【正文】 ）車輛管理1）建立健全車輛管理制度。（2）消防管理1）建立嚴格的消防制度，配備專門的消防管理人員。6．安全管理（1）安全保衛(wèi)管理　1）工業(yè)廠房和倉庫都要建立嚴格的值班守衛(wèi)制度，對人員、產(chǎn)品的進出都要進行認真的檢查登記。違章搭建是對整個工業(yè)區(qū)和諧環(huán)境的破壞，它既有礙觀瞻，又影響人們的生產(chǎn)、生活，還可帶來安全隱患。公共場所必須設置衛(wèi)生桶、衛(wèi)生箱，垃圾要日產(chǎn)日清，制定糾正不良衛(wèi)生習慣的措施。綠化能防止和阻礙電磁波的穿入，減輕其直接影響。4）固體廢棄物污染。禁止和防止工業(yè)廢水排入；在工業(yè)物業(yè)轄區(qū)內的溝渠、池塘里，飼養(yǎng)水草、種植荷花，凈化水體。1）空氣污染的防治。因此，需要經(jīng)常地、定期地進行檢查、維護及核對，及時修復或更換破損的標志或已作了內容調整的標志。1）物業(yè)管理企業(yè)要定期對道路路面加以維護，保證其完好，以便工業(yè)企業(yè)的正常使用。5）未經(jīng)允許，不得擅自改變物業(yè)的用途和功能。施工前應向物業(yè)管理企業(yè)提供圖紙，并取得認可，施工時接受物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理。4）為確保廠房和倉庫的建筑安全、消防安全和人員安全，工業(yè)企業(yè)不得在規(guī)定范圍內的基地上或屋頂、外墻、技術層搭建和安裝設備。9）根據(jù)工業(yè)物業(yè)的具體情況以及物業(yè)管理的服務要求，制定物業(yè)管理公約。5）產(chǎn)品入廠、入庫的規(guī)定。8．4．2 工業(yè)物業(yè)管理的組織實施1．制定嚴格的管理制度1）工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定。同時，做好對工業(yè)垃圾和生活垃圾的分離及處置工作，尤其對有毒有害的工業(yè)廢氣物更要做好妥善的處理。（3）對保潔、綠化等常規(guī)性服務要求高標準 由于使用功能的特殊性，有的生產(chǎn)用房難以保持清潔；有的工業(yè)廠房要求清潔度相當高，甚至要求車間內一塵不染。因此，物業(yè)管理企業(yè)要做好危險品的管理工作，定期檢查，消除不安全因素。房屋抗震性、耐腐蝕性和樓地面承載能力強，工業(yè)物業(yè)內一般有高負荷變電站和污水處理廠、郵電、通信設施齊全，以滿足企業(yè)的生產(chǎn)要求。工業(yè)企業(yè)造成的噪聲污染主要有交通躁聲、生產(chǎn)噪聲。工業(yè)廢水含有大量有毒、有害污染物，進入水體后形成水體污染。因此在遠景規(guī)劃時，投資者應以審慎的態(tài)度，通過增加物業(yè)的租賃用途等方法盡量防范這種風險。（4）特殊工業(yè)區(qū) 物業(yè)內的工業(yè)項目因大量使用有毒、有害的化學品，必須設置完善的防治污染設施。以上所說的工業(yè)廠房、倉庫、工業(yè)園區(qū)等統(tǒng)稱為工業(yè)物業(yè)。想一想：如果你是該商業(yè)樓宇的物業(yè)管理員，你會怎么處理此事？8．4 工業(yè)物業(yè)的管理工業(yè)物業(yè)是指對自然資源或農(nóng)產(chǎn)品、半成品等進行生產(chǎn)加工，以建造各種生產(chǎn)資料、生活資料的生產(chǎn)活動的房屋及其附屬的設備、設施和相關場所。事后，他馬上進行了整改。一天，主管將該店鋪老板約到管理處辦公室。但其中一家店鋪，近來屢屢違規(guī)，經(jīng)常將一些招牌、商品和雜物擺出店門之外，影響了環(huán)境的整潔美觀。大型商場如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經(jīng)營的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本銷售者，給人以購物天堂、度假去處的感覺。5）對設備設施的報修工作應于第一時間及時處理，保持高效率，以使商業(yè)物業(yè)不至于因設備故障而中斷經(jīng)營活動。1）確保商業(yè)物業(yè)外觀完好整潔，引導標志齊全完好。1）車輛管理要分設送貨車、小車、摩托車、自行車專用停放場所。3）設專人負責隨時、定時收集垃圾雜物，并清運到垃圾存放點。6）制定消防預案，對物業(yè)管理企業(yè)內部和所有銷售者進行培訓，定期或不定期地組織演習，從而確保緊急情況下能有效組織救火、疏散人員，保證人身、財產(chǎn)安全。3）定時定期對消防設備設施進行檢查維護，保證其隨時能正常投入使用。5）結合商業(yè)物業(yè)的實際情況，制定各類應急預案，并組織演練，保證在緊急情況下能夠順利實施預案。8．3．2商業(yè)物業(yè)管理的組織實施1．安全保衛(wèi)管理1）要保證所有固定裝置設備和裝飾品均達到高度安全的標準，以免造成對顧客和兒童的意外損傷。例如發(fā)現(xiàn)兒童在自動扶梯上玩耍，應立即阻止。如顧客開啟后飲用不慎，飲料可能會滴到商品上；倘若灑在地上，容易造成過往顧客摔跤。［閱讀資料］ 全國首部商場管理標準今推行，將禁帶飲料進商場邊喝可樂邊逛商場，但從8月27日起，你可能不再如此“瀟灑”。作為物業(yè)管理企業(yè)應該經(jīng)常對各種標志進行巡視檢查，如有損壞及時更新，如有變化應及時更換。物業(yè)管理企業(yè)應通過完善的技防和人防措施，最大限度地保證業(yè)主和使用人、顧客的利益，保證他們的安全。3．商業(yè)物業(yè)物業(yè)管理的要求（1）要樹立商場的良好形象 企業(yè)的良好形象就是一種無形資產(chǎn)。商業(yè)場所為商業(yè)樓宇，如商場、商廈、商城、購物大廈、購物中心、貿(mào)易中心等。低樓層是商場、批發(fā)部等，高樓層為辦公室、會議室、居住用房。建筑規(guī)模一般都在3萬平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額一般在5億元以上。建筑規(guī)模一般在１萬平方米以下，商業(yè)服務區(qū)域以某一居住小區(qū)為主，服務人口通常在５萬人以下，年營業(yè)額一般在3000萬～1億元之間。其有兩層含義：一是以各種零售商店（或柜臺、樓面）組合為主，包括其他商業(yè)服務和金融機構在內的建筑群體；二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營收入的物業(yè)。造成汽車被水淹沒了將近48個小時后，因此，物業(yè)公司具有過錯，應負賠償修復責任。但由于物業(yè)公司主觀上的疏忽，僅僅是通知其工作人員到車庫入口筑壩攔水，當本案原告通過鄰居得知車庫進水時，此時水深將近1米，原告無法進車庫取車。［案例82］ 車庫進雨水奔馳車被泡兩天 物業(yè)公司被判賠付只因突降暴雨，物業(yè)措手不及，以致車庫進水，業(yè)主停在里面的一部新款奔馳車被全部淹毀。用后應在《費用結算單》上簽名。2）向客戶講明收費情況，開具收費通知單，并按規(guī)定收取押金。（2）商務中心工作人員的要求 商務中心的服務要周到、快捷。7．寫字樓的前臺服務寫字樓的前臺服務主要項目有：通信、引導服務和留言服務，信件報刊訂閱收發(fā)、傳送服務，客人行李搬運、寄送服務，物品寄存服務，預訂餐飲、文化體育節(jié)目票務服務，出租車預約服務，洗衣、送衣服務，提供旅游活動安排服務，航空機票訂購、確認服務，文娛活動安排及組織服務，花卉代購、遞送服務，代購清潔物品服務，其它委托代辦服務。5．清潔服務寫字樓清潔衛(wèi)生工作要實行標準化清掃保潔，制定完善的清潔細則，明確需要清潔的部位，所需清潔次數(shù)、時間，由專人負責檢查、監(jiān)督。5）建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。4．安全管理服務　1）根據(jù)實際需要建立安全管理組織機構，配齊安全管理人員，包括保安人員、消防管理人員。（3）大修改造 對需大修改造的項目，應制訂大修改造計劃，并經(jīng)業(yè)主、業(yè)主委員會或業(yè)主大會討論通過后實施。2．房屋的維修維護管理（1 ）寫字樓裝修監(jiān)督管理 在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人共同簽訂的物業(yè)管理公約中都會約定“裝修條款”，將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主和使用人；業(yè)主和使用人在進行裝修前，裝修方案應經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)審核批準；物業(yè)管理企業(yè)應對施工過程進行必要的監(jiān)控；裝修工程結束后，物業(yè)管理企業(yè)要檢查和驗收。2）制定物業(yè)管理方案，草擬寫字樓各項管理制度、服務質量標準、各工作崗位考核標準、獎金辦法等。寫字樓內要擺放適當?shù)幕ɑ芎途G色觀賞植物，既增加了美感，又凈化了環(huán)境，使樓內的人員感到舒適、優(yōu)雅。一旦有突發(fā)事件，物業(yè)管理人員應冷靜處理，將損失控制到最低。樓內的各種管道、通風口、豎井等極易給壞人提供便利，要有安全措施。（1）要求確保設備能完好運行，正常使用 寫字樓內單位、人員眾多，電腦、傳真機、通信設備、打印機等全天使用，必須保證供電系統(tǒng)的正常運行，否則將會影響辦公人員的工作效率，甚至會給客戶帶來巨大損失，導致客戶的投訴或索賠。（5）功能齊全，設施配套 現(xiàn)代寫字樓一般擁有大、小會議室、小型酒吧、娛樂餐飲、健身房、停車場等。（2）建筑檔次高，設備先進 寫字樓購建安裝的設備設施都是比較先進的，如供電系統(tǒng)一般設有兩路電源供電，同時設有柴油發(fā)電機組作為應急電源；大廈設計安裝中央空調以保證大廈冬暖夏涼；根據(jù)客流量大小，設計安裝多部電梯。２）乙級寫字樓，具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。３）綜合型寫字樓，以辦公為主，同時也具備其它多種功能，如公寓、餐廳、商場、娛樂廳等功能。２）中型寫字樓，建筑面積一般在1～3萬平方米。8．2 寫字樓物業(yè)管理寫字樓是指供政府機構的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務和從事業(yè)務活動的大廈。每周一早晨舉行例行的升國旗儀式；在居民活動、休閑相對集中的廣場邊設置美觀、漂亮的不銹鋼閱報欄，并每天更換新的報紙；開設圖書閱覽室，乒乓球室、棋牌室、健身房、老年人門球俱樂部；舉辦以家庭為單位參加的“小區(qū)運動會”等。6．圍繞幫助業(yè)主（住戶）子女全面發(fā)展和成才，組織開展多方面的活動。4．拓展以家政服務、社區(qū)服務為主要內容的多種經(jīng)營路子，為小區(qū)居民生活、工作提供各種方便。他們計劃成立中央花園“住戶消費服務社”，通過集體（批量）訂貨、購買，為小區(qū)內的住戶采購日常大宗消費用品（如米、油、洗滌用品、衛(wèi)生紙等）以節(jié)約開支；通過電話預約、送貨上門等方式，為住戶，特別是家有老人、小孩的生活不方便戶提供方便和周到的服務。同時，與駐地附近的部隊或武警官兵、派出所聯(lián)系，攜手在小區(qū)組織開展“軍警民共建安全文明小區(qū)”活動。1．綜合治理確保小區(qū)平安。[閱讀資料] 深圳城建：棋高一著2000年5月，在武漢中央花園物業(yè)管理權招標會上，深圳市城建物物業(yè)管理公司戰(zhàn)勝競爭對手，獲得業(yè)主代表的全票通過，以絕對優(yōu)勢一舉奪標。（9）收費管理１）在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關規(guī)定；２）定期向業(yè)主公開物業(yè)管理費用的收支情況。４）抓好平時的管理訓練和演習。６）非機動車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。２）有專業(yè)保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度，保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境，文明值勤、訓練有素、言語規(guī)范、認真負責。３）房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔。舊區(qū)改造的小區(qū)。４）電梯按規(guī)定時間運行，安全設施齊全，制定出現(xiàn)故障后的應急處理預案。6）房屋的資料檔案要齊全，管理完善，并建立住戶檔案，住戶所在棟號、門號、房號要清晰，隨時可查。2）小區(qū)內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖。（1）管理運作 物業(yè)管理企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完善各項管理制度，制定各崗位考核標準，依照物業(yè)管理合同對小區(qū)實行管理經(jīng)營和有償服務。本案例中，購房單位雖然將小區(qū)內的一棟樓全部買下，但是該住宅樓中是這個小區(qū)的一部分，與小區(qū)整體不可分割，該單位的員工也只是這個小區(qū)住戶的一部分，與其他住戶權利等同。開發(fā)商明確告知該單位，這是絕不可能的。（3）有償服務，合理收費的原則 住宅小區(qū)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符、物有所值。③ 開展社區(qū)文化活動，加強精神文明建設，豐富業(yè)主和使用人業(yè)余文化生活。③ 做好小區(qū)的基礎管理工作，尤其是房屋修繕、公共設施保養(yǎng)維護、道路交通管理等工作要做到規(guī)范正規(guī)、便捷優(yōu)質。（2）住宅小區(qū)物業(yè)管理要求?。保┪镔|環(huán)境要求包括：① 搞好小區(qū)設施配套建設。小區(qū)內的業(yè)主和使用人來自城市各行各業(yè)、各個階層，在職業(yè)特征、文化素養(yǎng)、傳統(tǒng)習慣、生活方式等方面形成了復雜的結構，長期相互影響中，形成了相對獨立的“社區(qū)文化”。8．1．1 住宅小區(qū)物業(yè)特點與管理要求1．住宅小區(qū)的特點（1）以居住功能為主，其他功能設施齊全。關鍵詞：住宅小區(qū) 寫字樓 商場物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 其它物業(yè)第8章 不同類型物業(yè)的管理與服務8．1 住宅小區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進行綜合開發(fā)、建設，達到一定規(guī)模，基礎設施配套比較齊全, 相對封閉、獨立的居住區(qū)域。住宅小區(qū)建設是一種社會化的住宅開發(fā)，一般都具有一定規(guī)模，而且建筑密度大，這就形成了住宅小區(qū)內人口密度高的特點。3）發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值，保證物業(yè)的正常使用。保護環(huán)境，衛(wèi)生保潔，保證園區(qū)的干凈、整潔，主要在綠化美化上下功夫，要綠化空地、規(guī)劃園區(qū)，提供宜人的環(huán)境。② 完善制度，協(xié)調理順內、外部各方關系，進行綜合治理。只有統(tǒng)一經(jīng)營，綜合管理，才能充分發(fā)揮小區(qū)的整體性，達到各環(huán)節(jié)、各部分工作的完善協(xié)調，帶來小區(qū)的良好運作。該單位感覺物業(yè)管理費比較高，而物業(yè)管理服務質量卻難如人意，所以就想把自己買下的這棟樓封閉起來，由本單位自己進行管理或由本單位委托其他物業(yè)管理公司來管理。分析：根據(jù)物業(yè)管理條理規(guī)定小區(qū)必須實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，而不能由部分住戶單獨再委托其他的物業(yè)管理公司來管理。因此，小區(qū)管理的組織實施工作應從以下幾個方面著手并達到相應標準。（2）房屋維修管理1）房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落，無污跡。5）房屋完好率達98％以上，零修及時率達98％以上，零修合格率達100％，并建立回訪制度和回訪記錄。３）供水設備正常運行，保持設施完好，二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全。２）。２）有專職的清潔人員和明確的責任范圍，小區(qū)實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清。（6）保安、車輛管理１）小區(qū)基本實行封閉式管理。５）機動車停車場制度完善，管理責任明確，車輛進出有登記。３）經(jīng)常進行防火防災的宣傳教育。３）積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展各種工作。３）有較強的發(fā)展后勁和以業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展計劃、經(jīng)濟指標。城建物業(yè)有它自己獨特的致勝秘訣。在一期工程全部入主后，安排保安護衛(wèi)人員24小時值班。2．借助集團消費為住戶降低生活費用支出。通過互幫互助，形成融洽而溫馨的小區(qū)人際氛圍。所謂“四點半學校”，即在一般小學和幼兒園（大班）下午4：30左右放學到6：00左右家長下班回到家里之前的一個多小時的時間內，由管理處專門拿出場地，安排專人組織他們或做家庭作業(yè)或做游戲，或進