約300500㎡/F），以滿足在2樓近2萬㎡面積差距的前提下，體量、高度無明顯差異，且不影響主要立面的整體統(tǒng)一性。整個(gè)項(xiàng)目用地被市政路分割為東西兩宗地。整個(gè)項(xiàng)目用地被市政路分割為東西兩宗地。中心區(qū)高級(jí)酒店服務(wù)式精品公寓 ——SOHO天地l 中心區(qū)：符合項(xiàng)目核心動(dòng)力的區(qū)域特征；l 高級(jí)酒店式服務(wù)精品：設(shè)施先進(jìn)全面，居家、商務(wù)、旅游三相宜；l 產(chǎn)品設(shè)置：SOHO公寓，小體量產(chǎn)權(quán)式酒店；l 客戶定位：跨國公司外籍員工 、部分外國、港臺(tái)企業(yè)（作為高級(jí)員工宿舍）、在中心區(qū)上班的白領(lǐng)、與CBD中心區(qū)商務(wù)關(guān)系密切的個(gè)人或團(tuán)體、在中心區(qū)作中短期停留的商務(wù)人士。l 商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)——?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)全天候、充滿驚喜的、趣味、時(shí)尚主題概念商業(yè)空間。最后，但也非常重要的是，辦公建筑的業(yè)主和開發(fā)商應(yīng)積極應(yīng)對(duì)租戶們增加的對(duì)良好空氣質(zhì)量以下設(shè)計(jì)綠色建筑降低經(jīng)營成本的要求。 利用地下管道提供電信和供電力服務(wù)將成為標(biāo)準(zhǔn)辦公場所里電腦的就應(yīng)用和其他高科技設(shè)備的發(fā)展將致使在以前建成的大樓在供用戶使用的電纜基礎(chǔ)設(shè)施方面變得陳舊進(jìn)時(shí)。 在設(shè)計(jì)可出租空間時(shí)盡可能減少立柱的設(shè)計(jì)趨勢方興未艾，成為增強(qiáng)建筑內(nèi)部靈活性因素的基礎(chǔ)。將來，許多組織將把其私人辦公室安置在大樓的中心地帶，這樣可以使在高密度開放區(qū)域辦公的員工能夠直接享受到自然光線和風(fēng)景。通用坐標(biāo)網(wǎng)，也叫通用設(shè)計(jì)圖，其中的空間規(guī)劃都以標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)為根據(jù)，*。在許多辦公設(shè)計(jì)布局中，私人辦公空間的面積正在萎縮。賓館除了住宿之外，還提供餐飲、會(huì)議、學(xué)習(xí)、講演等多功能服務(wù)，確實(shí)發(fā)揮作為交流設(shè)施 核心的功能。特別是作為時(shí)代的要求，與住宅及其它文化設(shè)施、賓館、車站等公共設(shè)施的復(fù)合也增多了起來。（8） 設(shè)備管理在激烈變化的現(xiàn)代社會(huì)中，重要的是要在企業(yè) 的經(jīng)營戰(zhàn)略過程中有效的利用各種設(shè)施和辦公環(huán)境，提高生產(chǎn)率。（6） 安全對(duì)策 辦公室具有經(jīng)營中心的功能，要考慮到各種危險(xiǎn)情況，尋求安全對(duì)策，以保護(hù)工作人員的生命安全、企業(yè)財(cái)產(chǎn)、企業(yè)信息和權(quán)益。通過建立和有效的利用數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)等，可以高質(zhì)、高效的完成蕘。舒適性是左右辦公樓價(jià)值的重要因素。在建筑設(shè)計(jì)的過程中，要考慮到節(jié)能，采用替代氟利昂的設(shè)備系統(tǒng)，以及在建筑過程中通過削減廢棄材料以達(dá)到節(jié)省資源等各種對(duì)應(yīng)措施。在現(xiàn)代社會(huì)中，要將建筑作為社會(huì)資產(chǎn)去考慮，重視其長久的使用壽命和所產(chǎn)生的城市環(huán)境等。服務(wù)設(shè)施:商務(wù)中心、租車、洗衣房、停車場 深圳福朋喜來登酒店　舒適客房（大床）高級(jí)雙床房 高級(jí)套房 配套設(shè)施面積22㎡2628㎡56㎡房內(nèi)設(shè)施齊全，擁有3部電話機(jī)，可直接撥打IDD、語音留言信箱、高速寬頻網(wǎng)、2個(gè)接駁端口連接手提電腦上網(wǎng)、商務(wù)辦公桌、保險(xiǎn)箱、迷你酒吧及自制咖啡/茶機(jī)，并設(shè)有殘障人士房間。中央商務(wù)開利中央空調(diào) 分戶計(jì)量，配置獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)。由福華三路、民田路、福華路和中心二路四條主干道合圍，擁有三個(gè)地鐵口和未來的CBD公交總站。晶島國際8080041集購物、休閑、娛樂、旅游觀光為一體的頂尖級(jí)購物中心位于深圳市中心區(qū)中軸線的南中軸，是市中心區(qū)最核心地段和構(gòu)成中軸線公共空間系統(tǒng)最重要的部分。二、福田中心區(qū)商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店細(xì)節(jié)概要 福田中心區(qū)商業(yè)細(xì)節(jié)概要：1) 商業(yè)分析區(qū)域名稱總面積（㎡）樓層數(shù)（地面）樓層數(shù)商業(yè)概念優(yōu)勢（地下）羅湖金光華廣場8000062打造一個(gè)世界級(jí)的零售及娛樂中心，并成為新商業(yè)概念的先行者地鐵物業(yè)，羅湖區(qū)人民南路、嘉賓路、南湖路三條繁華大道的交匯華潤萬象城10000051集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化為一體，倡導(dǎo)全新的消費(fèi)理念地鐵物業(yè)，周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)中信城市廣場6750051集購物、休閑、娛樂、旅游觀光為一體的一流的商業(yè)購物中心臨近地鐵科學(xué)館站，毗鄰深圳國際商場、歲寶百貨、茂業(yè)百貨等，背靠深圳著名的老城區(qū)巴登街及南園路的商業(yè)一條街，充分顯示了它作為深圳市對(duì)外政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流窗口的典雅風(fēng)范。中心區(qū)新建酒店馬哥孛羅好日子酒店，則由香港馬哥孛羅酒店管理公司管理，也是位于深圳中心區(qū)的星級(jí)大酒店?？栴D酒店，是美國萬豪集團(tuán)旗下全球最高檔品牌麗思4) 福田中心區(qū)酒店情況：在地處福田的深圳中央商務(wù)區(qū)，一座座風(fēng)格各異、代表國際性城市水準(zhǔn)的五星級(jí)酒店，正在拔地而起。價(jià)格的偏低，加上政府加大發(fā)展福田CBD政策利好，使得投資者使對(duì)中心區(qū)寫字樓前景的普遍看好，投資氣氛越來越濃，需求也不斷上漲。 其需求主要來自如下三股力量： 一是外資需求： “十五”，世界500強(qiáng)企業(yè)已有114家投資進(jìn)駐本市。隨著配套設(shè)施的不斷完善、商務(wù)氛圍的日趨成熟，深圳福田中心區(qū)的核心地位和價(jià)值將逐步釋放出來，投資價(jià)值必將提升。根據(jù)規(guī)劃，該商業(yè)區(qū)市場定位為提供高檔商品、餐飲和娛樂服務(wù)，主要消費(fèi)群體是國內(nèi)外商務(wù)客人及游客，在中心區(qū)進(jìn)行商務(wù)及文化等活動(dòng)的深圳居民及福田區(qū)中高收入居民。其功能定位為重點(diǎn)發(fā)展購物中心、百貨店、專賣店等零售業(yè)態(tài)，提供與深圳商務(wù)中心和會(huì)展中心相匹配的零售、餐飲和娛樂服務(wù)。謹(jǐn)呈：卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司皇崗實(shí)業(yè)有限公司卓越規(guī)劃目標(biāo)為規(guī)劃期內(nèi)將福田中心商業(yè)區(qū)建設(shè)成為具有深圳特色，商業(yè)設(shè)施新穎獨(dú)特，滿足消費(fèi)者購物、餐飲、娛樂、休閑等多種需求的次市級(jí)商業(yè)區(qū)。深圳市政府對(duì)于深圳中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)是這場商業(yè)運(yùn)動(dòng)的引擎。福田中心區(qū)的大中華交易廣場、金中環(huán)寫字樓、榮超國際商會(huì)中心等深圳CBD總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目目前成為關(guān)注焦點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。去年集中放量加上今年入市的項(xiàng)目，總供應(yīng)量達(dá)到230萬平方米左右，市場需求旺盛。 三是投資需求：深圳市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國百強(qiáng)城市中排名第三，然而深圳寫字樓的價(jià)格與其經(jīng)濟(jì)實(shí)力并不相符，不但比北京、上海的寫字樓價(jià)格要低，甚至比南京都還要低，與一河之隔香港就更沒得比了，甚至還出現(xiàn)與本地商務(wù)公寓的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。實(shí)地統(tǒng)計(jì)，深圳中心區(qū)的辦公面積達(dá)到1411977㎡，商業(yè)面積達(dá)到232898㎡，酒店公寓面積達(dá)到205406㎡，總體比例75::,功能建筑配比嚴(yán)重失衡,辦公面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了CBD中心區(qū)的規(guī)劃警戒線,而商業(yè)配套和公寓則嚴(yán)重缺乏。在福華路，由深圳市星河房地產(chǎn)公司投資10億元興建的麗思此外，在中心區(qū)投資興建的高星級(jí)酒店還有香格里拉酒店，該酒店是香格里拉品牌在深圳發(fā)展的第二家五星級(jí)酒店。一座國際品牌大酒店，可以帶來相當(dāng)接待量40％以上的國際商務(wù)客，將這座城市與世界連接得更緊密。怡景中心城12000031中心區(qū)南中軸傾心打造一座集購物、生態(tài)、休閑、餐飲、娛樂、旅游、觀光等為一體的購物中心位于中心區(qū)南中軸（南片區(qū)CBD中央）地鐵會(huì)展中心站出口處占據(jù)深圳市中心區(qū)CBD的核心位置。商業(yè)街金中環(huán)2300051品牌商業(yè)區(qū)地下一層與會(huì)展中心站零距離接駁大中華國際交易廣場105000(含地下一層2萬商業(yè)）81高端商業(yè)殿堂地下一層超2萬平米商業(yè)空間，直駁地鐵4號(hào)線交匯站現(xiàn)代國際約100005/高尚商業(yè)空間金田路與福華路交匯處，一、四號(hào)線雙地鐵物業(yè)，距會(huì)展中心站出口僅4米距離財(cái)富大廈143004/中心區(qū)商業(yè)旗艦位于深圳CBD南區(qū)，福華三路和金田路交匯處卓越時(shí)代廣場1200041高尚商業(yè)街區(qū)地下負(fù)二層與中心區(qū)四通八達(dá)行車系統(tǒng)連為一體，商業(yè)街、地鐵4號(hào)線交匯站連通體系南山招商花園城中心7050041集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，打造“一站式”現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)位于南油和蛇口兩大片區(qū)的連接部位，是南山區(qū)重要的交通樞紐位置保利文化150000（）41臨近深港跨海大橋—深圳灣大橋飛架南北,地鐵二號(hào)線臨近深港跨海大橋—深圳灣大橋飛架南北,地鐵二號(hào)線海岸城160000（含商業(yè)街）52深圳距離香港迪斯尼樂園及西部跨海大橋最近的大型購物中心周邊規(guī)劃有地鐵2號(hào)線和公交總站南山購物公園8000021南山商業(yè)商務(wù)新地標(biāo)周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目建筑面積樓層數(shù)地下層數(shù)層高停車場主力店名稱主力店比例商業(yè)定位優(yōu)勢租金華潤萬象城10000051786萬寧、OLE超級(jí)市場、REEL芮歐時(shí)尚生活百貨、ESPRIT、NOVO、嘉禾（深圳）影城、冰紛萬象滑冰場、運(yùn)動(dòng)100、順電、生活本色35%集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化為一體，倡導(dǎo)全新的消費(fèi)理念地鐵物業(yè)，周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)8001000Cocopark85000316m900JUSCO吉之島、百老匯電影城20%是一個(gè)集餐飲、購物、娛樂、休閑、廣場秀、街頭文化藝術(shù)等多功能于一體的時(shí)尚購物中心。九州創(chuàng)展開利中央空調(diào) 分戶計(jì)量，配置獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)。天都世紀(jì)47607萬軒國際9615010