【正文】 關(guān)資料的真實(shí)性、可靠性和權(quán)威性B．分析無形資產(chǎn)運(yùn)用所要求和與之相適應(yīng)的特定技術(shù)條件和經(jīng)濟(jì)條件，鑒定其應(yīng)用能力C．確定無形資產(chǎn)的歸屬是否為委托者所擁有要考慮其存在的條件和要求，對(duì)于剽竊、仿造的無形資產(chǎn)要加以鑒別，對(duì)于有些無形資產(chǎn)要分析其歷史淵源，看其是否符合國家的有關(guān)規(guī)定D．搜集相關(guān)資料，對(duì)比同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價(jià)格水平，確定其市場(chǎng)價(jià)格廠商甲以一項(xiàng)先進(jìn)的技術(shù)向廠商乙投資，該技術(shù)的重置成本為200萬元，廠商乙擬投入的資產(chǎn)重置成本為4000萬元，廠商甲無形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率為500%，廠商乙合作的資產(chǎn)原利潤(rùn)率為25%。（1+10%+20%）=（萬元）單位地價(jià)=247。（8%+4%）[1－1/（1＋12%）25]=58041（元）土地取得費(fèi)=15萬元/畝=225（元/平方米）土地開發(fā)費(fèi)=10萬元/畝=150（元/平方米）利息=225[（1+1%）20－1]+150[（1+1%）10－1]=（元/平方米）利潤(rùn)=（225+150）10%=（元/平方米）土地增值收益=（225+150++）15%=（元/平方米）土地價(jià)格=（225+150+++）[1－1/（1+7%）30]=（元/平方米）年租金總收入=780510=397800（元）房產(chǎn)稅=39780012%=47736（元）管理費(fèi)=3978003%=11934（元）房屋現(xiàn)值=800510－8005102%10=326400（元）修繕費(fèi)=326400%=4896（元）房屋折舊費(fèi)=8005102%=8160（元）租金損失準(zhǔn)備費(fèi)以半月租金收入計(jì)為：397800247。三年中，開發(fā)費(fèi)用投入情況如下：第一年投入50%的建筑費(fèi)及相關(guān)的專業(yè)費(fèi)用，第二年投入30%的建筑費(fèi)和相關(guān)專業(yè)費(fèi)用，第三年投入余下的20%的建筑費(fèi)和相關(guān)專業(yè)費(fèi)用。據(jù)分析預(yù)測(cè)，該地塊最佳開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，建筑面積為20 000平方米，建筑層數(shù)為20層，各層建筑面積均為1 000平方米，1~2層為商用，3~20層為住宅，預(yù)計(jì)三年建筑完成。收集附近類似房屋的出租價(jià)格水平，1997年1月份訂約的類似房屋的年租金水平為800元/平方米，根據(jù)此資料分析，本例的租金偏低 ，需根據(jù)附近類似房屋租金水平進(jìn)行調(diào)整，通過對(duì)比分析，認(rèn)為被估房地產(chǎn)的年租金應(yīng)為780元/平方米為宜。土地開發(fā)的投資回報(bào)率為10%，土地增值收益率為15%，土地資本化率為7%，土地使用年限為30年。評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1 00元。簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法的基本思路。（ T）造成建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的核心原因是實(shí)際收益率下降 。（ ）運(yùn)用使用年限法估測(cè)建筑物實(shí)體有形損耗是以實(shí)際已使用年限（與建筑物全部使用年限的比率求得。 土地價(jià)格通常是指空地的價(jià)格。 構(gòu)成取得房產(chǎn)收入所必須支付的費(fèi)用包括（ ） 建筑物重置成本中的前期費(fèi)用包括（ ）。A．15 000萬元 B. 1500萬元C．1800萬元 D. 18 000萬元房地分估的目的在于（ ） B. 提高評(píng)估價(jià)值 運(yùn)用使用年限法估測(cè)建筑物實(shí)體有形損耗是以（ ）與建筑物全部使用年限的比率求得。A．區(qū)域因素 B. 普遍因素C．個(gè)別因素 D. 一般因素有一宗房產(chǎn)，出讓期為50年，資本化率為10%預(yù)計(jì)未來前5年的純收益為30萬元，32萬元，36萬元，30萬元，40萬元，第六年開始純收益大約可以固定在50萬元左右，試評(píng)估該房產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）。（+10）100%＝％（3）、計(jì)算功能性貶值年超額營(yíng)運(yùn)成本=10+100+107（100+10）90%=（107）+（100+10）10% =功能性貶值=年超額營(yíng)運(yùn)成本（1－所得稅率）（P/A,i,n）=（1－33%）(P/A,8%,10)=(萬元)（4）、計(jì)算評(píng)估值 評(píng)估值=－%－=（萬元）第四章自測(cè)題一、單項(xiàng)選擇題土地一般是指（ ）。（P/A, 8%, 10）=要求：根據(jù)以上資料估算該設(shè)備在2001年的價(jià)格。1993年購入一套設(shè)備，帳面原值100萬元，1996年花費(fèi)4萬元更新，1999年又用了5 萬元改進(jìn)其功能，預(yù)計(jì)尚可使用十年。某企業(yè)須對(duì)一年產(chǎn)20萬件零件的機(jī)器進(jìn)行評(píng)估。要求：估測(cè)被評(píng)估機(jī)組的評(píng)估價(jià)值。采用成本法評(píng)估機(jī)器設(shè)備是否都要計(jì)算其經(jīng)濟(jì)性貶值？五、計(jì)算題被評(píng)估機(jī)組為3年前購置，帳面價(jià)值為20萬人民幣。（T ）機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括機(jī)器設(shè)備的日常修理費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備的購置費(fèi)用和設(shè)備操作人員的培養(yǎng)費(fèi)用。（ ）進(jìn)口設(shè)備的到岸價(jià)是指設(shè)備的離岸價(jià)+海外運(yùn)雜費(fèi)用+進(jìn)口關(guān)稅。 當(dāng)利用參照物及比較法估測(cè)被評(píng)估機(jī)組的重置成本時(shí)，需調(diào)整的主要參數(shù)有（ ）。 設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為（ ）。A．成本規(guī)模指數(shù)法 B. 物價(jià)指數(shù)法C．細(xì)分加和法 D. 市場(chǎng)法運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，其前提是（ ）。A．由零件、部件組成的可進(jìn)行能量轉(zhuǎn)換的實(shí)體組合B．所有代替人類體力勞動(dòng)和輔助人類智力勞動(dòng)的人造物 C．可做機(jī)械功能的實(shí)體組合D．能生產(chǎn)出工業(yè)產(chǎn)品的實(shí)體重置成本法主要適用于評(píng)估（ ）。某企業(yè)進(jìn)行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營(yíng)情況和未來市場(chǎng)形勢(shì)，預(yù)測(cè)未來五年的收益額分別為13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元。若以購建時(shí)物價(jià)指數(shù)為100%，則 三年間同類資產(chǎn)物價(jià)環(huán)比指數(shù)上漲幅度分別為10%、20%、15%。該設(shè)備于1990年1月購建，帳面原值150萬元。（ F）。（F）首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱是成本法。 三、判斷題１、利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法是市場(chǎng)法（　T　）２、通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的程序?yàn)椋哼x擇參照物→在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素→指標(biāo)對(duì)比、量化差異→在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已量化的對(duì)比指標(biāo)差異→綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。（ ）。 運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，參照物主要差異調(diào)整因素有( )。A．市場(chǎng)法 C．成本法 被估測(cè)資產(chǎn)賬面價(jià)值為100 000元，1992年建成，1997年進(jìn)行評(píng)估，%，1994年為17%，%，%，%，則被估資產(chǎn)重置資本（ ）。A．成本法　　B. 收益法 C．分析法　D. 市場(chǎng)法２、以下選項(xiàng)中，通過市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的程序?yàn)椋ā　。? 三、判斷題所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的生產(chǎn)資源。 資產(chǎn)評(píng)估具有（ ）的特點(diǎn)。　 　　　　　 ５、資產(chǎn)評(píng)估與其他學(xué)科一樣，其理論體系和方法體系的確立也是建立在一系列基礎(chǔ)之上的，此基礎(chǔ)是?。ā　。?。第一章 自測(cè)題一、單項(xiàng)選擇題所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的（ ）。A. 會(huì)計(jì)是一項(xiàng)以記賬、算賬和報(bào)賬為基本手段，連續(xù)地、系統(tǒng)地反映和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)物收支及其成果的一種社會(huì)活動(dòng)；資產(chǎn)評(píng)估是一種價(jià)值判斷活動(dòng)，評(píng)估和咨詢是資產(chǎn)評(píng)估的基本職能B. 會(huì)計(jì)記賬和算帳中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)；資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)確認(rèn)和評(píng)價(jià)主要是以歷史成本為依據(jù)C. 會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要采用核算方法；資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)方法、市場(chǎng)售價(jià)類比方法等多種技術(shù)方法D. 會(huì)計(jì)工作的總體目標(biāo)是為企業(yè)管理服務(wù)；資產(chǎn)評(píng)估的總體目標(biāo)是為資產(chǎn)交易服務(wù)４、作為資產(chǎn)評(píng)估客體的資產(chǎn)，存在形式是多種多樣的，按（　?。┬问絼澐挚蓪①Y產(chǎn)分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。A. 確定評(píng)估對(duì)象的時(shí)間 B. 確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作日程C. 將動(dòng)態(tài)下的企業(yè)資產(chǎn)固定為某一時(shí)期 D. 將動(dòng)態(tài)下的企業(yè)資產(chǎn)固定為某一時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)評(píng)估是一組（ ）的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 在資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型確定的情況下，資產(chǎn)評(píng)估的方法選擇具有（ ）。（ )四、問答題什么是資產(chǎn)？什么是資產(chǎn)評(píng)估？資產(chǎn)評(píng)估由哪些要素組成？資產(chǎn)評(píng)估有哪些假設(shè)？簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別？簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估目的、價(jià)值類型和評(píng)估方法之間的關(guān)系？參考答案一、單選C B B C A A 二、多項(xiàng)選擇AD AC ABD AC ABD AB三、判斷并改正錯(cuò) 對(duì) 錯(cuò) 四、問答題（略）第二章 自測(cè)題一、單項(xiàng)選擇題１、利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法是（　?。?。A．搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料→確定折現(xiàn)率或本金化率→ 分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益→用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值→分析確定評(píng)估結(jié)果B．搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料→分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益→確定折現(xiàn)率或本金化率→用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值→分析確定評(píng)估結(jié)果C．搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料→用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值→確定折現(xiàn)率或本金化率→分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益→分析確定評(píng)估結(jié)果D．搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料→確定折現(xiàn)率或本金化率→ 用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值→分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益→分析確定評(píng)估結(jié)果首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱是（ ）。A．10萬元 B. 75000元 C． D. 80000元二、多項(xiàng)選擇題資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇取決于（ ）。 應(yīng)用現(xiàn)行市價(jià)法必須具備的前提條件是（ ）。 決定資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)的基本因素有( )。（F ）采用收益法進(jìn)行評(píng)估，其基本程序正確的是：搜集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料→確定折現(xiàn)率或本金化率→ 分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益→用折現(xiàn)率或本金化率將評(píng)估對(duì)象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值→分析確定評(píng)估結(jié)果。（T ）運(yùn)用不同的評(píng)估方法評(píng)估同一資產(chǎn)時(shí)，必須保持一致的是：評(píng)估目的、評(píng)估前提、市場(chǎng)條件、被評(píng)估對(duì)象狀態(tài)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。選擇資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)考慮那些因素？五、計(jì)算題某評(píng)估機(jī)構(gòu)2000年1月對(duì)某設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。某項(xiàng)資產(chǎn)1995年購建，帳面原值100 000元，1998年進(jìn)行評(píng)估。假定從第六年起，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%，確定該企業(yè)在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值。解：（1）確定未來5年收益額的現(xiàn)值=12+15+13+11+14=（萬元）（2）、第六年以后的收益本金化=14/10%=140萬元（3）、企業(yè)評(píng)估值=+140/*（1+10%）=+140=（萬元）（1）、五年收益求和PV= =13+14+11+12+15 =4901617(萬元)（2）、求年金:由： 得：A==(萬元)（3）、該企業(yè)評(píng)估值=（萬元）第三章 自測(cè)題一、單項(xiàng)選擇題資產(chǎn)評(píng)估中的機(jī)器設(shè)備指（ ）。A．購建費(fèi)用 B. 維修費(fèi)用 C．安裝費(fèi)用 D. 總調(diào)試費(fèi)用應(yīng)用成本法對(duì)機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，分別估算機(jī)器設(shè)備各構(gòu)件構(gòu)成部分在評(píng)估基準(zhǔn)日的成本，然后加和得到重置成本的方法是（ ）。 設(shè)備的運(yùn)輸費(fèi)用通常是按設(shè)備價(jià)值的一定比例計(jì)算，在具體確定去費(fèi)上下限時(shí)需考慮以下因素（ ）。 運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估設(shè)備價(jià)值，選擇參照物時(shí)，應(yīng)特別注意（ ）方面的可比性。（T ）運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，其前提是資產(chǎn)具備獨(dú)立的生產(chǎn)能力。（ ）需安裝的設(shè)備，且安裝調(diào)試周期很長(zhǎng)，其重置成本不僅需要考慮正常費(fèi)用，而且要考慮資金成本。影響或造成機(jī)器設(shè)備功能性貶值的因素有哪些？簡(jiǎn)述運(yùn)用超額營(yíng)運(yùn)成本比較法測(cè)定功能性貶值的步驟。專家認(rèn)定，被評(píng)估機(jī)組因功能落后，其貶值率約占新型機(jī)組取得價(jià)格的20%，被評(píng)估機(jī)組尚可使用7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為10 000元，所得稅率為33%，投資收益率為10%，假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。試求該設(shè)備的尚可使用年限。要求：試計(jì)算該機(jī)器的功能性陳舊貶值。另外，從1993年至2001年之間年 物價(jià)上漲率10%，適用的折現(xiàn)率8%，所得稅率33%。（1）、用物價(jià)指數(shù)調(diào)整法確定設(shè)備重置價(jià)值=100(1+10%)8+4(1+10%)5+5（1+10%）2=++=（萬元）（2）、用綜合年限確定有形損耗加權(quán)更新成本=8+5+2=（萬元）加權(quán)投資年限=＝（年）有形損耗率=247。A．專業(yè)評(píng)估人員為特定目的對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)B．評(píng)估人員在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上對(duì)市場(chǎng)做出判斷后對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估C．專業(yè)評(píng)估人員對(duì)土地和房屋及其權(quán)屬的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估D．評(píng)估人員在一定的評(píng)估原則下開展的對(duì)土地和房屋及其價(jià)值的評(píng)估 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多而復(fù)雜，影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素是指（ ）。A．6681元/平方米 B. 4454元/平方米C．7320元/平方米 D. 4783元/平方米房地產(chǎn)市場(chǎng)的