【正文】 2）和物業(yè)管理處的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 商務(wù)中心租戶入駐操作流程經(jīng)理助理通知帳務(wù)主管有關(guān)收款事宜以及客服主管有關(guān)入駐事宜租賃合同簽署完畢租戶名稱（中、英文）租賃日期、租賃場(chǎng)所數(shù)據(jù)線的租用資料租戶負(fù)責(zé)人的姓名聯(lián)絡(luò)方及有關(guān)特殊要求家具布置要求《租戶信息表》(KF001)客服主管與經(jīng)理助理核對(duì)入駐信息書面通知物業(yè)管理處安裝電話線安裝日期電話線種類、數(shù)量和號(hào)碼安裝日期加入寬頻網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的電腦臺(tái)數(shù)通知網(wǎng)絡(luò)管理人員開通網(wǎng)絡(luò)服務(wù)通知管理處移動(dòng)家具事宜具體日期時(shí)間家具數(shù)量房門鑰匙家具鑰匙鑰匙準(zhǔn)備《每日服務(wù)記錄表》（KF011）大堂銘牌，書面通知物業(yè)管理處商務(wù)中心銘牌，聯(lián)系供應(yīng)商租戶公司銘牌制作計(jì)入《每日服務(wù)記錄》待租戶簽署確認(rèn)歡迎入駐函(KF003)綜合信息(KF004)電腦維護(hù)計(jì)劃(KF005)寬頻服務(wù)接入通知(KF006)家具清單(KF007)員工登記表(KF008)入駐資料準(zhǔn)備檢查入駐前的準(zhǔn)備工作自查經(jīng)理助理或部門經(jīng)理檢查與帳務(wù)副主管查詢前期費(fèi)用是否到帳租戶入駐部門經(jīng)理或經(jīng)理助理把租戶代表人介紹給客服主管客服主管帶客戶參觀并詳細(xì)介紹商務(wù)中心公共設(shè)施，介紹商務(wù)中心員工帶領(lǐng)客戶進(jìn)入辦公房，呈入駐資料客服主管客服主管試用鑰匙，告知鑰匙管理的規(guī)定客服主管核對(duì)家具、數(shù)量和狀況客服主管介紹電話機(jī)的使用方法客服主管介紹商務(wù)中心規(guī)章制度客服主管詢問客戶有否問題并給予解答電腦維護(hù)計(jì)劃(KF005)家具清單(KF007)員工登記表(KF08)一個(gè)工作日內(nèi)向租戶收回填好的資料輸入資料，存入租戶檔案補(bǔ)充說明：銘牌制作需要先得到租戶對(duì)公司名稱的確認(rèn)以及提供公司標(biāo)志LOGO。介紹中匯大廈停車管理辦法時(shí)，需恰當(dāng)?shù)叵蜃鈶艚忉?，由于中匯大廈停車場(chǎng)車位的限制所租車位均非固定車位，停車需受物業(yè)管理處的統(tǒng)一安排。承租人是境外公司或正處于（即將）申辦中的公司/代表處，須由代表人簽署附：代表人身份證或護(hù)照復(fù)印件 公司授權(quán)代表人簽署合同的授權(quán)書 （若代表人為公司負(fù)責(zé)人只需提供其作為負(fù)責(zé)人的證明文件復(fù)印件） 境外公司或代表處之母公司的注冊(cè)文件復(fù)印件 （即所屬國(guó)家簽發(fā)的注冊(cè)登記文件或稅務(wù)登記文件等有效法律文件）承租人是個(gè)人的，須由承租人本人簽署附:承租人身份證或護(hù)照復(fù)印件收到租戶簽署的合同后，營(yíng)運(yùn)招商部經(jīng)理在合同經(jīng)辦人一欄中簽署，填寫《經(jīng)濟(jì)合同審核表》，部門經(jīng)理簽署后依次呈審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部、總辦審核；總辦簽署下達(dá)，我方持有的二份由總辦分別交行政部和財(cái)務(wù)部，二份由租戶持有的由營(yíng)運(yùn)招商部交租戶。根據(jù)雙方洽談的租賃條件按照標(biāo)準(zhǔn)合同格式打印租賃合同樣本若租戶對(duì)合同條款有異議要求更改的，須得到相關(guān)部門的審核和確認(rèn)。對(duì)于第三類中介經(jīng)紀(jì)人互換名片并通過簡(jiǎn)單的交談，察覺出來者的醉翁之意；表示歡迎其介紹客戶來中匯看房，但對(duì)于對(duì)方提到的涉及我司租賃內(nèi)密的話題，可以借口不了解或有禮貌地拒絕回答；僅可以提供一份中匯彩色宣傳資料給來訪者；務(wù)必親自送來訪者離開中匯大廈大堂，以防其做出對(duì)中匯不利的行為。因此，對(duì)以上三類人應(yīng)持不同的接待方式和談話技巧，具體過程說明如下：對(duì)于第一類中介經(jīng)紀(jì)人在前臺(tái)區(qū)域互換名片；在前臺(tái)區(qū)域與來訪者簡(jiǎn)單交談，了解其此番來訪的主要目的；若來訪中介人員正好有客戶需要辦公房，需了解清楚其客戶所需求的面積、公司的性質(zhì)（跨國(guó)公司、獨(dú)資、合資、私營(yíng)或其他）、大概的業(yè)務(wù)范圍（金融業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、通訊業(yè)、貿(mào)易或其他），并根據(jù)中介人員提供的信息，對(duì)這家客戶的租金承受能力做初步判斷，給予適當(dāng)?shù)膱?bào)價(jià)，并觀察中介人員的反映；根據(jù)中介人員對(duì)報(bào)價(jià)的態(tài)度，適當(dāng)告知我司的諸多彈性條件和租金優(yōu)惠的可能性；帶中介人員實(shí)地看房，并對(duì)房型、朝向、面積、得房率、周圍的客戶群等做簡(jiǎn)單介紹；看房后，將中介人員感興趣的辦公房的報(bào)價(jià)資料和平面圖及中匯大廈的彩色宣傳資料送交中介人員，讓其轉(zhuǎn)交或傳真給其客戶；若對(duì)方無合適的客戶源，則無需帶其看房，只須將空房資料交其備用即可。注：若來訪客戶無名片交換甚至不愿留下聯(lián)系電話，則在報(bào)價(jià)及其他租賃條件上要有所保留的對(duì)待，以防其他大樓探聽行情的可能。在設(shè)身處地為客戶著想的前提下令其感受到我方的誠(chéng)意；與預(yù)期客戶的跟蹤過程短約數(shù)周，長(zhǎng)可達(dá)數(shù)月。來訪客戶接待完畢后的跟進(jìn)工作若客戶無明確意向，則不比強(qiáng)推，應(yīng)有禮貌地對(duì)其來訪表示謝意，對(duì)其司可能入駐中匯表示歡迎，并預(yù)祝雙方合作成功。爭(zhēng)取與客戶直接進(jìn)入實(shí)質(zhì)性談判階段憑借個(gè)人銷售技巧和對(duì)客戶意向的準(zhǔn)確判斷力，在看房過程結(jié)束后，應(yīng)盡量爭(zhēng)取到直接與客戶進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判的階段。實(shí)質(zhì)上這是一個(gè)間接的推銷過程。這主要包括如下幾方面的內(nèi)容： 中匯的地理位置，周邊交通及公共設(shè)施； 推薦空房的房型、樓層、朝向，周邊客戶群及裝修程度等； 租金報(bào)價(jià)，管理費(fèi)和電話的租用及停車位等具體收費(fèi)情況；8 詢問過程通過聆聽客戶對(duì)我方空房情況及具體報(bào)價(jià)的反映，估測(cè)出對(duì)方的心理價(jià)位； 詢問客戶所代表公司的業(yè)務(wù)范圍或關(guān)系，幫其在中匯找到相關(guān)客戶群，以吸引其來看房； 若可能，詢問并記錄對(duì)方現(xiàn)駐大樓的地址，以便時(shí)候營(yíng)銷人員上門拜訪一次，對(duì)該司的情況做更為具體的了解。3. 本管理辦法的細(xì)則，及各項(xiàng)工作操作流程及標(biāo)準(zhǔn) 前期策劃工作i. 通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。關(guān)注最新的平面設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)的專業(yè)動(dòng)態(tài)，不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。8. 完成部門經(jīng)理交辦的其他工作，與公司其他部門保持良好的合作、溝通。4. 對(duì)于設(shè)計(jì)所需的圖文光盤、參考書籍、專業(yè)雜志做好整理、維護(hù)、保養(yǎng)工作。10. 完成部門經(jīng)理交辦的其他工作。6. 配合部門經(jīng)理做好各類客戶的接待及登記工作，及時(shí)傳達(dá)反饋信息，并有書面記錄向經(jīng)理匯報(bào)有關(guān)事宜的進(jìn)展。2. 負(fù)責(zé)部門與總辦、部門與部門之間的文件的收發(fā)、跟蹤。10. 制定、完善員工的工作標(biāo)準(zhǔn)以及操作程序，每天對(duì)下屬的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。7. 配合公司做好企業(yè)文化教育的推廣、深化的各項(xiàng)相關(guān)工作。3. 熟悉房地產(chǎn)法律法規(guī)、各項(xiàng)房地產(chǎn)知識(shí)，對(duì)于樓盤大勢(shì)有較為準(zhǔn)確的判斷。同時(shí)本管理辦法是圍繞著日常工作每個(gè)環(huán)節(jié)的可操作性和可行性而書寫的，緊緊圍繞著事務(wù)，并注意詞句的表達(dá)言簡(jiǎn)意駭，一目了然。制定本管理辦法的目的是為了能促進(jìn)策劃部各個(gè)環(huán)節(jié)的工作能標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。2. 周期性的調(diào)查上海及周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并對(duì)典型樓盤做好相關(guān)資料的采集、分析、整理、存檔的工作，并及時(shí)更新，時(shí)刻掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)區(qū)域性和全國(guó)性的房地產(chǎn)形式有深入、客觀、科學(xué)的理解。6. 發(fā)現(xiàn)潛在和現(xiàn)實(shí)的危機(jī)及提出預(yù)防和消除的意見，培養(yǎng)和發(fā)展企業(yè)創(chuàng)新機(jī)制。對(duì)部門內(nèi)的員工實(shí)行監(jiān)督管理，加強(qiáng)培訓(xùn)，每月制定培訓(xùn)計(jì)劃并實(shí)施。 職 位：策劃部助理職 責(zé)：協(xié)助部門經(jīng)理組織關(guān)系：對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)崗位職責(zé)：1. 負(fù)責(zé)部門內(nèi)文檔、資料的收集與整理，協(xié)助部門經(jīng)理做好各類文案工作。5. 負(fù)責(zé)策劃部的各類方案、報(bào)價(jià)以及函件的起草、制定和打印。9. 負(fù)責(zé)部門行政事務(wù)的處理。3. 收集各種媒體（報(bào)刊、電視、電臺(tái)、網(wǎng)站、雜志等）的刊例、折扣、優(yōu)惠內(nèi)容等資料，并做好整理、存檔、更新工作。7. 負(fù)責(zé)新入職文員、設(shè)計(jì)師培訓(xùn)工作，每天對(duì)下屬員工的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；定期對(duì)文員及平面設(shè)計(jì)師進(jìn)行專業(yè)考核，即時(shí)作出客觀評(píng)定。對(duì)于公司項(xiàng)目已經(jīng)做過的各類廣告，如：報(bào)刊、戶外、宣傳品等相關(guān)資料作好管理、備份工作（電子文檔、成稿）。 3. 完成經(jīng)理、主管、交辦的其他工作?？辗康耐扑]介紹和詢問過程7 根據(jù)來電者對(duì)租賃面積的具體要求，推薦中匯空房，并做簡(jiǎn)單介紹。讓客戶對(duì)中匯有一個(gè)整體印象和了解根據(jù)客戶的具體要求，將中匯宣傳資料，合適辦公單位的報(bào)價(jià)單及平面圖準(zhǔn)備一份給客戶過目，并做具體介紹；讓客戶不僅對(duì)中匯大廈和物業(yè)管理服務(wù)有所了解，而且讓客戶對(duì)我司提供的管理服務(wù)（如24小時(shí)保安、中央空調(diào)、停車位、出租車安排等）留下深刻印象。在此過程中，要將這間辦公空房的特點(diǎn)向客戶做逐一介紹，如房間的朝向、面積、得房率，周圍的客戶群等；若客戶將中匯與其他租金較為便宜的大樓做比較時(shí)，應(yīng)采取客觀態(tài)度替客戶分析不同競(jìng)爭(zhēng)樓盤的地理位置、硬件設(shè)施、星級(jí)服務(wù)，規(guī)范管理等方面的優(yōu)勢(shì)； 同時(shí)，根據(jù)客戶對(duì)室內(nèi)的隔斷裝修或其他硬件設(shè)施所持的不同態(tài)度，靈活地并有所保留地向其介紹我司的一些彈性租賃條件，如為租戶提供標(biāo)準(zhǔn)裝修或給予租戶一定的免租期，商務(wù)中心租戶的特殊服務(wù)性質(zhì)（如前臺(tái)電話留言服務(wù)，每日清掃衛(wèi)生等）。實(shí)質(zhì)性談判的具體內(nèi)容根據(jù)報(bào)價(jià)為客戶計(jì)算出每月租金和管理費(fèi)及其他可能產(chǎn)生的費(fèi)用（包括電話租費(fèi)，停車費(fèi)）；根據(jù)客戶所代表公司的知名度，在自己的權(quán)利范圍內(nèi)，給客戶一定的租金打折或其他彈性優(yōu)惠租賃條件；向客戶穿插介紹我司為新入駐租戶提供的入駐歡迎儀式以吸引其入駐中匯的興趣。詢問內(nèi)容不要局限于了解客戶的租賃意向，而應(yīng)多詢問客戶的具體要求和想法。但需向客戶詢問簽約大樓的名稱及其簽約價(jià)格和年限，并作為長(zhǎng)期的候租客戶名單記錄存檔；若客戶放棄入駐的障礙主要是租金偏高無力承受，則應(yīng)坦誠(chéng)詢問其心理價(jià)位，并表示愿意為其向我司總經(jīng)理申請(qǐng)，把握好這一最后機(jī)會(huì)爭(zhēng)取其司入駐的可能。針對(duì)以上三類中介經(jīng)紀(jì)人，營(yíng)運(yùn)招商部銷售人員應(yīng)具備敏銳的識(shí)別能力，通過在前臺(tái)幾句簡(jiǎn)單的聞?dòng)嵓纯煞智?。禮貌地與中介人員告別，必要時(shí)通知監(jiān)控室觀察其人是否直接離開中匯，以防個(gè)別有不良企圖的人在其他樓層干擾租戶。 租賃合同(ZL004/005)租賃合同根據(jù)雙方洽談的租賃條件按照標(biāo)準(zhǔn)合同格式擬定合同文本交客戶客戶審核、修改、確認(rèn)合同文本相關(guān)部門提供專業(yè)意見審核確定被修改的合同樣本條款按要求的份數(shù)準(zhǔn)備合同正本交客戶 客戶簽署蓋章，提供相應(yīng)文件部門經(jīng)理簽署，填寫經(jīng)濟(jì)合同審核表送審審核并簽意見審計(jì)部審核并簽意見財(cái)務(wù)部審核并簽意見法務(wù)部審核并簽意見副總經(jīng)理合同正本上簽署副總經(jīng)理總經(jīng)理秘書登記在案，在合同文本上蓋章由客戶保存的合同文本交給營(yíng)運(yùn)招商部合同文本交客戶付款通知(ZW005/006/023)財(cái)務(wù)部配合、監(jiān)督協(xié)調(diào)帳務(wù)主管根據(jù)合同準(zhǔn)備付款通知（應(yīng)收款操作流程）編制租戶檔案，合同文本復(fù)印件及相關(guān)資料存入檔案經(jīng)理助理與物業(yè)管理處的溝通協(xié)調(diào)通知物業(yè)管理處有關(guān)的入駐內(nèi)容租戶入駐通知單(ZL008)營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者注冊(cè)登記證復(fù)印件稅務(wù)登記證復(fù)印件租戶在簽署合同時(shí)尚未完成注冊(cè)手續(xù)的，須在入駐后的3個(gè)月內(nèi)向租戶催促這些文件，得到后存入租戶檔案擬定合同；原則：恪守格式合同。附:公司/代表處的營(yíng)業(yè)執(zhí)照/工商行政管理局簽發(fā)的注冊(cè)登記證復(fù)印件。 停車協(xié)議租戶對(duì)車位需求接到口頭或書面通知向物業(yè)管理處了解車位空置情況詢問車輛類型和數(shù)量介紹車位租金、保證金和日常管理辦法租戶確認(rèn)租賃意向《停車協(xié)議》(ZL006)擬定《停車協(xié)議》車輛車型、車牌號(hào)座租戶審核相關(guān)部門提出專業(yè)意見打印《停車協(xié)議》一式二份租戶簽署蓋章部門經(jīng)理審核，在經(jīng)辦人簽字經(jīng)理助理填寫《經(jīng)濟(jì)合同審核表》，部門經(jīng)理簽字《經(jīng)濟(jì)合同審核表》審計(jì)部審核并簽署意見審核并簽署意見財(cái)務(wù)部法務(wù)部審核并簽署意見審核確認(rèn)副總經(jīng)理副總經(jīng)理在《經(jīng)濟(jì)合同審核表》上簽字；在《停車協(xié)議》上簽字總經(jīng)理秘書蓋錦發(fā)公司章二份合同原件一份交行政部 一份由營(yíng)運(yùn)招商部交租戶總經(jīng)理秘書帳務(wù)主管開具付款通知交租戶，并計(jì)入本月應(yīng)收款表付款通知(ZW005)應(yīng)收款表(ZW001)按照應(yīng)收款操作流程復(fù)印《停車協(xié)議》二份，一份交物業(yè)管理處，一份留存租戶檔案停車通知(ZL011)填具《停車通知》附《停車協(xié)議》交物業(yè)管理處簽收配合物業(yè)管理處協(xié)調(diào)租戶的停車事宜在接到租戶要求租用停車位的書面或口頭要求時(shí)，告知租賃條件，同時(shí)問訊租戶要求停泊車輛類型和數(shù)量，回復(fù)對(duì)方一小時(shí)內(nèi)給予答復(fù)；（由于中匯大廈停車場(chǎng)的限制，必務(wù)問清租戶車輛類型）根據(jù)所記項(xiàng)目，營(yíng)運(yùn)招商部人員致電物業(yè)管理處詢問是否有空余的車位滿足租戶的要求；在得到管理處的確認(rèn)后致電租戶，告知詳情以及重復(fù)租賃條件。 租戶退租中匯大廈步驟流程圖《租戶退租通知單》（ZL009）經(jīng)理助理填寫《租戶退租通知單》租戶于租期前三個(gè)月書面通知退租事宜部門經(jīng)理審核簽署簽發(fā)至物業(yè)管理處抄送財(cái)務(wù)部復(fù)印件存檔案(備忘錄)與物業(yè)管理處確認(rèn)退租手續(xù)完畢與財(cái)務(wù)部確認(rèn)應(yīng)付款已付清租戶搬出租賃場(chǎng)所經(jīng)理助理辦理退保證金手續(xù)完成退租補(bǔ)充說明：《租戶退租通知單》（ZL009）中應(yīng)明確租