【正文】 平衡 萬(wàn)科是最值得學(xué)習(xí)研究，同時(shí)也是區(qū)域內(nèi)最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但仍不可忽視其它區(qū)域項(xiàng)目 典型競(jìng)品最大提示意義 本案 萬(wàn)科 + 其它 如何形成與其它項(xiàng)目差異化的競(jìng)爭(zhēng)定位和競(jìng)爭(zhēng)策略，或許我們就能夠取得最大勝利 PART1：方案基礎(chǔ) PART2： W1=WHAT ：本案與競(jìng)品的差異化 PART3： W2=WHO ：本案與競(jìng)品客戶差異 PART4： W3=HOW 核體 應(yīng)用十維分析法提取棋盤(pán)山項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?：區(qū)位 ?： 交通 ?： 周邊環(huán)境 ?： 項(xiàng)目規(guī)劃 ?： 園林 ?： 立面 ?： 產(chǎn)品配套 ?： 戶型 ?： 智能化 ?： 物業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ?： 區(qū)位 ?：棋盤(pán)山長(zhǎng)久形成的天然自然資源，以及板塊的歸屬感深植根于人們心里。 “3W策略模型 ” Step 1 WHAT 通過(guò)十維產(chǎn)品分 析找到核心競(jìng)爭(zhēng)力 通過(guò)市場(chǎng)對(duì)比 分析項(xiàng)目 SWOT 產(chǎn)品定位 及價(jià)值體系 Step 2 WHO 通過(guò)客戶分析找 出項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)因素 將購(gòu)買(mǎi)因素與產(chǎn)品利 益點(diǎn)對(duì)位尋求推廣訴求 市場(chǎng)推廣定位 與基礎(chǔ)表現(xiàn) Step 3 HOW 五維大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)法 六大模塊傳播 體系展開(kāi)傳播推廣 賣(mài)點(diǎn)體系 買(mǎi)點(diǎn)體系 “3W策略模型 ” 運(yùn)行模式 WHAT WHO HOW 解決 PART1：方案基礎(chǔ) PART2： W1=WHAT ：本案與競(jìng)品的差異化 PART3： W2=WHO ：本案與競(jìng)品客戶差異 PART4： W3=HOW 核體 這一部分，我們會(huì)分別從三大板塊內(nèi)各自選擇一個(gè)項(xiàng)目作為典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象進(jìn)行分析，從中找到這些競(jìng)品項(xiàng)目的各自特點(diǎn)，然后再通過(guò)對(duì)本案項(xiàng)目的分析，找到本案的特質(zhì)點(diǎn)，最后通過(guò)二者的比較而得到我們和競(jìng)品項(xiàng)目的差異化特質(zhì)，即解決我們 “ 說(shuō)什么 ” 的問(wèn)題，從而得到項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。 分析結(jié)論 。 先期進(jìn)入的項(xiàng)目，大多都已經(jīng)經(jīng)過(guò)一期入住并且大多以現(xiàn)房形式存在的，因此也已 經(jīng)形成相應(yīng)高度的口碑和美譽(yù)度，這樣，在客戶資源的吸引和分流上，對(duì)本案會(huì)形 成一定的現(xiàn)狀壓力。這樣，就不可避免的形成了 “ 鯨吞吸入 ” 式競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ， 每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)在最大程度上標(biāo)榜我是最佳山地資源和最佳水景資源的占有者，都希望通過(guò)這樣的標(biāo)榜語(yǔ)言能夠讓高端客戶最大程度的關(guān)注項(xiàng)目從而來(lái)形成最有效的溝通力。雙拼： 1： 1 價(jià)格：均價(jià)：獨(dú)棟： 10000元 /㎡ ，雙拼： 10000元 /㎡ （為面市預(yù)計(jì)價(jià)格） 項(xiàng)目地址：東陵區(qū)雙園路 118號(hào) 開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：沈陽(yáng)大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司 園林設(shè)計(jì)單位：沈陽(yáng)大地房屋開(kāi)發(fā)有限公司 占地面積： 23萬(wàn)㎡ 建筑面積：總體 ㎡；一期 ㎡；二期 ㎡ 容積率： 綠化率： 88% 項(xiàng)目分期：三期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期 ，二期 ， 入住時(shí)間：一期 ，二期 ， 建筑形態(tài)及規(guī)模：獨(dú)棟別墅 總戶數(shù)：約 120套 戶型主力：獨(dú)棟： 300— 530㎡ ；（無(wú)地下室） 物業(yè)公司：沈陽(yáng)山地藝墅物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi)：獨(dú)棟： /平方米 如今， 中央別墅區(qū)（ CVD） 的概念也逐漸成為了棋盤(pán)山別墅帶新代名詞，由此也引起了越來(lái)越多地產(chǎn)企業(yè)和高端客戶關(guān)注，自然“ 熱島效應(yīng) ” 式發(fā)展趨勢(shì)，也不可避免地帶來(lái)越來(lái)越激烈的板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)格局。 沈北新區(qū)別墅帶板塊 棋盤(pán)山別墅帶板塊 渾南機(jī)場(chǎng)別墅帶板塊 分析結(jié)論 。 但是，隨著沈陽(yáng)棋盤(pán)山別墅和沈北開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，這兩大板塊的發(fā)展優(yōu)勢(shì)開(kāi)始逐漸 變的明顯，其中棋盤(pán)山板塊以獨(dú)特的自然人文資源、沈北新區(qū)板塊以獨(dú)特的發(fā)展前 景吸引力，均對(duì)渾南機(jī)場(chǎng)板塊的起著較大的市場(chǎng)分化作用。 2022年 10月 16日，全面開(kāi)發(fā)建設(shè)沈陽(yáng)市渾南新區(qū)正式啟動(dòng)，渾南新區(qū)成為沈陽(yáng)市的 焦點(diǎn)。 可預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)沈北新區(qū)整體發(fā)展 會(huì)對(duì)本案所處的棋盤(pán)山板塊形成較強(qiáng) 大的競(jìng)爭(zhēng)壓力： 1） 板塊成熟配套形成的生活便利性 的壓力。新區(qū)以 “ 在沈陽(yáng)北部再造一 座生態(tài)沈陽(yáng)城 ” 的戰(zhàn)略部署，以開(kāi)放為戰(zhàn)略，以創(chuàng)新為動(dòng)力， 以生態(tài)為品牌，科學(xué) 規(guī)劃發(fā)展空間，主動(dòng)融入大經(jīng)濟(jì)圈，突出道義先導(dǎo)區(qū)建設(shè)， 大力發(fā)展 農(nóng)產(chǎn)品深加工 光電信息、文化創(chuàng)意、生命健康、商貿(mào)地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ， 一個(gè)具有高度自主創(chuàng)新力 核心競(jìng)爭(zhēng)力、輻射力、帶動(dòng)力的新型經(jīng)濟(jì)區(qū)正在逐步形成。 因此 ， 我們需要清醒地認(rèn)識(shí)到本案現(xiàn)在所處的外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境特點(diǎn)，以求得項(xiàng)目的長(zhǎng) 遠(yuǎn)發(fā)展和運(yùn)作成功。沈陽(yáng)首創(chuàng)銀河灣推廣策略提報(bào) 法拉利最核心競(jìng)爭(zhēng)力是 EMOTIONAL DRIVE 它是可以坐在車(chē)?yán)锞湍軌虮M情體驗(yàn)的那種 [特殊興奮感 ]光這一點(diǎn)就已足 夠 法拉利全球 CEO費(fèi)立薩 那么本案能夠讓客戶興奮的 “ 這一點(diǎn) ” 在哪兒 ？ 找到 “ 這一點(diǎn) ” 并且將其深入到每個(gè)目標(biāo)客戶 ， 就是本次方案最大的任務(wù)和策略目標(biāo) 打造第五代資源型城市別墅頭馬 首創(chuàng)置業(yè)沈陽(yáng)棋盤(pán)山別墅項(xiàng)目整合推廣思路方案 前言 報(bào)告架構(gòu) PART1：方案基礎(chǔ) 核體 PART2： W1=WHAT ：本案與競(jìng)品的差異化 PART3： W2=WHO ：本案與競(jìng)品客戶差異 PART4： W3=HOW 結(jié)語(yǔ) PART1：方案基礎(chǔ) PART2： W1=WHAT ：本案與競(jìng)品的差異化 PART3： W2=WHO ：本案與競(jìng)品客戶差異 PART4： W3=HOW 核體 近年來(lái)，隨著沈陽(yáng)整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)和居民生活水平的不斷提升 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平也相應(yīng)迅速提高 ,而別墅作為高端人居代表的產(chǎn)品，則愈來(lái)愈成為沈陽(yáng) “ 富人 ” 們追新逐愛(ài)的 “ 寵物 ” 。 這樣，三大板塊之間就自然形成了自北而南的 “ 鏈?zhǔn)饺?” 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，對(duì)于本案來(lái)說(shuō) 正處于南北競(jìng)爭(zhēng)壓力中間的棋盤(pán)山板塊，因此也自然承受著巨大的壓力。 沈北新區(qū)是沈陽(yáng)重點(diǎn)推進(jìn)的四大發(fā)展空間之一， 是綜合配套改革的試驗(yàn)區(qū)、新型產(chǎn) 業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)市建設(shè)的先行區(qū)、和諧社會(huì)的示范區(qū)。 后續(xù)，隨著沈北新區(qū)未來(lái)的進(jìn)一步完善發(fā)展，由區(qū)域引發(fā)的吸引力和品牌地產(chǎn)引發(fā) 的影響力兩種力量的交替牽引下，沈北新區(qū)的別墅市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)更美好的春天，而 由此帶來(lái)的壓力也將進(jìn)一步施加到其它兩大別墅板塊市場(chǎng)。 沈北新區(qū)別墅帶板塊 棋盤(pán)山別墅帶板塊 渾南機(jī)場(chǎng)別墅帶板塊 2022年 10月 14日，沈陽(yáng)市委市政府發(fā)布實(shí)施 《 關(guān)于全面開(kāi)發(fā)渾南新區(qū)的若干意見(jiàn) 》 提出把新渾南新區(qū)建設(shè)成為 “ 北方浦東 ” 的戰(zhàn)略目標(biāo)。這幾個(gè)方面的支持決定了渾南早期別墅項(xiàng)目的誕生，并在 2022 年前后達(dá)到一個(gè)較高的水平，包括現(xiàn)在的 長(zhǎng)青灣、中海龍灣等別墅 。因此，對(duì)于 我們而言，所謂知己知彼或許就是我 們對(duì)每個(gè)對(duì)手的重視和尊重。 沈北新區(qū)別墅帶板塊 棋盤(pán)山別墅帶板塊 渾南機(jī)場(chǎng)別墅帶板塊 PART1：方案基礎(chǔ) PART2： W1=WHAT ：本案與競(jìng)品的差異化 PART3： W2=WHO ：本案與競(jìng)品客戶差異 PART4： W3=HOW 核體 棋盤(pán)山別墅帶板塊約始于 2022年前后，該板塊憑借棋盤(pán)山天然自然資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)幾年的累積發(fā)展，逐漸吸引大批品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐比如： 萬(wàn)科、億達(dá)、保利、港中旅及新希望、良運(yùn) 等，這一趨勢(shì)在 2022年沈陽(yáng)世園會(huì)之后達(dá)到了一個(gè)新的高度并且保持至今，并形成了以 萬(wàn)科蘭喬圣菲為首的集合了桑堤亞那、唯美十方、漫步地中海、首創(chuàng)琥珀灣、中旅國(guó)際小鎮(zhèn) 等眾多優(yōu)秀項(xiàng)目的高檔別墅集中地，而本案正處棋盤(pán)山龍頭位置渾河之鄰的優(yōu)越地帶。 月 車(chē)位狀況： 2:1 價(jià)格：均價(jià)：聯(lián)排： 6500～ 7500元 /㎡ ；雙拼： 8000～ 9000元 /㎡ ；獨(dú)棟： 12022元 /㎡ 項(xiàng)目地址：東陵區(qū)東陵?yáng)|路 304號(hào) 開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)方迪置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：沈陽(yáng)華新國(guó)際工程設(shè)計(jì)顧問(wèn) 園林設(shè)計(jì)單位：英國(guó)阿特金斯 占地面積： 16萬(wàn)㎡，一期 6萬(wàn)㎡ 建筑面積： 4萬(wàn)㎡ ，一期 ㎡ 容積率： 綠化率： 65% 項(xiàng)目分期：規(guī)劃三期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期： 2022年 5月 18日； 二期未定 入住時(shí)間：一期： 2022年 8月 30日； 二期未定 建筑形態(tài)及規(guī)模：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅 總戶數(shù)： 108套； 戶型主力：獨(dú)棟： 500— 747㎡ (不含地下室面積）；雙拼： 28 290㎡ （無(wú)地下室） 物業(yè)公司：沈陽(yáng)方迪物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi)： / ㎡ /月 車(chē)位狀況：獨(dú)棟： :1。 事實(shí)上，基于棋盤(pán)山獨(dú)特的自然山地資源和渾河水景資源基礎(chǔ)上的別墅差異吸引力隨著進(jìn)入項(xiàng)目的增加，在對(duì)資源的競(jìng)爭(zhēng)和爭(zhēng)奪上也變得日益激烈。 自然，授于品牌和產(chǎn)品研發(fā)能力的強(qiáng)勢(shì)，萬(wàn)科目前已經(jīng)逐漸占有了這個(gè)話語(yǔ)權(quán)力的 主體并逐漸成為普遍為高端客戶所推崇的項(xiàng)目。 居于此，在未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)推廣上，我們?nèi)绾瓮ㄟ^(guò)有效的方式形成產(chǎn)品上的差異化競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目的品質(zhì)提升也大有益處。 首創(chuàng)琥珀灣 PART1：方案基礎(chǔ) PART2： W1=WHAT ：本案與競(jìng)品的差異化 PART3： W2=WHO ：本案與競(jìng)品客戶差異 PART4： W3=HOW 核體 通過(guò)前兩部分的分析，我們基本上對(duì)于沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的板塊劃分和棋盤(pán)山板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)有了基礎(chǔ)上的了解，在此基礎(chǔ)上我們開(kāi)始分步對(duì)本案的典型競(jìng)品項(xiàng)目、目標(biāo)客戶以及項(xiàng)目的三大定位和核心的推廣方式進(jìn)行策略上的分析與應(yīng)用。 金地品牌 產(chǎn)品品質(zhì) 園林品質(zhì) 一期 9907 7066 別墅基本銷(xiāo)售完成 以上數(shù)據(jù)調(diào)研獲知，截止 2022年 06月 典型競(jìng)品分析 /萬(wàn)科 ?蘭喬圣菲 產(chǎn)品數(shù)據(jù)分析表 產(chǎn)品風(fēng)格 建筑形態(tài) 面積區(qū)間 ㎡ 建筑面寬 戶型間隔 內(nèi)部配套 周邊配套 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)期數(shù) 均價(jià) 元 /㎡ 銷(xiāo)售情況 南加州 風(fēng)格 一期獨(dú)棟 二期獨(dú)棟 二期四聯(lián) 三期獨(dú)棟 三期四聯(lián) 四期四聯(lián) 287387 240515 240260 240700 253277 3931112 810米 四房三廳和五房三廳為主力 會(huì)所（配設(shè)酒店式公寓），游泳池、超市、西餐廳等 臨近世博園，盛京高爾夫等 萬(wàn)科品牌 產(chǎn)品品質(zhì) 四期 12022 15000 10000 15000 12022 20220 前三期銷(xiāo)售完成，四期獨(dú)棟余貨少量 以上數(shù)據(jù)調(diào)研獲知，截止 2022年 06月 典型競(jìng)品特點(diǎn)列表對(duì)比 產(chǎn)品風(fēng)格 建筑形態(tài) 面積區(qū)間 ㎡ 建筑面寬 戶型間隔 內(nèi)部配套 周邊配套 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)期數(shù) 均價(jià) 元 /㎡ 銷(xiāo)售情況 地中海西班牙風(fēng)格 雙拼 聯(lián)排 315612 278376 811米 四房三廳至六房?jī)蓮d為主力 幼兒園及社區(qū)商業(yè) 739醫(yī)院、道義農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)、大學(xué) 城，電子企業(yè)等 碧桂園項(xiàng)目的品牌 區(qū)域未來(lái) 一期 4880元 4230元 基本售完 二期待售 產(chǎn)品風(fēng)格 建筑形態(tài) 面積區(qū)間 ㎡ 建筑面寬 戶型間隔 內(nèi)部配套 周邊配套 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)期數(shù) 均價(jià) 元 /㎡ 銷(xiāo)售情況 現(xiàn)代型別墅 雙拼 聯(lián)排 310420 265353 7米 四房三廳至五房三廳為主力 幼兒園 社區(qū)商業(yè) 大型會(huì)所 醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等配套相對(duì)正在成熟中，未來(lái)前景比較看好。 ?：充滿文化與文明色彩的傳說(shuō)與氣質(zhì)，營(yíng)造獨(dú)特唯一的區(qū)域氛圍。 ?：接壤城市之東側(cè)，三環(huán)之鄰，市政路網(wǎng)時(shí)時(shí)暢通即時(shí)可達(dá)。 ?：首創(chuàng)棋盤(pán)山項(xiàng)目，讓回家的路不再漫長(zhǎng)，讓親人不再等待，讓朋友來(lái)而同往。 ?：成熟的別墅版圖形成的心理認(rèn)同和居住氛圍，高端而唯一的居住認(rèn)同資源。 ?：前二后三方式形成的實(shí)用性和漂亮的天際線，依渾河而成美麗的風(fēng)景線。 ?：園林 ?：原鄉(xiāng)托斯卡納式的風(fēng)情園