集團住宅銷售價格制定指南-全文預覽
【正文】 3F9868略10293略10611略11672略2F9767略10187略10502略11552略1F9614略10028略10338略11372略例3：某項目由150套聯(lián)排別墅和50棟獨棟別墅組成。考慮到使用功能和客戶心理特征，頂層和底層系數(shù)略減，8層系數(shù)略加。 以5樓為例（其他樓棟的計算略）。以3樓為參照物，針對各棟樓在河景、戶型、社區(qū)內(nèi)部景觀、鄰里、遮擋、公建配套、交通噪音等方面進行單項評比，得出各幢樓的樓棟系數(shù)。5. 支持性文件 《銷售價格管理作業(yè)指引》6. 相關記錄 《銷售價目表》附件：例1：為了制定某小高層住宅項目的整盤平均價格，選擇了項目項目項目3作為主要參照對象，運用市場比較法，計算過程如下： 表一 市場比較比較因素權(quán)重(1)項目1（均價11000）項目2（均價13500）項目3（均價10200）擬合程度(2)評分(1)(2)擬合程度（3）評分（1）（3）擬合程度（4）評分（1）（4）區(qū)域位置8%100%110%90%交通7%90%102%88%外部環(huán)境6%97%90%98%小區(qū)內(nèi)園林景觀10%95%110%90%配套設施10%96%105%80%會所設施10%100%92%95%外立面8%90%90%99%房型面積12%94%98%90%開發(fā)商品牌8%90%98%86%物業(yè)管理7%100%90%95%上市日期7%95%98%93%宣傳主題提煉7%90%98%86%合計100%市場參考價格計算：加權(quán)平均法(11000+13500+10200)/(++)＝12208簡單算術(shù)平均法(11000/+13500/+10200/)/3＝12174取值12200考慮到規(guī)避市場風險（或房產(chǎn)升值）12200≈11600（或12200≈13400）所以根據(jù)市場情況得出的本項目整盤平均價格為11600元/平方米（或13400元/平方米）。以下為朝向系數(shù)的參考建議，各地可根據(jù)當?shù)叵M習慣進行調(diào)整。別墅項目的水平系數(shù)主要包括景觀、戶型、單位面積、花園面積等。一般而言，對小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)逐漸增大，但最頂層則可能比它下面兩三個層面要低；對一般多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。，計算方法參見附件例2。，會分期進行開發(fā)，這就需要在整盤平均價格確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對位置關系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營銷策略等因素，在整盤平均價格的基礎上確定各個分期的均價。（包括樓棟系數(shù)、垂直系數(shù)、水平系數(shù)）。 總銷面積：是指項目整盤或各期的可售總面積，按照不同城市可分為建筑面積和套內(nèi)建筑面積，單位為平方米。3. 術(shù)語和定義 公寓：是指高層、小高層、多層住宅以及花園洋房。n 更多資料請訪問.(.....)更多企業(yè)學院：...../Shop/《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料...../Shop/《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料...../Shop/《中層管理學院》46套講座+6020份資料 2. 適用范圍適用于集團開發(fā)的各住宅
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