【正文】 項目營銷推廣一般不大重視。開盤時期：2000818竣工日期：2001531最早入住時期：2001528物業(yè)管理公司：中信物業(yè)管理公司投資商：中國國際信托投資公司建筑單位：泛華建筑工程公司占地面積：綠化率：35%總建筑面積：18500平方米容積率：碧海園建筑類別：小高層開發(fā)商：深聯(lián)實業(yè)（深圳）有限公司價格范圍：53006200元/平方米物業(yè)地址：深圳鹽田沙頭角中英街開盤時期：20001128南方明珠花園二期建筑類別：多層開發(fā)商：深圳市鹽田港房地產開發(fā)有限公司價格范圍：36803880元/平方米付款方式：一次性付款92折，按揭95折；建設銀行提供7成20年按揭物業(yè)地址：廣東深圳鹽田區(qū)明珠大道交通狀況：乘坐能到大小梅沙的車再轉車。良好的小區(qū)環(huán)境海天園物業(yè)地址：廣東深圳鹽田鹽田區(qū)海樂路建筑類別：多層占地面積：30558平方米總建筑面積：41850平方米容積率：綠化率：55%開發(fā)商：深圳市鹽田區(qū)沙頭角旅游公司價格：55007500元/平方米付款方式：一次性付款，南洋商業(yè)銀行提供6成10年按揭主力戶型：二房二廳、三房二廳入住日期：2002531海都花園建筑類別：高層開發(fā)商：深圳龍崗德興房地產開發(fā)公司價格范圍：38005700元/平方米付款方式：一次性付款93折，按揭95折；工商、招商銀行提供7成20年按揭物業(yè)地址：廣東深圳鹽田沙頭角深鹽路2082號交通狀況：交通方面，由香港粉嶺到此只需10多分鐘，距深圳火車站、羅湖海關、文錦渡海關及羅湖商業(yè)城區(qū)僅10分鐘車程，往鹽田港僅2分鐘車程，往渡假勝地大、小梅沙及海洋世界僅8分鐘。發(fā)展高：深圳東埔實業(yè)集團有限公司、深圳市鈺霖實業(yè)有限公司物業(yè)管理：中海物業(yè)管理（深圳）有限公司起價：3800元/平方米，均價5400元/平方米戶型：主力戶型為二房2廳（65平方米）和三房2廳（8496平方米），另有五房2廳及復式戶型，交通：4442105145202044515135205容積率：賣點：山海景觀——270度大鵬灣蔚藍海景，180度香港新界海灣，180度梧桐山青翠山景大型超市入駐裙樓——裙樓有10萬平方尺的大型超市豪華會所——3500平方米區(qū)同獨有豪華會所連屋頂花園天利明園位置：鹽田港東海大道后方陸域城9號C區(qū)規(guī)模：占地面積4801平方米，總建筑面積16568平方米，兩棟聯(lián)體小高層容積率：發(fā)展商：深圳天源通利房地產開發(fā)有限公司承建商：中鐵建廠工程局深圳分公司價格：起價：3200元/平方米，均價：3800元/平方米，最高價：5100元/平方米戶型：交通：102035380、36451鹽田環(huán)巴高回報的投資型物業(yè)戶型精致置業(yè)輕松提供多種裝修套餐供客戶選擇開盤時期：2000518 純港式物業(yè)，規(guī)劃設計均按港人口味打造。 純關口物業(yè)216。 沙頭角目前在建及待建項目中唯一的高層項目，視野開闊216。 三面市政路，出入便捷，無擁擠感216。 成熟配套216。 海景、山景、園景三景合一216。 鹽田的政治、金融、文教中心、絕版珍稀地塊216。賣點組合216。促銷優(yōu)惠——對剩余的少量難銷單位，以送部分首期款或其它直接或間接的價格優(yōu)惠來吸引客戶；DM直郵——同上房屋銀行——同上預計銷售量：10%費用預算：10萬總推廣費用預計：80萬元推廣方法：展銷會——在人流量大的商業(yè)旺區(qū)如中英街內舉辦展銷會，周末在大小梅沙等地主舉辦小型展銷會舉辦促光彩活動——周末舉行歌舞表演，帶動人氣，并利用國慶節(jié)推出少量特惠單位DM直郵——同上房屋銀行——同上。C實現(xiàn)開盤熱銷，并完成預計的銷售任務。宣傳方法：現(xiàn)場包裝——條幅、廣告牌、圍墻戶外廣告——重要路段的大型廣告牌、新一佳展銷DV直郵——針對我司的客戶網絡和本項目的目標客戶集中區(qū)域進行郵遞我司特有的客戶宣傳優(yōu)勢：軟性宣傳——在深港兩地的媒體上對項目進行文章介紹，如利用本公司的香港地產雜志做免費宣傳；客戶網絡——啟動本公司房屋銀行網絡，向房屋銀行的所有客戶發(fā)布本項目銷售信息，同時，利用本司在香港的幾家展示點，并組織與我司有協(xié)作關系的香港餐飲服務協(xié)會、服裝服飾協(xié)會等會會員來現(xiàn)場參觀，對本項目進行切實有交的宣傳。E6月入市一方面可以保證擁有一個相對較長的熱銷期，使銷售工作一氣呵成，速戰(zhàn)速決。]C房地產營銷最講究銷售過程的連貫性，主張在一個相對集中的時間段內制造一個銷售高潮，追求“短、平、快”的銷售效果。（2）入市時機建議根據以上原則，考慮到本項目的工程進度及發(fā)展的資金回籠要求，我司建議選擇在2002年6月正式入市。在銷售策略不明確、市場動向沒有把握、銷售工具不齊備、內外包裝不到位的狀況下入市，銷售前景將是黯淡的。入市前期，可充分利用項目高層的優(yōu)勢，采用“8層以下部分單位一口價”方式。（2） （2） 在單位總體的銷售方式上，采用分批分期的銷控。銷售總策略（1） （1） 在針對客戶的策略上，以區(qū)域內宣傳為主，并采用“新有優(yōu)惠老有實惠”的優(yōu)惠方式目標客戶的活動區(qū)域比較集中，即主要在沙頭角片區(qū)內生活，所以客戶接受信息的地區(qū)域性明顯，因此，在宣傳方式和媒體選擇上，建議以在新一佳舉辦促銷活動，大型戶外廣告為主。本項目規(guī)模較小，在命名時也冠軍以都市之名，可謂搭乘這路順風車，迎合大眾的口味，使后期的推廣工作更加輕松。浪花與都市的約會，海精靈與都市的融合鹽田絕版繁華地段海景、山景、園景、三景合一命名建議——引入項目“推廣名”名字的好壞不是影響樓盤銷售的關鍵因素，但如果有一個美麗的名字，樓盤則增添了一種溫馨的、浪漫的或是華麗的光環(huán)，使冷冰冰的鋼筋水泥感覺有了一份溫情，從而更易為客戶所接受。（4） （4） 同時本項目也是目前在建設等建項目中唯一高層物業(yè)，可針對港人消費特點，突出高電動機物業(yè)，體現(xiàn)其高高在上，登高望遠等意境。所以首先本項目的市場定位是鹽田片區(qū)。項目市場定位房地產投資成敗的關鍵因素在于找準未來的需求空間并設法滿足這種需求，由于未來的市場具有要變性和不確定性，因此，在分析市場特征的基礎上，根據項目自身條件準確預測未來的適合本項目的需求點是項目市場定位的中心環(huán)節(jié)。 隨著鹽田港擴建工程的開展，其港區(qū)的技術和管理人員也是本區(qū)域物業(yè)消化的一大群體，由于工作環(huán)境的因素，他們在置業(yè)觀念上繁華成熟的社區(qū)的需求一般高于對海景的興趣。216。 216。 潮汕人在選擇憂傷物業(yè)時，有大家庭毗鄰而居的特點（如史弟姐妹在同一棟樓買房，并且最好是樓上樓下或門對門居?。捎谝陨咸攸c，我司認為本項目二期的客戶在一定程度上可由一期業(yè)主的親朋好友消化。 通過調查，本項目一期銷售也以在中英街做生意的潮汕人為主；216。 沙頭角片區(qū)由于與中英街緊緊相連，具有濃厚的商機，多年來已成為潮汕人士經商的聚集地，而項目由于其鄰近中英街和生活配套成熟，非常符合潮汕9人士選擇居住物業(yè)的標準；216。目標客戶定位通過大量的調查和我公司鹽田分部的客戶2資料反饋，我公司為本項目的目標客戶群集中表現(xiàn)為以下幾類： 中英街做生意的潮汕人216。 鹽田地產市場越來越受關注； 競爭壓力將越來越大 規(guī)模不大； 交通四通八達 優(yōu)勢： 216。 宏觀經濟政策的支持深港兩地的交流的不斷緊密和深化，使港人在深置業(yè)的比例不斷上升，而鹽田以其特殊的區(qū)位優(yōu)勢（緊臨香港）和愈來愈完美的居住環(huán)境將吸引愈來愈多港人來此置業(yè)安居。216。 停車位較少，224戶住宅僅38不足以滿足住戶的需求。 B戶型進門的交通過道較長，造成面積浪費；A戶型的主人房洗手間對床，部分客戶對此比較敏感；216。216。 216。 216。 項目本身與大梅沙、小梅沙、明斯克航母相距極近； 以上優(yōu)勢均構成天富花園置業(yè)者堅定置業(yè)的催化劑，通過我們的分析，便函置業(yè)者了解到居住于此的種種便利——日常生活方便，晚餐后徒步到海邊散步的愜意，交通網絡完整，去任何地方都不會有障礙，生活質量可以得到一個質的提升。 8層以上南向、